Un documento tecnico di fondamentale importanza per la regolare esecuzione dei lavori edili è il capitolato di vendita. Vediamo cos’è, quando serve e quali sono le sue caratteristiche, evidenziando anche le differenze tra le diverse tipologie di capitolato in termini di contenuti.
Il capitolato è un documento di natura tecnico-amministrativa in cui sono descritti dettagliatamente gli interventi necessari per la costruzione di una specifica opera. In questo importante documento sono indicati:
Nel capitolato sono indicati i costi relativi a ciascuna voce e prestazione.
Il capitolato di vendita è un importante documento che illustra dettagliatamente le caratteristiche tecniche e qualitative del bene immobile oggetto di vendita, con particolare riferimento a materiali, finiture e impianti. In genere viene allegato al contratto preliminare di compravendita, comunemente detto compromesso.
Si tratta di un documento di carattere tecnico che riveste grande importanza specialmente quando si acquista un immobile da costruire o in corso di costruzione, poiché garantisce all’acquirente la massima trasparenza sulle specifiche del bene che diventerà di sua proprietà.
Il capitolato di vendita è un documento che tutela l’acquirente proprio perché definisce con precisione le caratteristiche dell'immobile, impedendo, quindi, al costruttore di apportare modifiche senza previa consultazione. Eventuali cambiamenti in corso d’opera devono essere concordati con il compratore. Chi vende è, pertanto, vincolato a rispettare quanto indicato nel capitolato di vendita.
Una volta ultimati i lavori, l’acquirente confronta l’opera realizzata con quanto indicato nel capitolato di vendita per verificare che tutto sia stato eseguito come previsto.
Il capitolato contiene informazioni dettagliate su:
Pertanto, è doveroso esaminare con la massima attenzione il capitolato di vendita prima di impegnarsi nell’acquisto di un organismo edilizio ancora in fase di costruzione.
Per redigere un capitolato di vendita occorre descrivere l'immobile in questione in modo estremamente dettagliato, indicando, innanzitutto, la posizione, la tipologia di bene e le caratteristiche generali. Seguono sezioni da dedicare specificatamente a:
Assicurati che ogni dettaglio sia illustrato nel modo più chiaro, completo e dettagliato possibile.
Quando si acquista sulla carta un immobile da costruire o in corso di costruzione è solitamente necessario firmare anche il capitolato di spesa, detto anche capitolato d'oneri. Si tratta di un documento che indica il valore dell'immobile ed elenca i costi previsti per la costruzione e il completamento dello stesso, con dettaglio di ogni singola voce di spesa necessaria per portare a termine il progetto.
Il capitolato di spesa, solitamente presentato prima o durante la trattativa per l'acquisto dell'immobile, fornisce una panoramica chiara, esauriente e completa dei costi necessari per completare l'immobile, evitando sorprese in fase di esecuzione.
È, pertanto, essenziale esaminare con la massima attenzione il capitolato per comprendere quali spese siano incluse e quali no, al fine di valutare realisticamente il prezzo offerto.
Nel capitolato di spesa o capitolato d'oneri sono solitamente elencati:
Il capitolato può anche prevedere una percentuale destinata a coprire eventuali spese impreviste, relative a variazioni nel corso dei lavori.
Il capitolato d'appalto, regolamentato dal decreto del Presidente della Repubblica numero 1063 del 16 luglio 1962, è un documento che disciplina il rapporto tra committente e appaltatore, mettendo nero su bianco i termini dell’accordo e i doveri delle parti coinvolte. Si tratta, quindi, di un prezioso strumento di tutela per ambo le parti.
Il capitolato d’appalto, detto anche capitolato dei lavori edili, viene redatto dal progettista dell’opera da realizzare, allegato al contratto con cui l’appaltatore si impegna a realizzare l’opera in questione e pubblicato unitamente al bando di gara, affinché i potenziali fornitori ne prendano visione.
Gli offerenti preparano le loro proposte in base al capitolato e le offerte vengono valutate rispetto alle specifiche dello stesso. Una volta assegnato l'appalto, il capitolato guida l'esecuzione dei lavori in ogni fase, fino alla conclusione.
Il capitolato d'appalto ha le seguenti finalità:
Il capitolato definisce, come accennato, i doveri delle parti coinvolte, fornendo una base chiara per risolvere eventuali criticità che potrebbero sorgere e allontanando, quindi, il rischio che sorgano controversie.
Il capitolato d’appalto è obbligatorio solo nel caso in cui il committente appartenga alla pubblica amministrazione. In altre parole, vige l’obbligo di redigere il capitolato solo nell’edilizia pubblica. Per quanto riguarda l’edilizia privata, non sussiste alcun obbligo ma la stesura del capitolato è assolutamente auspicabile, poiché aiuta a gestire e monitorare al meglio l’esecuzione dei lavori, con maggiore tutela per le parti coinvolte.
Si distinguono due tipologie di capitolato d'appalto, che illustriamo di seguito.
Disciplinato dal decreto ministeriale numero 145 del 19 aprile 2000, il capitolato generale d’appalto, obbligatorio per gli appalti affidati dalla PA ai soggetti aggiudicatari, contiene la regolamentazione generale per l’esecuzione dei lavori.
A integrazione dei capitolati generali seguono i cosiddetti capitolati speciali d'appalto, contenenti le condizioni relative all'oggetto del singolo contratto.
Il computo metrico e il capitolato sono due documenti messi a corredo del contratto tra un committente e l'impresa costruttrice incaricata di erigere uno specifico organismo edilizio. I due documenti, sebbene abbiano qualche tratto in comune, hanno funzioni diverse. Laddove il capitolato mette gli accordi in chiaro, il computo metrico stima ciò che andrebbe eseguito e i relativi costi.
Il costo di un capitolato varia in base all’entità dell’intervento. Indicativamente per quanto riguarda interventi di edilizia privata, i costi sono compresi tra 350 e 800 euro per immobili fino a 100 metri quadri e tra 650 e 1500 euro per immobili tra i 100 e i 200 metri quadri. Oltre i 200 metri quadri i costi salgono ulteriormente.
È opportuno concentrarsi su tre aspetti chiave, quali le specifiche tecniche, modalità, tempi e processi di esecuzione e la stima delle spese.
Per redigere un capitolato tecnico occorre descrivere dettagliatamente le caratteristiche del progetto, concentrandosi su materiali, tecniche costruttive, impianti e finiture. È opportuno suddividere il documento in sezioni chiare e distinte, relative a strutture, impianti e finiture interne ed esterne. Può essere utile indicare gli standard qualitativi, le norme tecniche di riferimento e le modalità di collaudo.