Anche se ci si rivolge a un’agenzia immobiliare, è utile conoscere i criteri e le metodologie di valutazione di un immobile, sia esso un monolocale, un attico di pregio o una villa unifamiliare. Tra posizione, metratura e andamento del mercato immobiliare, le variabili da tenere in considerazione sono tante. Abbiamo realizzato questa guida su come fare una valutazione immobiliare proprio per fare chiarezza.
Il decreto legislativo numero 72 del 21 aprile 2016 offre indicazioni su come fare una valutazione immobiliare e indica i parametri da considerare.
La normativa di riferimento in materia di stima del valore di mercato è contenuta nel Regolamento UE numero 575 del 26 giugno 2013. Nello specifico, l’articolo 4 riguarda la stima ai fini della compravendita, della locazione e del finanziamento immobiliare.
Per valutare una proprietà esiste una precisa formula, che indichiamo di seguito:
Valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficienti di merito
La superficie commerciale comprende tutto ciò che compone un immobile. Si calcola lo spazio calpestabile, a cui aggiungere la superficie corrispondente a muri perimetrali, balconi, terrazze, giardini ed eventuali pertinenze a uso esclusivo, come cantine, soffitte, box e posti auto coperti e scoperti.
La quotazione al metro quadro è, invece, il valore attribuito a un metro quadro di un immobile, determinato dai coefficienti forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), consultabili gratuitamente sul portale dell’Agenzia delle Entrate.
I coefficienti di merito sono importi che occorre aggiungere o sottrarre al valore dell’immobile. Si riferiscono a fattori e caratteristiche che possono rendere l’edificio più o meno pregiato. Elenchiamo di seguito i principali coefficienti di merito e la relativa percentuale da aggiungere o sottrarre nel calcolo.
| Coefficiente di merito | Percentuale |
| Stato di conservazione: ristrutturato | +5% |
| Nuova costruzione | +10% |
| Stato di conservazione: da ristrutturare | -10% |
| Edificio: ottimo stato, 20-40 anni | +5% |
| Edificio: ottimo stato, >40 anni | +10% |
| Edificio: stato manutentivo scadente, 1-20 anni | -5% |
| Edificio: stato manutentivo scadente, 20-40 anni | -10% |
| Edificio: stato manutentivo scadente, >40 anni | -15% |
| Piano: seminterrato | -25% |
| Piano: terra o rialzato | -10% |
| Piano: 1° con/senza ascensore | -10% |
| Piano: 2° con ascensore | -3% |
| Piano: 2° senza ascensore | -15% |
| Piano: 3° senza ascensore | -20% |
| Piano: ultimo piano con ascensore | +10% |
| Piano: attico con ascensore | +20% |
| Piano: attico senza ascensore | -20% |
| Luminosità: molto luminoso | +10% |
| Luminosità: buona illuminazione | +5% |
| Luminosità: scarsa o assente | -5% |
| Esposizione: esterna | +5% |
| Esposizione: panoramica | +10% |
| Esposizione: interna | -10% |
Supponiamo di avere un attico con una superficie commerciale di 100 metri quadri, molto luminoso, recentemente ristrutturato, in un palazzo del 2001 dotato di ascensore e in ottimo stato manutentivo, ubicato in una zona dove la quotazione al metro quadro è di 2000 euro.
Per calcolare il valore di mercato applichiamo la sopraindicata formula:
Valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficienti di merito
Inseriamo, quindi, i dati nella formula.
Superficie commerciale = 100 metri quadri
Quotazione al metro quadro = 2000 euro
Coefficienti di merito:
Procediamo con il calcolo:
Valore di mercato = 100 metri quadri × 2000 euro/metro quadro × (1+0,10+0,05+0,05+0,20)
Valore di mercato = 200.000 euro ×1,40
Valore di mercato = 280.000 euro
Quindi, il valore di mercato dell'attico oggetto di valutazione risulta essere 280.000 euro.
Una prima indicazione di quello che potrebbe essere il prezzo di un immobile può essere fornita da un valutatore immobiliare online, che, in pochi istanti, consente di calcolarne autonomamente il valore approssimativo.
L’ideale poi sarebbe associare la stima formulata da un software di valutazione online a una visita in loco con un professionista qualificato, che effettui i dovuti rilievi e svolga le necessarie ricerche al fine di determinare con precisione il valore dell’immobile.
