La circostanza in cui un immobile oggetto di cessione sia gravato da un’ipoteca ne determina una riduzione del valore di mercato. Scopriamo perché e quali sono gli aspetti da tenere in considerazione per determinare il valore di un immobile gravato da ipoteca.
Un immobile gravato da ipoteca è una proprietà su cui è stata registrata un'ipoteca, ossia, come indicato dall’articolo 2808 del codice civile e seguenti, un diritto reale che tutela il creditore dal rischio di insolvenza, consentendogli di rivalersi sul bene in caso di inadempimento del debito da parte del debitore.
In sostanza, se il debitore non riesce a ripagare il prestito garantito dall'ipoteca, il creditore è pienamente legittimato a espropriare il bene dato in garanzia e venderlo per recuperare il proprio credito.
Pertanto, un immobile ipotecato avrà necessariamente un valore di mercato inferiore rispetto a una proprietà libera da ipoteche, proprio perché la presenza di un'ipoteca rappresenta un rischio per l'acquirente. Svisceriamo la questione.
Ipotecare una casa significa utilizzarla come garanzia per ottenere un prestito, esponendosi, tuttavia, al rischio di vedersela espropriare nel caso in cui il debito non venisse rimborsato secondo i termini stabiliti.
L'ipoteca, come abbiamo visto, è un accordo legale in cui il debitore/proprietario dell'immobile concede al creditore/istituto di credito di liquidare il bene sul quale è pendente il gravame qualora il prestito non venisse rimborsato correttamente e, nello specifico, non venissero versate oltre 18 rate del mutuo.
In altre parole, per ottenere il finanziamento finalizzato all’acquisto di un immobile, si garantisce che, nella malaugurata ipotesi in cui non si riuscisse a onorare il debito contratto, il creditore sarebbe legittimato a espropriare il bene e venderlo all'asta per coprire il credito residuo e recuperare il proprio denaro.
La più consueta delle ipoteche è quella che si sottoscrive con il mutuo, detto, appunto, ipotecario. Si tratta di un’ipoteca volontaria, poiché la scelta di porre l’immobile a garanzia per la somma erogata a titolo di mutuo è del proprietario medesimo.
Nel caso in cui il mutuatario non riuscisse a restare in regola con il pagamento delle rate del mutuo, il bene ipotecato può essere pignorato dalla banca. Dopo il pignoramento, l’istituto bancario procede con la vendita all’asta e assegna l’immobile al miglior offerente per rifarsi della restituzione non avvenuta.
La circostanza in cui un bene immobile oggetto di cessione sia gravato da un’ipoteca ne determina una riduzione del valore di mercato perché, come accennato, la presenza di un'ipoteca rappresenta un rischio per l'acquirente. Approfondiamo insieme.
L’ipoteca che grava sull’immobile non nega il diritto di vendita della proprietà ma, di fatto, lo ostacola, poiché espone l’acquirente al rischio di esproprio. L’ipoteca è, infatti, una garanzia reale che continua a gravare sul bene indipendentemente da eventuali passaggi di proprietà.
La presenza di una garanzia reale sull’immobile tende inevitabilmente a scoraggiare i potenziali acquirenti, che non potrebbero in alcun modo opporsi alla procedura esecutiva avviata dalla banca nei confronti del venditore qualora si ritrovasse nell’impossibilità di provvedere al pagamento delle rate mensili del mutuo. Ne consegue che tanto più sia elevata l’ipoteca, tanto più alto sia il freno al trasferimento del bene.
La legge pone, quindi, un limite al valore entro cui si può iscrivere l’ipoteca. Nello specifico, l’articolo 39 del decreto legislativo numero 385 del 1° settembre 1993 stabilisce che l’importo dell’ipoteca iscritta non possa avere un valore superiore al doppio del credito preteso, ossia del mutuo concesso.
L’istituto bancario si cautela, oltre che per l’importo del capitale mutuato, anche per:
Pertanto, la banca può iscrivere un’ipoteca pari al doppio della somma erogata a titolo di mutuo per premunirsi dal rischio di insolvenza del mutuatario, nonché per coprire tali importi.
Se il debitore richiede una perizia che dimostri che il valore dell’immobile ipotecato sia superiore al doppio del debito, è legittimato a:
Se, quindi, in corso di restituzione del mutuo il debito scende significativamente e il valore dell’ipoteca iscritta arriva a eccedere il limite del doppio del credito, il debitore può richiedere una proporzionale riduzione del valore della stessa.
Il valore ipotecario è stabilito da un valutatore immobiliare certificato con un’accurata valutazione in cui si considera la possibile commerciabilità futura del bene qualora il proprietario non adempiesse al pagamento delle rate del mutuo.
Il valutatore viene incaricato dall’istituto bancario di stimare il valore dell’immobile per il cui acquisto è stato richiesto il prestito ipotecario e, di conseguenza, l'entità della garanzia reale, al di là del prezzo di vendita indicato dal venditore.
Si tratta, quindi, di una valutazione conservativa e prudenziale, che viene determinata principalmente in base alla futura commerciabilità dell’immobile e all’andamento del mercato immobiliare, oltre che alla posizione geografica e alle condizioni strutturali, architettoniche, impiantistiche e manutentive del bene. Per questo motivo il valore di credito ipotecario risulta essere inferiore rispetto al valore di mercato.
Dal momento che il valore dell’immobile non è fisso ma oscilla nel tempo e le condizioni del mercato possono cambiare, la banca, per assicurarsi di poter ricavare il credito prestato, chiede solitamente l'iscrizione di un'ipoteca di valore pari al 150-200% della somma erogata con il mutuo, ma ciò non significa che prenderà tutti questi soldi.
Facciamo un esempio pratico. Supponiamo che l’istituto di credito conceda un mutuo di 100.000 euro e iscriva un’ipoteca sul nostro immobile. Il valore dell’ipoteca iscritta sullo stesso è di 200.000 euro, ossia il doppio del nostro debito.
Si tratta semplicemente di una forma di tutela a fronte del rischio di svalutazione futura dell’immobile, visto che la banca potrebbe verosimilmente diventare titolare del bene ipotecato dopo diversi anni.
Quando si estingue il debito, si estingue a sua volta l’ipoteca. Nel momento in cui il prestito garantito dall'ipoteca viene completamente rimborsato, l’istituto di credito rilascia un importante documento chiamato atto di quietanza, che consente di procedere con la cancellazione dell'ipoteca dai pubblici registri immobiliari.
In caso, invece, di insolvenza da parte del mutuatario, la proprietà ipotecata viene pignorata dalla banca e venduta all’asta. In questo caso l'ipoteca decade al momento della vendita, dacché il ricavato viene utilizzato per estinguere il debito.
Per verificare se l’attuale proprietario abbia contratto debiti utilizzando quella specifica proprietà come garanzia per ottenere prestiti si può consultare una visura ipotecaria, un utile documento che può essere estratto dal portale Sister dell’Agenzia delle Entrate, che indica anche se sul bene in questione siano in corso procedimenti giudiziari, pignoramenti, espropri o richieste di rivendicazione della proprietà.
Il proprietario richiede un prestito garantito dall'immobile e, qualora il debito non venisse saldato, il creditore avrebbe diritto di espropriare e vendere il bene in questione per recuperare l'importo.
Ipotecare una casa significa utilizzarla come garanzia per ottenere un mutuo. Se non si riesce a rimborsare il prestito secondo i termini concordati, la banca ha il diritto di vendere la casa per trovare soddisfazione del proprio credito.
