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Sì, è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa anche se si possiede già un immobile, ma solo in specifiche condizioni: ad esempio se la casa già posseduta viene venduta entro 2 anni dal nuovo acquisto, se l’immobile già posseduto si trova in un Comune diverso ed era stato acquistato senza agevolazioni prima casa, oppure se ricorre una specifica eccezione riconosciuta dalla normativa o dalla prassi, come l’inidoneità dell’immobile o la sua vendita nei termini previsti.
Sintesi
Benché possa sembrare una contraddizione, in determinate circostanze si può acquistare un’abitazione beneficiando delle agevolazioni prima casa se si possiede già un immobile. Scopriamo quando è legalmente possibile.
Possedere già un immobile non impedisce sempre di accedere alle agevolazioni prima casa per un nuovo acquisto. La possibilità di ottenere il beneficio dipende, infatti, da diversi elementi: il Comune in cui si trova la casa già posseduta, il modo in cui è stata acquistata, l’eventuale precedente utilizzo del bonus prima casa e la presenza di situazioni particolari riconosciute dalla normativa o dalla giurisprudenza.
In generale, l’agevolazione può essere richiesta quando l’immobile già posseduto non è considerato ostativo. Può accadere, ad esempio, se la casa si trova in un Comune diverso ed era stata acquistata senza benefici fiscali, oppure se l’abitazione già comprata con il bonus prima casa viene venduta entro 2 anni dal nuovo acquisto. In altri casi, invece, occorre valutare con maggiore attenzione l’idoneità dell’immobile, la sua effettiva disponibilità e gli altri requisiti previsti dalla legge.
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La precedente fruizione dell’agevolazione in sede di successione ereditaria o donazionenon preclude, di per sé, la possibilità di richiedere nuovamente il beneficio per un successivo acquisto a titolo oneroso, purché siano rispettati tutti gli altri requisiti previsti dalla normativa.
A confermarlo è l’Agenzia delle Entrate con la circolare numero 44/E del 7 maggio 2001. Nello specifico, anche nel caso in cui le agevolazioni prima casa fossero già state richieste per l’immobile in precedenza acquisito gratuitamente mediante donazione o successione, per l’acquisto a titolo oneroso di un nuovo bene è possibile fruire nuovamente di detti benefici fiscali.
Quindi, l’applicazione dell’agevolazione prima casa a un immobile ereditato o donato non preclude la possibilità, in caso di successivo acquisto di una nuova abitazione, di fruire un'altra volta di tali bonus, poiché cambiano i presupposti che legittimano ad avvalersi del regime fiscale facilitato.
Secondo la disciplina aggiornata dalla Legge di Bilancio 2025, chi è già titolare di un’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa può acquistare un nuovo immobile con gli stessi benefici, purché venda l’abitazione preposseduta entro 2 anni dal nuovo acquisto. Il termine biennale riguarda l’immobile già acquistato con il bonus prima casa; resta invece fermo che, se si possiede un’altra abitazione nello stesso Comune non agevolata, l’agevolazione può essere preclusa salvo casi particolari, come l’inidoneità dell’immobile.
Nell’atto di acquisto della nuova abitazione occorre dichiarare l’impegno a vendere l’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni prima casa entro 2 anni dal nuovo acquisto.
Chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e acquista una nuova abitazione con gli stessi benefici può, in presenza dei requisiti previsti, maturare un credito d’imposta. Il credito consente di recuperare, in tutto o in parte, l’imposta di registro o l’IVA pagata in occasione del precedente acquisto agevolato.
L’importo del credito non può comunque essere superiore all’imposta dovuta per il nuovo acquisto. Si tratta quindi di un beneficio ulteriore rispetto alla semplice applicazione delle aliquote agevolate, particolarmente rilevante per chi vende la vecchia abitazione e ne compra un’altra da destinare a prima casa.
In caso di separazione o divorzio, la possibilità di usufruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di una nuova abitazione non è automatica. Occorre verificare se il contribuente conserva diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un altro immobile che possa impedire l’accesso al beneficio, soprattutto se si tratta di un’abitazione acquistata in passato con le agevolazioni prima casa. La sola circostanza di non abitare più nella casa coniugale non è sempre sufficiente.
