L’uso a cui un bene immobile può essere destinato è stabilito dalla disciplina urbanistico-edilizia, dalla regolamentazione locale e dagli strumenti di pianificazione territoriale. Nell’utilizzo che si decide di fare di un bene è, quindi, doveroso attenersi a quanto previsto dalla legge, per non rischiare di commettere un illecito. Vediamo nel dettaglio cosa si intende per destinazione d’uso di un immobile, quante tipologie esistono e come è eventualmente possibile cambiarla.
La destinazione d’uso di un immobile indica la funzione che gli viene attribuita e le attività che possono essere svolte al suo interno.
La destinazione d'uso rappresenta il presupposto legale per l'impiego conforme e regolamentato dei beni immobili. Si tratta di un concetto di grande rilevanza nell'ambito del diritto giuridico e amministrativo, in particolar modo per quanto riguarda l’edilizia e la pianificazione territoriale.
In base alla destinazione d’uso si possono classificare gli immobili e interi comparti urbanistici affinché vengano contestualizzati in gruppi o insiemi più ampi.
Se non si rispetta la destinazione d’uso di un’unità immobiliare si commette un illecito. Adibire lo spazio di un bene immobile a finalità diverse da quelle previste dalla destinazione d'uso consentita ai sensi di legge costituisce un abuso edilizio, che implica pesanti sanzioni e conseguenze legali non indifferenti.
La normativa di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia (TUE), emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001.
La destinazione d'uso edilizia di un bene immobile è definita dal titolo abilitativo ed edilizio, conformemente a quanto indicato dalle vigenti norme urbanistiche. La destinazione d'uso urbanistica è, invece, il risultato della pianificazione di una specifica zona omogenea.
La destinazione d'uso di un bene immobile viene assegnata per indicarne la funzione ed è definita dal titolo abilitativo, in conformità alle norme urbanistiche.
Si individuano sette categorie di usi a cui i beni immobili possono essere destinati. Le illustriamo di seguito.
La destinazione d’uso residenziale comprende abitazioni di ogni foggia, genere e tipologia, con superficie destinata prevalentemente a uso abitativo.
La destinazione d’uso industriale e artigianale comprende edifici in cui si svolgono attività di produzione e trasformazione di beni, materiali e prodotti, con eventuali spazi destinati alla commercializzazione degli stessi.
In questa categoria rientrano gli edifici destinati alla vendita di beni, dalla piccola alla grande distribuzione.
Rientrano nella categoria turistico-ricettiva le strutture destinate all’accoglienza e alloggio di viaggiatori, come per esempio alberghi, ostelli e campeggi.
In questa categoria rientrano gli edifici adibiti a uffici e sedi di direzioni di enti, società e organizzazioni, in genere associati alla categoria catastale A10 che indica, per l’appunto, uffici e studi privati.
Questa categoria comprende capannoni industriali e artigianali con depositi.
In questa categoria rientrano gli immobili dedicati all'esercizio di attività agro-silvo-pastorali e connesse alla produzione agraria e all’allevamento di bestiame.
Le destinazioni d’uso delle unità immobiliari non vanno confuse con le categorie catastali, individuate a fini prettamente fiscali, per determinare tasse, imposte e tributi, tra cui l’imposta municipale unica (IMU) e la tassa sui rifiuti (TARI).
La classificazione catastale potrebbe non coincidere con la destinazione d'uso dell’unità immobiliare che, come abbiamo visto, specifica quale sia l’effettivo utilizzo che è consentito farne e quali attività possano essere svolte nei suoi spazi.
I dati relativi alla destinazione d’uso di un immobile sono riportati in documenti e titoli abilitativi che indichiamo di seguito.
La segnalazione certificata di agibilità (SCA), introdotta con il decreto legislativo numero 222 del 25 novembre 2016 in sostituzione del certificato di abitabilità e agibilità, contiene informazioni sulle utilizzazioni consentite per l’immobile in questione.
La segnalazione certificata di agibilità attesta che un immobile sia conforme alle norme tecniche vigenti in termini di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico. In sostanza, il documento certifica la regolarità di un edificio appena costruito o ristrutturato e degli impianti tecnici ivi installati.
