Per dividere correttamente l’eredità si calcola il valore di mercato dell’immobile alla data della divisione, non quello catastale. Si stima prima la piena proprietà con il metodo più adeguato (comparativo per case libere; reddituale/DCF per immobili locati; costo quando mancano comparabili), poi si ripartiscono i beni e si determinano eventuali conguagli: se oltre il 5% della quota di diritto, il conguaglio sconta imposta di registro. Le quote indivise possono subire sconti di illiquidità; per nuda proprietà/usufrutto valgono le tabelle ministeriali legate all’età. Il valore catastale resta solo una base fiscale (successione/volture), diversa dal prezzo di mercato.
Sintesi
La legge, ovvero il Codice Civile, stabilisce precise regole in base alle quali un’eredità debba essere frazionata tra i vari eredi, affinché ciascuno diventi proprietario esclusivo della porzione che gli spetta. In caso di divisione ereditaria, effettuare un’accurata stima dei beni immobili oggetto di eredità è necessario per stabilire quanto valgano e scongiurare il rischio che sorgano dispute tra i coeredi sul valore degli stessi. Abbiamo redatto questa guida sul tema stima immobili per divisione ereditaria per fare chiarezza su questo tema delicato.
È la prassi principale per abitazioni libere. Confronta l’immobile con compravendite comparabili (stessa zona, tipologia, stato).
Come si fa (in breve):
Esempio (MCA):
Quando usarlo: residenziale con mercato attivo e dati confrontabili.
Indicato per immobili locati o a vocazione d’investimento.
Valore = Reddito Netto Annuo (NOI) / tasso di capitalizzazione (yield).
Ecco la versione più chiara e “terra-terra”.
Come si calcola il valore da reddito (metodo reddituale)
Parti dall’incasso annuo dei canoni e togli una piccola quota di sfitto fisiologico (ad esempio 3–8%) e le spese che restano a carico del proprietario (assicurazione, quota condominiale non ribaltabile, piccole manutenzioni). Il risultato è il NOI (Net Operating Income, cioè il reddito netto operativo). Scegli poi un cap rate coerente con la zona e il rischio: Valore = NOI / cap rate.
Esempio
Canone 900 €/mese ⇒ 10.800 €/anno.
Sfitto 5% ⇒ 10.260 €/anno.
Spese del proprietario 700 € ⇒ NOI = 9.560 €.
Con un cap rate del 5% ⇒ Valore = 9.560 / 0,05 = 191.200 €.
Quando usarlo: immobili affittati; utile anche come “cross-check” del comparativo.
Più raffinato del reddituale: attualizza flussi di cassa futuri (canoni/costi) + valore di uscita (rivendita) con un tasso di sconto.
Schema:
Valore = Σ (NOI_t / (1+r)^t) + Valore Terminale/(1+r)^n, con r = tasso di sconto.
Esempio (DCF semplificato, 3 anni):
Quando usarlo: immobili a investimento, orizzonte multi–anno, canoni che cambiano.
Si usa quando i comparabili scarseggiano (es. immobili particolari, capannoni, edifici molto recenti) o come controllo.
Formula indicativa:
Valore = Valore area + (Costo di ricostruzione a nuovo − deprezzamenti fisici/ funzionali/esterni).
Esempio (Costo):
Per la divisione, di norma si stima l’intera piena proprietà e poi si attribuiscono i beni con eventuali conguagli.
Se occorre valorizzare una quota indivisa (non godibile esclusivamente), il mercato applica spesso sconti di illiquidità/indivisibilità (range ampio, caso per caso).
Per nuda proprietà/usufrutto si usano tabelle ministeriali con coefficienti legati all’età dell’usufruttuario.
