Per chi possiede immobili contigui, accorparli sotto un unico identificativo catastale è una soluzione che offre significativi vantaggi sia dal punto di vista amministrativo che economico e fiscale. Vediamo come si esegue la fusione catastale tra più unità immobiliari.
La fusione o accorpamento catastale è una procedura amministrativa che permette di accorpare più unità immobiliari sotto un unico identificativo catastale.
Si tratta dell’accorpamento di più particelle catastali contigue, della fusione non solo di fatto ma anche formale di due o più immobili, che, come indicato nella circolare dell’Agenzia delle Entrate numero 27/E del 7 settembre 2023, perdono lo status di autonomia anche dal punto di vista burocratico.
Con la fusione catastale, disciplinata dal Testo Unico dell’Edilizia (TUE) emanato con il decreto del Presidente della Repubblica numero 380 del 6 giugno 2001, due o più immobili vengono, quindi, uniti in una singola unità indivisibile anche in catasto.
Si distinguono essenzialmente due tipologie di fusione catastale.
Si parla di fusione catastale leggera quando gli immobili da collegare sono disposti in modo tale che, per unirli, sia sufficiente un intervento di lieve o minima entità, come, per esempio, l’abbattimento di un muro non portante o l’inserimento di una porta.
Quando per accorpare le unità immobiliari si rendono necessari interventi più invasivi sulla struttura edilizia, si parla di fusione catastale pesante. In tal caso, occorre richiedere i necessari titoli abilitativi, presentare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e, di conseguenza, sostenere spese tendenzialmente più elevate.
Affinché due o più unità immobiliari possano essere accorpate in un unico identificativo catastale, è necessario che siano:
La necessità di unire più immobili può essere riconducibile a motivazioni anche molto diverse, tra cui per esempio:
L’accorpamento riduce significativamente la complessità burocratica che riguarda la gestione del patrimonio immobiliare e, dettaglio non da poco, consente di alleggerirne i relativi costi.
Per unire due o più unità immobiliari occorre, innanzitutto, accertarsi che tale operazione sia consentita dalla normativa urbanistica vigente nel comune in cui si trovano i beni in questione.
Una volta appurato che ciò sia possibile, occorre:
Trattandosi di operazioni piuttosto tecniche, per eseguire l’accorpamento di più unità abitative è opportuno rivolgersi a un professionista certificato, come un geometra, un architetto o un agente immobiliare specializzato in operazioni di questo genere, che esegua una stima e si occupi della pratica per la fusione catastale.
Nella maggior parte dei casi, l’accorpamento immobiliare di più immobili richiede modifiche strutturali e interventi edilizi, come:
Per eseguire tali interventi occorre ottenere le dovute autorizzazioni e abilitazioni amministrative, altrimenti si commette un reato di abuso edilizio.
Quando si esegue una fusione catastale, è possibile avvalersi delle agevolazioni sulla prima casa a patto che:
Compete all'ufficio comunale la verifica, anche sulla base delle risultanze catastali, dell'intervenuto accorpamento degli immobili e della loro consistenza, come indicato nella circolare dell’Agenzia delle Entrate numero 31/E del 7 giugno 2010.
Qualora il bene immobile risultante dalla fusione catastale fosse classificabile come immobile di lusso e ascrivibile alle categorie catastali A 1, A 8 e A 9, non è consentito usufruire dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa.
In seguito alla fusione catastale, si può beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’imposta municipale unica (IMU) dimostrando che l’immobile risultante dalla fusione sia un’unica entità e che l’intera unità sia stata adibita ad abitazione principale, dimora abituale e residenza anagrafica del proprietario.
Prima dell’accorpamento, invece, le varie unità dovevano necessariamente essere gestite in modo separato e quelle non classificate come abitazione principale erano soggette al pagamento dell’IMU.
Il costo complessivo da preventivare per la fusione di più immobili comprende una pluralità di voci, che elenchiamo di seguito:
Per accorpare catastalmente immobili già collegati, il costo è suppergiù compreso tra un minimo di 300 euro e un massimo di 700 euro, incluso il compenso del professionista.
Per una fusione che richiede la presentazione della comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), il costo varia orientativamente da 1500 a 3000 euro.
Nel caso in cui sia richiesta la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), i costi oscillano tra 2000 e 3500 euro.
La comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) è il titolo abilitativo riservato a chi apporta modifiche alla planimetria di un immobile senza, però, intervenire sulla struttura. In caso di fusione catastale leggera è quindi necessario presentare la CILA.
Per interventi più massicci e invasivi, come accennato, occorre presentare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) per essere in regola e non rischiare di commettere un reato di abuso edilizio.
Per una fusione catastale ci vogliono indicativamente 3 o 4 settimane. I tempi sono tendenzialmente più lunghi rispetto a una tradizionale procedura di voltura catastale.
Non è materialmente possibile accorpare unità immobiliari che non siano contigue, adiacenti e confinanti. Dal punto di vista amministrativo, la fusione non è attuabile se gli immobili risultano essere intestati a soggetti diversi e finalizzati a differenti destinazioni d'uso.
Per unire due appartamenti confinanti è prevista la corresponsione del diritto di segreteria per la richiesta di accorpamento, a cui aggiungere l’onorario del professionista a cui ci si affida e le spese relative agli interventi da attuare per collegare materialmente le unità immobiliari.
No, per una fusione catastale non è richiesto l’intervento di un notaio, trattandosi di un'operazione amministrativa che può essere gestita direttamente tramite il catasto.
