Un’ottima soluzione per chi dispone di un immobile in una città universitaria è metterlo a reddito affittandolo a studenti fuori sede. A tal fine, è stata messa a punto un’apposita tipologia di contratto di affitto a uso transitorio, che può rivelarsi estremamente vantaggiosa sia per il locatore che per i locatari. Vediamo nel dettaglio come funziona il contratto di locazione a studenti universitari e cosa prevede la normativa.
Per concedere immobili in locazione a studenti universitari è stata messa a punto un’apposita tipologia di contratto di affitto a uso transitorio, che deroga alle consuete condizioni previste per altre forme contrattuali per andare incontro alle esigenze di studio di questa specifica tipologia di locatario.
Si tratta, come vedremo nei prossimi paragrafi, di un accordo locatizio caratterizzato da una durata più breve di quella prevista per i tradizionali contratti a canone libero o concordato, finalizzato a fornire un alloggio a studenti fuori sede limitatamente al periodo di permanenza nella località in cui si trova l’ateneo frequentato.
Con questa formula di locazione il locatore può vincolare l’immobile per periodi più brevi rispetto a quelli previsti ai sensi di legge per i contratti di affitto 4+4 e 3+2. Inoltre, affittare a una pluralità di locatari simultaneamente permette, a conti fatti, di ottenere un incasso complessivo tendenzialmente più elevato rispetto a quello che si potrebbe chiedere a un soggetto singolo.
Questa tipologia di accordo locatizio è vantaggiosa anche per gli studenti, che si vincolano solo per il periodo di studio e, come vedremo, possono beneficiare di importanti detrazioni fiscali.
Il contratto di locazione a studenti universitari è disciplinato dall’articolo 5 della legge numero 431 del 9 dicembre 1998, dal decreto ministeriale del 30 dicembre 2002 e dal decreto interministeriale del 16 gennaio 2017.
Questa tipologia di contratto di locazione è specificatamente destinata a studenti iscritti a:
Affinché si possa stipulare un contratto di locazione per studenti è necessario che sussistano determinate condizioni, che illustriamo di seguito.
Il locatario deve avere la residenza anagrafica in un comune diverso da quello in cui si trova l’ateneo che frequenta.
La proprietà da locare deve essere ubicata nello stesso comune in cui si trova la sede dell'università in cui il locatario risulta essere iscritto. È possibile stipulare un contratto di locazione per studenti universitari anche se l’immobile si trova in un comune adiacente a quello in cui sorge l’ateneo. Diversamente, si dovrà optare per altre tipologie di contratto di affitto.
Facciamo un esempio. Supponiamo di essere proprietari di un appartamento che si trova nel comune di Bresso, direttamente confinante con Milano. Lo possiamo affittare a soggetti che frequentano le università del capoluogo lombardo mediante il contratto di locazione per studenti universitari. Supponiamo, invece, di possedere un immobile nel comune di Spino d'Adda, in provincia di Cremona. Anche nel caso in cui lo affittassimo a studenti che frequentano le università milanesi, non potremo avvalerci di questa tipologia di contratto, trovandosi l’immobile a oltre 30 chilometri da Milano. In questo caso dovremo optare per un tradizionale contratto di locazione a canone libero, a canone concordato o a uso transitorio.
Secondo quanto sancito dal primo comma dell’articolo 3 del succitato decreto ministeriale del 30 dicembre 2002, la permanenza dell’inquilino nella proprietà deve essere compresa tra 6 e 36 mesi.
Decorso tale termine, l’accordo locatizio si rinnova in automatico per lo stesso periodo di tempo, a meno che il locatario dia disdetta. In tal caso, una formale lettera di disdetta deve essere inviata alla controparte a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o posta elettronica certificata (PEC) almeno 3 mesi prima della scadenza del contratto.
Al termine della seconda durata contrattuale, il rapporto locatizio si considera concluso.
Per la stipula di questo genere di contratto di locazione in genere è richiesto che i genitori dello studente o chi ne fa le veci garantiscano il regolare pagamento dei canoni di affitto previsti, attenendosi alle modalità indicate nel contratto.
