Se l’acquirente si ritira senza giusta causa dopo il compromesso, il venditore può trattenere la caparra (o chiedere il doppio se inadempiente è il venditore), ottenere la risoluzione con risarcimento, oppure chiedere al giudice il trasferimento coattivo dell’immobile ex art. 2932 c.c. Invece, se il recesso è fondato su gravi irregolarità (abusi insanabili, vizi rilevanti, inedificabilità definitiva, mancata agibilità), il compratore può sciogliersi dal contratto.
Sintesi
La finalità del contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso, è quella di obbligare il promittente venditore e il promissario acquirente a stipulare in un momento successivo l’atto di vendita definitivo. Cosa succede se l'acquirente si ritira dopo il compromesso? Cosa prevede la legge in merito? In questo articolo forniamo un approfondimento e una guida completa sull'argomento.
La risposta è affermativa. In presenza di inadempienze di considerevole entità da parte del promittente venditore, al promissario acquirente viene concessa la facoltà di recedere dal contratto preliminare di compravendita.
Il promissario acquirente può ritirarsi dal compromesso di vendita anche nei seguenti casi:
Diversamente, il recesso unilaterale dal contratto preliminare di compravendita non è concesso né al promissario acquirente né al promittente venditore. In altre parole, dopo la sottoscrizione del compromesso, la successiva stipula dell’atto di vendita definitivo è obbligatoria e le parti non possono sottrarsi se non per i suddetti motivi.
Qualora, in assenza di una valida motivazione, il promissario acquirente si tirasse indietro dopo la firma del contratto preliminare di compravendita, il promittente venditore ha diverse opzioni per tutelarsi, che illustriamo dettagliatamente di seguito.
A titolo di indennizzo, il promittente venditore può trattenere la caparra incassata contestualmente alla firma del contratto preliminare di compravendita e procedere con la ricerca di nuovi potenziali acquirenti.
In questo caso occorre fare una distinzione tra le tipologie di caparra previste dalla legge. La caparra confirmatoria può essere trattenuta dal promittente venditore se questi sceglie di recedere ai sensi dell’art. 1385 c.c.; in alternativa, il venditore può domandare l’adempimento o la risoluzione con risarcimento del danno. Le due vie non sono cumulabili.
La caparra penitenziale, secondo quanto indicato dall’articolo 1386 del codice civile, può essere trattenuta dal venditore se l'acquirente si ritira dopo il compromesso, ma non possono essere richiesti ulteriori risarcimenti.
Il promittente venditore può agire in giudizio contro il promissario acquirente affinché il contratto preliminare di compravendita venga risolto, liberando ambo le parti dall’obbligo di stipulare in seguito l’atto di vendita definitivo.
In questo caso il venditore può anche chiedere il risarcimento dei danni subiti, come per esempio la perdita di altre valide occasioni di vendita.
Il promittente venditore fortemente intenzionato a concludere la vendita può citare in giudizio il promissario compratore affinché il giudice proceda con il trasferimento coattivo della proprietà a fronte del versamento della somma pattuita.
In questo caso la sentenza del giudice sostituisce l'atto notarile. Il passaggio di proprietà è sancito con la sentenza, rendendo superfluo sottoscrivere il contratto di compravendita dinanzi a un notaio. La parte venditrice può altresì richiedere il rimborso delle spese legali e il risarcimento del danno subito.
Nel caso in cui l’acquirente non rispetti gli accordi o receda dal contratto preliminare di compravendita senza una valida motivazione, perde l’intera caparra versata contestualmente alla firma del compromesso immobiliare.
Si tratta di una spiacevole circostanza, tuttavia non infrequente in caso di vendita tra privati, senza agenzia. Affidandosi a un agente immobiliare esperto e qualificato, invece, le parti sono adeguatamente tutelate nell’intero percorso e il rischio che si verifichino situazioni di questo genere si riduce sensibilmente.
Le parti non possono svincolarsi dal contratto preliminare di compravendita semplicemente perché cambiano idea, perdono interesse nell’affare, trovano altre soluzioni o scelgono di procedere diversamente. Il preliminare di compravendita, lo ricordiamo, è un atto vincolante.
Come accennato, è possibile annullare il compromesso immobiliare solo nei seguenti casi previsti dalla legge:
1. In presenza di abusi edilizi insanabili o particolarmente rilevanti, come ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 8749 del 3 aprile 2024.
2. In caso di emissione di un provvedimento di definitiva inedificabilità del terreno. Qualora l’inedificabilità sia solo temporanea, di regola non è consentito sciogliere il preliminare: la Cassazione richiede una inedificabilità definitiva e assoluta (ord. n. 556, 8 gennaio 2024, Sez. II).
3. Se in seguito alla firma del compromesso sopravviene un cambiamento nel piano urbanistico, come l’imposizione di un vincolo preordinato all’esproprio, le parti sono autorizzate a svincolarsi dall’obbligo di stipulare il rogito notarile, come stabilito dalla Corte di Cassazione con Sentenza n. 13435 del 15 maggio 2024.
4. In presenza di difformità edilizio-urbanistiche, vizi strutturali o gravi difetti di costruzione taciuti dal proprietario, di cui, se l’acquirente fosse stato messo a conoscenza, non avrebbe acconsentito a sottoscrivere il compromesso.
5. Nel caso in cui venga negato il rilascio della segnalazione certificata di agibilità (SCA) poiché l’immobile in questione e gli impianti nello stesso installati non risultino essere conformi alla normativa vigente in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico.
Se la proposta è stata accettata (o si è già firmato un preliminare), il venditore che si tira indietro è inadempiente: l’acquirente può pretendere il doppio della caparra confirmatoria già versata oppure agire per la risoluzione con risarcimento o, se vuole concludere l’affare, chiedere al giudice il trasferimento coattivo della proprietà ex art. 2932 c.c. Diverso il caso in cui sia stata pattuita una caparra penitenziale con diritto di recesso: il venditore può recedere restituendo il doppio della caparra, senza ulteriori danni. Se la proposta non era stata accettata, non vi è vincolo e il ritiro non produce effetti.
Il venditore può sciogliersi dal preliminare solo se è stato pattuito un diritto di recesso con caparra penitenziale (art. 1386 c.c.). In mancanza, il recesso integra inadempimento: l’acquirente può pretendere il doppio della caparra confirmatoria oppure chiedere adempimento o risoluzione con risarcimento.
Il compromesso indica una data entro la quale dovrebbe essere stipulato l’atto di vendita definitivo. Se una delle parti non rispetta tale scadenza, la controparte può inviare una diffida formale, richiedendo l'adempimento entro un termine ragionevole.
Se hai versato una caparra confirmatoria, potresti perderla come risarcimento per il venditore. Se la proposta di acquisto era vincolante, il venditore potrebbe altresì richiedere il risarcimento dei danni o forzare l'acquisto con un’azione legale.
