Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile con il nostro strumento di valutazione online.
Non esiste una scelta migliore in assoluto tra vendere e affittare una casa. Conviene vendere se hai bisogno di liquidità immediata, vuoi liberarti da imposte, manutenzione e gestione dell’immobile, oppure se il mercato consente di ottenere un buon prezzo. Conviene affittare se l’immobile si trova in una zona con domanda stabile, può generare un rendimento netto interessante e vuoi conservarne la proprietà per il futuro.
Sintesi
Disponi di un immobile che non utilizzi e stai valutando se venderlo o concederlo in locazione? Qual è la scelta migliore? È meglio affittare o vendere una casa per monetizzare? Una risposta universalmente valida per tutti in termini assoluti non c’è. La scelta è soggettiva e dipende sostanzialmente dalle esigenze personali, dai progetti per il futuro, dalla situazione finanziaria e, più in generale, dal contesto di mercato. Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi da valutare e soppesare attentamente. Con questa guida cercheremo di guidarti verso la scelta più opportuna illustrandoti gli aspetti da considerare.
Innanzitutto, con una puntuale e approfondita valutazione dell’immobile potrai farti un’idea chiara del prezzo a cui potresti effettivamente vendere o affittare la proprietà. Calcolare il valore dell’immobile permette di avere le idee molto più chiare su come procedere.
È consigliabile richiedere la consulenza di un agente immobiliare operativo nella zona in cui si trova l’immobile in questione, che saprà indicarti con precisione quanto potresti ottenere dalla vendita o dall’affitto della proprietà e indirizzarti verso la soluzione più adatta alle tue necessità di breve, medio e lungo termine
Quanto vale la mia casa?
Inserisci il tuo indirizzo e scopri gratuitamente il valore del tuo immobile con il nostro strumento di valutazione online.
Locare un immobile può diventare un valido strumento per ottenere una rendita passiva extra che, specialmente se si va a sommare ad altre entrate, può garantire una buona stabilità economica. Può rivelarsi una soluzione ulteriormente profittevole se già si dispone della proprietà, magari ricevuta per successione ereditaria o donazione. Vediamo nello specifico quali sono i pro e contro di affittare una casa.
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| Affittare un immobile consente di ottenere una rendita passiva extra, un introito fisso, un flusso di cassa che, specialmente se si va a sommare ad altre entrate, garantisce una buona stabilità economica al proprietario. Per avviare il rapporto contrattuale è possibile richiedere un deposito cauzionale, generalmente entro il limite di tre mensilità del canone, a garanzia di eventuali danni o inadempimenti dell’inquilino. Con le locazioni brevi tramite piattaforme specializzate i pagamenti avvengono spesso in anticipo, riducendo il rischio di mancato incasso del singolo soggiorno. Questa formula può generare ricavi superiori rispetto a una locazione tradizionale in zone con forte domanda turistica o temporanea, ma il risultato dipende da occupazione, stagionalità, costi di gestione, pulizie, manutenzione e periodi senza prenotazioni. Con i contratti brevi si può ottenere un guadagno che supera in media del 15% i canoni per i tradizionali contratti a lungo termine. | In Italia chi affitta un immobile deve pagare le imposte sul reddito locativo, ossia il profitto generato dall’incasso dei canoni di locazione versati dall’affittuario. Il proprietario deve continuare a sostenere le imposte e le spese legate alla proprietà, come l’IMU quando dovuta e le spese condominiali di sua competenza, anche se l’immobile resta sfitto. Le addizionali regionali e comunali, invece, non sono tributi sulla proprietà dell’immobile, ma si applicano al reddito complessivo IRPEF quando dovute. In caso di mancato pagamento dei canoni, il proprietario deve comunque considerare imposte, tributi e costi legati all’immobile. Per le locazioni abitative, però, i canoni non percepiti seguono regole fiscali specifiche e possono non concorrere al reddito quando la morosità è comprovata nei modi previsti dalla normativa. I costi di manutenzione ed efficientamento energetico dell’immobile sono a carico del locatore. Può non essere così semplice trovare sempre inquilini affidabili e corretti, che paghino puntualmente, abbiano cura della proprietà e non causino danni e dissapori con il vicinato. |
Vendere una casa inutilizzata consente di disporre di liquidità per altri investimenti o per l'acquisto di una nuova abitazione più confacente alle proprie necessità. Vendere un immobile, però, non è un’operazione a costo zero. Vediamo nello specifico quali sono i pro e contro di vendere una casa.
