Investire nel mattone per affittare, ossia entrare in possesso di uno o più beni immobili con il preciso scopo di concederli in locazione anziché fruirne in prima persona è, ancora oggi, una delle strategie più efficaci per ottenere un profitto extra nel lungo termine. Approfondiamo insieme, mettendo in luce gli aspetti da considerare affinché investire in immobili da affittare a terzi si riveli un’operazione quanto più profittevole possibile.
Illustriamo di seguito gli step fondamentali, concatenati tra loro, da seguire quando si decide di acquistare un immobile per metterlo a reddito destinandolo alla locazione per terzi.
Tra gli aspetti fondamentali da considerare quando si desidera fare un investimento immobiliare c’è la scelta della posizione. Ci sono specifici luoghi e aree in cui affittare una proprietà può generare un significativo ritorno economico, tra cui:
Nei centri urbani, può essere una buona idea orientarsi su immobili in quartieri ben collegati alle aree interne e centrali della città, che consentano di ottenere buoni profitti senza dover richiedere canoni di locazione particolarmente alti.
Concentrandosi, invece, su località di villeggiatura e città d’arte, si può destinare la proprietà in estate ai brevi affitti turistici, regolamentati dall’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 24 aprile 2017, e fruirne personalmente nel resto dell'anno, traendone doppiamente beneficio.
Una volta scelta la zona, è necessario analizzare con attenzione il mercato immobiliare locale ed eseguire valutazioni accurate. L’ideale è avvalersi dell’ausilio di un’agenzia immobiliare operativa in quello specifico territorio.
Una volta scelta la zona su cui concentrarsi, è opportuno mettere a fuoco a quale categoria di affittuari ci si voglia rivolgere. Dalla figura del futuro locatario dipenderà la scelta della tipologia di immobile su cui investire. Si distinguono cinque categorie, che illustriamo di seguito.
I lavoratori fuori sede tendono a prediligere soluzioni abitative essenziali, modesti alloggi già ammobiliati, dal canone contenuto e di piccola metratura, a meno che siano in condivisione con altri soggetti. La formula più adatta a questa tipologia di affittuario è il contratto di affitto transitorio, regolamentato dall’articolo 5 della legge numero 431 del 9 dicembre 1998, con durata massima di 18 mesi.
Investire in una casa da affittare a più studenti contemporaneamente è una delle soluzioni più vantaggiose e redditizie. Innanzitutto, a livello contrattuale, il contratto di affitto per studenti prevede interessanti agevolazioni fiscali. Poi, affittare a una pluralità di locatari simultaneamente permette, a conti fatti, di ottenere un incasso complessivo più elevato rispetto a quello che si potrebbe chiedere a un soggetto singolo.
Supponiamo, per esempio, di acquistare un trilocale nella prima periferia di Milano e di affittarlo a due studentesse universitarie e due studenti del Conservatorio. Richiediamo un canone mensile di affitto di 450 euro a ognuno. Il totale che riscuoteremo ogni mese sarà di 1800 euro, una cifra che, se proposta a un soggetto singolo, molto probabilmente renderebbe difficile riuscire ad affittare la proprietà.
Per accogliere più studenti può essere utile orientarsi su appartamenti di metratura media, con almeno un paio di camere da letto e spazi adeguati dove gli inquilini possano studiare, socializzare e trascorrere il tempo libero.
La priorità per chi prevede di soggiornare in una città d’arte o una località di interesse storico-culturale, archeologico e turistico è trovare un alloggio in una posizione quanto più comoda possibile, che consenta di raggiungere rapidamente le attrazioni e i luoghi clou.
I vacanzieri che affittano una casa dove trascorrere lunghi periodi di villeggiatura in località montane o balneari, invece, probabilmente cercano soprattutto comfort, privacy e spazi accoglienti e adeguati in cui dare alloggio a gruppi numerosi.
Una famiglia che cerca una soluzione abitativa in affitto prediligerà idealmente immobili di metratura medio-ampia, di almeno tre locali, con posto auto privato e un’ampia zona living, di buona qualità, funzionali ed esteticamente validi. In linea generale, una famiglia potrebbe preferire un immobile non ammobiliato, in modo da provvedere autonomamente di volta in volta a eventuali accrescimenti e variazioni nel nucleo familiare.
A livello contrattuale, le famiglie tendono a prediligere i contratti di locazione a lungo termine, che garantiscono maggiore stabilità, come per esempio il 4+4 a canone libero.
