Disponi di un immobile che non utilizzi e stai valutando se venderlo o concederlo in locazione? Qual è la scelta migliore? È meglio affittare o vendere una casa per monetizzare? Una risposta universalmente valida per tutti in termini assoluti non c’è. La scelta è soggettiva e dipende sostanzialmente dalle esigenze personali, dai progetti per il futuro, dalla situazione finanziaria e, più in generale, dal contesto di mercato. Entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi da valutare e soppesare attentamente. Con questa guida cercheremo di guidarti verso la scelta più opportuna illustrandoti gli aspetti da considerare.
Innanzitutto, con una puntuale e approfondita valutazione dell’immobile potrai farti un’idea chiara del prezzo a cui potresti effettivamente vendere o affittare la proprietà. Calcolare il valore dell’immobile permette di avere le idee molto più chiare su come procedere.
È consigliabile richiedere la consulenza di un agente immobiliare operativo nella zona in cui si trova l’immobile in questione, che saprà indicarti con precisione quanto potresti ottenere dalla vendita o dall’affitto della proprietà e indirizzarti verso la soluzione più adatta alle tue necessità di breve, medio e lungo termine
Locare un immobile può diventare un valido strumento per ottenere una rendita passiva extra che, specialmente se si va a sommare ad altre entrate, può garantire una buona stabilità economica. Può rivelarsi una soluzione ulteriormente profittevole se già si dispone della proprietà, magari ricevuta per successione ereditaria o donazione. Vediamo nello specifico quali sono i pro e contro di affittare una casa.
| Vantaggi | Svantaggi |
| Affittare un immobile consente di ottenere una rendita passiva extra, un introito fisso, un flusso di cassa che, specialmente se si va a sommare ad altre entrate, garantisce una buona stabilità economica al proprietario. Per avviare il rapporto contrattuale è possibile richiedere il versamento di una cospicua caparra. Con le locazioni di breve-media durata tramite piattaforme specializzate i pagamenti avvengono solitamente in anticipo, azzerando il rischio di morosità. Con i contratti brevi si può ottenere un guadagno che supera in media del 15% i canoni per i tradizionali contratti a lungo termine. | In Italia chi affitta un immobile deve pagare le imposte sul reddito locativo, ossia il profitto generato dall’incasso dei canoni di locazione versati dall’affittuario. Il proprietario locatore deve pagare le tasse per la proprietà dell’immobile. Il proprietario locatore deve pagare l’IMU, le spese condominiali e le addizionali comunali e regionali anche in caso di sfitto. Il mancato pagamento dei canoni di affitto non esenta il proprietario dal versamento di tasse e tributi. I costi di manutenzione ed efficientamento energetico dell’immobile sono a carico del locatore. Può non essere così semplice trovare sempre inquilini affidabili e corretti, che paghino puntualmente, abbiano cura della proprietà e non causino danni e dissapori con il vicinato. |
Vendere una casa inutilizzata consente di disporre di liquidità per altri investimenti o per l'acquisto di una nuova abitazione più confacente alle proprie necessità. Vendere un immobile, però, non è un’operazione a costo zero. Vediamo nello specifico quali sono i pro e contro di vendere una casa.
| Vantaggi | Svantaggi |
| La vendita genera un immediato e consistente ritorno economico. Vendere libera da importanti oneri fiscali relativi alla proprietà dell’immobile, che possono risultare difficili da sostenere soprattutto se si possiedono altre case. Vendere un immobile mette al riparo dalla graduale e costante perdita di valore dello stesso. Vendere non implica le responsabilità associate al diventare locatori, come la gestione degli inquilini, la manutenzione della proprietà e la risoluzione di eventuali problematiche che potrebbero sorgere. | La vendita di immobili in Italia è sottoposta a tassazione da parte dello Stato. Il venditore si deve fare carico dei costi relativi al rilascio della documentazione necessaria per procedere con l’operazione di vendita. Tra i costi da sostenere ci sono le spese derivanti dal mandato conferito all’agenzia immobiliare per la gestione del processo di compravendita. |
Per capire se conviene vendere o affittare una casa è opportuno valutare con estrema attenzione una serie di aspetti, che illustriamo dettagliatamente di seguito.
Per chi necessita con urgenza di ingenti risorse pecuniarie, la vendita è il modo più efficace per capitalizzare ed entrare rapidamente in possesso di una somma sostanziosa.
Quindi, se hai bisogno di liquidità per risollevare una situazione di emergenza economica, rimpolpare le tue finanze, provvedere a una specifica problematica, avviare un progetto imprenditoriale, fare un investimento o acquistare una nuova abitazione, mettere in vendita un immobile che non utilizzi è la soluzione più sensata.
Se, invece, non hai necessità stringenti e, al contempo, non vuoi rischiare di svendere la tua proprietà, l’affitto è un’opzione da considerare e che ti permette di contare su un’entrata fissa ogni mese a integrazione del reddito.
L’ubicazione dell’immobile gioca un ruolo decisivo nella scelta se sia meglio metterlo in vendita o concederlo in locazione. Ci sono luoghi e aree geografiche in cui affittare una proprietà conviene più che venderla, come:
Affittare è un’opzione vantaggiosa quando si prevede che la proprietà messa a reddito garantisca una costante rivalutazione che generi un ritorno economico significativo.
Facciamo un esempio pratico. Se possiedi un monolocale ubicato in una località remota, di scarso o nullo interesse turistico e distante sia dalle grandi città che dai maggiori poli industriali, la vendita è l’opzione migliore. Affittarlo potrebbe risultare difficile. Si andrebbe verosimilmente incontro ad affitti discontinui, lunghi periodi di sfitto e ricavi insufficienti a coprire tasse, imposte, tributi e spese di manutenzione.
