Un bilocale ha due stanze o due vani? La cucina conta come vano o come locale di servizio? Per chi cerca, vende, acquista o affitta, una chiara comprensione di tali differenze e definizioni è essenziale per prendere decisioni consapevoli, fare scelte informate ed evitare spiacevoli sorprese. In questa guida cercheremo di fare chiarezza sull’argomento.
Nel linguaggio commerciale, il termine bilocale indica una soluzione abitativa facente parte di un edificio, composta da due vani e i servizi.
A creare, legittimamente, confusione sono spesso proprio i termini vano e servizio. Ora, con il termine vano ci si riferisce, dal punto di vista commerciale, agli ambienti che compongono l’appartamento. Con il termine servizi si indicano, invece, il bagno e la cucina.
Dal punto di vista commerciale, la cucina è considerata un locale di servizio, anche nel caso in cui si tratti di uno spazio ampio, abitabile e separato dal soggiorno. Analogamente alla stanza da bagno, la cucina non rientra in questo caso nel calcolo del numero delle stanze.
Quindi, in ambito commerciale un classico appartamento composto da soggiorno, camera da letto, cucina e bagno è un bilocale.
La definizione commerciale di bilocale differisce da quella catastale. Laddove in un annuncio commerciale la cucina è definita come locale di servizio, in termini catastali è, invece, considerata un vano. Se abitabile e separata dalla zona living, la cucina è addirittura considerata un vano principale.
Dal punto di vista catastale, infatti, si considerano vani principali quei locali con utilizzo principale nel contesto dell’unità abitativa, aventi superfici utili comprese entro i limiti minimi e massimi di ciascuna categoria.
In un’abitazione sono considerati vani principali il soggiorno, le camere da letto e la cucina. I servizi comprendono, invece, le stanze da bagno e non incidono sul conteggio dei vani principali.
Facciamo un esempio concreto. Supponiamo di avere un appartamento composto da camera da letto, soggiorno, cucina e stanza da bagno con finestra o senza. A livello commerciale è definito bilocale, mentre dal punto di vista catastale equivale a tre vani più servizi.
L’individuazione dei vani di cui è composto un appartamento concorre alla determinazione della rendita catastale del bene e, quindi, al calcolo delle imposte, come l’imposta municipale unica (IMU).
Un appartamento bilocale è composto da camera da letto, soggiorno, cucina e stanza da bagno.
Tuttavia, nel caso in cui uno di tali ambienti abbia dimensioni inferiori a quelle minime previste dalla normativa del catasto, non sarebbe definito come stanza ma come vano accessorio, escluso dal calcolo dei vani che vengono definiti principali.
Si distingue altresì tra:
Sono considerati vani accessori indiretti la taverna, la cantina e la soffitta, nonché la legnaia, i locali di sgombero e, in casolari e immobili rustici, gli ambienti specificatamente dedicati al bestiame, come stalle e pollai.
A seconda del numero di locali che lo compongono, un appartamento può essere definito monolocale o bilocale. Un appartamento monolocale consiste in un unico ambiente di dimensioni solitamente contenute, con angolo cottura e stanza da bagno. Il bilocale, come abbiamo visto, comprende due stanze, quali soggiorno e camera da letto, più servizi.
Un mini-appartamento costituito da un solo ambiente con divano letto e angolo cottura e una stanza da bagno viene, quindi, definito monolocale, mentre un soggiorno, una camera da letto, una cucina e un bagno costituiscono un bilocale dal punto di vista commerciale e tre vani più servizi dal punto di vista catastale.
Quando si acquista, vende o affitta è imperativo specificare con la massima precisione le caratteristiche del bene immobile senza far sorgere fraintendimenti, incomprensioni ed equivoci. Affidandosi a un agente immobiliare professionista, si ha la certezza di essere indirizzati verso la soluzione giusta, evitando inutili perdite di tempo e spiacevoli scocciature.
