Se la casa è occupata abusivamente da estranei o da chi ha perso ogni titolo e integra il nuovo reato di occupazione arbitraria (art. 634-bis c.p.), il proprietario oggi può, nei casi più gravi, ottenere uno sgombero molto rapido utilizzando la denuncia penale e la procedura d’urgenza di reintegrazione nel possesso (art. 321-bis c.p.p.), soprattutto quando l’immobile è la sua unica abitazione effettiva.
Negli altri casi – inquilino che non paga o che resta dopo la scadenza del contratto – la strada principale resta quella civile (sfratto per morosità o per finita locazione), potendo eventualmente affiancare strumenti penali solo se la situazione concreta integra i presupposti del nuovo reato.
Sintesi
Cosa può fare il proprietario se la sua casa viene occupata abusivamente, arbitrariamente, clandestinamente e contro la sua volontà? Approfondiamo insieme e vediamo quali sono i rimedi legali, civilistici e penali volti a ottenere la liberazione di un immobile occupato senza titolo.
Una casa è occupata abusivamente quando è indebitamente occupata da chi non ne ha titolo. L’occupazione abusiva presuppone, quindi, che un soggetto, privo di alcun titolo che ne legittimi la presenza, si stabilisca presso un immobile di proprietà altrui. Si tratta di una situazione che lede il diritto di proprietà.
La legge 9 giugno 2025 n. 80, che ha convertito il D.L. 11 aprile 2025 n. 48 (c.d. Decreto Sicurezza), ha introdotto nel codice penale il nuovo art. 634-bis c.p., “Occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui”.
Il reato si configura quando, mediante violenza o minaccia, qualcuno occupa o detiene senza titolo un immobile destinato a domicilio altrui (o sue pertinenze), oppure impedisce al proprietario o al legittimo detentore di rientrarvi. La pena prevista è severa: reclusione da 2 a 7 anni, ben più alta rispetto a quella per il reato “tradizionale” di invasione di terreni o edifici ex art. 633 c.p.
La norma estende la punibilità anche a chi si appropria di un immobile adibito a domicilio altrui con artifizi o raggiri o a chi lo cede ad altri pur sapendo che si tratta di un’occupazione senza titolo. In questo modo il legislatore mira a colpire non solo chi entra fisicamente in casa, ma anche chi organizza o sfrutta economicamente le occupazioni abusive.
In parallelo è stato introdotto nel codice di procedura penale il nuovo art. 321-bis c.p.p. (“Reintegrazione nel possesso dell’immobile”), che consente – su richiesta del Pubblico Ministero – al giudice di disporre con decreto motivato il rilascio dell’immobile oggetto di occupazione arbitraria, seguendo una procedura d’urgenza, particolarmente pensata per i casi in cui si tratti dell’abitazione principale del denunciante.
Un’altra novità importante riguarda il profilo soggettivo: il decreto prevede che non è punibile l’occupante che collabora agli accertamenti e rilascia l’immobile in modo volontario, ottemperando all’ordine di rilascio; resta comunque possibile, in questi casi, chiedere in sede civile il risarcimento dei danni e l’indennità per l’occupazione senza titolo.
All’interno del Decreto Sicurezza 2025 le norme sulle occupazioni abusive si inseriscono in un quadro più ampio di misure per la sicurezza urbana e la tutela del diritto di proprietà. In sintesi, per quanto qui interessa, il decreto:
Queste previsioni non sostituiscono gli altri reati (in particolare art. 633 c.p. e 614 c.p.), ma si aggiungono ad essi, offrendo al proprietario un ventaglio più ampio di strumenti penali e processuali per ottenere lo sgombero.
L’immobile può essere occupato da:
Si tratta di situazioni molto diverse e delicate, per le quali il legislatore ha previsto una serie di strumenti di tutela per il proprietario. Al momento esistono vari rimedi legali, sia civilistici che penali, per liberare un immobile occupato e farlo tornare nella disponibilità dei legittimi proprietari. Approfondiamo insieme le varie casistiche.
Analizziamo in modo specifico i tre punti evidenziati.
Quando il contratto di locazione è scaduto e il proprietario ha dato regolare disdetta (o comunque non intende rinnovare), l’inquilino perde il titolo per restare nell’immobile e la sua permanenza diventa occupazione senza titolo, pur essendo iniziata legittimamente.
