In questo articolo approfondiamo un tema molto richiesto, ovvero della vendita con riserva di proprietà. Qui di seguito, spieghiamo in cosa consiste, qual è la normativa di riferimento, come funziona e risponderemo alle principali domande che ci si può porre riguardo a questo particolare tipo di vendita.
La vendita con riserva di proprietà è un tipo di compravendita con la quale il venditore dell’immobile cede all’acquirente la sua disponibilità immediata, ma ne resta proprietario fin quando non riceve l’intero pagamento (es. l’ultima rata della quota pattuita). Per tale caratteristica, si parla di condizione sospensiva.
L’art. 1523 del Codice Civile, infatti, precisa: “il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.
Ciò evidenzia che se l’acquirente non riuscisse a pagare l’intera somma, rischierebbe di non riuscire a diventare proprietario del bene. Nel caso in cui vi fosse il mancato pagamento delle rate infatti, il venditore può chiederne la restituzione col pignoramento ricorrendo al decreto ingiuntivo.
È importante sottolineare che nella vendita con riserva di proprietà i rischi del venditore comprendono quelli dell’eventuale danneggiamento della casa. Infatti, per l’eventuale distruzione, danneggiamento o rovina dell’immobile il responsabile resta comunque il compratore, così come avviene nella compravendita tradizionale.
La procedura di vendita di un immobile con riserva di proprietà si svolge come segue:
Chi paga l’IMU nel caso in cui una casa venga venduta con riserva di proprietà? La legge dice che il pagamento dell’Imposta Municipale Propria spetti al proprietario dell’immobile e perciò al venditore o a chi ne detenga un diritto reale. Lo stesso vale per tutti gli aspetti fiscali che ricadono sul proprietario del bene. Questa situazione permane finché il compratore non paga l’ultima rata e ne diviene il proprietario.
Nota bene: ai fini fiscali, l’atto viene tassato come se il bene cambiasse di proprietà in modo immediato. Nell’art. 27 del D.P.R. 131 del 1986 viene disposto che al momento della registrazione gli atti sottoposti a condizione sospensiva scontino l’imposta di registro in misura fissa.
Il pagamento delle altre spese, invece, spetta al compratore e includono spese di gestione, condominiali, manutenzione ordinaria e straordinaria, utenze di vario genere.
La questione della voltura catastale nella vendita con riserva di proprietà è importante quanto complessa. Semplificando il più possibile, nella prassi vi sono due soluzioni percorribili:
Qui di seguito evidenziamo vantaggi e svantaggi della formula di compravendita immobili con riserva di proprietà:
| Vantaggi | Svantaggi |
| Per il Venditore | Per il Venditore |
| Sicurezza per il pagamento: il venditore mantiene la proprietà dell'immobile fino al completo pagamento del prezzo, riducendo il rischio di insolvenza dell'acquirente. | Complessità contrattuale: richiede un contratto dettagliato che specifichi le condizioni della riserva di proprietà, aumentando la complessità legale e i costi. |
| Sgravio degli oneri: a parte l’IMU, il venditore non paga più spese relative all’immobile (costi di gestione, condominio, manutenzione ecc.). | Garanzie: deve richiedere garanzie per l’eventuale distruzione o danneggiamento dell’immobile prima del ottenimento dell’ultima rata, poiché di fatto ne resta proprietario. |
| Per l'Acquirente | Per l'Acquirente |
| Accesso facilitato alla proprietà: permette l'acquisto dilazionato nel tempo, utile se non si dispone immediatamente della somma totale. | Ritardo nella trasmissione della proprietà: non diventa proprietario fino al completo pagamento, limitando i diritti sull'immobile (es. vendita o ipoteca). |
| Flessibilità nei pagamenti: offre una maggiore flessibilità nell'organizzazione del piano di pagamento, potendo adattarsi alle capacità finanziarie dell'acquirente. | Rischio di perdita dell'immobile per inadempienza: in caso di mancato pagamento delle rate, l'acquirente rischia di perdere l'immobile e quanto già versato, a fronte della risoluzione del contratto per inadempienza, come previsto dall'articolo 1524 del Codice Civile. |
Qual è la durata massima del contratto di compravendita con riserva di proprietà? Questo è un aspetto particolarmente interessante, poiché solitamente tale tipo di contratto è riservato a operazioni che non richiedano più di 2-5 anni, o al massimo 10 anni. Infatti, per il compratore sarebbe rischioso pagare per un immobile che non si possiede ma allo stesso tempo assumersene tutti i rischi. La durata breve, quindi, è meglio confacente alle caratteristiche del contratto e agli obblighi delle parti.
Cosa succede nella vendita con riserva di proprietà in caso di morte del venditore? Essendo ancora proprietario e quindi godendo di un diritto reale, questo diritto reale passerà ai suoi eredi, secondo le modalità espresse dalla legge. Il compratore resta obbligato al pagamento delle rate di acquisto così come stabilito. Tutto ciò che è stabilito sul contratto resta valido.
Più complesso è il caso della vendita con riserva di proprietà in cui vi fosse la morte del compratore. Se l’acquirente muore prima del pagamento dell’ultima rata e quindi prima che l’immobile diventi di sua proprietà, il bene non entra nella successione.
Gli eredi del compratore hanno tuttavia un diritto di credito per la somma degli importi versati dal defunto fino a quel momento.
Inoltre, gli stessi eredi hanno diritto anche ad una somma che rappresenti l’eventuale aumento di valore che l’immobile abbia conseguito in seguito a miglioramenti apportati dall’acquirente (per questo si faccia riferimento alla sentenza n.8467 della Cassazione, datata 28 aprile 2016).
Così come un normale contratto di compravendita, anche il contratto con riserva di proprietà prevede un contratto preliminare.
Il contratto preliminare di vendita con riserva di proprietà consiste nella stipula di un atto notarile in cui vengono definite tutte le condizioni del contratto che verrà successivamente finalizzato e registrato. Ecco cosa contiene:
Per il pagamento della quota pattuita, l’acquirente può richiedere un mutuo anche nel caso si tratti di una vendita con riserva di proprietà. In questo caso, occorre tenere presente anche la disciplina del credito al consumo in materia bancaria.
Se il compratore non riesce a pagare tutte le rate concordate in un contratto di vendita con riserva di proprietà, il venditore ha il diritto di risolvere il contratto e di riprendere possesso del bene venduto. Questo perché, fino al pagamento dell'ultima rata, la proprietà del bene rimane al venditore. La risoluzione del contratto per mancato pagamento deve seguire le procedure legali previste, che includono la notifica formale al compratore del mancato pagamento e, eventualmente, l'azione legale per recuperare il bene.
No, generalmente il compratore non può vendere o trasferire il bene acquistato con un contratto di vendita con riserva di proprietà fino al pagamento completo di tutte le rate. Poiché la proprietà del bene rimane al venditore fino al completo pagamento, qualsiasi tentativo di vendere o trasferire il bene senza il consenso del venditore potrebbe essere considerato illegale e portare a conseguenze legali. Tuttavia, con l'accordo esplicito del venditore, potrebbero essere consentite eccezioni a questa regola.
