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Un immobile intestato a un solo coniuge può essere venduto anche se i coniugi sono in comunione dei beni, ma la vendita è “sicura” solo se al rogito firma anche l’altro coniuge (o se rilascia una procura). Senza consenso, l’atto è annullabile dal coniuge non consenziente entro i termini previsti.
Sintesi
Affinché la vendita di un immobile intestato a un solo coniuge in comunione dei beni sia valida e non contestabile è necessario rispettare determinate condizioni stabilite ai sensi di legge. Approfondiamo insieme e svisceriamo la questione.
La comunione legale dei beni è il regime patrimoniale “standard” del matrimonio (se i coniugi non scelgono espressamente la separazione). In pratica, entrano in comunione gli acquisti effettuati durante il matrimonio, anche se fatti da uno solo dei coniugi e anche se nell’atto risulta come acquirente un solo soggetto.
Operativamente, la comunione funziona così:
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Quando un immobile è intestato a un solo coniuge in comunione dei beni appartiene comunque al patrimonio comune di entrambi. Pertanto, entrambi i coniugi hanno diritto alla metà del valore dell'immobile, benché nei pubblici registri immobiliari risulti registrato solo a nome di uno di essi.
Con la sentenza n. 11668 del 14 maggio 2018 la Corte di Cassazione ha ribadito che, in caso di comunione legale tra i coniugi, gli immobili acquistati durante il matrimonio rientrano nella comunione anche se il prezzo è pagato da uno solo dei coniugi e anche se il bene è destinato a usi non strettamente familiari.
La presenza della comunione legale dei beni non impedisce la vendita di un immobile che rientra nella comunione; tuttavia la vendita non può essere decisa da un solo coniuge: serve il consenso di entrambi (o una procura).
In altre parole, se i coniugi adottano il regime patrimoniale della comunione dei beni, nel momento in cui uno dei due desideri mettere in vendita un immobile che rientra nella comunione legale necessita obbligatoriamente del consenso dell’altro coniuge (o di una procura), perché si tratta di un atto di straordinaria amministrazione.
Nessuno dei due coniugi può, quindi, mettere in vendita una proprietà che rientra nella comunione dei beni senza il consenso dell’altro. Anche senza una specifica, valida motivazione, l'altro coniuge avrebbe diritto di opporsi.
Il coniuge contrario alla vendita della proprietà appartenente alla comunione legale può proporre l’azione di annullamento entro un anno da quando ha avuto conoscenza dell’atto e, in ogni caso, entro un anno dalla trascrizione. Se l’atto non è stato trascritto e il coniuge non ne ha avuto conoscenza prima dello scioglimento della comunione, l’azione non può essere proposta oltre un anno dallo scioglimento.
Ai sensi dell’articolo 184 del codice civile, il coniuge contrario ha, quindi, diritto di richiedere e ottenere una pronuncia che annulli l’atto di vendita sottoscritto senza la sua autorizzazione, …purché l’azione sia proposta nei termini previsti dall’art. 184 c.c. (un anno dalla conoscenza e comunque un anno dalla trascrizione, oppure, nei casi indicati dalla norma, un anno dallo scioglimento).
Il contratto preliminare di compravendita può essere sottoscritto anche da un solo coniuge, ma se riguarda un bene della comunione legale è un atto esposto all’azione di annullamento del coniuge non consenziente nei termini dell’art. 184 c.c.; per questo, nella pratica, è opportuno che il preliminare sia firmato da entrambi (o che l’altro coniuge rilasci procura).
Qualora il coniuge contrario si opponesse, un’eventuale contestazione può incidere anche sul promissario acquirente, perché l’atto può essere annullato dal coniuge non consenziente nei termini di legge; in tal caso il promissario potrà far valere i rimedi contrattuali (caparra, risarcimento, ecc.) nei confronti del coniuge che ha sottoscritto il preliminare. Se il coniuge che non ha firmato il compromesso contesta la vendita del bene, quindi, può richiedere all’altro di essere risarcito.
L’acquirente è legittimato a pretendere la stipula dell’atto di vendita in un momento successivo e, in caso di inadempimento, ad agire dinanzi al giudice per ottenere la restituzione del doppio della caparra versata o una sentenza che determini il trasferimento della proprietà dell’immobile.
Per il rogito notarile, ossia l’atto pubblico che sancisce ufficialmente il passaggio di proprietà, è richiesta la firma di entrambi i coniugi. Se manca la firma di uno dei due, l’atto è valido ma annullabile dal coniuge estromesso.
Qualora uno dei due coniugi fosse impossibilitato a recarsi dal notaio insieme all’acquirente per firmare il rogito, può delegare l'altro mediante procura risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata.
L’articolo 179 del codice civile elenca i beni che appartengono al singolo coniuge e rimangono, quindi, esclusi dalla comunione legale. Li illustriamo di seguito.
Qualora uno dei due coniugi avesse acquistato un immobile prima del matrimonio e dell’adesione al regime di comunione dei beni, il bene rimane di sua proprietà e non confluisce nel patrimonio comune.
Eventuali beni acquisiti dopo il matrimonio mediante donazione non confluiscono nel patrimonio comune dei coniugi se nell’atto donativo non è espressamente specificato che siano attribuiti alla comunione legale.
I beni acquisiti dopo il matrimonio mediante successione ereditaria non confluiscono nel patrimonio comune dei coniugi, a meno che sia espressamente richiesto nel testamento.
Non rientrano nella comunione dei beni gli immobili acquistati con denaro derivante dalla cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti in donazione o eredità da uno dei due coniugi.
