Cosa può fare il proprietario se la sua casa viene occupata abusivamente, arbitrariamente, clandestinamente e contro la sua volontà? Approfondiamo insieme e vediamo quali sono i rimedi legali, civilistici e penali volti a ottenere la liberazione di un immobile occupato senza titolo.
Può capitare di trovarsi nella spiacevole situazione di non poter disporre di un immobile di cui si è proprietari perché, per varie ragioni, è indebitamente occupato da chi non ne ha titolo. L’occupazione abusiva presuppone, quindi, che un soggetto, privo di alcun titolo che ne legittimi la presenza, si stabilisca presso un immobile di proprietà altrui. Si tratta di una situazione che lede il diritto di proprietà.
L’immobile può essere occupato da:
Si tratta di situazioni molto diverse e delicate, per le quali il legislatore ha previsto una serie di strumenti di tutela per il proprietario. Al momento esistono vari rimedi legali, sia civilistici che penali, per liberare un immobile occupato e farlo tornare nella disponibilità dei legittimi proprietari. Approfondiamo insieme le varie casistiche.
Se, nel corso di un contratto di locazione, l’inquilino smette di pagare l’affitto e rimane all’interno dell’abitazione, per liberare l’immobile occupato la legge prevede una procedura semplificata che prende il nome di intimazione di sfratto per morosità.
I proprietari dell’immobile si possono rivolgere al tribunale territorialmente competente per ottenere un provvedimento con cui venga intimato all’affittuario moroso di lasciare l’immobile entro 30 giorni.
Nel caso in cui un soggetto continui a occupare un immobile in seguito alla scadenza del contratto di locazione, la legge prevede un altro tipo di procedura per liberare la proprietà, che prende il nome di intimazione di sfratto per finita locazione. In questo caso, però, i tempi si allungano. Il giudice può ordinare di liberare l’immobile entro 6 o talvolta 12 mesi.
La situazione si complica qualora tra le parti non fosse stato stipulato un regolare contratto di locazione o se lo stesso non fosse stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Il proprietario in questo caso, non potendo appellarsi né alla procedura di sfratto per morosità né per finita locazione, dovrebbe rivolgersi al tribunale territoriale di competenza avviando un giudizio ordinario di occupazione abusiva, una causa molto più lunga e complessa.
Per poter procedere con lo sfratto occorre provvedere alla registrazione, seppur tardiva, del contratto di locazione, pagando una contravvenzione che può arrivare al 120% dell’imposta di registro originariamente dovuta.
Nel momento in cui un soggetto invade un’abitazione di proprietà altrui senza essere autorizzato a farlo, sta ledendo, come accennato, uno dei diritti fondamentali dell’uomo e lo Stato, in ottemperanza a quanto disposto dall’articolo 3 della Costituzione della Repubblica Italiana, deve intervenire.
Se l’occupante viene colto sul fatto mentre si introduce indebitamente nella proprietà altrui, è possibile richiedere immediatamente l’intervento delle forze dell’ordine. In questo caso, l’occupante viene allontanato dall’immobile, senza doversi necessariamente rivolgere al tribunale per ottenere un ordine di sgombero.
Se, invece, l’occupante non viene colto in flagranza di reato e l’occupazione abusiva dell’immobile si protrae da tempo, è necessario sporgere denuncia alle forze dell’ordine e rivolgersi al tribunale territoriale di competenza.
L’occupazione abusiva di un immobile è un grave reato, come indicato dall’articolo 633 del codice penale. Si raccomanda, in tal caso, di sporgere denuncia alle forze dell’ordine, quali polizia di Stato, carabinieri e polizia locale, o rivolgersi direttamente alla Procura della Repubblica territorialmente competente per richiedere, personalmente o avvalendosi dell’assistenza di un avvocato, un ordine di sgombero dell’immobile occupato abusivamente.
In sede di denuncia è opportuno descrivere dettagliatamente le circostanze e le modalità con cui l’immobile sia stato indebitamente occupato, documentando il proprio titolo di proprietà dello stesso. In questo caso ci si può costituire parte civile nel corso del processo a carico dell’occupante e chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dell’illegittima occupazione della proprietà.
Occupando un’abitazione abusivamente, arbitrariamente, clandestinamente e contro la volontà del proprietario si commette anche il reato di violazione di domicilio, disciplinato dall’articolo 614 del codice penale. Questo tipo di reato è punibile con fino a 3 anni di reclusione, che possono diventare 5 se la violazione avviene con l’effrazione di serrature, lucchetti, porte, finestre e cancelli.
Qualora venissero anche sottratti o danneggiati beni presenti all’interno dell’immobile occupato abusivamente, è possibile inserire nella querela sporta per violazione di domicilio e invasione di edifici anche i reati di danneggiamento e furto di beni, passibili di denuncia penale.
È doveroso specificare l’importanza di agire rapidamente, in quanto le azioni in sede penale prevedono soli 3 mesi di tempo dallo spoglio sofferto, ossia dall’inizio dell’occupazione abusiva, per denunciare l’accaduto.
Laddove non venissero rispettati detti termini, si dovrà procedere con un’azione di rivendicazione, come vedremo nel prossimo paragrafo, ovvero attraverso il procedimento di rilascio di immobile occupato senza titolo (ex articolo 702 bis del codice di procedura civile), con tempi e costi in genere molto più elevati per ottenere l’ordine di sgombero dell’immobile.
Oltre alla denuncia, come accennato, è possibile intraprendere presso il tribunale territoriale di competenza azioni civili di:
L’azione possessoria deve essere avviata entro 12 mesi dall’inizio dell’occupazione abusiva o dal momento in cui se ne venga a conoscenza.
Facciamo un esempio pratico. Ipotizziamo di possedere una seconda casa in una località di villeggiatura. L’appartamento in questione viene abusivamente occupato da persone senza fissa dimora nella stagione invernale, ma ce ne accorgiamo solo nel mese di giugno, quando vi ci rechiamo per trascorrere un periodo di vacanza. In questo caso, non conoscendo con esattezza la data in cui ebbe malauguratamente inizio l’occupazione abusiva della nostra proprietà, possiamo avviare l’azione civile dal momento in cui ne siamo venuti a conoscenza.
No, la legge vieta di farsi giustizia da sé. Il proprietario dell’immobile occupato non può cambiare la serratura poiché compirebbe il reato di esercizio abusivo delle proprie ragioni.
L’azione di reintegrazione si concentra sul ripristino del possesso della proprietà, mentre l’azione di rivendicazione si concentra sul riconoscimento del diritto di proprietà.
Se non indicato diversamente nel contratto di locazione, il conduttore non può sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare. Se l’immobile viene occupato stabilmente da un soggetto diverso dal conduttore, puoi contestare l’inadempimento contrattuale nei confronti dell’inquilino originario o chiedere il rilascio nei confronti di chi occupa l’immobile senza alcun titolo.
