La finalità del contratto preliminare di compravendita, comunemente chiamato compromesso, è quella di obbligare il promittente venditore e il promissario acquirente a stipulare in un momento successivo l’atto di vendita definitivo. Cosa succede se l'acquirente si ritira dopo il compromesso? Cosa prevede la legge in merito? Approfondiamo insieme.
La risposta è affermativa. In presenza di inadempienze di considerevole entità da parte del promittente venditore, al promissario acquirente viene concessa la facoltà di recedere dal contratto preliminare di compravendita.
Il promissario acquirente può ritirarsi dal compromesso di vendita anche nei seguenti casi:
Diversamente, il recesso unilaterale dal contratto preliminare di compravendita non è concesso né al promissario acquirente né al promittente venditore. In altre parole, dopo la sottoscrizione del compromesso, la successiva stipula dell’atto di vendita definitivo è obbligatoria e le parti non possono sottrarsi se non per i suddetti motivi.
Qualora, in assenza di una valida motivazione, il promissario acquirente si tirasse indietro dopo la firma del contratto preliminare di compravendita, il promittente venditore ha diverse opzioni per tutelarsi, che illustriamo dettagliatamente di seguito.
A titolo di indennizzo, il promittente venditore può trattenere la caparra incassata contestualmente alla firma del contratto preliminare di compravendita e procedere con la ricerca di nuovi potenziali acquirenti.
In questo caso occorre fare una distinzione tra le tipologie di caparra previste dalla legge. La caparra confirmatoria, regolamentata dall’articolo 1385 del codice civile, può essere trattenuta dal promittente venditore, che ha altresì diritto di agire in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della recessione dal compromesso da parte del promissario acquirente.
La caparra penitenziale, secondo quanto indicato dall’articolo 1386 del codice civile, può essere trattenuta dal venditore se l'acquirente si ritira dopo il compromesso, ma non possono essere richiesti ulteriori risarcimenti.
Il promittente venditore può agire in giudizio contro il promissario acquirente affinché il contratto preliminare di compravendita venga risolto, liberando ambo le parti dall’obbligo di stipulare in seguito l’atto di vendita definitivo.
In questo caso il venditore può anche chiedere il risarcimento dei danni subiti, come per esempio la perdita di altre valide occasioni di vendita.
Il promittente venditore fortemente intenzionato a concludere la vendita può citare in giudizio il promissario compratore affinché il giudice proceda con il trasferimento coattivo della proprietà a fronte del versamento della somma pattuita.
In questo caso la sentenza del giudice sostituisce l'atto notarile. Il passaggio di proprietà è sancito con la sentenza, rendendo superfluo sottoscrivere il contratto di compravendita dinanzi a un notaio. La parte venditrice può altresì richiedere il rimborso delle spese legali e il risarcimento del danno subito.
Nel caso in cui l’acquirente non rispetti gli accordi o receda dal contratto preliminare di compravendita senza una valida motivazione, perde l’intera caparra versata contestualmente alla firma del compromesso immobiliare.
Si tratta di una spiacevole circostanza, tuttavia non infrequente in caso di vendita tra privati, senza agenzia. Affidandosi a un agente immobiliare esperto e qualificato, invece, le parti sono adeguatamente tutelate nell’intero percorso e il rischio che si verifichino situazioni di questo genere si riduce sensibilmente.
Le parti non possono svincolarsi dal contratto preliminare di compravendita semplicemente perché cambiano idea, perdono interesse nell’affare, trovano altre soluzioni o scelgono di procedere diversamente. Il preliminare di compravendita, lo ricordiamo, è un atto vincolante.
Come accennato, è possibile annullare il compromesso immobiliare solo nei seguenti casi previsti dalla legge:
1. In presenza di abusi edilizi insanabili o particolarmente rilevanti, come ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 8749 del 3 aprile 2024.
2. In caso di emissione di un provvedimento di definitiva inedificabilità del terreno. Qualora l’inedificabilità sia solo temporanea, non è consentito annullare il preliminare di compravendita, come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 556 del 12 aprile 2024.
3. Se in seguito alla firma del compromesso sopravviene un cambiamento nel piano urbanistico, come l’imposizione di un vincolo preordinato all’esproprio, le parti sono autorizzate a svincolarsi dall’obbligo di stipulare il rogito notarile, come stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 13435 del 9 aprile 2024.
4. In presenza di difformità edilizio-urbanistiche, vizi strutturali o gravi difetti di costruzione taciuti dal proprietario, di cui, se l’acquirente fosse stato messo a conoscenza, non avrebbe acconsentito a sottoscrivere il compromesso.
5. Nel caso in cui venga negato il rilascio della segnalazione certificata di agibilità (SCA) poiché l’immobile in questione e gli impianti nello stesso installati non risultino essere conformi alla normativa vigente in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico.
Il venditore può annullare il preliminare di compravendita, ma dovrà corrispondere al promissario acquirente il doppio della caparra consegnata, compensando così il danno subito per la mancata compravendita.
Il compromesso indica una data entro la quale dovrebbe essere stipulato l’atto di vendita definitivo. Se una delle parti non rispetta tale scadenza, la controparte può inviare una diffida formale, richiedendo l'adempimento entro un termine ragionevole.
Se hai versato una caparra confirmatoria, potresti perderla come risarcimento per il venditore. Se la proposta di acquisto era vincolante, il venditore potrebbe altresì richiedere il risarcimento dei danni o forzare l'acquisto con un’azione legale.
