La tariffa d’estimo catastale è il valore unitario che, per zona censuaria + categoria + classe, esprime la rendita catastale per unità di consistenza (vani/m²/m³ a seconda dei casi). Serve soprattutto per determinare (o ricostruire) la rendita catastale e, di conseguenza, i valori fiscali usati per diverse imposte.
Sintesi
In questo articolo forniamo tutte le informazioni riguardanti la tariffa d'estimo catastale e la sua relazione con valore e rendita catastale.
La tariffa d’estimo catastale è il valore unitario che, per zona censuaria + categoria + classe, esprime la rendita catastale per unità di consistenza (vani, m² o m³ a seconda dei casi). Applicata alla consistenza dell’unità immobiliare, consente di determinare la rendita catastale. Non rappresenta il “reddito effettivo di mercato”, ma un parametro catastale.
Le tariffe d’estimo variano in base al quadro tariffario del territorio e, in concreto, dipendono dalla combinazione zona censuaria + categoria catastale + classe catastale. La consistenza non è un “fattore che cambia la tariffa”, ma è l’elemento a cui la tariffa si applica per ottenere la rendita (vani/m²/m³ secondo la destinazione ordinaria).
La tariffa d’estimo è un tassello “a monte”: è il valore unitario che consente di arrivare alla rendita catastale dell’immobile (quando la rendita non è determinata per stima diretta). In pratica, una volta nota la tariffa associata a zona censuaria, categoria e classe, la si applica alla consistenza (vani/m²/m³) per ottenere la rendita.
Il valore catastale (o valore imponibile) è invece un risultato “a valle”: parte dalla rendita catastale e la trasforma in una base di calcolo fiscale tramite rivalutazioni e coefficienti moltiplicatori previsti dalla normativa (a seconda dell’imposta e della tipologia di immobile). Ad esempio, per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile IMU si determina applicando alla rendita (vigente al 1° gennaio) la rivalutazione e i moltiplicatori di legge.
Le informazioni catastali e la gestione dei quadri/tariffe di riferimento rientrano oggi nelle competenze dell’Agenzia delle Entrate (strutture Uffici Provinciali – Territorio). L’ex Agenzia del Territorio è stata accorpata all’Agenzia delle Entrate dal 1° dicembre 2012.
Va precisato che anche i terreni presentano una tariffa d’estimo catastale, tuttavia questa viene determinata in modo leggermente diverso. Infatti, vanno considerate due tipologie di tariffe:
Per i fabbricati a destinazione ordinaria (gruppi A, B e C) la tariffa d’estimo non si ‘calcola’: si consulta nel quadro tariffario (zona censuaria + categoria + classe) e la rendita si ottiene con tariffa × consistenza. Per le unità a destinazione speciale o particolare (gruppi D ed E) la rendita è determinata a stima diretta, unità per unità, perché non si applica il sistema classi/tariffe.
Le tabelle con le tariffe d’estimo in vigore si possono consultare presso gli Uffici Provinciali – Territorio dell’Agenzia delle Entrate o sulla Gazzetta Ufficiale tramite questa pagina.
La prima cosa da fare per reperire/consultare la tariffa d’estimo catastale è quella di individuare la categoria catastale, poiché la rendita catastale prenderà in considerazione dei fattori differenti.
Una volta individuato con certezza il gruppo della categoria catastale, si può procedere con il calcolo della tariffa d’estimo che in realtà è una consultazione. Infatti, a ciascuna combinazione zona censuaria/categoria/classe corrisponde una tariffa prevista dal quadro tariffario. L’unità immobiliare ottiene la tariffa in conseguenza del classamento (categoria e classe attribuite).
Ecco che ad esempio, se si considera il Comune di Mantova, nella provincia di Mantova, la zona censuaria 001 e il gruppo di categoria A/1, le tariffe catastali saranno le seguenti:
Come si può vedere, la tariffa sale in base alla classe catastale. Lo stesso vale anche per le altre categorie catastali.
Una volta che si è ottenuta la tariffa catastale, si potrà procedere al calcolo delle rendite e dei valori imponibili in base al numero di vani (consistenza).
Il valore imponibile si calcola partendo dalla rendita catastale. Per i fabbricati iscritti in catasto (IMU), il valore si ottiene applicando alle rendite vigenti al 1° gennaio la rivalutazione del 5% e i moltiplicatori previsti dalla norma. La rendita, nei casi “ordinari”, deriva a sua volta da tariffa × consistenza.
