Valore di Permuta

Andrea Lazzo
09.01.2024, 15:42
4 min

Valore di Permuta: Cos’è, Come si Calcola

La permuta di un immobile è un accordo che consente di scambiarlo con un altro anziché venderlo. In questa pagina forniamo un approfondimento sul valore di permuta in cui spieghiamo in cosa consiste e come si calcola. 

Cos'è la permuta immobiliare

Cos’è il valore di permuta di un immobile?

Il valore di permuta è il valore delle proprietà che sono oggetto del contratto di permuta immobiliare, ovvero l’accordo tra due parti che convengono di scambiarsi le rispettive proprietà.

Quando si effettua una permuta, ogni proprietà coinvolta nell’accordo deve essere valutata al fine di determinare il suo valore di mercato (che diventa di fatto il valore di permuta). Nel momento in cui si scambiano due proprietà, infatti, i rispettivi proprietari hanno interesse nel verificare che lo scambio sia effettivamente equo o che comunque possa essere equamente compensato (in tal caso si parla di “permuta con conguaglio”). 

Il valore di permuta quindi è importante per garantire l’equità nello scambio di proprietà previsto con il contratto di permuta. 

Come si compensa il valore di permuta differente?

Quando si effettua una permuta, ogni proprietà coinvolta deve essere valutata per determinare il suo valore di mercato. La differenza tra i valori delle proprietà viene poi compensata con denaro o altri accordi, se necessario. Ad esempio, se una persona scambia una casa più piccola con un valore inferiore per una più grande, potrebbe dover aggiungere una somma di denaro per bilanciare la transazione.

Le permute immobiliari possono essere vantaggiose in quanto possono offrire una maggiore flessibilità finanziaria, evitare alcuni costi di transazione o semplificare il processo di cambio della proprietà. 

Come calcolare il valore di permuta di un immobile

Il valore di permuta coincide col valore di mercato di un immobile, perciò per la sua valutazione occorre tenere in considerazione tutti quei fattori che ne possono influenzare il prezzo. Qui di seguito vediamo i principali:

  • Localizzazione: la posizione è forse il fattore più influente nel determinare il valore di un immobile. Include la vicinanza a servizi come scuole, ospedali, centri commerciali, l'accessibilità ai mezzi di trasporto, la qualità del quartiere, la sicurezza e la vicinanza a aree lavorative o ricreative;
  • Dimensione e disposizione: la metratura totale dell'immobile, il numero di stanze, la disposizione degli spazi e l'utilizzo efficiente degli stessi ne influenzano il valore. Sono importanti anche la grandezza e l'utilizzo del terreno su cui sorge l'immobile;
  • Condizione ed età: lo stato di manutenzione dell'immobile, l'età della costruzione e le eventuali ristrutturazioni o migliorie apportate incidono sul suo valore. Immobili più recenti o ben mantenuti tendono ad avere un valore più elevato;
  • Mercato immobiliare attuale: le condizioni del mercato immobiliare nella zona, inclusi i prezzi di vendita di immobili simili, l'offerta e la domanda, e le tendenze economiche generali, sono essenziali per valutare un immobile. Ne abbiamo parlato più approfonditamente nell’articolo su come vendere casa;
  • Caratteristiche uniche e miglioramenti: qualsiasi caratteristica unica o miglioramento apportato all'immobile, come finiture di lusso, sistemi di sicurezza avanzati, efficienza energetica, giardini o piscine, può aumentarne il valore di mercato e quindi anche il valore di permuta;
  • Regolamentazioni urbanistiche e zonizzazione: le leggi locali e le regolamentazioni possono influenzare il modo in cui un immobile può essere utilizzato o modificato, influenzando il suo valore. Questo include anche il potenziale di sviluppo futuro dell'area circostante;
  • Diritti di proprietà e vincoli: la chiarezza dei titoli di proprietà, l'assenza di ipoteche o gravami e la presenza di eventuali servitù o restrizioni influiscono sul valore e sulla vendibilità dell'immobile;
  • Vista e orientamento: la vista (es. vista mare, vista monti) e l'orientamento dell'immobile (es. esposizione al sole) possono aumentare significativamente la sua appetibilità sul mercato e quindi il valore;
  • Infrastrutture e servizi: la vicinanza a infrastrutture come strade principali, aeroporti o ferrovie e la disponibilità di servizi come connessione internet ad alta velocità o sistemi di smaltimento rifiuti efficienti possono influenzare il valore di mercato e quindi il valore di permuta;
  • Fattori ambientali: la qualità dell'aria, il rumore circostante, il rischio di calamità naturali o l'inquinamento nella zona possono ridurre l'attrattiva e il valore di un immobile.