È opportuno che la stima del valore di mercato di un immobile arrivi da una fonte autorevole, come un professionista dell’estimo, in possesso degli strumenti e delle competenze necessari per valutare la vasta pluralità di fattori che possono incidere nella determinazione del valore di un immobile. Si tratta, infatti, di variabili legate non solo alle caratteristiche della proprietà ma anche all’andamento del mercato immobiliare.
Valutare un bene immobile in modo puntuale e dettagliato e nel rispetto della normativa vigente è un lavoro da professionisti. Non si può improvvisare. Come accennato, sono tanti i fattori intrinsechi ed estrinsechi che concorrono alla definizione del valore di un immobile.
La valutazione di un immobile può essere effettuata da valutatori immobiliari certificati e agenti immobiliari iscritti alla Camera di commercio, propriamente detti agenti d’affari in mediazioni immobiliari.
A valutare gli immobili possono essere anche periti e professionisti del settore tecnico, come geometri, architetti e ingegneri, purché iscritti al relativo albo professionale e in possesso dei requisiti indicati dalla norma UNI 11558, entrata a far parte del corpo normativo nazionale il 6 novembre 2014, che indica le abilità, conoscenze e competenze richieste per svolgere l’attività di valutazione immobiliare e stima del valore di mercato di immobili civili, industriali, commerciali e rurali.
È necessario che i periti siano iscritti alla sezione “stime immobiliari” della Camera di commercio e che gli agenti immobiliari si attengano a quanto sancito dalla legge numero 39 del 3 febbraio 1989.
Il processo valutativo si compone di diverse fasi, che illustriamo di seguito.
Prima della visita in loco, il professionista svolge le necessarie ricerche per raccogliere informazioni pertinenti sull'immobile oggetto di valutazione. A tal fine, consulta elaborati planimetrici, effettua verifiche e, tramite delega, reperisce la documentazione catastale presso l’Ufficio Tecnico Erariale e le visure catastali presso la Conservatoria dei registri immobiliari.
È opportuno che il professionista si informi sulla posizione in cui è ubicato l’immobile oggetto di valutazione e conduca approfondite ricerche sulla qualità dei servizi disponibili, sulla sicurezza del quartiere, sulla viabilità, sull'accessibilità ai trasporti pubblici e sulla disponibilità di aree verdi e spazi ricreativi.
Il professionista si reca personalmente in loco, ispeziona attentamente l’immobile e ne valuta le condizioni strutturali, architettoniche, impiantistiche e manutentive, tenendo conto di eventuali migliorie apportate, opere di ristrutturazione e interventi di efficientamento energetico.
Durante la visita in loco, il professionista effettua i dovuti rilievi e misurazioni, al fine di individuare eventuali criticità, vizi, difformità, abusi edilizi o difetti di costruzione.
Una volta esaminato attentamente l’immobile, è necessario considerare le tendenze del mercato immobiliare locale, la situazione della domanda e offerta di immobili simili nella stessa zona e i prezzi di vendita recenti.
Questo è un passo fondamentale. Elaborare una valutazione fuori mercato rischia di rendere poco appetibile l’immobile, destinandolo a rimanere invenduto a lungo e a svalutarsi nel tempo in attesa di una vendita che non arriva mai. Al contrario, sottostimando il valore dell’immobile si rischia di svenderlo senza produrre il giusto guadagno e determinando, quindi, un’importante perdita economica.
Il professionista elabora una stima del valore dell'unità immobiliare oggetto di valutazione, in base al quale viene indicato un prezzo di vendita o locazione che sia equo e in linea con il mercato.
Al termine dell’operazione, il professionista redige una relazione in cui indica espressamente il valore della proprietà, il prezzo al metro quadro, il valore locativo mensile e il rendimento locativo annuo, specificando il metodo adottato per svolgere la valutazione.
Il valore di un immobile può essere determinato attraverso vari metodi, che illustriamo di seguito:
Nella maggior parte dei casi, per le valutazioni effettuate ai fini della compravendita, locazione o finanziamento immobiliare, si applica il metodo comparativo.
Il processo estimativo sviluppato online da un algoritmo basandosi sui dati forniti è da considerarsi orientativo e può essere utile per avere un’idea di quello che potrebbe essere il valore di un immobile. Per una valutazione completa è necessario rivolgersi a un professionista, che esamini la vasta pluralità di fattori che concorrono alla definizione del valore della tua casa.
La valutazione scritta di un immobile contiene dati volti a descrivere esaustivamente la proprietà oggetto di stima e determinarne il valore economico-commerciale. È necessario che il report contenga una descrizione del bene in questione e indichi la metodologia di stima applicata ed eventuali criticità riscontrate.
