Quello della rendita catastale è un tema tanto vasto quanto importante e talvolta anche complesso. In questo articolo approfondiamo un aspetto che può essere molto utile ai proprietari immobiliari: la rendita catastale proposta. Vediamo in cosa consiste, a cosa serve e per quanto tempo vale.
Prima di arrivare al punto, sarebbe meglio aver ben presente cosa s’intende per rendita catastale. La rendita catastale è il reddito che il Fisco (l’Agenzia delle Entrate) attribuisce a ogni bene immobiliare registrato al catasto che sia in grado di produrre, appunto, un reddito, debitamente sottoposto a tassazione. Ciò vuol dire che ogni bene immobiliare registrato al catasto ha un valore fiscale ben preciso, che prende il nome di rendita catastale.
La rendita catastale proposta è una rendita catastale che per l’appunto viene “proposta” dal proprietario dell’immobile, con una dichiarazione fatta dallo stesso o da professionisti incaricati al calcolo e alla comunicazione di tale dato.
Quindi, la rendita proposta è un valore di rendita catastale dichiarato dal proprietario, in attesa che l’Ufficio del territorio competente provveda a confermarlo o rettificarlo.
La rendita catastale proposta viene comunicata tramite la procedura DOCFA, che consente al dichiarante di proporre la rendita di un immobile. Questa procedura è stata creata con l’obiettivo di velocizzare la formazione del catasto e il suo aggiornamento.
Il dato comunicato e quindi a tutti gli effetti “dichiarato” viene registrato e resta valido fin quando l’Ufficio del Territorio competente non provvede alla determinazione della rendita definitiva.
Il tempo indicato dalla legge per la verifica da parte dell’Ufficio competente è di un anno, tuttavia tale termine non è di natura perentoria, bensì ordinatoria. Ciò vuol dire che anche se passa un periodo superiore a un anno, resta invariata la modalità di esercizio dei poteri per la formazione e l’aggiornamento del catasto da parte delle autorità competenti.
A deciderlo è stata la Corte di Cassazione (sentenza 20 dicembre 2019, n. 34246), affermando che il termine dei dodici mesi non ha natura perentoria e non può decadere.
I motivi per i quali il termine è ordinatorio anziché perentorio sono due:
Alla luce di tutto ciò, dopo aver evidenziato il “diritto di ritardo” da parte dell’Ufficio competente, va evidenziato anche il diritto del proprietario di far valere il proprio valore proposto fin quando non verrà notificata la rettifica o la conferma. Ciò significa che il proprietario non solo non deve aspettare, ma vede considerare il proprio valore di rendita catastale come quello effettivo, fin quando lo stesso non verrà confermato o rettificato.
Data la sua importanza, è fondamentale che la rendita catastale rispecchi in maniera accurata e aggiornata il valore reale degli immobili. Tuttavia, vari fattori possono incidere significativamente sul valore di un immobile nel tempo, rendendo talvolta obsoleti i valori catastali precedentemente determinati. In questo contesto, emerge la possibilità per i proprietari di immobili di proporre una nuova rendita catastale all'Agenzia delle Entrate, un processo che può essere innescato da diverse situazioni.
Questo processo non solo assicura che le imposte siano calcolate su una base più equa e rappresentativa del valore reale degli immobili, ma contribuisce anche alla trasparenza e all'equità del sistema fiscale immobiliare. La possibilità di proporre una nuova rendita catastale rappresenta quindi un meccanismo essenziale per mantenere l'attualità e la pertinenza dei valori immobiliari ai fini fiscali, consentendo al contempo ai proprietari di adeguare la fiscalità alla realtà effettiva del loro patrimonio immobiliare.
Le modifiche sostanziali all'immobile, quali ristrutturazioni o ampliamenti, rappresentano una delle cause principali per la revisione della rendita catastale. Queste trasformazioni possono incrementare significativamente il valore di mercato dell'immobile, rendendo necessario un adeguamento della rendita catastale per riflettere il nuovo stato dei fatti. Allo stesso modo, variazioni nel contesto immobiliare della zona, come lo sviluppo di nuove infrastrutture o l'introduzione di servizi innovativi, possono influenzare il valore di mercato degli immobili circostanti, giustificando così una revisione della rendita catastale.
Un altro motivo per la proposta di una nuova rendita è la constatazione che la rendita catastale attuale non è più rappresentativa del valore reale dell'immobile. Questo può accadere a causa di cambiamenti nel mercato immobiliare o modifiche legislative che influenzano il settore. Inoltre, il cambio di destinazione d'uso di un immobile, ad esempio da residenziale a commerciale, implica un differente approccio nella valutazione del suo potenziale reddituale, richiedendo quindi un aggiornamento della rendita catastale.
Per iniziare il processo di proposta di una nuova rendita, i proprietari devono presentare all'Agenzia delle Entrate una documentazione specifica che includa, tra l'altro, un'attestazione di perizia effettuata da un tecnico qualificato, planimetrie aggiornate, fotografie dell'immobile e, in determinate circostanze, una dichiarazione dei lavori eseguiti. Questo insieme di documenti serve a fornire all'ente una base solida per valutare la proposta di aggiornamento della rendita catastale.
L'Agenzia delle Entrate procederà con la valutazione della proposta attraverso controlli e, se necessario, richieste di informazioni aggiuntive. L'accettazione della proposta di nuova rendita comporta l'aggiornamento dei registri catastali, con la nuova rendita che sostituirà quella precedente e sarà utilizzata come base per il calcolo delle imposte immobiliari.
La rendita proposta si riferisce a una valutazione economica suggerita o in fase di approvazione per un immobile, che può essere presentata da proprietari o periti immobiliari all'Agenzia delle Entrate in Italia. Questa valutazione ha l'obiettivo di aggiornare o modificare la rendita catastale esistente di un immobile, riflettendo più accuratamente il suo valore di mercato attuale, le modifiche strutturali, i miglioramenti apportati o cambiamenti nell'uso dell'immobile.
Una nuova rendita può essere proposta in diverse situazioni, tra cui: modifiche sostanziali all'immobile che ne alterano il valore (come ristrutturazioni o ampliamenti), variazioni significative nel contesto immobiliare della zona (nuove infrastrutture o servizi) o semplicemente perché la rendita catastale attuale è ritenuta non più rappresentativa del valore reale dell'immobile. Anche il cambio di destinazione d’uso dell’immobile (da residenziale a commerciale, ad esempio) può giustificare la proposta di una nuova rendita.
Per proporre una nuova rendita, è necessario presentare una specifica documentazione all'Agenzia delle Entrate, che può includere un'attestazione di perizia da parte di un tecnico qualificato, planimetrie aggiornate, foto e, in alcuni casi, una dichiarazione dei lavori eseguiti. L'Agenzia delle Entrate valuterà la proposta e potrà effettuare controlli o richiedere ulteriori informazioni. Se la proposta viene accettata, la nuova rendita sostituirà quella precedente e sarà utilizzata come base per il calcolo delle imposte immobiliari.