Per le giovani coppie in linea di massima affittare un appartamento è il primo step temporaneo che, nell’arco di qualche anno, porta poi all’acquisto di una casa di proprietà. La soluzione più adatta a questa tipologia di affittuari, che nella maggior parte dei casi non hanno ancora raggiunto un’ottimale stabilità lavorativa e solidità reddituale, è un immobile di piccola metratura, adatto a essere occupato da due persone al massimo, come un bilocale o un monolocale con soppalco, possibilmente già ammobiliato e dotato di servizi essenziali, con un canone di locazione contenuto.
Una volta individuata la tipologia di affittuario a cui ci si vuole rivolgere, si procede con la ricerca di un immobile che soddisfi le specifiche esigenze del futuro conduttore.
Investire in appartamenti di metratura contenuta consente, da un lato, di soddisfare la grande richiesta di soluzioni di alloggio convenienti da parte di lavoratori fuori sede e giovani coppie, contenendo al contempo i costi di manutenzione e quelli relativi all'Imposta Municipale Unica (IMU).
Quando si cerca un immobile da acquistare con il preciso scopo di metterlo a reddito anziché fruirne in prima persona, conviene orientarsi su unità di nuova costruzione, di recente ristrutturazione o, comunque, in buono stato generale, affinché siano già pronte per essere concesse in locazione. Si sconsiglia di acquistare strutture edilizie datate e in precario stato manutentivo che, oltre al prezzo di vendita, richiederebbero un ulteriore esborso per interventi di ristrutturazione, rinnovamento, risanamento e consolidamento strutturale per poter essere fruibili in sicurezza.
Nella scelta di un immobile da acquistare per essere affittato con finalità turistiche, le soluzioni più adatte sono:
Soluzioni di questo tipo saranno senza dubbio più facilmente affittabili a chi cerca privacy, comfort e relax rispetto, per esempio, a seminterrati abitabili e monolocali di 30 metri quadri con bagno cieco e senza balcone.
Quando si acquista un immobile con il preciso scopo di offrirlo in locazione a terzi, l’esborso da sostenere per l’acquisto della proprietà è ripagato nel tempo incassando i canoni di affitto versati mensilmente dagli affittuari.
L’ideale è destinare all’acquisto di un immobile da mettere a reddito una porzione di liquidità di cui già si dispone. Acquistare un appartamento già locato è una mossa ulteriormente profittevole, considerando che una proprietà locata è in genere opportunamente deprezzata.
Quando si acquista un immobile da affittare è sconsigliabile richiedere un finanziamento. Accendere un mutuo con tassi di interesse elevati in un momento magari non particolarmente favorevole dal punto di vista economico rischia di vanificare i guadagni derivanti dall'affitto. Inoltre, trattandosi di una proprietà diversa dall’abitazione principale, non sarebbe possibile beneficiare degli sgravi fiscali sugli interessi passivi.
Come regola generale, conviene investire in immobili da affittare qualora si riesca a ottenere un rendimento lordo annuo pari ad almeno il 5%.
Partendo da questo assunto, è possibile calcolare quanto investire in base al canone di locazione che si intende fissare. In sostanza, si calcola il 5% del canone lordo annuo.
Supponiamo, per esempio, di voler affittare un trilocale a 900 euro al mese. Moltiplichiamo 900 euro per 12 mesi e otteniamo 10.800 euro di canone annuo. Moltiplichiamo 10.800 euro per 100 e dividiamo per 5. Otteniamo 216.000, che rappresenta la cifra massima da investire per l’immobile da mettere a reddito.
È doveroso precisare che la cifra relativa all’investimento massimo non comprende solo il prezzo di vendita dell’immobile, ma anche le seguenti voci di spesa:
Occorre anche includere le eventuali spese condominiali da pagare nei periodi in cui l'immobile dovesse risultare sfitto.
L’acquisto di una o più case da concedere in locazione rappresenta un buon investimento, in grado di offrire, al netto delle imposte dovute e dei costi da sostenere, una rendita passiva extra che, specialmente se si va a sommare ad altre entrate, garantisce una buona stabilità economica.
In primis i turisti e villeggianti, che alle tradizionali strutture ricettive tendono a preferire soluzioni indipendenti da affittare con la formula degli affitti brevi. Sono in crescita anche gli spostamenti per motivi professionali e di studio tra le varie regioni e città italiane e, pertanto, investire in immobili da affittare a lavoratori fuori sede e studenti universitari è una mossa altrettanto astuta.
Sì, nella dichiarazione dei redditi vanno inseriti gli immobili di cui si è proprietari. Oltre all’abitazione principale vanno indicate le proprietà concesse in locazione.
