La legge stabilisce precise regole in base alle quali un’eredità debba essere frazionata tra i vari eredi, affinché ciascuno diventi proprietario esclusivo della porzione che gli spetta. In caso di divisione ereditaria, effettuare un’accurata stima dei beni immobili oggetto di eredità è necessario per stabilire quanto valgano e scongiurare il rischio che sorgano dispute tra i coeredi sul valore degli stessi. Abbiamo redatto questa guida sul tema stima immobili per divisione ereditaria per fare chiarezza su questo tema delicato.
Qualora in seguito all’apertura di una successione ereditaria vi siano più eredi, è opportuno procedere alla divisione ereditaria, lo strumento giuridico attraverso il quale ciascun coerede può portare a cessazione lo stato di comunione ereditaria esistente tra più soggetti.
Si parla di divisione ereditaria quando più eredi del patrimonio di un defunto scelgono di porre fine alla comunione ereditaria. Procedendo con la divisione, i coeredi, in sostanza, sciolgono la comunione ereditaria e ciascuno diventa proprietario unico della porzione che gli spetta.
In altre parole, ciò che con la divisione ereditaria si vuole sciogliere è la comunione ereditaria, situazione in base alla quale tutti gli eredi che hanno accettato l’eredità sono titolari, ciascuno per la propria quota, dell’intero asse ereditario. Oltre a mettere al riparo dai rischi legati alla comproprietà e alla contitolarità del diritto di proprietà dei beni lasciati, la divisione ereditaria è una soluzione utile anche a fini pratici.
Se nell’asse ereditario sono presenti proprietà immobiliari e diritti reali, è opportuno procedere innanzitutto con un’attenta valutazione immobiliare.
La divisione ereditaria con immobili si può attuare con:
Se gli eredi accettano di procedere con la vendita delle proprietà, il ricavato viene ripartito tra gli stessi pro quota.
A disciplinare il concetto di divisione ereditaria sono gli articoli 713 e successivi e gli articoli 1111 e successivi del codice civile.
Secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello numero 534 del 6 novembre 2020 e riaffermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 28699 del 15 dicembre 2020, per la stima di immobili per divisione ereditaria occorre fare riferimento al valore venale in comune commercio dei beni alla data della divisione ereditaria e non al valore catastale.
Il valore della quota di diritto va confrontato con il valore della quota di fatto e, qualora emergesse un conguaglio, lo stesso, se superiore al 5% del valore della quota di diritto, dovrà essere assoggettato all’imposta di registro, con aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari.
La perizia di stima per divisione ereditaria tra coniuge e figli o altri eredi è necessaria quando si devono verificare le quote ereditarie o quando la massa ereditaria è senza testamento. Considerando la complessità e delicatezza della questione e le problematiche che potrebbe generare tra gli eredi, è opportuno che la stima di valutazione immobiliare per divisione ereditaria arrivi da fonti autorevoli.
Esistono vari modi per valutare un immobile al fine di determinarne il valore in caso di scioglimento della comunione ereditaria. Li illustriamo approfonditamente di seguito.
Come accennato, per evitare che sorgano dispute, contrasti e discordie tra i coeredi sul valore della proprietà oggetto di divisione ereditaria, è opportuno che la stima del valore dell’immobile in questione arrivi da una fonte autorevole, come un agente immobiliare, un architetto, un geometra, un professionista dell’estimo o un valutatore immobiliare certificato, competente e con solida esperienza nel settore.
Il professionista ispezionerà attentamente l’immobile oggetto di eredità e ne analizzerà le condizioni strutturali, architettoniche e impiantistiche al fine di stabilirne il valore. Un esperto del settore è in possesso degli strumenti e delle competenze necessari per valutare la vasta pluralità di fattori che concorrono alla definizione del valore di un immobile. Si tratta di variabili legate non solo alle caratteristiche e alle condizioni manutentive della proprietà ma anche all’andamento del mercato immobiliare.
Una volta conclusa l’ispezione, il professionista redige una relazione di valutazione immobiliare contenente i dati volti a descrivere l’immobile in questione e determinarne il valore economico-commerciale.
Qualora gli eredi non si trovassero d’accordo, è consigliabile rivolgersi a più professionisti e confrontare le stime eseguite per poi procedere alla relativa attribuzione.
Una prima indicazione di massima del valore dell’immobile oggetto di divisione ereditaria può essere fornita da un software di valutazione immobiliare online, che, letteralmente in pochi istanti, consente di calcolare autonomamente il valore approssimativo della proprietà in questione.
L’operazione richiede pochi minuti e la procedura da seguire è in genere estremamente semplice e intuitiva. Indichiamo di seguito i principali step:
Basandosi su un metodo statistico, avanzati sistemi elaborano i dati forniti e li confrontano con quelli di immobili simili per determinare il valore. L’ideale poi sarebbe completare l’operazione di valutazione dell'immobile per divisione ereditaria con il sopralluogo di un agente immobiliare, che effettui i dovuti rilievi e le necessarie ricerche al fine di determinare con precisione il valore dell’immobile.
Se nessuno è interessato all’immobile, conviene metterlo in vendita a una terza parte che liquiderà le quote all’atto notarile.
Se la somma degli immobili ereditati corrisponde al numero degli eredi, è consigliabile procedere con la divisione delle quote in proprietà e dividere l’eredità in base al numero degli eredi.
Se l’eredità immobiliare è inferiore al numero degli eredi, non si può dividere materialmente la proprietà. In questo caso è opportuno liquidare le quote in comproprietà. Uno degli eredi potrebbe acquisire l’intera proprietà e liquidare le quote degli altri eredi.
