Quando si vende casa non basta un semplice accordo tra venditore e acquirente. È necessario che il passaggio di proprietà venga formalizzato con un ufficiale atto di vendita, in modo che sia verificabile consultando i pubblici registri immobiliari. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
L’atto di vendita è l’accordo formale che sancisce giuridicamente il passaggio di proprietà di un bene immobile dal venditore all’acquirente, dietro pagamento del prezzo convenuto, secondo quanto indicato dagli articoli 1376 e 1465 del codice civile.
Si tratta di un atto pubblico con valore legale, stipulato in forma scritta, come previsto dall’articolo 1350 del codice civile, dinanzi a un notaio autorizzato dalla legge a dare validità legale alle dichiarazioni fatte in sua presenza. Per questo motivo è comunemente detto atto notarile di vendita o atto pubblico di vendita.
L’atto di vendita è il passaggio conclusivo dell’iter di compravendita di un immobile, in assenza del quale il passaggio di proprietà non può considerarsi effettivamente ultimato.
Il giorno del rogito di un atto di vendita immobiliare è richiesta la presenza sia della parte venditrice che della parte acquirente. È il notaio, in veste di pubblico ufficiale, a redigere l’atto e a darne integralmente lettura ai contraenti e agli eventuali testimoni presenti.
Dopodiché procede con un’ultima verifica della documentazione fornita e appone firma e timbro su ogni facciata del documento. Le sottoscrizioni del venditore e dell’acquirente rappresentano il suggello finale dell’operazione di compravendita, a cui seguono il pagamento del prezzo concordato tra le parti e la consegna dell’immobile libero da persone e cose di proprietà del venditore.
Con l’atto di vendita viene ufficialmente cambiato il nome del proprietario del bene nei pubblici registri immobiliari.
Ai fini della validità dell’atto di vendita, ci sono specifici elementi che il documento deve contenere, secondo quanto previsto dall’articolo 51 della legge numero 89 del 16 febbraio 1913.
Nell’atto di vendita è necessario indicare i seguenti dati:
Nell’atto vengono altresì indicate le spese sostenute per l’elaborazione del documento da parte del notaio, dalle visure catastali ai costi di cancelleria.
A pena di nullità, occorre necessariamente allegare all’atto di vendita:
Nel contratto possono essere indicate specifiche pattuizioni riguardanti, per esempio, il pagamento delle spese condominiali e l’eventuale cessione, unitamente all’immobile, anche di elementi d’arredo.
L’atto di vendita viene trascritto su fogli protocollo e in forma digitale. Insieme agli allegati, forma il documento di vendita definitivo. Il notaio ne produce due copie, una per l’archiviazione e una, come vedremo, per la registrazione in Conservatoria di Stato.
Dopo il rogito notarile, la copia autenticata del contratto di compravendita non è subito disponibile, ma il notaio rilascia un certificato di avvenuto passaggio di proprietà, un documento da consegnare all’amministratore di condominio, che indica il cambio di nominativo del proprietario dell’unità abitativa.
Una volta sottoscritto l’atto, il notaio si occupa di:
Se l’acquisto dell’immobile casa è finanziato con un mutuo, il notaio provvederà anche alla stipula di un secondo atto per formalizzare il contratto di finanziamento con iscrizione di un’ipoteca sull’immobile a garanzia del credito.
Il costo dell’atto di vendita varia a seconda della tipologia di immobile, della sua destinazione d’uso e se si tratti della prima o seconda casa di proprietà.
Al momento della firma dell’atto di vendita immobiliare ci sono alcune spese da sostenere, quali:
La legge stabilisce che il notaio debba ricevere l’intera cifra il giorno stesso del rogito dell’atto di vendita. L’articolo 1475 del codice civile stabilisce che, salvo diversi accordi tra le parti, le spese relative all’atto di acquisto siano a carico dell’acquirente.
L’ordinamento giuridico italiano prevede che gli atti di vendita relativi a beni immobili vengano trascritti nei pubblici registri immobiliari della Conservatoria di Stato, poiché vige l’obbligo per i trasferimenti di diritti reali di avere evidenza pubblica.
I pubblici registri immobiliari, custoditi presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate, sono liberamente consultabili in diverse modalità. Gli atti di vendita trascritti e digitalizzati possono essere consultati online mediante la piattaforma Sister gestita dall’Agenzia delle Entrate.
Per accedere, invece, ad atti di vendita emessi prima del 1974 occorre rivolgersi personalmente agli sportelli della Conservatoria dei registri immobiliari di competenza nello specifico ambito territoriale in cui si trova l’immobile in questione.
Puoi richiedere l’atto di vendita di un immobile al notaio che a suo tempo si era occupato della stipula del documento. In alternativa, puoi richiederne una copia presso l'archivio notarile competente o la Conservatoria dei registri immobiliari.
Una copia autenticata dell’atto di vendita di un immobile può essere richiesta direttamente al pubblico ufficiale che si è occupato del trasferimento della proprietà.
Un atto di vendita tra privati è un contratto formale in cui il venditore trasferisce la proprietà di un immobile all'acquirente in cambio del prezzo stabilito. Sono necessari l'intervento di un notaio e la registrazione presso la Conservatoria dei pubblici registri immobiliari.