L’uso a cui un immobile può essere destinato è espressamente indicato nella visura catastale storica, relativa agli ultimi 20 anni di un’unità immobiliare, unitamente ai dati identificativi, reddituali e catastali della stessa, tra cui:
Con una visura estrapolata dalla banca dati catastale dell'Agenzia delle Entrate è, quindi, possibile verificare a quale uso possa essere destinato l’immobile, individuarne l’esatta ubicazione e conoscerne la rendita catastale.
La segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), introdotta con il decreto legge numero 78 del 31 maggio 2010 in sostituzione della dichiarazione di inizio attività (DIA), è il titolo edilizio che va presentato al comune competente prima di effettuare alcune tipologie di interventi edilizi, tra cui ristrutturazione di facciate esterne, rifacimento di tetti e solai e costruzione di scale interne o esterne. Tra i dati che riporta tale documento c’è anche la destinazione d’uso dell’immobile.
La destinazione d’uso è indicata anche nel permesso di costruire (PdC), un’autorizzazione amministrativa rilasciata dal comune, che consente l’attività di trasformazione edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica e territoriale.
Qualora si volesse cambiare la destinazione d’uso di un immobile, occorre, innanzitutto, verificare nel piano regolatore generale (PRG) del comune competente che la modifica che si desidera porre in essere sia effettivamente attuabile.
Bisogna fare molta attenzione perché il PRG potrebbe consentire la variazione della destinazione d’uso dell’immobile in questione, ma magari non l’esecuzione degli interventi edilizi necessari per l’adeguamento della struttura alle nuove attività che si prevede di svolgere al suo interno.
Non tutte le variazioni e i relativi interventi edilizi richiedono lo stesso iter burocratico e schema procedurale.
Fino a tempi relativamente recenti, l’articolo 23-ter del suddetto decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001 imponeva che, in caso di variazione della destinazione d’uso che comportasse la modifica della categoria catastale, si richiedesse sempre il permesso di costruire.
La procedura è stata recentemente snellita dal decreto legge numero 69 del 29 maggio 2024, comunemente detto decreto salva casa. Nella maggior parte dei casi l’unico titolo edilizio richiesto per cambiare la destinazione d’uso è la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), a meno che siano richiesti significativi interventi strutturali.
Per eseguire, invece, cambi di destinazione d’uso che implichino interventi edilizi significativi, ci si deve rivolgere a un professionista tecnico, che provveda a:
Per i cambi di destinazione d’uso che comportano interventi strutturali è in genere previsto il pagamento di oneri, come vedremo nei prossimi paragrafi.
Dopo aver consultato il piano regolatore generale presso l’ufficio tecnico del comune di competenza e appurato che sia possibile procedere con il cambio di destinazione d’uso, gli step da seguire sono i seguenti:
In ogni fase della procedura occorre presentare la necessaria documentazione, tra cui, per esempio, planimetrie aggiornate che attestino la conformità con la nuova utilizzazione prevista.
Il cambio di destinazione d’uso non è solitamente consentito se l’immobile:
Non è consentito cambiare la destinazione d’uso a un bene anche nel caso in cui:
Si segnala altresì che per cambiare la destinazione d’uso di un immobile posto all’interno di un complesso condominiale è necessario ottenere l’approvazione da parte della maggioranza, in ottemperanza a quanto disposto dall’articolo 1117 del codice civile.
Il cambio di destinazione d’uso di un bene immobile comporta il pagamento di:
A tali voci di spesa si sommano i costi relativi ai lavori di ristrutturazione e adeguamento edilizio necessari per rendere l’immobile adatto al nuovo utilizzo.
Per cambiare la destinazione d’uso da negozio a garage, l’unico titolo edilizio richiesto per procedere con la variazione è la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), a meno che debbano essere attuate importanti opere murarie ed edilizie. Occorre preventivare gli oneri comunali specifici per la zona in cui si trova il bene.
Per verificare quale sia la destinazione d’uso di un immobile non accatastato può essere utile consultare eventuali atti urbanistici relativi allo stesso.
I dati relativi alla destinazione d’uso di un bene sono riportati nella visura catastale storica, che può essere estrapolata dalla banca dati catastale dell'Agenzia delle Entrate. Le utilizzazioni consentite per l’immobile sono in genere indicate anche nella segnalazione certificata di agibilità (SCA), nel permesso di costruire (PdC) e nella segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
