L’atto di proprietà della casa è il documento che prova da quale titolo deriva la proprietà dell’immobile. Nella pratica coincide spesso con il rogito notarile di compravendita, ma può derivare anche da donazione, successione o altro titolo giuridico.
Sintesi
L’atto di proprietà della casa è il documento che prova da quale titolo deriva il diritto del proprietario sull’immobile. Nella pratica coincide spesso con l’atto notarile con cui la casa è stata acquistata, ricevuta in donazione, ereditata o assegnata. Sapere cos’è, dove reperirlo e come richiederne copia è utile sia in caso di vendita sia per verifiche patrimoniali e documentali.
L’atto di proprietà di una casa è il documento che attesta il titolo in base al quale una persona è divenuta proprietaria dell’immobile. Nella maggior parte dei casi si tratta di un atto notarile, ad esempio un rogito di compravendita o un atto di donazione.
Se la provenienza è successoria, occorre invece fare riferimento ai documenti che provano l’acquisto mortis causa in modo giuridicamente idoneo, come il testamento, l’accettazione di eredità o, nei casi applicabili, il certificato successorio europeo; la dichiarazione di successione resta invece un adempimento fiscale e può affiancare, ma non sempre sostituire, il titolo rilevante ai fini della provenienza. In senso pratico, quando si parla di “atto di proprietà”, si fa riferimento al documento che consente di ricostruire l’acquisto del diritto reale sull’immobile.
L’atto di proprietà e il titolo di provenienza di un immobile non sono sempre concetti perfettamente sovrapponibili. Con “atto di proprietà” si indica comunemente il documento che prova la titolarità del bene; con “titolo di provenienza”, invece, si guarda più precisamente all’origine giuridica del diritto, cioè al modo in cui il proprietario ha acquistato l’immobile. Per esempio, il titolo di provenienza può essere una compravendita, una donazione, una successione o una sentenza, mentre l’atto di proprietà è il documento che materialmente consente di dimostrare quella provenienza. Ne abbiamo parlato meglio nell'articolo sul titolo di proprietà di un immobile.
L’atto di proprietà si trova di regola presso il notaio che ha ricevuto l’atto. Se il notaio ha cessato l’attività o si è trasferito in altro distretto notarile, la copia viene rilasciata dall’Archivio Notarile competente del distretto in cui il notaio operava al momento della stipula. Per individuare dove è conservato l’atto si può usare il sistema Archinota del Ministero della Giustizia.
Online, tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate, è possibile consultare dati catastali e ipotecari relativi ai propri immobili e, in alcuni casi, effettuare ispezioni ipotecarie anche su immobili non propri. Questo non coincide sempre con il rilascio di una copia notarile in senso formale. Tuttavia, per i propri immobili, la consultazione personale online dell’Agenzia delle Entrate può consentire anche di acquisire gli atti che costituiscono il titolo delle formalità di trascrizione e di iscrizione, oltre a visure, planimetrie e ispezioni ipotecarie. Per ottenere una copia notarile autentica dell’atto, invece, occorre rivolgersi al notaio che lo ha stipulato oppure, nei casi previsti, all’Archivio Notarile competente..
Non esiste un unico “costo dell’atto di proprietà” valido in assoluto, perché bisogna distinguere tra il costo originario dell’atto notarile e il costo per ottenerne una copia o per fare una ricerca. Le consultazioni catastali e ipotecarie dei propri immobili sono disponibili gratuitamente online nell’area riservata dell’Agenzia delle Entrate; anche l’ispezione ipotecaria è gratuita per gli immobili di cui il richiedente risulta titolare, anche solo in parte. Se invece serve una copia notarile, il costo dipende dal tipo di copia richiesta e dall’ufficio competente, cioè notaio o Archivio Notarile.
Il rogito notarile o atto notarile di compravendita è normalmente il principale documento che vale come atto di proprietà della casa, perché contiene il trasferimento del diritto dal venditore all’acquirente. È quindi il documento da cui risulta l’acquisto della proprietà, fermo restando che la situazione giuridica dell’immobile può poi essere verificata anche tramite registri immobiliari e banche dati ipotecarie.
La copia di un atto notarile può essere richiesta al notaio che lo ha stipulato oppure, nei casi previsti, all’Archivio Notarile presso cui l’atto è depositato. In concreto, la possibilità di ottenere la copia dipende dal tipo di atto e dalla posizione del richiedente; per gli atti depositati presso l’Archivio Notarile occorre seguire la procedura prevista dal Ministero della Giustizia. Quando il notaio è ancora in esercizio nello stesso distretto, la richiesta va normalmente indirizzata a lui.
L’atto di acquisto è una specie dell’atto di proprietà. Più precisamente, l’atto di acquisto è il documento con cui una persona compra l’immobile, mentre l’atto di proprietà è l’espressione più ampia con cui si indica il documento che prova la titolarità del bene. Se la casa è stata comprata, i due concetti nella pratica spesso coincidono; se invece la proprietà deriva da donazione, successione o sentenza, l’atto di proprietà non coincide con un vero e proprio atto di acquisto in senso stretto.
L’atto di vendita non “fa decadere” il precedente atto di proprietà, ma lo supera come titolo attuale di titolarità. Il vecchio atto resta un documento storico della provenienza dell’immobile, mentre il nuovo atto di vendita diventa il titolo più recente da cui risulta il trasferimento della proprietà al nuovo acquirente. Per questo, nella ricostruzione della storia giuridica di un immobile, anche gli atti precedenti continuano ad avere rilievo.
Per recuperare un atto notarile bisogna rivolgersi prima al notaio che lo ha stipulato. Se il notaio ha cessato l’attività o si è trasferito in altro distretto, la copia va richiesta all’Archivio Notarile competente, che può essere individuato anche tramite Archinota del Ministero della Giustizia.
Online puoi trovare soprattutto gli estremi utili dell’atto attraverso i servizi ipotecari e catastali dell’Agenzia delle Entrate oppure individuare l’Archivio Notarile competente tramite Archinota. La copia integrale dell’atto, però, di norma non si scarica liberamente come una semplice visura, ma si richiede al notaio o all’Archivio.
Gratis puoi consultare online, nell’area riservata dell’Agenzia delle Entrate, i dati catastali e ipotecari relativi ai tuoi immobili. Per immobili intestati ad altri, invece, l’accesso non segue le stesse regole di gratuità generale e può richiedere servizi specifici di consultazione ipotecaria.
L’atto di proprietà della casa si trova presso il notaio che ha ricevuto l’atto oppure, se non più competente, presso l’Archivio Notarile del distretto in cui operava il notaio al momento della stipula. Per reperire i riferimenti utili si può usare Archinota.
