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Capitolato di Vendita

Jessica Maggi
28.09.2024
6 min

Capitolato di Vendita, Cos’è e a Cosa Serve?

Un documento tecnico di fondamentale importanza per la regolare esecuzione dei lavori edili è il capitolato di vendita. Vediamo cos’è, quando serve e quali sono le sue caratteristiche, evidenziando anche le differenze tra le diverse tipologie di capitolato in termini di contenuti.

Cos’è e come funziona il capitolato?

Il capitolato è un documento di natura tecnico-amministrativa in cui sono descritti dettagliatamente gli interventi necessari per la costruzione di una specifica opera. In questo importante documento sono indicati:

  • tipologia degli interventi da eseguire;
  • modalità di esecuzione;
  • materiali;
  • caratteristiche tecniche;
  • tempi previsti per l’esecuzione di ogni intervento e la consegna dell’opera.

Nel capitolato sono indicati i costi relativi a ciascuna voce e prestazione.

Che cos'è il capitolato di vendita di una casa?

Capitolato di vendita

Il capitolato di vendita è un importante documento che illustra dettagliatamente le caratteristiche tecniche e qualitative del bene immobile oggetto di vendita, con particolare riferimento a materiali, finiture e impianti. In genere viene allegato al contratto preliminare di compravendita, comunemente detto compromesso.

Si tratta di un documento di carattere tecnico che riveste grande importanza specialmente quando si acquista un immobile da costruire o in corso di costruzione, poiché garantisce all’acquirente la massima trasparenza sulle specifiche del bene che diventerà di sua proprietà.

Il capitolato di vendita è un documento che tutela l’acquirente proprio perché definisce con precisione le caratteristiche dell'immobile, impedendo, quindi, al costruttore di apportare modifiche senza previa consultazione. Eventuali cambiamenti in corso d’opera devono essere concordati con il compratore. Chi vende è, pertanto, vincolato a rispettare quanto indicato nel capitolato di vendita.

Una volta ultimati i lavori, l’acquirente confronta l’opera realizzata con quanto indicato nel capitolato di vendita per verificare che tutto sia stato eseguito come previsto.

Cosa contiene un capitolato tecnico di vendita?

Il capitolato contiene informazioni dettagliate su:

  • materiali utilizzati per la costruzione e le finiture;
  • impianti elettrici, idraulici, di riscaldamento e condizionamento;
  • eventuali impianti domotici e sistemi fotovoltaici;
  • finiture interne ed esterne, come pavimenti, rivestimenti, infissi e porte;
  • caratteristiche tecniche della struttura, come, per esempio, il tipo di fondamenta, le pareti e il tetto;
  • giardini, terrazze e aree esterne, con dettagli relativi a recinzioni e sistemi di irrigazione;
  • certificazioni energetiche e di conformità dell'immobile alle norme tecniche vigenti;
  • garanzie offerte dal costruttore, per esempio, sulla qualità dei materiali e degli impianti.

Pertanto, è doveroso esaminare con la massima attenzione il capitolato di vendita prima di impegnarsi nell’acquisto di un organismo edilizio ancora in fase di costruzione.

Come scrivere un capitolato di vendita?

Per redigere un capitolato di vendita occorre descrivere l'immobile in questione in modo estremamente dettagliato, indicando, innanzitutto, la posizione, la tipologia di bene e le caratteristiche generali. Seguono sezioni da dedicare specificatamente a:

  • materiali di costruzione e finitura;
  • impianti;
  • spazi esterni;
  • certificazioni;
  • conformità alle normative vigenti;
  • garanzie del costruttore su materiali e impianti.

Assicurati che ogni dettaglio sia illustrato nel modo più chiaro, completo e dettagliato possibile.

Cos'è un capitolato di spesa o capitolato d'oneri?

Quando si acquista sulla carta un immobile da costruire o in corso di costruzione è solitamente necessario firmare anche il capitolato di spesa, detto anche capitolato d'oneri. Si tratta di un documento che indica il valore dell'immobile ed elenca i costi previsti per la costruzione e il completamento dello stesso, con dettaglio di ogni singola voce di spesa necessaria per portare a termine il progetto.

Il capitolato di spesa, solitamente presentato prima o durante la trattativa per l'acquisto dell'immobile, fornisce una panoramica chiara, esauriente e completa dei costi necessari per completare l'immobile, evitando sorprese in fase di esecuzione.

È, pertanto, essenziale esaminare con la massima attenzione il capitolato per comprendere quali spese siano incluse e quali no, al fine di valutare realisticamente il prezzo offerto.

Cosa comprende il capitolato d'oneri di una casa?

Nel capitolato di spesa o capitolato d'oneri sono solitamente elencati:

  • costi stimati per l'acquisto di materiali da costruzione e di finitura.
  • costo della manodopera per le differenti tipologie di intervento, come l’installazione degli impianti e la posa delle finiture;
  • spese tecniche relative a progettazione architettonica e consulenze specialistiche;
  • spese di direzione lavori e legate al rilascio di permessi comunali e certificazioni;
  • costi legati a opere esterne e accessorie, come giardini e terrazze e relative recinzioni e pavimentazioni;
  • onorari di professionisti coinvolti nell’operazione, come architetti, ingegneri e geometri;
  • tasse, imposte e tributi che potrebbero essere applicabili.

