Spesso sottovalutato e trascurato, l’androne condominiale è uno spazio che, se ben tenuto e abbellito con piccoli accorgimenti estetici, è in grado di dare lustro all’intero fabbricato e, di conseguenza, determinare un aumento del valore delle singole unità abitative. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
Offriamo di seguito un’approfondita panoramica su cosa sia un androne condominiale, quale sia la sua funzione e cosa preveda la legge in merito alla sua accessibilità, gestione e manutenzione.
Con il termine androne ci si riferisce all’ambiente di passaggio che conduce dal portone di ingresso di un fabbricato alle parti più interne dello stesso, come le scale, gli scantinati e il cortile interno.
Si tratta di un’area di dimensioni variabili, adibita al transito dei proprietari o locatari delle varie unità abitative site all’interno dello stabile nonché dei titolari e dipendenti di attività commerciali, uffici e laboratori ricompresi nello stabile o nel cortile condominiale.
Pare che la parola androne, dal latino andron -onis, passaggio, fosse in uso già ai tempi dell'antica Roma per indicare il corridoio di disimpegno che, in un edificio, separava gli ambienti di riunione degli uomini, le stanze delle donne e gli appartamenti degli ospiti.
L’androne comune è uno spazio di accesso ubicato all’ingresso dello stabile, generalmente al pian terreno, tra il portone che mette in comunicazione l’edificio con la pubblica via e le parti più interne, quali, per esempio, le scale, il giardino condominiale e il cortile interno.
La funzione di un androne è proprio quella di consentire il collegamento degli spazi di proprietà individuale con l’esterno e con le altre parti del fabbricato.
L’androne consente, quindi, di mettere in comunicazione le varie parti interne di un edificio, come appartamenti, uffici, scale, cortili e garage. Un androne comune svolge la funzione di ingresso dello stabile ed è uno spazio di passaggio destinato a servire tutti i proprietari dei piani. In altre parole, tutti i condomini sono pienamente legittimati a utilizzare l’androne comune come passaggio per accedere alle varie parti dell’edificio.
In un palazzo condominiale, l’androne comune è il vano di ingresso interposto tra il portone e il cortile interno e le scale. Si tratta, in genere, di un ambiente piuttosto ampio che si trova all’ingresso dell’edificio.
L’androne è una parte comune necessaria dello stabile a cui appartiene, proprio perché consente ai singoli condomini di accedere alle varie aree del fabbricato e ai rispettivi appartamenti.
Le parti che costituiscono l’ingresso di un complesso condominiale, quindi il portone e l’androne, sono definite beni di proprietà comune dall’art. 1117 del codice civile poiché costituiscono, in senso oggettivo, funzionale e strutturale, elementi portanti dello stabile.
L’androne rappresenta un’indispensabile via di accesso che consente di raggiungere le strutture di copertura dell’edificio, i garage e gli scantinati, come specificato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 761 del 5 febbraio 1979.
Si tratta di un bene indivisibile nella struttura e nell’uso in relazione all’indispensabile servizio di utilità prestato. Pertanto, salvo diverso titolo, l’androne è considerato un bene di proprietà comune, utilizzabile da tutti i condomini nonché dai titolari di negozi, uffici o laboratori presenti in loco e dal personale che vi presta servizio.
L’androne è considerato di proprietà comune e, in quanto tale, utilizzabile anche da eventuali soggetti che risultano essere proprietari o locatari di beni immobili privi di collegamento diretto allo stesso, come per esempio botteghe e uffici accessibili direttamente dalla pubblica via.
Analogamente alle scale, l’androne rappresenta un tramite indispensabile per la fruizione delle varie parti dell’edificio. Si tratta di un elemento necessario per la configurabilità di un fabbricato diviso in piani o porzioni di piano di proprietà individuale, come specificato dalla Corte d'Appello di Milano con l’ordinanza numero 1983 del 9 ottobre 1987.
La caratteristica di comproprietà dell’androne condominiale stabilita dal suddetto art. 1117 del codice civile si applica anche in caso di edifici autonomi limitrofi. Come indicato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 2013 del 14 ottobre 1970, un androne realizzato per dare accesso a più edifici limitrofi è comunque considerato di proprietà comune.
