Una villa moderna, finemente ristrutturata o di nuova costruzione, ubicata in un quartiere residenziale esclusivo, sicuro e ben servito rappresenta una soluzione abitativa estremamente ambita. Vediamo quali sono le varie tipologie di villa e gli aspetti da considerare prima dell’acquisto.
Riprendendo la definizione fornita dal Ministero delle Infrastrutture, per villa moderna si intende un edificio autonomo, separato da altre unità abitative e contraddistinto da:
In linea generale, una villa dal design moderno e contemporaneo è edificata in un’area urbanisticamente destinata a questa specifica tipologia di edifici o, comunque, in una zona residenziale debitamente lontana da complessi industriali, imponenti opere infrastrutturali e importanti arterie di comunicazione e scorrimento.
Questa ambita tipologia di immobile viene censita con la categoria catastale A8, relativa alle ville di lusso, dotate di spazi esterni di pertinenza e costruzioni ausiliarie utilizzate come autorimesse.
Con l’ordinanza numero 34694 del 30 dicembre 2019 la Corte di Cassazione ha precisato che un’abitazione indipendente collocata in contesti di pregio sia definibile villa, mentre se si trova in aree meno pregevoli prende il nome di villino.
Il villino si differenzia dall’abitazione in villa anche in termini di caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture e dotazioni, assimilabili più a quelle di un fabbricato di tipo civile che di tipo signorile. Cambia, infatti, anche la categoria catastale. I villini sono ascrivibili alla categoria catastale A7.
Offriamo di seguito un’approfondita panoramica delle diverse tipologie di villa e delle relative caratteristiche.
Secondo quanto indicato alla voce 33 dell’allegato A del Regolamento Edilizio, emanato con il decreto della Presidenza del Consiglio dei Ministri del 20 ottobre 2016, una villa unifamiliare è una costruzione edilizia destinata all'abitazione di un singolo nucleo familiare. Si tratta di una struttura funzionalmente indipendente, di proprietà esclusiva e dotata di uno o più accessi autonomi dall'esterno.
Generalmente corredata da un parco o giardino, rappresenta una soluzione abitativa estremamente ambita, proprio per:
Come accennato, una villa unifamiliare è destinata ad accogliere un unico nucleo familiare. L'assenza di pareti o spazi comuni condivisi con altri abitanti conferisce caratteristiche di privacy, libertà, indipendenza, autonomia e riservatezza che neanche il più costoso degli appartamenti di lusso sarebbe in grado, per sua natura, di offrire.
Solitamente le ville moderne unifamiliari sono ubicate in quartieri residenziali esclusivi, ben serviti, sicuri, per nulla congestionati dal traffico veicolare motorizzato e a debita distanza da aree industriali e importanti arterie di comunicazione.
Nel progetto di una villa moderna unifamiliare, in genere gli spazi interni ed esterni sono concepiti per adibire zone distinte dell’edificio alla vita familiare, agli ospiti e all’eventuale personale domestico di servizio. L’ampia metratura consente in genere di creare superfici nettamente distinte tra zona giorno e notte.
Prima di procedere con l’acquisto è consigliabile che un agente immobiliare o un valutatore immobiliare certificato esegua un’accurata valutazione dell’organismo edilizio, anche ai fini della conformità urbanistica, per appurare che non vi siano abusi edilizi, irregolarità e utilizzazioni difformi delle costruzioni.
Le ville con piscina e giardino, area pranzo outdoor protetta da gazebi e pergolati, verande e ampi spazi esterni a uso esclusivo rappresentano probabilmente la soluzione abitativa più ambita in assoluto.
L’acquisto di una villa con giardino e piscina comporta, però, costi di gestione piuttosto elevati. Farsi un’idea di quella che realisticamente potrebbe essere la spesa relativa alla manutenzione della piscina, degli ambienti outdoor e della vegetazione che incornicia l’architettura è essenziale per evitare di prendere un impegno che potrebbe risultare al di fuori della propria portata.
Una villa bifamiliare è, in sostanza, una villa moderna monopiano o su due o più piani che viene frazionata in modo da ricavarne due unità abitative distinte, autonome, accatastate separatamente e indipendenti tra loro, talvolta con la propria entrata e il proprio giardino privato.
Tipologia edilizia caratterizzata dall'accostamento di più unità abitative una a fianco all'altra, le villette a schiera presentano, in genere, un fronte piuttosto stretto per svilupparsi in profondità e su più livelli.
Le villette a schiera sono solitamente dotate di un piccolo spazio esterno antistante e retrostante. Le unità abitative formano una linea, dove ciascuna confina per due lati con altrettante abitazioni, a eccezione delle villette di testa e di coda, che confinano solo per un lato e, in genere, dispongono di spazi esterni leggermente più ampi delle altre.
A livello catastale, le ville moderne di pregio rientrano nelle seguenti categorie:
Un immobile è considerato di lusso quando:
Considerando queste caratteristiche, risulta evidente che un immobile di lusso costi molto di più rispetto a una comune abitazione a uso residenziale, non solo in termini di prezzo di vendita ma anche di:
Non va sottovalutato il riscaldamento. Per scaldare una villa moderna di ampia metratura occorre mettere in conto una spesa non indifferente, che si attesta come minimo sui 4000-5000 euro all’anno. Aggiungendo TARI, IMU e utenze, l’esborso è di almeno 600-700 euro al mese.
