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Mandato Agenzia Immobiliare in Esclusiva: Vantaggi e Vincoli da Rispettare

Jessica Maggi
14.06.2024
7 min

Stai pensando di vendere casa affidandoti alla professionalità e competenza di un’agenzia specifica? È una buona idea, ma prima di procedere e conferire un mandato all’agenzia immobiliare in esclusiva, è opportuno informarsi su quali siano i vincoli imposti dallo stesso. In questa guida illustriamo nel dettaglio come funziona il mandato in esclusiva di un'agenzia immobiliare e quali sono gli aspetti di cui essere consci per affrontare il percorso con la dovuta consapevolezza.

Cos'è un mandato immobiliare?

Il mandato immobiliare, o incarico di mediazione, è un contratto vincolante con cui il proprietario di un immobile incarica un’agenzia immobiliare di assolvere una serie di compiti finalizzati alla compravendita dello stesso. In altre parole, il proprietario affida a un’agenzia immobiliare l’incarico di vendere la sua proprietà. 

Cos’è un mandato immobiliare in esclusiva?

Mandato agenzia immobiliare in esclusiva

Con un mandato esclusivo, il proprietario di un immobile conferisce a una specifica agenzia immobiliare l'esclusiva per gestire la vendita dello stesso. In questo caso, solo l'agenzia con cui è stato stipulato il contratto ha il diritto di pubblicizzare, promuovere e gestire attivamente la compravendita dell'immobile in questione per il periodo di durata del mandato. 

Il proprietario, con un mandato esclusivo, esprime quindi la sua preferenza assoluta verso un’agenzia in particolare e si impegna ad affidarsi unicamente alla stessa per la vendita della sua proprietà. 

La clausola di esclusiva inserita nel contratto implica che il proprietario dell’immobile non possa né delegare contemporaneamente ad altri operatori del settore immobiliare la vendita della sua proprietà, né tantomeno condurre autonomamente trattative con altri privati. Nel caso in cui l’unità immobiliare venisse venduta con altre modalità durante il periodo di mandato esclusivo, l’agenzia incaricata ha diritto a ricevere la provvigione pattuita. 

Che differenza c’è tra mandato in esclusiva e non in esclusiva?

La principale differenza tra un mandato immobiliare in esclusiva e non in esclusiva risiede, appunto, nell’esclusività dell'incarico conferito all'agenzia immobiliare.

Con un mandato in esclusiva, come abbiamo visto, il venditore si affida unicamente all’agenzia designata, che ha il compito di finalizzare la vendita supportando le parti in ogni fase del percorso.

Con un mandato non in esclusiva, invece, il proprietario dell'immobile ha la facoltà di assegnare l'incarico a più agenti immobiliari contemporaneamente affinché cerchino acquirenti per l'immobile di sua proprietà. In questo caso la provvigione viene corrisposta solo all'agenzia che effettivamente conclude l’affare. 

Il mandato esclusivo, quindi, nega o perlomeno limita la possibilità di coinvolgere altri operatori ma garantisce che l’agenzia designata si dedichi all’incarico con grande solerzia, totale dedizione e la massima attenzione. Un mandato non esclusivo offre un più ampio grado di flessibilità per il proprietario, ma comporta in genere un minore impegno da parte delle varie agenzie coinvolte. 

Inoltre, affidare la promozione dell’immobile a una pluralità di operatori e condurre parallelamente trattative con altri privati potrebbe generare confusione nei potenziali acquirenti. Vedendo la proprietà su varie piattaforme con prezzi diversi e, magari, ricevendo informazioni non univoche da parte di più operatori, potrebbero legittimamente perdere interesse.

Quali sono i vantaggi di conferire un mandato in esclusiva a un’agenzia immobiliare?

Conferire un mandato in esclusiva all’agenzia immobiliare designata offre indubbi vantaggi. In linea di massima, assegnare l’incarico a un’agenzia specifica assicura di poter contare su un servizio d’eccellenza, con un più alto livello di tutela, cura e attenzione rispetto ad altre modalità. Affidarsi a un solo, unico referente che si occupi di finalizzare la vendita garantisce di poter contare sul suo totale impegno, nonché su una maggiore attenzione nella selezione e profilazione dei potenziali acquirenti.

L’agenzia immobiliare investe un maggior quantitativo di tempo, strumenti e risorse nella promozione e valutazione dell’immobile, il che si traduce in genere in buoni risultati ottenuti in breve tempo. Anche per quanto concerne i tempi di vendita, infatti, con un mandato in esclusiva in genere gli affari si concludono più rapidamente rispetto ad altre modalità.

Spesso gli agenti immobiliari si avvalgono della collaborazione di colleghi che, magari, sono già in contatto con l’acquirente giusto per l’immobile in questione, massimizzando i risultati.

Elementi fondamentali per il mandato in esclusiva agenzia immobiliare

Un mandato in esclusiva per un’agenzia immobiliare deve contenere una serie di dati, tra cui: 

  • descrizione dell’immobile oggetto di vendita, con dettagli tecnici specifici, come il foglio, la particella, il subalterno e la categoria, classe, consistenza e rendita catastale
  • prezzo di vendita e modalità di versamento;
  • compenso dell’agenzia, indicato in percentuale sul prezzo di vendita;
  • durata dell’incarico;
  • autorizzazioni;
  • data entro cui dovrà avvenire la stipula dell’atto notarile. 

Nel contratto è altresì opportuno indicare in quali casi sia eventualmente dovuto il pagamento di una penale e a quale foro competente fare riferimento in caso di controversie sorte in relazione al mandato. 

Fac simile mandato in esclusiva agenzia immobiliare 

Il mandato immobiliare è un contratto vincolante che in genere viene stipulato in forma di scrittura privata tra le parti. Riportiamo di seguito il fac simile del modulo di un mandato in esclusiva a un’agenzia immobiliare.

