Sì, puoi vendere una casa con mutuo in corso senza estinguerlo per forza: puoi estinguerlo prima o al rogito, far accollare il mutuo all’acquirente, sostituire la garanzia spostando l’ipoteca su un altro immobile, oppure usare un mutuo ponte per comprare prima di vendere. La cancellazione dell’ipoteca dopo l’estinzione avviene in via automatica e senza costi notarili (legge Bersani).
Sintesi
In questo articolo forniamo informazioni dettagliate per chiunque stia valutando la possibilità di vendere una casa con mutuo in corso, in modo da poter procedere speditamente e conoscendo le normative vigenti.
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Disclaimer: calcolo semplificato a fini informativi. Non sostituisce il parere di un professionista né tiene conto di tutte le casistiche (rivalutazioni, terreni edificabili, pertinenze, ecc.). Verifica sempre con notaio o consulente fiscale.
Quando per sopravvenute esigenze si decide di vendere casa con mutuo in corso, si consiglia di procurarsi una copia dell’atto di mutuo e il conteggio estintivo per conoscere con precisione l’importo del debito residuo.
L'atto di mutuo è una dichiarazione della banca, in cui viene indicato:
Una volta che si è in possesso di questa importante dichiarazione si può conoscere con esattezza a quanto ammonta la somma ancora dovuta all’ente finanziatore.
Quando si vende casa non bisogna necessariamente estinguere il mutuo.
La legge non impone l’estinzione preventiva: puoi estinzerlo prima o direttamente al rogito, oppure scegliere l’accollo (subentro dell’acquirente nel debito) o la sostituzione di garanzia (spostamento dell’ipoteca su altro immobile idoneo). La scelta dipende da debito residuo, valore di vendita e condizioni offerte/accettate dalla banca.
Al rogito, se si opta per l’estinzione al momento della vendita, l’acquirente versa (anche con assegno circolare dedicato) l’importo pari al conteggio estintivo direttamente alla banca mutuante, che rilascia quietanza; la Conservatoria provvede poi alla cancellazione automatica dell’ipoteca senza costi per il venditore, sulla base della comunicazione della banca (c.d. procedura “Bersani”).
Se invece c’è accollo, l’acquirente subentra nel piano di ammortamento e la banca deve approvare l’operazione (specie per l’accollo liberatorio che svincola il venditore).
Per chi ha esigenza di vendere una casa pur avendo ancora un mutuo acceso sono quattro le vie percorribili. Le illustriamo dettagliatamente di seguito, con relativi pro e contro.
La soluzione più sicura per liberare un immobile dal peso di un’ipoteca quando si decide di metterlo in vendita è estinguere anticipatamente il mutuo. Le opzioni che si presentano sono essenzialmente due:
Estinzione del mutuo prima dell’atto di vendita
Qualora disponessi della somma completa, puoi corrispondere in un’unica soluzione il debito residuo alla banca prima del rogito sul nuovo immobile. Così facendo, il mutuo viene estinto e l’ipoteca cancellata.
Estinzione del mutuo al rogito
Puoi estinguere il mutuo dell’immobile che vendi usando l’incasso della vendita dello stesso. In sostanza, l’acquirente consegna un assegno dell’importo pari alla somma rimanente del mutuo alla banca che lo ha concesso, che provvederà a cancellare l’ipoteca e a rilasciare la quietanza di estinzione.
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
Sia il venditore che l’istituto di credito chiudono il rapporto finanziario senza vincoli. | Occorre aggiungere le eventuali penali e gli interessi. Il venditore deve compensare con i propri fondi l’eventuale differenza tra il conteggio estintivo e il ricavato della vendita. |
Un’altra soluzione è rappresentata dal cosiddetto accollo del mutuo, che prevede che l’acquirente subentri nel mutuo del venditore, liberandolo dal debito. In altre parole, l’ipoteca resta al suo posto e a cambiare è l’attore del contratto. Chi compra subentra al pagamento delle rate residue del mutuo fino alla sua naturale scadenza.
Esistono due tipologie di accollo:
Vediamo quali sono i pro e contro per le parti coinvolte.
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
Il vantaggio per il venditore consiste nell’immediata liberazione dal mutuo e dall’ipoteca. | L’acquirente deve accettare le condizioni a cui il mutuo era stato originariamente stipulato, che potrebbero essere meno vantaggiose di quelle attuali. |
| Per l’acquirente, l’accollo consente di accedere a un finanziamento senza dover sostenere i costi iniziali di accensione. | La banca mutuataria potrebbe non accettare l’acquirente. |
Chi deve vendere un immobile con mutuo può procedere con la sostituzione del bene oggetto della garanzia ipotecaria iscritta dalla banca mutuante per tutelarsi nel caso in cui le rate del finanziamento non venissero pagate. Se il mutuatario non paga, infatti, la banca può procedere con il pignoramento dell’immobile, seguito dalla vendita all’asta.