Per l’acquisto di una villa moderna di lusso non è concesso beneficiare delle agevolazioni fiscali che solitamente vengono applicate sulla prima casa, come sancito dal decreto legislativo numero 175 del 21 novembre 2014.
Pertanto, chi acquista una villa di design dovrà pagare un’imposta di registro che non sarà pari al 2% del valore catastale ma al 9% del valore catastale rivalutato. L’imposta ipotecaria e catastale ammontano, invece, a 200 euro ciascuna.
Per poter acquistare e mantenere una villa moderna occorrono, quindi, solide e ingenti risorse pecuniarie. È doveroso valutare con la massima attenzione se l’acquisto di una villa di design risulti conveniente, considerando la propria situazione personale e professionale e il budget di cui si dispone.
A prescindere che l’acquisto avvenga con l’accensione di un mutuo o con la liquidazione dell’importo complessivo, è essenziale fare, innanzitutto, una stima del budget a disposizione e avere chiaro il quadro delle spese da sostenere nel tempo, comprese quelle fiscali e di gestione.
Per determinare il prezzo di una villa moderna è necessario analizzare la documentazione specifica e valutare la vasta pluralità di fattori intrinsechi ed estrinsechi che concorrono alla definizione del suo valore di mercato. Per sommi capi si può stimare che il costo di una villa moderna di nuova costruzione parta come minimo da 800.000 euro, come si evince consultando la sezione “Prezzi immobili” del nostro portale con indicazione del prezzo al metro quadro nelle varie località e grafici che indicano l’andamento del mercato immobiliare.
Una villa in stile liberty degli anni Sessanta o ancora più datata può avere un costo relativamente contenuto, che parte suppergiù da 250.000-350.000 euro. Per rendere l’immobile moderno e confortevole sono necessari massicci interventi di ristrutturazione, risanamento e consolidamento strutturale, se non addirittura di demolizione e ricostruzione. Il minimo indispensabile sarebbe:
Nel primo quinquennio si rende necessario rifare anche il tetto, poiché, seppur apparentemente possa non presentare particolari problematiche, non risulta coibentato e, quindi, determinerebbe la dispersione del calore degli ambienti interni, con un pesante aggravio dei consumi.
Quindi, a un prezzo di vendita non particolarmente elevato corrisponde un ingente esborso per approntare interventi necessari a rendere moderna e confortevole la struttura. Proprio per questo è consigliabile rivolgersi a professionisti del settore, che eseguano un’approfondita valutazione immobiliare ed elaborino una stima sull'entità, i tempi e i costi della ristrutturazione.
Qualora non si disponesse delle risorse finanziarie necessarie per rifare le condutture, le pavimentazioni, gli impianti, il tetto e le facciate, forse è meglio orientarsi su altre soluzioni abitative.
Indichiamo di seguito quelli che, a nostro avviso, sono i pro e contro di acquistare una villa moderna indipendente.
| Vantaggi | Svantaggi |
Indipendenza, privacy, comfort, autonomia e libertà che altre soluzioni abitative o alloggi più datati non possono offrire. Presenza di spazi esterni a uso esclusivo. Assenza di spese condominiali e oneri relativi alla gestione e manutenzione di spazi comuni. Assenza di particolari vincoli e limitazioni in termini di orari. Assenza di vincoli e regolamenti condominiali a cui sottostare, a meno che la villa si trovi in un residence con custode, ingresso comune e parti condivise, come piscine, aree ricreative e campi da tennis. | Soluzione abitativa tra le più dispendiose, sia in termini di prezzo di vendita e ristrutturazione che di manutenzione ordinaria e straordinaria, utenze e tasse sulla proprietà. Riduzione del senso di sicurezza e conseguente necessità di installare antifurti e sistemi di videosorveglianza. Difficoltà nel poter contare sul vicinato in caso di necessità o emergenza. |
Vivere in una villa di design di ampia metratura comporta in genere l'allontanamento da metropoli e grandi centri urbani, che può essere considerato un vantaggio o uno svantaggio a seconda del proprio gusto personale, delle proprie abitudini e dalle esigenze di spostamento.
Con il termine casa indipendente ci si riferisce a un’abitazione separata e autonoma da altre unità abitative. La villa è una casa indipendente di ampia metratura, con caratteristiche costruttive e tecnologiche classificabili come di livello superiore rispetto all’ordinario e circondata da un giardino o parco più o meno estesi.
Con il termine terracielo, o terratetto, ci si riferisce a un'unità abitativa indipendente, che si estende verticalmente dal pianterreno alla sommità dell’edificio.
In una villa moderna può essere ammessa la compresenza di unità a destinazione commerciale. Sono tuttavia necessari permessi, autorizzazioni specifiche, licenze commerciali e un permesso di cambio d'uso per garantire che l'attività sia conforme alla normativa vigente. Prima di procedere con l'adattamento del pianterreno dell’abitazione ad attività commerciale è, pertanto, opportuno consultare gli uffici comunali e i servizi urbanistici locali per informarsi sulle normative, i requisiti e le procedure da seguire.