Sono esclusi dalla comunione anche gli eventuali beni acquistati con somme percepite a titolo risarcitorio o mediante indennità corrisposte per la perdita parziale o totale della capacità lavorativa.
Gli acquisti compiuti da uno o entrambi i coniugi in costanza di matrimonio cadono in regime di comunione legale. Affinché un bene risulti di proprietà di uno solo dei coniugi è necessario che l’acquisto avvenga in presenza dei presupposti di “bene personale” (art. 179 c.c.) e l’esclusione dalla comunione risulti espressamente dall’atto di acquisto; per gli acquisti di immobili effettuati con il prezzo ricavato dalla vendita/scambio di beni personali, è necessario che ciò sia dichiarato in atto e, nei casi previsti dall’art. 179, comma 2, che l’esclusione risulti dall’atto con l’intervento/dichiarazione del coniuge non acquirente.
Se non vengono rispettate tali condizioni, l'immobile entra automaticamente nella comunione legale dei beni.
La comproprietà indivisa comporta, in caso di separazione, la divisione in parti uguali tra i due coniugi. La casa comprata durante il matrimonio in regime di comunione dei beni rimane di proprietà di entrambi i coniugi al 50%.
Qualora uno dei due desideri ottenerne la proprietà esclusiva, può acquistare la quota dell’altro, pagando un conguaglio economico. Nel caso in cui, invece, non si trovasse un accordo sulla divisione, la soluzione più opportuna è la vendita dell’immobile e la divisione del ricavato in parti uguali.
Per cedere il 50% di un immobile al coniuge occorre stipulare un atto notarile di compravendita o donazione. Approfondiamo insieme.
Se si opta per la compravendita immobiliare, il coniuge acquirente dovrà pagare alla controparte un prezzo per ottenere la metà dell'immobile. In questo caso occorre altresì provvedere al pagamento di tasse e tributi legati alla compravendita, che includono le imposte ipotecarie e catastali, di registro e di bollo.
Se si sceglie la donazione, sarà comunque necessario stipulare un atto notarile ma non è prevista alcuna transazione monetaria. È, tuttavia, previsto il pagamento delle imposte dovute e delle spese notarili secondo il rapporto di parentela e le franchigie applicabili.
Il notaio si occuperà di tutti gli aspetti legali, fiscali e contabili relativi al passaggio di proprietà per donazione.
Se la casa è stata acquistata prima del matrimonio, in generale non entra in comunione: resta un bene personale del coniuge che l’ha comprata. Questo vale anche se dopo il matrimonio i coniugi adottano la comunione legale: la comunione, infatti, riguarda principalmente gli acquisti successivi alle nozze.
Attenzione però ad alcuni effetti pratici frequenti:
In sintesi: pre-matrimonio = bene personale, ma la gestione economica successiva può creare conguagli tra coniugi.
Quando uno dei coniugi muore, la comunione legale si scioglie. Questo passaggio è fondamentale perché “separa” due piani:
Esempio pratico molto comune (successione con figli):
In più, a tutela del coniuge superstite, la legge riconosce specifici diritti sulla casa adibita a residenza familiare e sui mobili che la corredano, quando ne ricorrono i presupposti.
La “casa ereditata” spesso crea confusione perché eredità e comunione legale non coincidono. Ecco gli scenari più frequenti.
Di regola, la casa ricevuta per successione da un coniuge è un bene personale e non entra in comunione (a meno che il testamento disponga espressamente che il bene sia attribuito alla comunione).
Conseguenza pratica: se è davvero bene personale, può essere venduta dal coniuge erede senza bisogno del consenso dell’altro per le regole della comunione legale (fermo restando che il notaio verificherà provenienza, titoli e eventuali vincoli).
Soluzione consigliata: in fase di vendita, rendere chiara la provenienza ereditaria e la natura di bene personale nella documentazione, così da evitare contestazioni o dubbi dell’acquirente/notaio.
Se entrambi sono eredi (ad esempio ereditano da un genitore comune o sono chiamati entrambi), ciascuno acquista la propria quota ereditaria personale. In pratica, si crea una comproprietà tra loro (e/o con altri coeredi), e per vendere serve l’accordo di tutti i comproprietari.
Soluzione consigliata: definire le quote e, se ci sono altri coeredi, valutare divisione, vendita congiunta o accordo di liquidazione delle quote.
Anche quando la casa è vendibile, spesso il rogito non si può fare se prima non risultano completati alcuni passaggi, come:
Soluzione consigliata: muoversi per tempo con notaio o consulente, così da non bloccare la trattativa in fase avanzata (quando l’acquirente è già pronto a rogitare).
Puoi fare una prima verifica con la visura catastale (intestazione), ma per controllare la titolarità e i passaggi rilevanti ai fini legali è opportuno consultare anche le risultanze della pubblicità immobiliare (ispezione ipotecaria/trascrizioni).
Hai diritto di richiedere, innanzitutto, la restituzione del prezzo corrisposto per l’acquisto, nonché di avanzare una richiesta di risarcimento del danno subito.
L'ipoteca su un immobile cointestato tra coniugi in comunione dei beni con un mutuo singolo verrà iscritta sull'intero immobile, in quanto la banca richiede la piena garanzia sull’immobile nella sua interezza.
Entrambi i coniugi sono responsabili del pagamento dell’imposta municipale unica (IMU) in proporzione alla quota di proprietà, anche se solo uno è l'intestatario formale dell'immobile.