Se, invece, possiedi un bilocale in un quartiere di una grande città recentemente sottoposto a proficui interventi di riqualificazione urbana, metterlo a reddito fissando un sostanzioso canone di locazione ti permette di trarne grande beneficio nel lungo termine.
Considera la distanza che intercorre tra il tuo luogo di residenza e l’immobile che vorresti affittare. Se abiti in un’altra provincia o regione, metti in conto i frequenti spostamenti necessari per ottemperare a una serie di adempimenti burocratici, effettuare sopralluoghi e gestire la proprietà nel tempo. Se si tratta di un impegno che temi possa essere troppo gravoso, forse è meglio vendere, evitando così una serie di incombenze che, alla lunga, potrebbero rendere la locazione della proprietà un peso più che una risorsa.
L’immobile che stai valutando se vendere o affittare ora non ti serve, ma sei proprio sicuro che non possa servirti in futuro? Prova a guardare la situazione in prospettiva e pensa a come potrebbero evolversi le tue esigenze personali, famigliari e professionali nei prossimi decenni. Se esiste la possibilità che in futuro possa servirti un immobile che per posizione, metratura, struttura, esposizione e altre caratteristiche sia simile a quello che adesso vuoi vendere, conviene tenerlo e metterlo a reddito. Non privartene. Affittandolo lo terrai a disposizione per le esigenze future, beneficiando al contempo di un’entrata certa tutti i mesi.
Quando si vuole vendere o affittare una casa, è utile monitorare l’andamento del mercato immobiliare locale e informarsi su quali siano le tendenze nella zona in cui si trova l’immobile in questione.
Nella sezione “Prezzi immobili” del nostro portale, inserendo il nome o il CAP della località in cui si trova la proprietà che si vuole vendere o affittare, puoi analizzare grafici che indicano l’andamento del mercato immobiliare locale e farti un’idea dei prezzi al metro quadro degli immobili relativamente alla vendita e alla locazione.
La cosa migliore da fare è rivolgersi a un agente immobiliare qualificato, competente, esperto e con una solida conoscenza del territorio in questione.
Quanto si guadagna da una casa in affitto dipende da vari fattori, tra cui il valore dell'immobile, la posizione e il mercato locale. Per esempio, un affitto di 600 euro mensili genera 7200 euro l'anno, ma occorre considerare le tasse e i costi di manutenzione. La tassazione, infatti, può incidere notevolmente. Con la cedolare secca, l'aliquota è del 21% sul canone annuo, con il regime ordinario, invece, il reddito da affitto si somma agli altri redditi e può essere soggetto a un’aliquota IRPEF più alta. Su un affitto di 600 euro, la cedolare secca porterebbe a pagare circa 126 euro di tasse al mese, lasciandoti un guadagno netto di circa 474 euro.
Su un affitto di 600 euro al mese, pari a 7200 euro annui, le tasse dipendono dal regime fiscale scelto: cedolare secca o regime ordinario IRPEF.
Con la cedolare secca, l'imposta è calcolata con un'aliquota fissa del 21% sul canone annuo. In questo caso, su 7200 euro di affitto, si pagherebbero 1512 euro di tasse in un anno, pari a 126 euro al mese. Questo regime è semplice, non richiede calcoli complessi e permette di evitare l'applicazione dell’imposta di registro e di bollo.
Con il regime ordinario IRPEF, il reddito da affitto si somma agli altri redditi del proprietario e viene tassato in base agli scaglioni IRPEF. Inoltre, si possono dedurre alcune spese (ad esempio, il 5% del canone non è tassabile). Tuttavia, le aliquote IRPEF possono essere più alte rispetto alla cedolare secca, soprattutto per chi ha redditi complessivi elevati.
In generale, la cedolare secca è la scelta più conveniente per chi non ha particolari deduzioni da applicare e vuole semplificare la gestione fiscale dell’affitto.
Per quanto riguarda una casa ereditata, è assolutamente possibile sia venderla che affittarla. Se si sceglie di vendere, bisogna accertarsi che la successione sia stata completata e, se la casa è stata ereditata da meno di 5 anni, potrebbero esserci alcune implicazioni fiscali. Se invece si affitta, bisogna rispettare le stesse regole di un immobile acquistato, inclusa la registrazione del contratto e il pagamento delle imposte.
A tal proposito, consigliamo la lettura del nostro articolo specifico sulla scelta tra vendita e affitto di una casa ereditata.
La questione "green" legata alla direttiva europea sulle case energeticamente efficienti sta influenzando sia le vendite che le locazioni. Chi decide di vendere potrebbe doversi adeguare alle nuove normative, ad esempio migliorando la classe energetica dell'immobile. Allo stesso modo, chi affitta rischia di vedere ridotta l’attrattività della proprietà se non è energeticamente efficiente. In quest'ottica, investire in miglioramenti energetici potrebbe rivelarsi una scelta vantaggiosa, sia per mantenere il valore dell’immobile in vista di una vendita futura, sia per attrarre inquilini disposti a pagare di più per una casa a basso consumo.
La vendita genera un guadagno e fornisce un capitale significativo che può costituire una solida base per l’acquisto di una nuova casa più confacente alle proprie necessità.
Se il mercato immobiliare locale è favorevole, potresti riuscire a vendere l’immobile a un prezzo superiore rispetto a quello a cui l'avevi acquistato. Mantenere la casa come proprietà in affitto potrebbe permetterti di beneficiare dell'apprezzamento del valore nel tempo.