In questo caso, la via principale non è di solito quella penale, ma lo sfratto per finita locazione. In concreto, il locatore:
Il Decreto Sicurezza non ha modificato in modo diretto gli articoli del codice di procedura civile sullo sfratto, ma ha spinto per una gestione più rapida dei procedimenti e per una maggiore limitazione dei rinvii ingiustificati. Alcuni tribunali, anche tramite protocolli organizzativi interni, mirano a fissare l’udienza di convalida in tempi brevi (in genere intorno a un mese dal deposito dell’atto) e a programmare l’esecuzione in tempi contenuti dopo l’ordinanza.
Nella pratica, nei casi più lineari, la procedura può chiudersi in pochi mesi, ma i tempi reali dipendono ancora molto dal tribunale e dalle circostanze del caso (eventuali opposizioni, situazioni di fragilità del nucleo familiare, carico di lavoro dell’ufficio esecuzioni).
Nel frattempo, l’inquilino che resta nell’immobile può essere tenuto a corrispondere una indennità di occupazione pari almeno al canone pattuito o al valore locativo di mercato, valutato caso per caso dal giudice.
L’inquilino che non paga il canone è, prima di tutto, un debitore inadempiente nei confronti del locatore: si tratta, in linea generale, di una questione civile, non penale. La strada ordinaria è lo sfratto per morosità.
Il proprietario, di regola:
Le novità del 2025 mirano soprattutto a rendere più efficaci gli sgomberi in caso di occupazione arbitraria e a limitare sospensioni e rinvii non motivati; per lo sfratto per morosità la disciplina resta fondamentalmente quella del codice di procedura civile. In concreto, molti Tribunali tendono oggi a fissare l’udienza di convalida in tempi più brevi e a programmare l’intervento dell’ufficiale giudiziario con maggiore celerità, anche grazie alla digitalizzazione delle notifiche (PEC).
Nei casi più lineari lo sfratto per morosità può concludersi in alcuni mesi, ma non esistono termini perentori uguali per tutti i procedimenti: opposizioni, carichi di ruolo e situazioni di fragilità del conduttore possono ancora incidere in modo significativo sui tempi.
Solo quando la situazione travalica la semplice morosità e si configura una occupazione arbitraria con violenza o minaccia, o un rifiuto di rilascio che integra gli estremi dei reati introdotti dal Decreto Sicurezza, diventa possibile affiancare agli strumenti civili anche quelli penali. In questi casi è essenziale una valutazione puntuale da parte di un avvocato.
Quando nell’immobile entrano persone del tutto estranee, senza alcun contratto e spesso forzando porte, finestre o cancelli, ci si trova di fronte alla classica occupazione abusiva “sine titulo”. Qui, oltre agli strumenti civili, diventano centrali quelli penali.
In concreto, il proprietario può:
Il Decreto Sicurezza ha rafforzato il potere di intervento immediato delle forze dell’ordine: una volta accertata l’occupazione arbitraria, la polizia giudiziaria o il Pubblico Ministero possono disporre lo sgombero senza attendere la sentenza definitiva, soprattutto se si tratta di abitazione principale o immobile regolarmente locato.
Nel momento in cui un soggetto invade un’abitazione di proprietà altrui senza essere autorizzato a farlo, sta ledendo, come accennato, uno dei diritti fondamentali dell’uomo e lo Stato, in attuazione dei principi costituzionali sulla tutela della proprietà privata (art. 42 Cost.) e dell’inviolabilità del domicilio (art. 14 Cost.), deve intervenire.
Se l’occupante viene colto sul fatto mentre si introduce indebitamente nella proprietà altrui, è possibile richiedere immediatamente l’intervento delle forze dell’ordine. In questo caso, l’occupante viene allontanato dall’immobile, senza doversi necessariamente rivolgere al tribunale per ottenere un ordine di sgombero.
Se, invece, l’occupante non viene colto in flagranza di reato e l’occupazione abusiva dell’immobile si protrae da tempo, è necessario sporgere denuncia alle forze dell’ordine e rivolgersi al tribunale territoriale di competenza.