Il trilocale, come suggerisce il nome, è composto da tre stanze più servizi. Solitamente comprende due camere da letto, un bagno, soggiorno e cucina a vista o separata dal living. Il bilocale, invece, comprende due stanze, quali soggiorno e camera da letto, più servizi.
Se la metratura è sufficientemente ampia, ci si può adoperare per ricavare una stanza extra in un bilocale, a patto che si rispettino i requisiti previsti dalla normativa nazionale e comunale in materia di altezza minima del soffitto, rapporti aeroilluminanti e superficie calpestabile minima delle stanze.
Per trasformare un bilocale in trilocale senza dover necessariamente apportare importanti modifiche strutturali e interventi di ristrutturazione edilizia si può valutare di:
Nell’ottimizzare gli spazi interni del bilocale al fine di ricavare una stanza in più è, tuttavia, necessario rispettare quanto indicato nel decreto ministeriale numero 190 del 18 luglio 1975 e successive specificazioni, tra cui la sentenza numero 2597 depositata il 21 luglio 2005 dal T.A.R. per il Piemonte. Deve, innanzitutto, essere assicurata una superficie utile di almeno 14 metri quadri a persona per i primi quattro abitanti e non inferiore a 10 metri quadri per ciascuno dei successivi.
Per garantire un’adeguata ventilazione e luminosità naturale di ogni ambiente è altresì necessario rispettare il summenzionato rapporto aeroilluminante, ossia il rapporto tra la pavimentazione e le superfici di areazione e illuminazione direttamente comunicanti con l’esterno della struttura. Nello specifico, come indicato dal suddetto decreto ministeriale numero 190 del 18 luglio 1975, per ciascun locale la superficie finestrata apribile non deve essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento. Inoltre, la legge stabilisce che gli ambienti debbano avere un’altezza media non inferiore a 2,70 metri.
Il costo medio di un bilocale in affitto a Milano, la città con i canoni di locazione più alti nel panorama nazionale, supera i 20 euro al metro quadro.
I prezzi si mantengono elevati anche nel capoluogo toscano, Firenze, a causa dell’enorme domanda di immobili a fronte di un’offerta contenuta, e scendono leggermente a Roma e Bologna.
I costi tendono a diventare via via più accessibili man mano che si procede verso sud lungo la penisola italiana. In Molise a Campobasso, per esempio, il prezzo al metro quadro è mediamente inferiore a 7 euro. In Calabria a Cosenza e Reggio Calabria si scende al di sotto dei 6 euro al metro quadro. In Sicilia a Caltanissetta i canoni di affitto corrispondono praticamente a un quinto della cifra richiesta a Milano.
La superficie di un appartamento bilocale è generalmente compresa tra 40 e 60 metri quadri.
Il costo per affittare un bilocale varia significativamente in base alla regione, alla zona e alla località. Se nel capoluogo lombardo il prezzo al metro quadro supera i 20 euro, a Caltanissetta è praticamente un quinto.
Per arredare un bilocale di 50 metri quadri è consigliabile optare per soluzioni salvaspazio, come divani letto e tavoli pieghevoli, e utilizzare al meglio lo spazio verticale, con pensili su misura, mensole, scaffalature e, se l’altezza del soffitto lo consente, soluzioni a soppalco. In un appartamento con angolo cottura a vista può essere utile inserire divisori leggeri, come brise-soleil o librerie passanti.
Il prezzo di un bilocale in vendita a Milano varia in base alla zona. In media, può costare tra i 4500 e i 10.000 euro al metro quadro, con prezzi totali che partono indicativamente da un minimo di 250.000 euro e superano i 600.000 euro nelle aree più centrali e prestigiose per soluzioni di classe energetica A+.
Nella città di Roma il prezzo di un bilocale in vendita varia a seconda della zona. In media, i prezzi oscillano tra i 3000 e i 7500 euro al metro quadro, con prezzi totali che partono orientativamente da un minimo di 180.000 euro a oltre 500.000 euro per soluzioni di pregio con finiture di alta qualità.