Luogo e data ____

Il sottoscritto ____ nato a ____ il ____ e residente a ____ in via/piazza ____, titolare di codice fiscale ____, di seguito denominato venditore, conferisce irrevocabile ed esclusivo incarico di vendita dell’immobile ubicato nel comune di ____ in via/piazza ____ all’agenzia immobiliare ____ con sede a ____ in via/piazza ____, nella persona di ____, iscritto al Ruolo Agenti Immobiliari numero ____ e al REA numero ____ della Camera di Commercio di ____, di seguito denominato agente immobiliare. 

L’incarico in esclusiva decorre da oggi e avrà termine il ____. L’atto notarile per il trasferimento della proprietà dovrà essere stipulato entro ____.

L'unità immobiliare, destinata a ____, è identificata al N.C.E.U. (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) / N.C.T. (Nuovo Catasto Terreni) di ____ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, zona censuaria ____, categoria ____, classe catastale ____, consistenza ____, rendita catastale ____. 

L’immobile, come da planimetria allegata, è composto da: ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________.

Con la sottoscrizione della presente scrittura il venditore si impegna fin da ora a consegnare all’agente immobiliare tutta la documentazione relativa all’immobile entro ____ giorni a decorrere da oggi.

 

Prezzo di vendita e compenso 

 

Per la vendita, il prezzo richiesto è di ____ euro, di cui: 

  • ____ euro alla sottoscrizione per accettazione della proposta di acquisto; 
  • ____ euro a titolo di caparra confirmatoria; 
  • pagamenti intermedi a titolo di acconto di ____ euro entro il ____; 
  • ____ euro all’atto notarile con assegno circolare non trasferibile. 

Il compenso dell’agente immobiliare sarà del ____% oltre IVA sul prezzo di vendita pari a euro ____. 

 

Autorizzazioni 

 

Il venditore autorizza l’agente immobiliare a: 

  • visitare l’immobile con potenziali acquirenti;
  • esporre cartelli promozionali; 
  • pubblicare annunci immobiliari su piattaforme digitali specificatamente dedicate alla compravendita di immobili;
  • utilizzare qualsiasi tipo di pubblicità che ritenga più idonea. 

Il venditore autorizza altresì l’agente immobiliare a far sottoscrivere una proposta di acquisto e a trattenere il deposito fiduciario gratuito infruttifero che diverrà quota parte della caparra all’accettazione della proposta di acquisto. 

 

Penale 

 

Una penale pari al compenso pattuito sarà dovuta all’agente immobiliare nei seguenti casi: 

  • rinuncia a vendere alle condizioni pattuite; 
  • revoca anticipata del presente incarico; 
  • mancato perfezionamento della vendita a causa di inesatte o mendaci indicazioni fornite dal venditore; 
  • vendita effettuata direttamente dal venditore anche a condizioni diverse da quelle qui descritte, ai sensi dell'articolo 1755 del codice civile.

In seguito alla scadenza, la medesima penale sarà dovuta anche nel caso di contratto stipulato tra il venditore e un soggetto segnalatogli dall’agente immobiliare durante l’espletamento del presente incarico. 

Si allegano i documenti elencati nella presente proposta. 

Firma del venditore ____

Firma dell’agente immobiliare ____

Come retrocedere da un mandato in esclusiva dato all'agenzia immobiliare 

Il cliente può recedere dal contratto dandone comunicazione all’agenzia per iscritto tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o posta certificata (PEC), con un preavviso di almeno 30 giorni e motivando le ragioni del recesso. 

Se il recesso dal mandato in esclusiva non è debitamente giustificato, l’agenzia può pretendere il pagamento di una penale proporzionata al danno subito.

La penale non si applica, invece, in presenza di una giusta causa, come per esempio motivi di salute o familiari, o nel caso in cui il cliente decida di recedere dal contratto per inadempienza dell’agenzia, ossia se la stessa non svolge adeguatamente le sue mansioni.

Tre punti chiave
  • Con un mandato esclusivo il proprietario di un immobile conferisce a un'agenzia immobiliare l'esclusiva per gestire la vendita dello stesso.
  • La clausola di esclusiva inserita nel contratto implica che il proprietario dell’immobile non possa delegare contemporaneamente ad altri operatori del settore immobiliare la vendita della proprietà, né tantomeno condurre autonomamente trattative con altri privati.
  • Affidarsi a un unico referente che si occupi di finalizzare la vendita garantisce in genere di poter contare sul suo totale impegno e su una maggiore attenzione nella selezione dei potenziali acquirenti.

Fonti 

FAQ

Se non si arriva al rogito, il compenso all’agenzia va comunque corrisposto?

Sì, il compenso deve essere corrisposto anche qualora non si arrivasse al rogito finale, come ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 21575 del 18 settembre 2017.

Se durante il periodo di mandato esclusivo trovo da solo un acquirente interessato, cosa devo fare?

Qualora trovassi autonomamente un potenziale acquirente, la clausola di esclusiva ti vincola a informare tempestivamente l’agente immobiliare che si sta occupando di finalizzare la vendita, in modo che sia lui a condurre la trattativa. 

Se mi affido a un’agenzia immobiliare il recesso anticipato dal mandato in esclusiva è consentito?

Il recesso anticipato dal mandato in esclusiva è consentito per giusta causa, ossia motivi di salute o familiari, o se l’agenzia non rispetta i termini del contratto e non svolge adeguatamente le sue prestazioni.

Cosa succede in caso di violazione della clausola di esclusiva?

In caso di violazione dell’esclusiva, l’agenzia immobiliare incaricata ha diritto di richiedere ugualmente la provvigione che le sarebbe spettata.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.
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