Facciamo chiarezza sul significato di piena proprietà, confrontandolo con altre tipologie di proprietà che esistono nel mercato immobiliare.
Secondo quanto sancito dall'articolo 832 del codice civile, chi detiene la piena proprietà di un bene immobile ha diritto di disporne in modo pieno ed esclusivo.
L’immobile appartiene completamente al proprietario, che esercita sullo stesso tutti i diritti, sia di proprietà che di usufrutto. La titolarità dell’immobile è piena e integra, non gravata da alcun diritto reale di godimento né da altri oneri. La piena proprietà è, pertanto, il diritto che conferisce il massimo controllo su un immobile.
La piena proprietà, detta anche proprietà intera, perfetta e assoluta, consente al proprietario di godere e disporre pienamente del proprio bene, entro i limiti e con il rispetto degli obblighi stabiliti dalla legge. Si tratta della più comune forma di proprietà.
Il proprietario può utilizzare l’immobile a suo piacimento, escludendo qualsiasi altro soggetto dal godimento dello stesso. Gli è assegnata la piena responsabilità del bene. Gli unici limiti previsti sono quelli per interesse pubblico, come in caso di espropriazione e requisizione, e quelli per interesse privato, relativi, per esempio, alla distanza tra le costruzioni.
Si può essere proprietari di un immobile in tanti modi. La legge prevede una pluralità di diritti che si possono rivendicare su un bene. Come accennato, oltre alla piena proprietà. nel mercato immobiliare esistono diverse tipologie di proprietà che determinano l’utilizzo del bene. Si tratta di:
Approfondiamo insieme.
Non sempre nelle compravendite immobiliari viene venduto il diritto di piena proprietà. Talvolta capita di imbattersi in annunci immobiliari che pubblicizzano la vendita di case in nuda proprietà.
Detenere la nuda proprietà significa essere proprietari di un bene ma, concretamente, non poterne disporre. Ci si riferisce a un diritto diverso rispetto a quello della piena proprietà. La nuda proprietà consiste nel possesso di un immobile a cui, però, non corrisponde un diritto reale di godimento. L’immobile viene utilizzato da un soggetto diverso dal proprietario. Pertanto, chi dispone della nuda proprietà è titolare di un bene ma non può usufruirne.
Anche in caso di vendita della nuda proprietà di un immobile, il diritto di usufrutto rimane in capo all’usufruttuario. Il cambio di proprietario del bene non implica l’estinzione del diritto di usufrutto.
Una nuda proprietà diventa una piena proprietà contestualmente al decesso dell’usufruttuario, ovvero di chi è titolare del diritto di usufrutto vitalizio, o in una specifica data concordata ed espressamente indicata nel contratto di compravendita.
Acquistare un immobile in nuda proprietà è come acquistare una piena proprietà di cui, però, non si può fruire prima di un determinato momento.
Con la nuda proprietà, il diritto di proprietà del proprietario è privo della facoltà di godimento del bene, che spetta all'usufruttuario. Il titolare non ha, quindi, il diritto di piena proprietà, o meglio, non lo avrà fintanto che sussista il diritto di usufrutto per l’usufruttuario.
Una volta estinto l’usufrutto, il diritto di godimento e utilizzo confluiscono automaticamente nella piena proprietà. In seguito all’estinzione dell’usufrutto, quindi, il proprietario potrà disporre dell’immobile in questione in modo pieno ed esclusivo.
L’operazione di compravendita di un immobile in nuda proprietà non presenta in sé particolari differenze rispetto all’acquisto della piena proprietà del bene. In caso di acquisto in nuda proprietà, nell’atto notarile il notaio deve specificare che il trasferimento abbia a oggetto la sola nuda proprietà, unitamente ai dati identificativi dell’usufruttuario e la durata dell’usufrutto. Se non viene fatto accenno alla durata significa che il diritto di usufrutto decade contestualmente al decesso del suo titolare.
Quando si acquista un immobile sia in regime di libero mercato che in asta giudiziaria, può altresì capitare di imbattersi nella dicitura “proprietà superficiaria”.
Il concetto di proprietà superficiaria è legato al diritto di superficie, disciplinato dall’articolo 952 del codice civile. Si tratta di un diritto reale di godimento che attribuisce a un soggetto, detto superficiario, la facoltà di disporre di un immobile edificato su un terreno di proprietà altrui.
Ebbene, essere titolari del diritto di proprietà superficiaria vuol dire detenere la proprietà solo delle opere edificate al di sopra o al di sotto del livello del suolo. Il terreno rimane al proprietario originario.
In altre parole, si detiene la proprietà di un bene, ma il terreno appartiene a terzi. Sicché, l’immobile, in caso di vendita, viene venduto separatamente rispetto al terreno.
La proprietà si dice, invece, piena, intera o assoluta quando il bene appartiene al proprietario in tutto il suo insieme. Non sono previsti limiti o altri titolari. Il proprietario ha, quindi, il totale diritto di disporre della sua proprietà in maniera esclusiva.
Con la multiproprietà, più soggetti diventano, a turno, pieni proprietari del medesimo immobile. Ogni soggetto acquista una singola quota di proprietà indivisa dell’unità abitativa e ne fruisce ciclicamente per un determinato periodo. A rotazione, ognuno gode in via esclusiva dell’abitazione nel periodo di tempo che gli è stato assegnato.
Con una soluzione abitativa in multiproprietà più soggetti sono, quindi, pieni proprietari dello stesso immobile. A turno, non contemporaneamente, ognuno può disporre in maniera piena ed esclusiva dell’abitazione nel periodo che gli è stato assegnato. Così facendo, ogni multiproprietario fruisce dell’immobile senza, però, doversi fare completamente carico di tutti gli oneri previsti in caso di piena proprietà.
L’esempio più classico di multiproprietà è quello degli alloggi in cui trascorrere periodi di villeggiatura.
La comproprietà si verifica quando più soggetti risultano essere titolari di un diritto reale sul medesimo immobile. Si parla, in questo caso, di proprietà condivisa. Ogni comproprietario possiede una determinata quota di proprietà. Le responsabilità e i diritti sono condivisi. In caso di vendita è richiesta la firma di tutti i comproprietari.
Si parla di intera proprietà, o piena proprietà, quando il proprietario detiene tutti i diritti sulla proprietà in maniera esclusiva.
No, l’usufruttuario detiene solo il diritto di utilizzare l’immobile. La proprietà dello stesso resta in capo al nudo proprietario.
Il nudo proprietario detiene il diritto di proprietà di un immobile ma non quello di usufruirne. Non può utilizzare il bene fino a quando, estinto il diritto di usufrutto, ne diventi pieno proprietario. Una volta divenuto pieno proprietario, potrà disporre liberamente dell’immobile.
