Chi dispone di un ampio spazio esterno attiguo alla propria abitazione potrebbe valutare l’idea di realizzare una piccola dependance da utilizzare personalmente o, meglio ancora, da destinare ad affitti brevi con finalità turistiche. Serve il permesso di costruire? Va presentata la SCIA in comune prima di procedere con i lavori? La dependance è accatastata separatamente dall’edificio principale? Scopriamolo.
Si definisce dependance un edificio minore che serve di complemento all’abitazione principale. Si tratta in genere di una piccola costruzione indipendente annessa a quella principale, solitamente collocata in giardino. La forma italianizzata dipendenza, con questo significato, è poco diffusa.
Da un punto di vista più tecnico, trattandosi di una struttura appartenente all’abitazione principale ma non direttamente accessibile dal suo interno, una dependance è definita pertinenza, secondo quanto stabilito dall’articolo 817 del codice civile, e rientra nel calcolo della superficie commerciale.
La presenza di pertinenze accessibili solo dall’esterno dell’edificio principale, come dépendance, depositi e magazzini, può determinare un significativo aumento del valore dell’immobile.
Le dépendance sono edifici minori indipendenti ma legati da un rapporto funzionale a un altro maggiore. Come suggerisce il nome stesso, una dépendance è una costruzione che dipende da un corpo principale, nel senso che è accessoria, subordinata allo stesso.
Si tratta di strutture solitamente di dimensioni molto contenute. Una dependance raramente supera i 20 metri quadri. In genere la dependance mantiene una certa linearità stilistica con l’edificio principale, riprendendone lo stile e il design.
Dal punto di vista catastale, qualora la struttura sia separata dal corpo principale ma ne condivida il contatore e gli impianti elettrici, idrici e di discarica, è considerata pertinenza dello stesso.
Facciamo un esempio. Supponiamo di essere proprietari di un villino inserito nella categoria catastale A7. La dépendance di tre vani presente nel giardino di proprietà e collegata all’abitazione principale da una scala esterna sarà anch'essa accatastata come unità immobiliare di categoria A7, poiché pertinenza della stessa. Si tratta di due fabbricati separati ma funzionalmente dipendenti e con un unico proprietario.
Una dependance è uno spazio che può essere adibito a piccolo appartamento da destinare a brevi affitti con finalità turistiche per periodi non superiori a 30 giorni, come indicato dall’articolo 53 del codice del turismo e dall’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 24 aprile 2017.
Una dépendance può essere destinata anche a molti altri usi, che elenchiamo di seguito:
In questo articolo ci concentreremo sulla destinazione d’uso locativa.
Costruire una dépendance da concedere in locazione per brevi periodi è una soluzione che permette di sfruttare con profitto lo spazio esterno della propria abitazione. Illustriamo di seguito cosa è opportuno fare una volta presa tale decisione.
Per non rischiare di compiere passi falsi e incorrere in abusi edilizi, prima di costruire una dépendance nella propria proprietà è imperativo informarsi su cosa prevedano il regolamento edilizio comunale e le leggi applicate a livello regionale e locale. La normativa cambia da zona a zona. Pertanto, la prima cosa da fare è informarsi presso il comune di competenza circa i permessi e le autorizzazioni necessari.
Solitamente per la costruzione di una dépendance è necessario presentare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), regolamentata dall’articolo 22 del decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, a cui allegare la documentazione relativa al progetto e un disegno in pianta sottoscritto da un tecnico abilitato, in cui siano indicati:
Una volta ricevuta la documentazione, l'ufficio tecnico del comune ha 30 giorni di tempo per effettuare controlli. Pertanto, prima di procedere con i lavori, si consiglia di attendere che siano trascorsi almeno 30 giorni o di ricevere comunicazioni da parte degli enti competenti.
Tuttavia, come accennato, potrebbero esserci disposizioni più restrittive previste dalla disciplina regionale e dagli strumenti urbanistici adottati dall'amministrazione comunale.
A seconda delle dimensioni, della funzione e della posizione della dependent house che si desidera costruire, potrebbe essere richiesta semplicemente la SCIA o un vero e proprio permesso di costruire.
Quando si progetta e costruisce un edificio minore nella propria proprietà, un aspetto molto importante a cui prestare attenzione sono le dimensioni.
Fino a 20 metri quadri, la costruzione potrebbe rientrare nell’edilizia libera, che richiede solo una semplice comunicazione di installazione al comune. Per strutture di più grandi dimensioni, invece, potrebbero essere necessarie pratiche edilizie più complesse.
Una volta sbrigate le incombenze burocratiche, si procede con la scelta della tipologia di struttura. La gamma di soluzioni è piuttosto ampia e include:
Una dependance può anche essere realizzata con container modulari, una soluzione innovativa, economica ed ecologica.
In linea generale, le fasi principali del processo di costruzione di una dependance sono le seguenti:
Per la progettazione ed edificazione di una dependance si consiglia di affidarsi a imprese accreditate, che offrano assistenza e consulenza in tutte le fasi del processo, sia prima che durante e dopo la costruzione.
Qualora si desideri adibire la costruzione a mini appartamento da affittare, occorre rifornire lo spazio di tutto il necessario affinché chi vi alloggia sia completamente autonomo. Pertanto, è consigliabile allestire:
È opportuno che la proprietà venga dotata di elettrodomestici, stoviglie, utensili e biancheria da letto. Può essere una buona idea mettere a disposizione dei locatari anche un televisore e un barbecue a carbonella, a gas o elettrico.
Il costo di una dependance varia in base alla tipologia, alle dimensioni, ai materiali e alle tecniche costruttive.
Indichiamo di seguito il range di prezzo al metro quadro in cui muoversi orientativamente a seconda della tipologia di costruzione:
L’economicità è, come accennato, uno dei principali punti di forza delle casette modulari realizzate con container. Il prezzo al metro quadro per un modulo unico è compreso indicativamente tra 800 e 1000 euro. Se si acquistano strutture composte da più moduli, il prezzo può anche scendere a 600 euro al metro quadro.
La legge consente di erigere dependance in giardini appartenenti a complessi condominiali, purché con l’assenso della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea.
Il termine dependance deriva dal francese dépendance, che a sua volta proviene dal verbo francese dépendre che, come facilmente intuibile, significa “dipendere”. La pronuncia corretta di dependance dovrebbe seguire la pronuncia francese, /de-pɑ̃-dɑ̃s/. Tuttavia, la pronuncia è stata semplificata e italianizzata in /de-pan-dàns/, con accento sull'ultima sillaba.
In teoria la pronuncia corretta di dependance dovrebbe essere /de-pɑ̃-dɑ̃s/, ma sono ampiamente utilizzate la versione anglosassone /dɪˈpen·dəns/ e la versione semplificata e italianizzata /de-pan-dàns/.
Lo spelling corretto sarebbe dépendance, come viene scritta la parola in francese. Anche in questo caso, ha avuto luogo un processo di semplificazione e italianizzazione, che ha reso accettabile la dicitura dependance senza accento.