La situazione si complica qualora tra le parti non fosse stato stipulato un regolare contratto di locazione o se lo stesso non fosse stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Il proprietario in questo caso, non potendo appellarsi né alla procedura di sfratto per morosità né per finita locazione, dovrebbe rivolgersi al tribunale territoriale di competenza avviando un giudizio ordinario di occupazione abusiva, una causa molto più lunga e complessa.
Per poter procedere con lo sfratto occorre provvedere alla registrazione, seppur tardiva, del contratto di locazione. La registrazione comporta il pagamento dell’imposta dovuta più una sanzione amministrativa, che – a seconda del tipo di irregolarità e dei tempi di ravvedimento – può andare indicativamente:
Anche se, di regola, le case popolari non sono inizialmente di proprietà privata di chi vi abita ma appartengono a enti pubblici o società partecipate, offriamo qui alcune informazioni utili per coloro che si sono visti negare un diritto.
Le case popolari (alloggi di edilizia residenziale pubblica, ERP) appartengono a enti pubblici o società partecipate (Comuni, ATER, ALER, ecc.) e vengono assegnate sulla base di bandi e graduatorie. Anche qui, l’occupazione senza titolo è illecita e non genera alcun diritto all’assegnazione.
In presenza di un’occupazione abusiva di alloggio ERP:
È importante distinguere tra tutela dell’ente (che chiede il rilascio) e tutela dei privati che hanno titolo o aspettativa all’assegnazione: entrambe possono richiedere l’assistenza di un legale specializzato in diritto abitativo e amministrativo.
1. Inquilino che non paga l’affitto (sfratto per morosità)
Un proprietario ha un inquilino che non paga da tre mesi. Dopo un primo sollecito informale, invia una raccomandata/PEC di messa in mora indicando l’importo dovuto e un termine ultimo per pagare. Non ricevendo nulla, si rivolge a un avvocato che predispone l’intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida e richiesta di emissione del decreto ingiuntivo per i canoni arretrati.
All’udienza, l’inquilino non si presenta e il giudice convalida lo sfratto, fissando la data di rilascio ed emettendo l’ordinanza esecutiva. Trascorso il termine senza rilascio spontaneo, l’avvocato notifica l’atto di precetto e prenota gli accessi dell’ufficiale giudiziario, che interviene con la forza pubblica se necessario. Nel frattempo, il proprietario può agire per il recupero delle somme dovute e per l’eventuale indennità di occupazione.
2. Conduttore che resta in casa dopo la scadenza del contratto
Il contratto 4+4 è scaduto, il proprietario ha inviato regolare disdetta ma l’inquilino non lascia l’immobile. Il locatore invia una diffida al rilascio e, non ottenendo riscontro, avvia uno sfratto per finita locazione. Alla prima udienza, l’inquilino ammette di non avere alternative immediate ma non contesta la scadenza del contratto: il giudice emette l’ordinanza di rilascio, concedendo un breve termine per lasciare l’alloggio.
Se l’inquilino non libera entro la data fissata, il proprietario procede con l’esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario. Dal momento della scadenza in poi, l’occupazione è senza titolo, quindi il proprietario può domandare un’indennità parametrata al valore locativo per tutto il periodo in cui l’immobile è rimasto occupato.
3. Soggetto estraneo che si è introdotto nell’immobile (occupazione sine titulo)
Il proprietario torna da un viaggio e trova persone sconosciute in casa. Se l’ingresso è in corso o appena avvenuto, chiama subito le forze dell’ordine, che possono intervenire in flagranza e, oggi, anche disporre o eseguire lo sgombero immediato nei casi previsti dal Decreto Sicurezza.
Se l’occupazione dura da qualche giorno e non c’è più la flagranza, il proprietario presenta una querela per violazione di domicilio, invasione di edifici e occupazione arbitraria di immobile ex art. 634-bis. Parallelamente, con l’avvocato deposita un ricorso per la reintegrazione nel possesso o per il rilascio dell’immobile occupato senza titolo. Il Pubblico Ministero può chiedere al giudice di applicare l’art. 321-bis c.p.p., ottenendo un decreto urgente di rilascio; in sede civile, il provvedimento di sgombero diventa titolo esecutivo per l’intervento dell’ufficiale giudiziario e della forza pubblica.