La separazione non dà automaticamente diritto al nuovo bonus, però sarebbe utile distinguere tra i casi riportati qui in tabella.
| Caso | Rilevanza |
|---|---|
| Casa coniugale assegnata all’ex coniuge | Può incidere sulla disponibilità concreta dell’immobile |
| Proprietà ancora intestata al contribuente | Può restare ostativa |
| Immobile acquistato con agevolazioni | Può richiedere vendita nei termini per non bloccare il nuovo beneficio |
Con l’ordinanza n. 19989 del 27 luglio 2018, la Corte di Cassazione ha ritenuto che un immobile già posseduto nello stesso Comune e concesso in locazione a terzi possa essere considerato non concretamente disponibile per l’uso abitativo del proprietario. Tuttavia, si tratta di un orientamento giurisprudenziale non sempre allineato alla posizione dell’Agenzia delle Entrate, che tende a ritenere ostativa la titolarità di un’altra abitazione nello stesso Comune. Per questo motivo, il caso va valutato con particolare attenzione prima di richiedere l’agevolazione.
Prima di applicare questa eccezione è consigliabile quindi valutare il caso con un notaio o un consulente fiscale, perché si tratta di un orientamento giurisprudenziale non automaticamente recepito in sede amministrativa.
Come specificato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 18091 del 5 luglio 2019, chi necessita urgentemente di cambiare casa perché l’attuale abitazione è stata resa inagibile da danni di grave entità causati da calamità naturali, come alluvioni, frane, valanghe, eventi sismici, incendi boschivi e deficit idrici, è autorizzato a fruire delle agevolazioni concesse dal bonus prima casa.
Come stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 37152 del 29 novembre 2021, si può beneficiare del regime fiscale facilitato anche nel caso in cui si intenda acquistare l’appartamento adiacente a quello di cui già si è proprietari, al fine di realizzare un’unica unità abitativa di metratura maggiore.
Possono acquistare un immobile con tutti i benefici di legge concessi per l’acquisto della prima casa anche i coniugi in regime di comunione dei beni che, per motivi professionali, si ritrovano a trascorrere annualmente molti mesi in località diverse. In questo caso, a entrambi è consentito fruire delle agevolazioni fiscali per acquistare una casa ciascuno.
Anche in caso di accrescimento del nucleo familiare che rende l’immobile già posseduto inidoneo a ospitare la nuova composizione della famiglia, è possibile avvalersi delle agevolazioni prima casa per acquistarne uno nuovo, come stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 2565 del 2 febbraio 2018.
In caso di decadenza dalle agevolazioni prima casa, l’acquirente perde il diritto al regime fiscale agevolato e deve versare la differenza tra le imposte ordinarie e quelle già pagate in misura ridotta. A tale importo si aggiungono gli interessi e le sanzioni previste dalla normativa fiscale.
La decadenza può verificarsi, ad esempio, se l’acquirente non trasferisce la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi, se rende dichiarazioni non veritiere nell’atto di acquisto o se vende l’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni senza acquistare, entro un anno, un altro immobile da destinare ad abitazione principale.
La legge offre benefici fiscali a chi acquista un’abitazione rispettando i requisiti previsti per le agevolazioni prima casa. Non è indispensabile che si tratti del primo immobile acquistato in assoluto: ciò che conta è che l’acquirente non si trovi in una delle condizioni che impediscono l’accesso al beneficio.
Il cosiddetto bonus prima casa consiste in una serie di agevolazioni fiscali riconosciute a chi acquista un’abitazione non di lusso e possiede i requisiti richiesti dalla normativa, tra cui quelli relativi alla residenza e all’assenza di altri immobili ostativi.
Tali agevolazioni consistono in una significativa riduzione delle aliquote delle imposte relative all’acquisto del bene. Nello specifico, in virtù del bonus prima casa, in caso di compravendita tra privati è possibile beneficiare di quanto riportato nella seguente tabella.
| Acquisto da privato o impresa esente IVA | Con agevolazione prima casa |
|---|---|
| Imposta di registro | 2% |
| Imposta ipotecaria | 50 euro |
| Imposta catastale | 50 euro |
Nel caso in cui si acquisti direttamente da un’impresa costruttrice, il bonus prima casa consente di beneficiare di:
Esistono agevolazioni “prima casa” anche nei trasferimenti per donazione e successione ereditaria, ma il meccanismo non coincide del tutto con quello previsto per la compravendita. In questi casi il beneficio riguarda, in particolare, l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale, mentre nell’acquisto a titolo oneroso operano l’imposta di registro al 2% o l’IVA al 4%, a seconda del tipo di venditore.
