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Denuncia di Variazione Catastale: Come e Quando Farla

Andrea Lazzo
11.04.2024
4 min

La variazione catastale è un’operazione importante nell’ambito immobiliare ed è obbligatoria, perciò occorre capire bene cos’è e soprattutto come denunciare una variazione. In questo articolo rispondiamo a queste domande e illustriamo la procedura da seguire per effettuare una denuncia di variazione catastale.

Cos'è la denuncia di variazione catastale

Cos’è la denuncia di variazione catastale?

La denuncia di variazione catastale è una procedura con cui si comunica, alle autorità competenti, delle variazioni nello stato o nella consistenza di un’unità immobiliare già censite, dovute a trasformazioni fisiche o a cambi di destinazione. 

Infatti, occorre ricordare che ogni unità immobiliare è censita al catasto (registro catastale presso l’Agenzia delle Entrate). In tale censimento vengono dichiarate le caratteristiche del bene, la sua consistenza e altre caratteristiche tra cui vale la pena evidenziare la classe catastale e la categoria catastale. Tali caratteristiche consentono di definire la rendita catastale dell’unità immobiliare, perciò eventuali variazioni assumono importanza anche dal punto di vista fiscale. 

Quando è necessaria una denuncia di variazione catastale?

La denuncia di variazione catastale è obbligatoria ogni volta che si verifica una variazione catastale. L’istanza di variazione catastale è obbligatoria in quattro casi:

  • Nuovi accatastamenti in aree urbane (quindi la creazione di nuove voci nel catasto);
  • Variazione nella destinazione d’uso, dello stato o della consistenza delle unità immobiliari già presenti sul catasto (ovvero già censite);
  • Costruzione di fabbricati in aree urbane già censite (es. sopraelevazione o accatastamento di un box o un parcheggio situato su un bene comune non censibile;
  • Quando riguardano beni immobili e aree comuni che per il catasto non producono reddito.

Nei casi in cui vi siano piccole variazioni e non vi sia un aumento del numero di vani, la denuncia di variazione catastale non è obbligatoria. In tali casi basta richiedere a un tecnico una certificazione di conformità catastale che attesti la corrispondenza tra lo stato effettivo e i dati catastali dell’unità immobiliare. Si può evitare anche il tecnico, con un’autocertificazione firmata dal proprietario dell’immobile che si assume la responsabilità legale per tale dichiarazione. 

Quando non occorre la denuncia di variazione catastale?

Al contrario di quanto visto poc’anzi, non occorre effettuare la denuncia di variazione catastale nei seguenti casi: 

  • Manufatti che presentano una superficie coperta inferiore a 8 mq
  • Fabbricati in costruzione;
  • Immobili isolati e privi di copertura;
  • Serre situate su suolo naturale;
  • Stalle, porcili, pollai, tettoie, pozzi ecc. di altezza inferiore a 1,80 metri e volumetria inferiore a 150 mc;
  • Fabbricati in stato di elevato degrado;
  • Reti pubbliche di comunicazione. 
Come fare la denuncia di variazione catastale

Termini per la denuncia di variazione catastale

La normativa vigente prevede che l'aggiornamento delle planimetrie vada obbligatoriamente eseguito entro 30 giorni dall'esecuzione delle opere. In caso contrario, le autorità competenti sono autorizzate a sanzionare in modo grave chi non abbia effettuato tale comunicazione.

Come fare la denuncia di variazione catastale

Per effettuare in autonomia la denuncia di variazione catastale basta accedere al servizio online DOCFA. Sul DOCFA si può effettuare la denuncia delle seguenti tipologie di variazione catastale: 

  • Variazione planimetrica: questa tipologia di denuncia include variazioni come la divisione, il frazionamento per trasferimento di diritti, l’ampliamento, la fusione, la demolizione (parziale o totale), la ristrutturazione e la diversa distribuzione degli spazi interni;
  • Denuncia per variazione planimetrica mancante;
  • Per modifica del numero d’identificazione catastale;
  • Variazione di destinazione d’uso;
  • Ultimazione di un fabbricato urbano (nel momento in cui viene ultimato);
  • Altre: c’è una motivazione che rende necessaria la variazione catastale ma non è compresa tra le precedenti. 

Costo della denuncia di variazione catastale

Per la denuncia di variazione catastale occorre incaricare un tecnico (geometra, architetto, ingegnere ecc.) che presenterà la pratica al catasto. Il compenso generalmente si attesta attorno ai 300€ + IVA, ai quali dovranno aggiungersi 70€ per ogni unità oltre la prima. 

La documentazione che dovrà presentare il geometra comprende la planimetria aggiornata (datata, firmata e timbrata dal tecnico) in formato cartaceo (obbligatoria) e in formato digitale vettoriale (facoltativa ma utile a velocizzare la pratica). 

3 Punti Chiave
  • La denuncia di variazione catastale è una procedura necessaria nel momento in cui si attua una variazione dall’immobile tale da produrre una variazione significativa ai fini catastali.
  • La denuncia di variazione catastale è importante ai fini fiscali, motivo per cui per la mancata denuncia sono previste forti sanzioni.
  • Per effettuare la denuncia si può procedere con il modulo DOCFA tramite un tecnico incaricato (geometra, ingegnere, architetto ecc.).

Fonti

FAQ

Qual è la tempistica per presentare la denuncia di variazione catastale dopo aver effettuato modifiche all'immobile?

La denuncia deve essere presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Ritardare oltre questo termine può comportare sanzioni pecuniarie.

Cosa succede se si omette la planimetria aggiornata nella denuncia di variazione catastale?

L'omissione della planimetria aggiornata impedisce l'avanzamento della pratica. È necessario integrarla per completare la denuncia e aggiornare la situazione immobiliare presso il Catasto.

Quando è richiesto un aggiornamento della planimetria in formato digitale vettoriale?

Anche se non obbligatorio, un aggiornamento digitale vettoriale è consigliato per accelerare il processo di denuncia e garantire una maggiore precisione nella documentazione.

Qual è la tariffa base per la denuncia di variazione catastale?

La tariffa di partenza è di 280 euro più IVA. A questo importo si possono aggiungere ulteriori costi in caso di più unità immobiliari.

In quali casi si deve procedere con la denuncia di variazione catastale?

La denuncia è necessaria quando si verificano cambiamenti nella struttura, nella distribuzione degli spazi interni, o nella consistenza dell'unità immobiliare che influenzano la rendita catastale.

Chi può firmare la planimetria aggiornata richiesta dalla denuncia di variazione catastale?

La planimetria deve essere firmata da un tecnico abilitato, come un geometra, un ingegnere o un architetto, che attesta le modifiche effettuate all'immobile.

È possibile delegare la presentazione della denuncia di variazione catastale?

Sì, è possibile delegare un tecnico abilitato, come un geometra, per presentare la denuncia a nome del proprietario, compreso il calcolo e il versamento delle tariffe dovute.

Cosa comprende l'importo da pagare per la modifica dell'identificativo catastale?

L'importo include il compenso del professionista e i diritti erariali per una singola unità immobiliare; per ogni unità aggiuntiva si richiede un'integrazione di 70 euro.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.
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