Gli androni rientrano, come accennato, tra le parti comuni di uno stabile, a cui si applicano i criteri di ripartizione delle spese previsti dall’art. 1123 del codice civile. Pertanto, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, illuminazione, pulizia, tinteggiatura e riparazione dell’androne comune vengono ripartite tra i condomini in base alle quote millesimali.
Secondo quanto stabilito dal Tribunale di Roma con una sentenza emessa il 7 aprile 1990, anche i condomini proprietari o locatari di unità abitative dotate di accesso esterno all’androne devono contribuire al pagamento di tali spese. In altre parole, anche i condomini che per accedere al proprio appartamento non devono necessariamente transitare dall’androne comune sono tenuti al pagamento delle spese relative alla manutenzione, illuminazione, pulizia, tinteggiatura e riparazione dello stesso, in quanto bene di proprietà comune.
Anche i titolari di negozi, uffici e laboratori ricompresi nello stabile condominiale sono tenuti a contribuire al pagamento delle spese relative all’androne comune, come indicato dal decreto emesso dalla Corte d'Appello di Milano il 3 luglio 1993, anche nel caso in cui le rispettive attività abbiano accesso diverso dall’androne in questione.
La Corte di Cassazione ha stabilito con l’ordinanza numero 2328 del 6 giugno 1977 che al pagamento delle spese di illuminazione dell’androne comune debba concorrere anche chi possiede autorimesse e unità immobiliari che costituiscono corpo di fabbrica autonomo nello stabile e non si serve abitualmente dell’androne per accedere alle stesse. In tal caso, è concesso che il pagamento avvenga in misura ridotta.
Tale principio è stato successivamente ribadito dal Tribunale di Milano con la sentenza emessa il 21 gennaio 1991, che ha indicato che le spese riguardanti la manutenzione dell’androne comune debbano essere ripartite in misura proporzionale all’uso che le singole porzioni di piano possano farne.
Il terzo comma del sopraindicato art. 1123 del codice civile precisa che, in edifici dotati di diversi accessi, se l’androne serve unicamente determinati condomini, le spese in questo caso siano a carico solo dei singoli soggetti che ne fanno effettivamente uso.
In un androne comune in genere vengono collocati semplici elementi di arredo e decorazione come:
Le spese sostenute per l’arredo e la decorazione dell’androne comune sono finalizzate al puro abbellimento estetico di tale bene di proprietà comune.
Le spese di arredamento dell’androne, in quanto volte al miglioramento estetico di tale bene di proprietà comune del complesso condominiale, vengono ripartite tra i condomini secondo le quote millesimali. In genere non v’è possibilità di esonero dalla spesa per l’eventuale minoranza che si dichiara in disaccordo con tale scelta.
Vestibolo, atrio e androne sono ambienti di ingresso, con piccole differenze che li distinguono.
Ebbene, l'androne è, come abbiamo visto, un ambiente di passaggio di dimensioni variabili e di forma solitamente allungata. Il vestibolo è in genere una vera e propria sala, mentre l'atrio è un portico esterno o interno, compreso nel corpo dell'edificio.
Nel caso in cui un androne assuma la forma tipica di un corridoio, sarebbe più appropriato chiamarlo andito, termine forse un po’ desueto che indica un luogo di passaggio che si trova all'ingresso di un edificio, in cui si immettono altri ingressi a parti più interne.
L’andito è espressamente indicato tra le parti comuni dello stabile a cui appartiene dall’anzidetto art. 1117 del codice civile.
Si chiama androne e si tratta di un ambiente di passaggio al pian terreno della palazzina, che dall'ingresso principale porta alle scale e al cortile interno.
L’androne condominiale può essere abbellito con piante ornamentali, fioriere, quadri e installazioni artistiche. Come indicato dall’art. 1102 del codice civile, è opportuno evitare di collocare elementi particolarmente voluminosi, che potrebbero essere di intralcio al passaggio o alterare il decoro architettonico, la sicurezza e la stabilità dell’edificio.
L’androne è una parte comune dello stabile in cui si trova la copisteria, pertanto al pagamento delle spese relative alla manutenzione, illuminazione, pulizia, tinteggiatura e riparazione dello stesso devono contribuire tutti, anche chi non si deve obbligatoriamente servire dell’androne condominiale per accedere alla sua proprietà. In questo caso può essere concesso che il pagamento avvenga in misura ridotta.