Nel linguaggio fiscale, “prima casa” non indica necessariamente la prima abitazione acquistata in ordine cronologico. Indica invece l’immobile per il quale l’acquirente richiede le agevolazioni previste dalla legge, a condizione che siano rispettati tutti i requisiti richiesti. Per questo motivo, in alcune situazioni è possibile ottenere il bonus anche per un acquisto successivo, ad esempio quando l’abitazione già acquistata con agevolazione viene venduta entro i termini di legge o quando l’immobile preposseduto non impedisce l’accesso al beneficio.
L’IVA agevolata per l’acquisto della prima casa si applica quando la compravendita è soggetta a IVA, come accade, ad esempio, per gli acquisti da impresa costruttrice o da impresa che ha eseguito interventi di recupero, quando la vendita è soggetta a IVA.
Con il bonus prima casa, l’aliquota IVA viene ridotta al 4%, invece dell’aliquota ordinariamente prevista per l’acquisto di abitazioni non agevolate. A questa si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna.
L’agevolazione IVA non si applica agli immobili classificati come abitazioni di lusso, ossia appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per ottenere il beneficio, inoltre, l’acquirente deve rispettare gli stessi requisiti previsti per le agevolazioni prima casa, tra cui il trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’atto.
L’imposta di registro prima casa si applica quando l’acquisto avviene da un privato o da un’impresa che vende in regime di esenzione IVA. In presenza dei requisiti richiesti per il bonus prima casa, l’imposta di registro è ridotta al 2%, invece che al 9%.
In questo caso, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna. L’imposta di registro viene calcolata, di norma, sul valore catastale dell’immobile secondo il meccanismo del prezzo-valore, se applicabile, e non necessariamente sul prezzo effettivamente pagato per l’acquisto.
Anche per l’imposta di registro agevolata restano validi i limiti generali del bonus prima casa: l’abitazione non deve essere di lusso, l’acquirente deve trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi e non deve trovarsi in una delle condizioni che impediscono l’accesso al beneficio.
Per potersi avvalere dell’agevolazione prima casa occorre necessariamente stabilire, entro 18 mesi dall’atto di acquisto, la propria residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile. Nel caso in cui non si provveda in tempo a richiedere il trasferimento di residenza, l’agevolazione decade e occorre versare le imposte ordinarie.
I benefici fiscali per l’acquisto della prima casa non si applicano ai beni catastalmente classificati come immobili di lusso, appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.
In linea generale, le agevolazioni prima casa non possono essere richieste se il contribuente è già titolare di un’abitazione acquistata con gli stessi benefici. Tuttavia, la normativa consente un nuovo acquisto agevolato in specifiche ipotesi, ad esempio quando l’immobile precedentemente agevolato viene venduto entro 2 anni dal nuovo acquisto.
Ma, come accennato in apertura, è possibile avvalersi del regime fiscale facilitato anche per l’acquisto di una nuova proprietà, a determinate condizioni che illustriamo di seguito.
Per acquistare un nuovo immobile beneficiando delle agevolazioni prima casa mentre si possiede ancora un’abitazione già acquistata con lo stesso bonus, è necessario vendere l’immobile preposseduto entro 2 anni dal nuovo acquisto. È possibile accedere all'agevolazione prima casa anche se si è proprietari di un altro immobile in un comune diverso, purché sia stato acquistato senza fruire di benefici fiscali.
La legge non impone un tempo minimo specifico in cui mantenere la residenza nella prima casa. Per beneficiare delle agevolazioni, però, occorre trasferire la propria residenza nel comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto. Se decidi di vendere la proprietà entro 5 anni, per non perdere i benefici devi riacquistare un altro bene da adibire ad abitazione principale entro un anno.
Hai 18 mesi di tempo dall'acquisto del bene per trasferire la residenza. Questo è un requisito fondamentale per potersi avvalere delle agevolazioni fiscali concesse per l'acquisto della prima casa. Se non trasferisci la residenza entro un anno e mezzo, perderai le agevolazioni e dovrai pagare le imposte ordinarie.
Per sfruttare il bonus prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile mentre possiedi ancora un’abitazione acquistata con le agevolazioni, devi vendere quest’ultima entro 2 anni dal nuovo acquisto. In alternativa, puoi usufruire del bonus se la prima casa si trova in un comune diverso dalla seconda e l’hai a suo tempo acquistata senza fruire di benefici fiscali.