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| La vendita genera un immediato e consistente ritorno economico. Vendere libera da importanti oneri fiscali relativi alla proprietà dell’immobile, che possono risultare difficili da sostenere soprattutto se si possiedono altre case. Vendere un immobile elimina il rischio di future oscillazioni negative del suo valore e di eventuali costi necessari per conservarne l’appetibilità sul mercato. Vendere non implica le responsabilità associate al diventare locatori, come la gestione degli inquilini, la manutenzione della proprietà e la risoluzione di eventuali problematiche che potrebbero sorgere. | La vendita di un immobile può comportare costi e, in alcuni casi, la tassazione della plusvalenza. Per le persone fisiche, la plusvalenza è generalmente rilevante quando l’immobile viene venduto entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, salvo specifiche esclusioni, ad esempio per gli immobili acquisiti per successione o adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo. Il venditore si deve fare carico dei costi relativi al rilascio della documentazione necessaria per procedere con l’operazione di vendita. Tra i costi da sostenere ci sono le spese derivanti dal mandato conferito all’agenzia immobiliare per la gestione del processo di compravendita. |
Per capire se conviene vendere o affittare una casa è opportuno valutare con estrema attenzione una serie di aspetti, che illustriamo dettagliatamente di seguito.
Per chi necessita con urgenza di ingenti risorse pecuniarie, la vendita è il modo più efficace per capitalizzare ed entrare rapidamente in possesso di una somma sostanziosa.
Quindi, se hai bisogno di liquidità per risollevare una situazione di emergenza economica, rimpolpare le tue finanze, provvedere a una specifica problematica, avviare un progetto imprenditoriale, fare un investimento o acquistare una nuova abitazione, mettere in vendita un immobile che non utilizzi è la soluzione più sensata.
Se, invece, non hai necessità stringenti e, al contempo, non vuoi rischiare di svendere la tua proprietà, l’affitto è un’opzione da considerare e che ti permette di contare su un’entrata fissa ogni mese a integrazione del reddito.
L’ubicazione dell’immobile gioca un ruolo decisivo nella scelta se sia meglio metterlo in vendita o concederlo in locazione. Ci sono luoghi e aree geografiche in cui affittare una proprietà conviene più che venderla, come:
Affittare è un’opzione vantaggiosa quando si prevede che la proprietà messa a reddito garantisca una costante rivalutazione che generi un ritorno economico significativo.
Facciamo un esempio pratico. Se possiedi un monolocale ubicato in una località remota, di scarso o nullo interesse turistico e distante sia dalle grandi città che dai maggiori poli industriali, la vendita è l’opzione migliore. Affittarlo potrebbe risultare difficile. Si andrebbe verosimilmente incontro ad affitti discontinui, lunghi periodi di sfitto e ricavi insufficienti a coprire tasse, imposte, tributi e spese di manutenzione.
Se, invece, possiedi un bilocale in un quartiere di una grande città recentemente sottoposto a proficui interventi di riqualificazione urbana, metterlo a reddito fissando un sostanzioso canone di locazione ti permette di trarne grande beneficio nel lungo termine.
Un altro aspetto decisivo è lo stato reale dell’immobile. Una casa già abitabile, ben tenuta, arredata in modo funzionale e con impianti in buone condizioni può essere messa in affitto con maggiore facilità e in tempi più rapidi. In questo caso, il proprietario può iniziare a ottenere una rendita senza dover sostenere interventi particolarmente onerosi.
La situazione cambia se l’immobile richiede lavori importanti. Bagno e cucina datati, impianti non aggiornati, infissi vecchi, caldaia da sostituire, problemi di umidità o una bassa efficienza energetica possono ridurre l’interesse degli inquilini e abbassare il canone ottenibile.
Prima di scegliere l’affitto, quindi, è opportuno stimare quanto costerebbe rendere la casa più appetibile e sicura. Se i lavori necessari sono contenuti e possono aumentare il valore locativo dell’immobile, l’investimento può essere giustificato. Se invece le spese iniziali sono troppo alte rispetto al canone che si potrebbe ottenere, vendere l’immobile nello stato attuale può essere una soluzione più semplice e conveniente.
Considera la distanza che intercorre tra il tuo luogo di residenza e l’immobile che vorresti affittare. Se abiti in un’altra provincia o regione, metti in conto i frequenti spostamenti necessari per ottemperare a una serie di adempimenti burocratici, effettuare sopralluoghi e gestire la proprietà nel tempo. Se si tratta di un impegno che temi possa essere troppo gravoso, forse è meglio vendere, evitando così una serie di incombenze che, alla lunga, potrebbero rendere la locazione della proprietà un peso più che una risorsa.