L’occupazione abusiva di un immobile è un grave reato, come indicato dall’articolo 633 del codice penale. Si raccomanda, in tal caso, di sporgere denuncia alle forze dell’ordine, quali polizia di Stato, carabinieri e polizia locale, o rivolgersi direttamente alla Procura della Repubblica territorialmente competente per richiedere, personalmente o avvalendosi dell’assistenza di un avvocato, un ordine di sgombero dell’immobile occupato abusivamente.
In sede di denuncia è opportuno descrivere dettagliatamente le circostanze e le modalità con cui l’immobile sia stato indebitamente occupato, documentando il proprio titolo di proprietà dello stesso. In questo caso ci si può costituire parte civile nel corso del processo a carico dell’occupante e chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dell’illegittima occupazione della proprietà.
Occupando un’abitazione abusivamente, arbitrariamente, clandestinamente e contro la volontà del proprietario si commette anche il reato di violazione di domicilio, disciplinato dall’articolo 614 del codice penale. Questo tipo di reato è punibile con fino a 3 anni di reclusione, che possono diventare 5 se la violazione avviene con l’effrazione di serrature, lucchetti, porte, finestre e cancelli.
Qualora venissero anche sottratti o danneggiati beni presenti all’interno dell’immobile occupato abusivamente, è possibile inserire nella querela sporta per violazione di domicilio e invasione di edifici anche i reati di danneggiamento e furto di beni, passibili di denuncia penale.
È doveroso specificare l’importanza di agire rapidamente, in quanto le azioni in sede penale prevedono soli 3 mesi di tempo dallo spoglio sofferto, ossia dall’inizio dell’occupazione abusiva, per denunciare l’accaduto.
Laddove non venissero rispettati detti termini, si dovrà procedere con un’azione di rivendicazione, come vedremo nel prossimo paragrafo, ovvero attraverso il procedimento di rilascio di immobile occupato senza titolo (ex articolo 702 bis del codice di procedura civile), con tempi e costi in genere molto più elevati per ottenere l’ordine di sgombero dell’immobile.
Oltre alla denuncia, come accennato, è possibile intraprendere presso il tribunale territoriale di competenza azioni civili di:
L’azione possessoria deve essere avviata entro 12 mesi dall’inizio dell’occupazione abusiva o dal momento in cui se ne venga a conoscenza.
No, la legge vieta di farsi giustizia da sé. Il proprietario dell’immobile occupato non può cambiare la serratura poiché compirebbe il reato di esercizio abusivo delle proprie ragioni.
L’azione di reintegrazione si concentra sul ripristino del possesso della proprietà, mentre l’azione di rivendicazione si concentra sul riconoscimento del diritto di proprietà.
Se non indicato diversamente nel contratto di locazione, il conduttore non può sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare. Se l’immobile viene occupato stabilmente da un soggetto diverso dal conduttore, puoi contestare l’inadempimento contrattuale nei confronti dell’inquilino originario o chiedere il rilascio nei confronti di chi occupa l’immobile senza alcun titolo.
Di regola non si configura reato quando l’ingresso o la permanenza nell’immobile avvengono con il consenso del proprietario o di chi ha titolo (ospiti, conviventi, comodatari) o quando si tratta di situazioni in cui l’occupante ritiene in buona fede di avere un titolo valido (ad esempio un contratto o un’autorizzazione che poi si rivela invalido) e la controversia resta sul piano civile. Inoltre, la nuova disciplina prevede che non è punibile l’occupante che collabora con l’autorità, rilascia spontaneamente l’immobile e ottempera all’ordine di rilascio, pur restando dovute le somme per l’occupazione senza titolo e gli eventuali danni. La valutazione concreta spetta comunque al Pubblico Ministero e al giudice.
Con la nuova legge 2025, nei casi di occupazione arbitraria dell’abitazione è possibile ottenere sgomberi molto rapidi: la polizia giudiziaria e il Pubblico Ministero possono chiedere e attuare un ordine di rilascio immediato tramite la procedura d’urgenza di reintegrazione nel possesso (art. 321-bis c.p.p.), per cui il rientro può avvenire in tempi contenuti, se il caso è chiaro. Per gli sfratti per morosità o per finita locazione, invece, anche con le procedure accelerate (udienza entro 30 giorni ed esecuzione entro 20) occorrono di norma alcuni mesi, mentre le azioni civili ordinarie di rilascio per occupazione senza titolo possono richiedere più tempo in presenza di opposizioni o situazioni complesse.