Esempi:
| Metodo | Quando usarlo | Dati richiesti (principali) | Formula base / Logica |
|---|---|---|---|
| Comparativo di mercato (MCA) | Abitazioni libere in mercati attivi con compravendite comparabili | Superficie commerciale (coeff.: 100% zona principale; 25–35% balconi; 20–30% cantine/soffitte; 10–30% giardini), transazioni comparabili, aggiustamenti (stato, piano, ascensore, esposizione, pertinenze, abusi) | Valore = €/mq aggiustato × superficie commerciale |
| Reddituale (capitalizzazione diretta) | Immobili locati o a investimento; utile come cross-check del comparativo | Canone annuo, vacanza/sfitto (3–8%), costi a carico proprietario → NOI; cap rate coerente per zona/risco/tipologia | Valore = NOI / cap |
| Finanziario – DCF | Investimenti con orizzonte multi-anno e flussi variabili (canoni/costi) | Proiezioni NOI_t, tasso di sconto r, exit cap / valore terminale, orizzonte n | Valore = Σ NOI_t/(1+r)^t + VT/(1+r)^n |
| Costo (ricostruzione deprezzata) | Comparabili scarsi (capannoni, immobili particolari/nuovi) o controllo | Valore area, costo a nuovo (€/mq), deprezzamenti fisici/funzionali/esterni | Valore = Valore area + (Costo a nuovo − deprezzamenti) |
| Quote indivise e diritti parziali (nuda/usufrutto) | Attribuzione di quote o presenza di usufrutto | Valore piena proprietà, eventuale sconto illiquidità su quota indivisa; tabelle ministeriali per nuda/usufrutto (in base all’età) | Quota indivisa: Valore × quota × (1 − sconto) • Nuda/Usufrutto: riparto secondo tabelle |
Secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello numero 534 del 6 novembre 2020 e riaffermato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza numero 28699 del 15 dicembre 2020, per la stima di immobili per divisione ereditaria occorre fare riferimento al valore venale in comune commercio dei beni alla data della divisione ereditaria e non al valore catastale.
Il valore della quota di diritto va confrontato con il valore della quota di fatto e, qualora emergesse un conguaglio, lo stesso, se superiore al 5% del valore della quota di diritto, dovrà essere assoggettato all’imposta di registro, con aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari.
La perizia di stima per divisione ereditaria tra coniuge e figli o altri eredi è necessaria quando si devono verificare le quote ereditarie o quando la massa ereditaria è senza testamento. Considerando la complessità e delicatezza della questione e le problematiche che potrebbe generare tra gli eredi, è opportuno che la stima di valutazione immobiliare per divisione ereditaria arrivi da fonti autorevoli.
Esistono vari modi per valutare un immobile al fine di determinarne il valore in caso di scioglimento della comunione ereditaria. Li illustriamo approfonditamente di seguito.
Come accennato, per evitare che sorgano dispute, contrasti e discordie tra i coeredi sul valore della proprietà oggetto di divisione ereditaria, è opportuno che la stima del valore dell’immobile in questione arrivi da una fonte autorevole, come un agente immobiliare, un architetto, un geometra, un professionista dell’estimo o un valutatore immobiliare certificato, competente e con solida esperienza nel settore.
Il professionista ispezionerà attentamente l’immobile oggetto di eredità e ne analizzerà le condizioni strutturali, architettoniche e impiantistiche al fine di stabilirne il valore. Un esperto del settore è in possesso degli strumenti e delle competenze necessari per valutare la vasta pluralità di fattori che concorrono alla definizione del valore di un immobile. Si tratta di variabili legate non solo alle caratteristiche e alle condizioni manutentive della proprietà ma anche all’andamento del mercato immobiliare.
Una volta conclusa l’ispezione, il professionista redige una relazione di valutazione immobiliare contenente i dati volti a descrivere l’immobile in questione e determinarne il valore economico-commerciale.
Qualora gli eredi non si trovassero d’accordo, è consigliabile rivolgersi a più professionisti e confrontare le stime eseguite per poi procedere alla relativa attribuzione.