L’immobile che stai valutando se vendere o affittare ora non ti serve, ma sei proprio sicuro che non possa servirti in futuro? Prova a guardare la situazione in prospettiva e pensa a come potrebbero evolversi le tue esigenze personali, famigliari e professionali nei prossimi decenni. Se esiste la possibilità che in futuro possa servirti un immobile che per posizione, metratura, struttura, esposizione e altre caratteristiche sia simile a quello che adesso vuoi vendere, conviene tenerlo e metterlo a reddito. Non privartene. Affittandolo lo terrai a disposizione per le esigenze future, beneficiando al contempo di un’entrata certa tutti i mesi.
Quando si vuole vendere o affittare una casa, è utile monitorare l’andamento del mercato immobiliare locale e informarsi su quali siano le tendenze nella zona in cui si trova l’immobile in questione.
Nella sezione “Prezzi immobili” del nostro portale, inserendo il nome o il CAP della località in cui si trova la proprietà che si vuole vendere o affittare, puoi analizzare grafici che indicano l’andamento del mercato immobiliare locale e farti un’idea dei prezzi al metro quadro degli immobili relativamente alla vendita e alla locazione.
La cosa migliore da fare è rivolgersi a un agente immobiliare qualificato, competente, esperto e con una solida conoscenza del territorio in questione.
Chi decide di non vendere subito può valutare diverse forme di locazione, a seconda del tipo di immobile, della zona e del tempo per cui intende mantenerlo.
L’affitto a lungo termine è la soluzione più stabile. Permette di avere un’entrata regolare e riduce il rischio di periodi senza inquilino, ma vincola il proprietario per un periodo più lungo e rende meno immediata la possibilità di rientrare in possesso dell’immobile.
L’affitto breve può essere interessante nelle città turistiche, nelle località di villeggiatura, nei centri universitari o nelle zone con forte domanda temporanea. Può generare ricavi più elevati rispetto a una locazione tradizionale, ma richiede una gestione più attiva, tra prenotazioni, pulizie, check-in, manutenzione frequente e adempimenti fiscali.
Il canone concordato, dove applicabile, può rappresentare una via intermedia. Il canone viene definito secondo accordi territoriali, ma il proprietario può beneficiare di alcune agevolazioni fiscali, rendendo questa formula interessante soprattutto nei Comuni ad alta tensione abitativa.
Esiste poi la possibilità di affittare l’immobile per un periodo limitato mentre si valuta la vendita. Questa soluzione può essere utile quando non si vuole lasciare la casa vuota, ma non si è ancora pronti a venderla o si preferisce attendere un momento di mercato più favorevole.
Per capire se conviene affittare o vendere una casa inutilizzata non basta confrontare il canone mensile con il possibile prezzo di vendita. Bisogna ragionare sul rendimento effettivo dell’immobile, cioè su quanto l’affitto può realmente produrre dopo tasse, spese e periodi di sfitto.
Un primo calcolo utile è il rendimento lordo annuo, che si ottiene dividendo il canone annuo per il valore dell’immobile e moltiplicando il risultato per 100. Per esempio, se una casa vale 180.000 euro e può essere affittata a 700 euro al mese, il canone annuo è pari a 8.400 euro. Il rendimento lordo sarà quindi del 4,6% circa.
Questo dato, però, deve essere corretto considerando il rendimento netto. Dal canone annuo bisogna sottrarre imposte sul reddito da locazione, IMU se dovuta, spese condominiali non recuperabili, manutenzione ordinaria e straordinaria, eventuali costi di gestione e possibili mesi senza inquilino.
Se, una volta sottratti questi costi, il rendimento netto resta interessante e l’immobile si trova in una zona con buona domanda di affitto, mantenerlo e metterlo a reddito può essere una scelta sensata. Se invece il rendimento è basso, i costi sono elevati o il rischio di sfitto è alto, la vendita può risultare più conveniente.
Quanto si guadagna da una casa in affitto dipende da vari fattori, tra cui il valore dell'immobile, la posizione e il mercato locale. Per esempio, un affitto di 600 euro mensili genera 7200 euro l'anno, ma occorre considerare le tasse e i costi di manutenzione. La tassazione, infatti, può incidere notevolmente.
Con la cedolare secca, l’aliquota è del 21% per i contratti a canone libero, mentre può scendere al 10% per i contratti a canone concordato agevolati. Per le locazioni brevi la disciplina è diversa: l’aliquota ordinaria è più alta, con riduzione al 21% per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta.
Con il regime ordinario, invece, il reddito da affitto si somma agli altri redditi e viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF. Su un affitto di 600 euro, la cedolare secca porterebbe a pagare circa 126 euro di tasse al mese, lasciandoti un guadagno netto di circa 474 euro.
Su un affitto di 600 euro al mese, pari a 7200 euro annui, le tasse dipendono dal regime fiscale scelto: cedolare secca o regime ordinario IRPEF.