L’ipoteca viene trasferita su un’altra unità immobiliare che non si ha intenzione di vendere, liberando quella che si intende vendere. In questo modo il mutuatario rimane debitore verso l’istituto bancario della somma senza alcuna variazione. A cambiare sarà l’immobile oggetto di garanzia. Il precedente mutuo, quindi, non viene estinto ma semplicemente spostato. Ciò che cambia è l’immobile che funge da ipoteca.
La sostituzione di garanzia deve essere effettuata da un notaio, che si occuperà anche delle formalità burocratiche e legali legate all’ipoteca.
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| Per chi desidera vendere una casa con mutuo, la sostituzione di garanzia rappresenta una soluzione sicura. | La banca potrebbe non accettare di spostare l’ipoteca, ostacolando la vendita casa con mutuo. |
| Con la sostituzione di garanzia, in sostanza, è possibile vendere casa senza estinguere mutuo. | Il secondo immobile deve avere un valore adatto a prestare la garanzia sul finanziamento. |
| Il proprietario deve compensare di tasca propria l’eventuale differenza. |
Un’altra soluzione a come vendere casa con mutuo e comprarne un'altra è rappresentata dal cosiddetto mutuo ponte, un’innovativa forma di finanziamento a breve termine che, in sostanza, fornisce a chi desidera acquistare una nuova casa e al contempo vendere l’abitazione attuale la liquidità necessaria per acquistare il nuovo immobile.
Il mutuo ponte è un finanziamento di durata generalmente inferiore a 24 mesi e del valore di non oltre il 60% dell’immobile. Si tratta di una formula già piuttosto diffusa all’estero ma ancora poco conosciuta nel nostro Paese.
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
Il mutuo ponte offre una somma per comprare una nuova casa prima che la vendita di quella attuale sia stata conclusa. | I tassi di interesse applicati per un mutuo ponte sono generalmente più alti rispetto a quelli normalmente fissati per un mutuo tradizionale. |
| Con un mutuo ponte il proprietario di un’unità immobiliare ne può acquistare un’altra senza che questa risulti come seconda casa. | Per concedere il mutuo ponte la banca richiede al cliente la stipula di una doppia ipoteca, rispettivamente sull’immobile da acquistare e da vendere. Ciò determina ingenti spese notarili a carico del richiedente. |
| Il richiedente potrà godere dei vantaggi fiscali previsti per l’acquisto della prima casa. | Qualora il venditore non riuscisse a vendere l’immobile entro i due anni di durata del mutuo ponte si ritroverebbe a dover rimborsare sia il nuovo mutuo che quello già in essere che gravava sull’immobile invenduto. |
| Le rate sono costituite solo dalla quota interessi, poiché il rimborso del capitale avviene con i proventi dell’immobile venduto. |
Quando vendi una casa con mutuo dovrai tenere conto dei costi da sostenere per:
Oltre al pagamento di debiti, interessi e spese, è necessario onorare la tassazione prevista nei vari casi. Se vendi la tua casa prima dei 5 anni dall’acquisto dovrai pagare un’imposta sulla plusvalenza immobiliare.
Nota: l’imposta sostitutiva 26% è opzionale e si sceglie al rogito; in alternativa si tassano le plusvalenze in IRPEF ordinaria.
Trasferire il mutuo su un altro immobile si chiama sostituzione di garanzia. L’ipoteca viene trasferita dall’immobile che vendi a un nuovo immobile (di valore e caratteristiche adeguate), mantenendo lo stesso mutuo e condizioni originarie. Servono il consenso della banca e un atto notarile; spesso vendita e nuovo acquisto si stipulano contestualmente per non lasciare scoperta la garanzia.
A tal proposito, si può consultare il nostro articolo specifico per chi desidera trasferire il mutuo su un'altra casa.
No, l’acquirente può rinegoziare il mutuo con la banca oppure optare per una surroga.
Sì, se si tratta di una seconda casa la puoi vendere in qualsiasi momento. Se, invece, si tratta dell’abitazione principale acquistata con il Bonus Prima Casa, la vendita non è consentita prima di 5 anni a meno che si acquisti un immobile con caratteristiche simili da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita. In questo caso, però, si perde il diritto alle agevolazioni.
Nel caso di estinzione del mutuo al rogito, con l’applicazione della legge Bersani numero 40 del 2 aprile 2007 la cancellazione dell’ipoteca è gratuita e automatica, previo rilascio da parte della banca di una lettera di assenso alla cancellazione della stessa. Altrimenti occorre firmare un atto notarile per la cancellazione dell’ipoteca e sostenere le relative spese.