Calcolatore: tariffa d’estimo → rendita → base imponibile IMU
Utile soprattutto per unità a destinazione ordinaria (A/B/C) quando vuoi stimare la rendita da tariffa × consistenza. Per D/E la rendita è di norma “a stima”, ma puoi comunque calcolare l’imponibile IMU se conosci già la rendita.
1) Stima rendita catastale (tariffa × consistenza)
Rendita stimata: —
Formula: rendita = tariffa × consistenza
2) Base imponibile IMU (da rendita catastale)
Suggerimento: se hai compilato sopra tariffa e consistenza, questa casella si aggiorna automaticamente.
Esempio: 50 se hai diritto a una riduzione del 50% prevista dal tuo Comune/norma.
Base imponibile IMU (fabbricati): —
Formula: base = rendita × 1,05 × moltiplicatore × (1 − riduzione%)
Disclaimer: strumento informativo. I risultati possono variare in base a norme, delibere comunali, esenzioni e casi particolari.
Per i terreni (Catasto Terreni) la logica è diversa rispetto ai fabbricati: i dati “reddituali” ruotano attorno a reddito dominicale e reddito agrario, che dipendono da elementi come qualità colturale, classe e superficie della particella. In pratica, le “tariffe” (in senso catastale) servono a determinare questi redditi catastali del terreno.
Dal punto di vista fiscale, è utile ricordare che alcune imposte (ad esempio l’IMU sui terreni, quando dovuta) prendono come riferimento il reddito dominicale risultante in catasto, su cui poi si applicano le rivalutazioni e i moltiplicatori previsti dalla norma.
Per i fabbricati (Catasto Fabbricati), la tariffa d’estimo è collegata a zona censuaria, categoria e classe e “rappresenta” la rendita per unità di consistenza (vani/m²/m³). Applicandola alla consistenza dell’unità immobiliare si ottiene la rendita catastale.
Nei casi in cui la rendita non deriva dall’applicazione di tariffe (ad esempio per immobili a destinazione speciale/particolare), la rendita può essere determinata con procedimenti di stima: in questi casi il ruolo della tariffa d’estimo è diverso o non centrale.
Le tariffe d’estimo non sono uguali in tutta Italia: cambiano da Comune a Comune e anche all’interno dello stesso Comune possono variare in base alla zona censuaria e alla combinazione categoria/classe. Questo perché riflettono (in linea generale) condizioni e valori “ordinari” del contesto territoriale considerato.
Nel tempo, zone censuarie, classamenti e tariffe possono essere oggetto di revisioni (generali o mirate). Un esempio sono le revisioni del classamento per microzone, che possono comportare variazioni di categoria/classe e quindi di rendita.
Le tabelle “ufficiali” delle tariffe d’estimo sono legate ai quadri tariffari per Comune/zona/categoria/classe e, nella pratica, si consultano:
In parallelo, per ottenere rapidamente i dati catastali (inclusi i dati “reddituali” come la rendita, fondamentale per i calcoli fiscali), puoi usare la visura catastale tramite i servizi online dell’Agenzia delle Entrate.
Un errore nei dati catastali dichiarati/registrati (es. categoria, classe, consistenza o rendita attribuita) può portare a una rettifica della rendita catastale e, di conseguenza, al ricalcolo delle imposte (con eventuali interessi e sanzioni, se dovuti).
In genere non si “contesta la tariffa” in sé, ma il classamento e/o la rendita catastale attribuiti all’unità immobiliare (categoria, classe e consistenza da cui discende la rendita). Le controversie rientrano nella giurisdizione delle Corti di giustizia tributaria (primo e secondo grado).
La destinazione d'uso, come abitazione di lusso o ufficio privato, influisce significativamente sulla tariffa d'estimo, poiché ogni categoria ha un valore base che riflette le caratteristiche e l'ubicazione tipiche della categoria stessa. La destinazione d’uso incide tramite la categoria catastale e, all’interno della categoria, tramite la classe. La tariffa è quella prevista dal quadro tariffario per quella combinazione; non viene “aggiustata” caso per caso, ma si riflette nel classamento attribuito all’unità immobiliare.
In generale si parte dalla rendita catastale (ricavabile dalla visura), la si rivaluta secondo quanto previsto dalla legge (spesso del 5% per molte applicazioni) e si applica il moltiplicatore/coefficiente stabilito per la specifica imposta e per la categoria dell’immobile: il risultato è il valore catastale/imponibile usato nei calcoli fiscali.