Con la cedolare secca, l'imposta è calcolata con un'aliquota fissa del 21% sul canone annuo. In questo caso, su 7200 euro di affitto, si pagherebbero 1512 euro di tasse in un anno, pari a 126 euro al mese. Questo regime è semplice, non richiede calcoli complessi e permette di evitare l'applicazione dell’imposta di registro e di bollo.
Con il regime ordinario IRPEF, il reddito da affitto si somma agli altri redditi del proprietario e viene tassato in base agli scaglioni IRPEF. Inoltre, si possono dedurre alcune spese (ad esempio, il 5% del canone non è tassabile). Tuttavia, le aliquote IRPEF possono essere più alte rispetto alla cedolare secca, soprattutto per chi ha redditi complessivi elevati.
In generale, la cedolare secca è la scelta più conveniente per chi non ha particolari deduzioni da applicare e vuole semplificare la gestione fiscale dell’affitto.
Per quanto riguarda una casa ereditata, è assolutamente possibile sia venderla che affittarla.
Se si sceglie di vendere, bisogna accertarsi che la successione sia stata completata e che la situazione catastale e documentale sia corretta. La vendita di un immobile pervenuto per successione, in linea generale, non genera plusvalenza tassabile solo perché avviene entro cinque anni; restano però possibili costi, adempimenti e imposte collegati alla successione o alla compravendita.
Se invece si affitta, bisogna rispettare le stesse regole di un immobile acquistato, inclusa la registrazione del contratto e il pagamento delle imposte.
A tal proposito, consigliamo la lettura del nostro articolo specifico sulla scelta tra vendita e affitto di una casa ereditata.
La questione "green" legata alla direttiva europea sulle case energeticamente efficienti sta influenzando sia le vendite che le locazioni.
Chi decide di vendere o affittare non ha, allo stato attuale, un obbligo generalizzato e immediato di migliorare la classe energetica dell’immobile solo per concludere l’operazione. La direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici punta però a migliorare progressivamente l’efficienza del patrimonio edilizio e potrà incidere sempre di più sul valore percepito degli immobili. Per questo, una casa poco efficiente potrebbe risultare meno attrattiva per acquirenti e inquilini, mentre interventi mirati di efficientamento possono aiutare a conservarne o aumentarne l’appetibilità sul mercato.
In quest'ottica, investire in miglioramenti energetici potrebbe rivelarsi una scelta vantaggiosa, sia per mantenere il valore dell’immobile in vista di una vendita futura, sia per attrarre inquilini disposti a pagare di più per una casa a basso consumo.
Confronta le migliori agenzie immobiliari in base a risultati concreti, annunci attivi e recensioni di proprietari come te.
Scegli l’agenzia immobiliare giusta per te
Confronta le agenzie immobiliari in base a risultati concreti, annunci attivi e recensioni di proprietari come te.
Scopri le migliori agenzie nella tua zonaLa vendita genera un guadagno e fornisce un capitale significativo che può costituire una solida base per l’acquisto di una nuova casa più confacente alle proprie necessità.
Se il mercato immobiliare locale è favorevole, potresti riuscire a vendere l’immobile a un prezzo superiore rispetto a quello a cui l'avevi acquistato. Mantenere la casa come proprietà in affitto potrebbe permetterti di beneficiare dell'apprezzamento del valore nel tempo.
Sì, una casa affittata può essere venduta anche se c’è un inquilino. In questo caso, però, il contratto di locazione resta valido e il nuovo proprietario subentra nel rapporto già esistente. Per questo motivo, vendere un immobile locato può essere interessante per chi cerca un investimento, ma meno adatto a chi vuole acquistare una casa libera da abitare subito.
Lasciare una casa vuota può sembrare una scelta prudente, ma comporta comunque costi fissi, come imposte, spese condominiali, utenze minime, manutenzione e possibili rischi legati al deterioramento dell’immobile. Può avere senso solo per un periodo breve, ad esempio mentre si valuta il mercato o si preparano documenti e piccoli lavori prima della vendita o della locazione.
Dipende dal tipo di domanda nella zona. Una casa arredata può essere più adatta per affitti brevi, studenti, lavoratori temporanei o persone che cercano una soluzione pronta. Una casa vuota, invece, può essere preferita da famiglie o inquilini interessati a rimanere più a lungo. Prima di scegliere, conviene valutare il profilo degli inquilini più probabili e il canone ottenibile nei due casi.
L’affitto con riscatto può essere una soluzione intermedia per chi vuole vendere, ma non trova subito un acquirente pronto all’acquisto. L’inquilino entra nell’immobile pagando un canone e può acquistarlo in un secondo momento secondo le condizioni stabilite nel contratto. È però una formula più complessa rispetto a vendita e affitto tradizionale, quindi va valutata con attenzione e con il supporto di un professionista.
