Benché di prim’acchito possa sembrare una contraddizione, in determinate circostanze si può acquistare un’abitazione beneficiando delle agevolazioni prima casa se si possiede già un immobile. Scopriamo quando è legalmente possibile.
La legge offre sostanziosi benefici di carattere fiscale a chi diventa per la prima volta proprietario di un bene immobile, con l’obiettivo di alleggerire l’onere economico dell’operazione. Vediamo nello specifico di cosa si tratta.
Il cosiddetto bonus prima casa, regolamentato dalla legge numero 168 del 22 aprile 1982, consiste in una serie di agevolazioni fiscali riservate a chi acquista un’abitazione per la prima volta.
Tali agevolazioni consistono in una significativa riduzione delle aliquote delle imposte relative all’acquisto del bene. Nello specifico, in virtù del bonus prima casa, in caso di compravendita tra privati è possibile beneficiare di:
Nel caso in cui si acquisti direttamente da un’impresa costruttrice, il bonus prima casa consente di beneficiare di:
Tali agevolazioni si applicano non solo in caso di compravendita immobiliare ma anche di passaggio di proprietà per donazione e successione ereditaria.
La prima casa è la prima abitazione di proprietà di un soggetto. In altre parole, è la casa che viene comprata per prima, a fronte di eventuali ulteriori acquisti successivi. Gli immobili acquistati in seguito sono definiti seconde case e, in quanto tali, non sono acquistabili beneficiando delle agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa.
A rigor di logica, si può beneficiare delle agevolazioni fiscali previste dal bonus prima casa una sola volta, all’atto di stipula del rogito notarile relativo, appunto, all’acquisto della prima casa.
Ma, come accennato in apertura, è possibile avvalersi del regime fiscale facilitato anche per l’acquisto di una nuova proprietà, a determinate condizioni che illustriamo di seguito.
Le agevolazioni concesse per ridurre l’onere economico relativo all’acquisto della prima abitazione di proprietà sono accessibili anche a chi risulti essere già proprietario di un immobile. Esaminiamo le varie casistiche.
È possibile comprare un immobile avvalendosi del bonus riservato alla prima casa qualora per l’acquisto della precedente abitazione, ubicata in un comune diverso rispetto a quella nuova, non si fosse fruito di alcuna agevolazione fiscale.
Secondo quanto indicato dalla legge numero 208 del 28 dicembre 2015, si può fruire delle agevolazioni concesse per la prima casa se l’immobile già posseduto viene ceduto entro 12 mesi dalla sottoscrizione dell’atto di acquisto per la nuova abitazione, indipendentemente dal fatto che per l’acquisto dello stesso ci si fosse avvalsi di benefici fiscali o meno.
In tal caso, nell’atto di compravendita della nuova proprietà occorre dichiarare ufficialmente di provvedere entro un anno alla cessione a titolo oneroso dell’immobile in precedenza acquistato.
In seguito a un atto di separazione o divorzio, il coniuge non più residente nella casa coniugale può usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di una nuova abitazione, a condizione di provvedere celermente a stabilirvi la propria residenza.
Con l’ordinanza numero 9989 del 30 luglio 2018, la Corte di Cassazione ha stabilito che per l’acquisto di una nuova proprietà ci si possa avvalere delle agevolazioni prima casa se si possiede già nello stesso comune un immobile concesso in locazione a terzi con un regolare contratto di affitto.
Come specificato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 18091 del 5 luglio 2019, chi necessita urgentemente di cambiare casa perché l’attuale abitazione è stata resa inagibile da danni di grave entità causati da calamità naturali, come alluvioni, frane, valanghe, eventi sismici, incendi boschivi e deficit idrici, è autorizzato a fruire delle agevolazioni concesse dal bonus prima casa.
Come stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 37152 del 29 novembre 2021, si può beneficiare del regime fiscale facilitato anche nel caso in cui si intenda acquistare l’appartamento adiacente a quello di cui già si è proprietari, al fine di realizzare un’unica unità abitativa di metratura maggiore.
Possono acquistare un immobile con tutti i benefici di legge concessi per l’acquisto della prima casa anche i coniugi in regime di comunione dei beni che, per motivi professionali, si ritrovano a trascorrere annualmente molti mesi in località diverse. In questo caso, a entrambi è consentito fruire delle agevolazioni fiscali per acquistare una casa ciascuno.
Anche in caso di accrescimento del nucleo familiare che rende l’immobile già posseduto inidoneo a ospitare la nuova composizione della famiglia, è possibile avvalersi delle agevolazioni prima casa per acquistarne uno nuovo, come stabilito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 2565 del 2 febbraio 2018.
Nel caso in cui si fosse precedentemente ricevuto un immobile in donazione o per successione ereditaria, ci si può avvalere delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa per acquistare una nuova proprietà.
A confermarlo è l’Agenzia delle Entrate con la circolare numero 44/E del 7 maggio 2001. Nello specifico, anche nel caso in cui le agevolazioni prima casa fossero già state richieste per l’immobile in precedenza acquisito gratuitamente mediante donazione o successione, per l’acquisto a titolo oneroso di un nuovo bene è possibile fruire nuovamente di detti benefici fiscali.
Quindi, l’applicazione dell’agevolazione prima casa a un immobile ereditato o donato non preclude la possibilità, in caso di successivo acquisto di una nuova abitazione, di fruire un'altra volta di tali bonus, poiché cambiano i presupposti che legittimano ad avvalersi del regime fiscale facilitato.
Per potersi avvalere dell’agevolazione prima casa occorre necessariamente stabilire, entro 18 mesi dall’atto di acquisto, la propria residenza presso il comune in cui è ubicato l’immobile. Nel caso in cui non si provveda in tempo a richiedere il trasferimento di residenza, l’agevolazione decade e occorre versare le imposte ordinarie.
I benefici fiscali per l’acquisto della prima casa non si applicano ai beni catastalmente classificati come immobili di lusso, appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9.
Per acquistare un nuovo immobile avendone già uno, è necessario provvedere alla vendita del bene posseduto entro 12 mesi dal nuovo acquisto per potersi avvalere delle agevolazioni fiscali previste. È possibile accedere all'agevolazione prima casa anche se si è proprietari di un altro immobile in un comune diverso, purché sia stato acquistato senza fruire di benefici fiscali.
La legge non impone un tempo minimo specifico in cui mantenere la residenza nella prima casa. Per beneficiare delle agevolazioni, però, occorre trasferire la propria residenza nel comune in cui si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto. Se decidi di vendere la proprietà entro 5 anni, per non perdere i benefici devi riacquistare un altro bene da adibire ad abitazione principale entro un anno.
Hai 18 mesi di tempo dall'acquisto del bene per trasferire la residenza. Questo è un requisito fondamentale per potersi avvalere delle agevolazioni fiscali concesse per l'acquisto della prima casa. Se non trasferisci la residenza entro un anno e mezzo, perderai le agevolazioni e dovrai pagare le imposte ordinarie.
Per sfruttare il bonus prima casa per l’acquisto di un secondo immobile devi vendere l’abitazione acquistata con le agevolazioni entro 12 mesi dall’acquisto della seconda. In alternativa, puoi usufruire del bonus se la prima casa si trova in un comune diverso dalla seconda e l’hai a suo tempo acquistata senza fruire di benefici fiscali.