Se l’immobile da locare è composto da più stanze, può risultare idoneo a ospitare una pluralità di studenti contemporaneamente. In questo caso, il proprietario ha due opzioni:
La prima opzione consente al locatore di interfacciarsi con un solo soggetto, senza dover gestire una pluralità di inquilini. Tuttavia, possono sorgere criticità in caso di morosità. Nel primo caso il locatore ha azione solo nei confronti del soggetto con cui stipula il contratto di locazione. Pertanto, qualora i subconduttori non pagassero quanto dovuto, il locatore può pretendere la somma intera dal firmatario del contratto, che dovrà poi rivalersi nei confronti degli altri inquilini.
Con il contratto transitorio per studenti il locatore mette il suo immobile o porzioni dello stesso a disposizione di uno o più locatari per motivi di studio in cambio di un corrispettivo in denaro, per un periodo di tempo legato alla permanenza degli stessi nella città in cui si trova l’ateneo frequentato.
Si tratta di una particolare tipologia di contratto a uso transitorio, con specifici accorgimenti messi a punto proprio in virtù delle esigenze di studio dei locatari.
Optando per questa tipologia di contratto, l’importo del canone di locazione può essere scelto liberamente e in modo autonomo dai contraenti, purché non superi determinati limiti stabiliti da accordi territoriali conclusi da organizzazioni di categoria locali, di cui è doveroso informarsi prima di siglare l'accordo locatizio.
Per il contratto di locazione a canone concordato per studenti universitari, ai sensi del suddetto decreto ministeriale del 30 dicembre 2002, il canone di affitto è definito sulla base di specifici accordi locali e stabilito in base ad aree omogenee. Questo tipo di contratto è particolarmente vantaggioso per i locatari, proprio perché il canone è stabilito dalle associazioni sindacali.
Sia il locatore che il locatario possono decidere di risolvere anzitempo il contratto di locazione inviando alla controparte una lettera di disdetta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o, laddove possibile, tramite posta elettronica certificata (PEC) con almeno 3 mesi di preavviso.
I contratti di locazione per studenti devono essere redatti utilizzando l’apposito modello predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, unico per l’intero territorio nazionale, introdotto con il sopraindicato decreto del 30 dicembre 2002.
Il contratto per studenti universitari deve necessariamente contenere una serie di elementi fondamentali, che elenchiamo di seguito:
Affinché il contratto sia valido, occorre inserire una specifica clausola con cui il locatario dia atto di aver ricevuto la documentazione comprensiva dell’attestato di prestazione energetica (APE), un documento tecnico che definisce le caratteristiche energetiche dell’immobile.
Stipulare un contratto di locazione a studenti universitari è una soluzione che può rivelarsi vantaggiosa anche dal punto di vista fiscale.
Dacché rientra nella tipologia di affitti transitori a canone concordato, il contratto di affitto per studenti consente di avvalersi di un’aliquota al 10% con cedolare secca e di evitare il pagamento dell’imposta di registro in fase di registrazione del contratto.
Il proprietario dell’immobile può altresì beneficiare di una riduzione del 30% sul reddito imponibile nonché di una riduzione del 75% dell’aliquota IMU.
In sede di dichiarazione dei redditi, il locatario può richiedere una detrazione dei canoni di locazione versati con un limite di circa 2500 euro e fino a un importo massimo di 500 euro.
Entro 30 giorni dalla stipula, il contratto di affitto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
La registrazione del contratto di affitto per studenti universitari prevede il pagamento di:
Come accennato, se si sceglie la tassazione con cedolare secca non è previsto il pagamento dell’imposta di registro e delle marche da bollo.
Affittare a più locatari simultaneamente permette di ottenere un incasso complessivo più elevato rispetto a quello che si potrebbe chiedere a un soggetto singolo. Supponiamo, per esempio, di richiedere un canone mensile di affitto di 500 euro a ognuno dei quattro studenti a cui abbiamo affittato il nostro appartamento. Il totale che riscuoteremo ogni mese sarà di 2000 euro, una cifra che, se proposta a un locatario singolo, renderebbe verosimilmente difficile riuscire ad affittare la proprietà.
Per locare singoli posti letto occorre richiedere un’apposita autorizzazione concessa a chi effettua attività di affittacamere.
No, gli studenti coinvolti nel progetto Erasmus non rientrano nei possibili destinatari del contratto di locazione per studenti universitari.
Se termini gli studi prima della scadenza del contratto di locazione, puoi chiedere la risoluzione anticipata del rapporto locatizio inviando al locatore una formale comunicazione di disdetta con un preavviso di almeno tre mesi.