Il capitolato può anche prevedere una percentuale destinata a coprire eventuali spese impreviste, relative a variazioni nel corso dei lavori.

Cos’è il capitolato d'appalto?

Il capitolato d'appalto, regolamentato dal decreto del Presidente della Repubblica numero 1063 del 16 luglio 1962, è un documento che disciplina il rapporto tra committente e appaltatore, mettendo nero su bianco i termini dell’accordo e i doveri delle parti coinvolte. Si tratta, quindi, di un prezioso strumento di tutela per ambo le parti.

Il capitolato d’appalto, detto anche capitolato dei lavori edili, viene redatto dal progettista dell’opera da realizzare, allegato al contratto con cui l’appaltatore si impegna a realizzare l’opera in questione e pubblicato unitamente al bando di gara, affinché i potenziali fornitori ne prendano visione.

Gli offerenti preparano le loro proposte in base al capitolato e le offerte vengono valutate rispetto alle specifiche dello stesso. Una volta assegnato l'appalto, il capitolato guida l'esecuzione dei lavori in ogni fase, fino alla conclusione.

A cosa serve il capitolato dei lavori edili?

Il capitolato d'appalto ha le seguenti finalità:

  • descrivere gli aspetti edili, contrattuali ed economici che ruotano intorno all’intervento;
  • definire dettagliatamente le caratteristiche tecniche e qualitative del progetto, indicando i materiali, le lavorazioni e i requisiti normativi;
  • stabilire le modalità di esecuzione dell'opera, con dettaglio dei tempi di consegna, le procedure di controllo e le eventuali penalità in caso di mancato rispetto dei termini.

Il capitolato definisce, come accennato, i doveri delle parti coinvolte, fornendo una base chiara per risolvere eventuali criticità che potrebbero sorgere e allontanando, quindi, il rischio che sorgano controversie.

Il capitolato d’appalto è obbligatorio solo nel caso in cui il committente appartenga alla pubblica amministrazione. In altre parole, vige l’obbligo di redigere il capitolato solo nell’edilizia pubblica. Per quanto riguarda l’edilizia privata, non sussiste alcun obbligo ma la stesura del capitolato è assolutamente auspicabile, poiché aiuta a gestire e monitorare al meglio l’esecuzione dei lavori, con maggiore tutela per le parti coinvolte.

Tipologie di capitolato d'appalto

Si distinguono due tipologie di capitolato d'appalto, che illustriamo di seguito.

1. Capitolato generale d’appalto

Disciplinato dal decreto ministeriale numero 145 del 19 aprile 2000, il capitolato generale d’appalto, obbligatorio per gli appalti affidati dalla PA ai soggetti aggiudicatari, contiene la regolamentazione generale per l’esecuzione dei lavori.

2. Capitolato speciale d'appalto

A integrazione dei capitolati generali seguono i cosiddetti capitolati speciali d'appalto, contenenti le condizioni relative all'oggetto del singolo contratto.

Che differenza c'è tra computo metrico e capitolato?

Il computo metrico e il capitolato sono due documenti messi a corredo del contratto tra un committente e l'impresa costruttrice incaricata di erigere uno specifico organismo edilizio. I due documenti, sebbene abbiano qualche tratto in comune, hanno funzioni diverse. Laddove il capitolato mette gli accordi in chiaro, il computo metrico stima ciò che andrebbe eseguito e i relativi costi.

Tre punti chiave 

  • Il capitolato di vendita è un importante documento che illustra le caratteristiche tecniche e qualitative del bene immobile oggetto di vendita, con particolare riferimento a materiali, finiture e impianti.
  • Il capitolato di spesa è un documento fondamentale per avere un quadro dettagliato e realistico dei costi previsti per la costruzione e il completamento dell’immobile oggetto di vendita.
  • Il capitolato d'appalto disciplina il rapporto tra committente e appaltatore, mettendo nero su bianco i rispettivi doveri.

Fonti 

FAQ

Quanto costa un capitolato? 

Il costo di un capitolato varia in base all’entità dell’intervento. Indicativamente per quanto riguarda interventi di edilizia privata, i costi sono compresi tra 350 e 800 euro per immobili fino a 100 metri quadri e tra 650 e 1500 euro per immobili tra i 100 e i 200 metri quadri. Oltre i 200 metri quadri i costi salgono ulteriormente.

Come leggere un capitolato? 

È opportuno concentrarsi su tre aspetti chiave, quali le specifiche tecniche, modalità, tempi e processi di esecuzione e la stima delle spese.

Come fare un capitolato tecnico? 

Per redigere un capitolato tecnico occorre descrivere dettagliatamente le caratteristiche del progetto, concentrandosi su materiali, tecniche costruttive, impianti e finiture. È opportuno suddividere il documento in sezioni chiare e distinte, relative a strutture, impianti e finiture interne ed esterne. Può essere utile indicare gli standard qualitativi, le norme tecniche di riferimento e le modalità di collaudo.

Jessica Maggi
Copywriter freelance con esperienza ultradecennale sia sul web che sulla carta stampata, con focus specifico nel settore immobiliare, fiscale, tributario e delle costruzioni. Laureata all’Università degli Studi di Milano, scrive sia in italiano che in inglese.