Negli ultimi anni si è diffuso l’istituto giuridico della multiproprietà immobiliare, una particolare tipologia di diritto di godimento turnario che ricorre quando un singolo immobile viene venduto a più soggetti. Vediamo nel dettaglio cos’è la multiproprietà, come funziona e come si regolano i turni tra i proprietari.
Con il termine multiproprietà, o timeshare, si intende una pratica in cui più soggetti diventano pieni proprietari del medesimo bene immobile, di cui ciascuno, a turno, fruisce ciclicamente per un periodo determinato.
Con una soluzione abitativa in multiproprietà, più soggetti sono, in sostanza, pieni proprietari dello stesso immobile. A turno, non contemporaneamente, ogni proprietario può disporre in modo esclusivo dell’abitazione nel periodo di tempo che gli è stato assegnato.
In caso di multiproprietà coesistono, quindi, più diritti di godimento turnario su un unico bene, che possono essere esercitati a rotazione dai titolari. Sulla stessa unità abitativa grava una pluralità di diritti di godimento, tanto che spesso si parla di proprietà turnaria.
Introducendo, quindi, una dimensione temporale a tale diritto di godimento, la multiproprietà permette a più soggetti di usufruire di un bene immobile, sostenendo congiuntamente le spese e gli oneri.
In Italia la multiproprietà è formalmente tutelata dall’articolo 69 del codice del consumo, nonché dal codice del turismo.
Negli ultimi decenni il contratto di multiproprietà immobiliare è stato protagonista di un’intensa dinamicità normativa. La legislazione in Europa trova una base comune nella direttiva 94/47/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 26 ottobre 1994.
L’ordinamento giuridico italiano recepì tale normativa europea con il decreto legislativo numero 427 del 9 novembre 1998, le cui disposizioni in seguito confluirono nel decreto legislativo numero 206 del 6 settembre 2005.
Con la direttiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 14 gennaio 2009 furono sanciti i diritti sulla multiproprietà, tra cui quello alla rescissione del contratto entro 14 giorni. Il contenuto di tale direttiva fu recepito nel nostro Paese con il decreto legislativo numero 79 del 23 maggio 2011.
La multiproprietà è un contratto di godimento a tempo parziale di un immobile con cui un fornitore cede, a titolo oneroso, a uno o più consumatori il diritto di utilizzare lo stesso periodicamente per un tempo determinato.
Ogni soggetto acquista una singola quota di proprietà indivisa dell’unità abitativa, generalmente arredata e facente parte di un complesso residenziale. Così facendo, acquisisce il diritto perpetuo e imprescrittibile dell’uso pieno ed esclusivo dell’alloggio in uno specifico periodo di ogni anno. L’immobile rimane una proprietà indivisa e ogni proprietario può fruirne solo per un certo periodo. Qualora non si fosse più interessati alla multiproprietà, è possibile vendere a terzi la propria quota.
Al momento della stipula del contratto di multiproprietà immobiliare vengono definiti degli specifici turni per il soggiorno nell’immobile. Contestualmente alla sottoscrizione del contratto, ogni acquirente sceglie il periodo dell’anno che più gli confà tra quelli disponibili. Nel resto dell’anno l’unità abitativa è a completa disposizione degli altri soggetti.
Ogni eventuale utilizzo al di fuori dei periodi stabiliti è da ritenersi illecito, in quanto non contemplato dagli accordi legali riportati nel contratto di multiproprietà immobiliare.
Giuridicamente, la multiproprietà si colloca tra la locazione e la proprietà. All’atto pratico, si tratta dell’acquisto congiunto di un immobile da parte di più soggetti, che, in sostanza, ne condividono la proprietà.
Ogni proprietario ha diritto di fruire dell’immobile solo ed esclusivamente in un determinato periodo dell’anno. A rotazione, ogni multiproprietario gode in via esclusiva dell’abitazione nel periodo che gli è stato assegnato.
I proprietari non possono cambiare la destinazione d’uso dell’unità abitativa in questione e, molto spesso, nel regolamento contrattuale è specificato che la proprietà possa essere utilizzata esclusivamente per finalità turistiche, come alloggio in cui trascorrere periodi di villeggiatura.
Un contratto di multiproprietà immobiliare deve durare almeno 12 mesi. In genere, il diritto di godimento a tempo parziale dell’immobile in questione è continuativo, illimitato nel tempo, perpetuo ed eventualmente estendibile agli eredi.
Si tratta, come accennato, di una proprietà turnaria, utilizzabile a rotazione. I periodi di utilizzo assegnati ai vari multiproprietari sono indicati nell’atto di compravendita.
Il contratto di multiproprietà deve obbligatoriamente assumere la forma scritta, a pena di nullità dell’atto. Vendere una soluzione abitativa in multiproprietà sulla base di un mero accordo verbale, quindi, non è consentito.
Nel contratto occorre indicare:
Quando si mette una multiproprietà in vendita, occorre indicare chiaramente nell’atto anche le modalità di risoluzione e recesso.
Il prezzo può variare sensibilmente da periodo a periodo, oltre che in base all’andamento del mercato immobiliare e ai tradizionali fattori che concorrono alla definizione del valore di un immobile, indicati nel decreto legislativo numero 72 del 21 aprile 2016, come la posizione geografica, l’anno di costruzione e le condizioni strutturali, manutentive, architettoniche e impiantistiche.
A meno che diversamente specificato nel contratto, le spese comuni di gestione e manutenzione di una soluzione abitativa in multiproprietà sono ripartite tra i vari proprietari sulla base delle rispettive quote.
In genere l'imposta municipale unica (IMU) viene pagata dall’amministratore della multiproprietà e suddivisa in base alle quote dei titolari.
Sì, il multiproprietario può affittare l’alloggio, a patto che sia utilizzato nel periodo dell’anno in cui vanta il godimento turnario.
No, puoi fruire dell’immobile esclusivamente nel periodo che ti è stato assegnato. Il fatto che uno degli altri titolari, per qualsiasi motivo, non ne fruisca non conferisce alcun vantaggio agli altri, che dovranno continuare a utilizzare l’immobile rispettando i propri turni.