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Come funziona la permuta immobiliare

Tasse e imposte nella permuta immobiliare

Il valore di permuta è importante anche per ciò che riguarda la tassazione, poiché è sul valore dell’immobile che dà luogo a maggiore imposta che si calcola l’aliquota dell’imposta di registro. 

Infatti, nella permuta immobiliare va considerate le seguenti imposte: 

  • Imposta di registro: l’aliquota più alta sul valore del bene sul quale è possibile calcolare una maggiore imposta (minimo 1.000€). Si calcola il 2% sulla prima casa, 9% negli altri casi, 12% sui terreni agricoli);
  • Imposta ipotecaria: 50€ (è fissa);
  • Imposta catastale: 50€ (fissa, da applicarsi solo una volta, mentre la seconda imposta catastale dovuta viene assorbita dalle imposte proporzionali).
3 Punti Chiave
  • La permuta è un contratto che consente di scambiare il proprio immobile con un altro più adatto alle proprie esigenze abitative o finanziarie.
  • Il valore di permuta è il valore degli immobili oggetto di permuta.

  • Il valore di permuta equivale al valore di mercato dell’immobile, perciò per calcolarlo si considerano gli stessi fattori utilizzati per la valutazione immobiliare ai fini della compravendita.

Fonti

FAQ

Cosa vuol dire permutare?

Permutare significa scambiare un bene o un servizio con un altro, senza l'uso di denaro come intermediario. Nel contesto immobiliare, per esempio, significa che un proprietario di un immobile lo scambia con un altro immobile anziché venderlo e ricevere denaro in cambio. Entrambi i beni o servizi coinvolti nell'operazione devono essere valutati per determinarne l'equivalenza di valore e assicurare che lo scambio sia equo per entrambe le parti.

Se faccio una permuta chi paga il notaio?

Nel contesto di una permuta immobiliare in Italia, le spese notarili sono di solito divise tra le due parti coinvolte nell'accordo di scambio, a meno che non venga stipulato diversamente tra le parti. Il notaio è essenziale per garantire che la transazione sia legale e registrata correttamente, e le sue spese comprendono la preparazione e la registrazione del contratto di permuta, oltre a vari oneri e tasse.

Come si calcola il valore di permuta di un terreno edificabile?

Il valore di permuta di un terreno edificabile equivale al suo valore di mercato, di cui abbiamo parlato nell’articolo sulla valutazione di un terreno edificabile.

In agenzia quando ho annunciato di voler vendere la casa mi hanno offerto una possibilità di permuta: cosa significa?

La permuta è uno scambio tra case, in alternativa alla normale compravendita. Questa viene proposta quando ad esempio si vende una casa quando se ne cerca un’altra in cui andare ad abitare. Con la permuta, anziché comprarla si può scambiare la casa che si desidera vendere con quella che si desidera acquistare, con la compensazione di eventuali differenze di valore. Si tratta di una soluzione ideale per chi ha esigenze abitative intercambiabili.

Andrea Lazzo
Andrea è nato a Bari e dal 2009 lavora nel campo della SEO. Nel corso degli anni ha coperto ruoli di gestione e redazione di contenuti web per diverse aziende italiane, estere e multinazionali. Come obiettivo si pone l'offerta di un contenuto realmente utile per l'utente, tale da soddisfare la sua richiesta di informazioni specifica.