Una prima indicazione di massima del valore dell’immobile oggetto di divisione ereditaria può essere fornita da un software di valutazione immobiliare online, che, letteralmente in pochi istanti, consente di calcolare autonomamente il valore approssimativo della proprietà in questione.
L’operazione richiede pochi minuti e la procedura da seguire è in genere estremamente semplice e intuitiva. Indichiamo di seguito i principali step:
Basandosi su un metodo statistico, avanzati sistemi elaborano i dati forniti e li confrontano con quelli di immobili simili per determinare il valore. L’ideale poi sarebbe completare l’operazione di valutazione dell'immobile per divisione ereditaria con il sopralluogo di un agente immobiliare, che effettui i dovuti rilievi e le necessarie ricerche al fine di determinare con precisione il valore dell’immobile.
Quando si eredita un immobile, la base imponibile su cui calcolare imposta di successione e, separatamente, imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) per la voltura, si determina in via ordinaria partendo dalla rendita catastale: la si rivaluta del 5% e poi si applica un moltiplicatore che dipende dalla categoria catastale. Per gli immobili abitativi con rendita, questo meccanismo “tabellare” (rendita × 1,05 × coefficiente) è standard nelle successioni e limita il potere di rettifica dell’Ufficio, a condizione che l’immobile sia regolarmente censito.
Attenzione a non confondere questo valore catastale con il valore di mercato (che può essere molto diverso): il primo è un valore fiscale che serve a calcolare imposte e volture; il secondo è il prezzo a cui l’immobile si venderebbe.
Per calcolare la valutazione catastale e la rivalutazione vanno applicati i seguenti passi operativi:
Esempio (prima casa A/2, rendita 1.000 €):
1.000 × 1,05 = 1.050 → 1.050 × 110 = 115.500 € (valore catastale).
Nota IMU: per l’IMU i moltiplicatori sono diversi (es. 160 per molte abitazioni A e pertinenze C/2, C/6, C/7). Non confondere i coefficienti IMU con quelli usati per registro/successione/donazione.
La formula pratica è:
Valore catastale = Rendita catastale × 1,05 × Coefficiente (110/120/140/60/40,8/90).
Numerosi strumenti online applicano automaticamente i coefficienti aggiornati e mostrano esempi passo-passo; in ogni caso, la logica resta sempre rendita rivalutata del 5% più moltiplicatore per categoria.
Se la somma degli immobili ereditati corrisponde al numero degli eredi, è consigliabile procedere con la divisione delle quote in proprietà e dividere l’eredità in base al numero degli eredi.
Se l’eredità immobiliare è inferiore al numero degli eredi, non si può dividere materialmente la proprietà. In questo caso è opportuno liquidare le quote in comproprietà. Uno degli eredi potrebbe acquisire l’intera proprietà e liquidare le quote degli altri eredi.
Si confronta il valore di mercato della porzione assegnata con la quota di diritto sul totale: il conguaglio è la differenza; se l’eccedenza supera il 5% della quota di diritto, il conguaglio è tassato con imposta di registro proporzionale come trasferimento immobiliare, a carico di chi riceve più del dovuto.
Si stima la piena proprietà a valore di mercato, si applica la percentuale della quota e, se la quota non è godibile in via esclusiva, si può applicare uno sconto di illiquidità/indivisibilità determinato caso per caso in base a mercato, conflittualità, possibilità di scioglimento e tempi di realizzo.
Si stima la piena proprietà e si determina il valore dell’usufrutto tramite le tabelle ministeriali in funzione dell’età (o durata) dell’usufruttuario; la nuda proprietà vale per differenza, e la divisione rispetta questi valori con eventuali conguagli.
Visura e planimetria aggiornate, titolo di provenienza, verifica di conformità urbanistica e catastale (ed eventuali sanatorie), dati su stato e impianti, contratti di locazione e rendite, spese condominiali e situazione ipotecaria/gravami, oltre a rilievi, fotografie e APE se pertinente.
