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Quando finisce una convivenza con casa e mutuo cointestati, l’immobile resta in comproprietà secondo le quote risultanti dall’atto di acquisto e il mutuo continua a vincolare entrambi i cointestatari verso la banca. Gli ex conviventi possono trovare un accordo per vendere la casa, concederla in locazione, far acquistare la quota a uno dei due o procedere con l’accollo del mutuo, se autorizzato dall’istituto di credito. In mancanza di accordo, è possibile chiedere al tribunale la divisione giudiziale dell’immobile. Se ci sono figli minori o non autosufficienti, l’assegnazione della casa familiare viene valutata prioritariamente nel loro interesse.
Sintesi
Cosa succede a un immobile acquistato in comproprietà da due conviventi more uxorio nel momento in cui la relazione finisce? Che effetti produce a livello legale la cessazione di una convivenza di fatto? Svisceriamo la questione e cerchiamo di individuare le possibili soluzioni legali in caso di fine della convivenza con casa e mutuo cointestati.
Le coppie conviventi more uxorio in genere scelgono di cointestare sia l’immobile adibito ad abitazione principale che il mutuo acceso per l’acquisto dello stesso.
Cointestare il mutuo offre all’istituto bancario mutuante maggiori garanzie sul credito, perché entrambi i cointestatari sono obbligati verso la banca al rimborso del finanziamento. Nei rapporti con l’istituto di credito, infatti, la responsabilità è normalmente solidale: ciascun debitore può essere chiamato a pagare l’intero importo dovuto, salvo poi regolare i rapporti interni con l’altro cointestatario.”
Con la cointestazione dell’immobile, ciascun comproprietario acquisisce la quota indicata nell’atto di acquisto. In mancanza di una diversa indicazione, le quote si presumono uguali. Si realizza, quindi, un’equa ripartizione del diritto di proprietà. Una volta cessata la convivenza more uxorio, vediamo, dunque, com’è opportuno gestire l’immobile cointestato e il mutuo acceso per consentirne l’acquisto.
È importante distinguere la proprietà dell’immobile dall’intestazione del mutuo. Essere cointestatari del mutuo significa essere entrambi obbligati verso la banca al rimborso del finanziamento, ma non comporta automaticamente la proprietà della casa al 50%. La quota di proprietà risulta dall’atto notarile di acquisto: se l’immobile è stato acquistato in comproprietà e non è indicata una diversa ripartizione, le quote si presumono uguali.
Allo stesso modo, il fatto che uno dei due conviventi abbia pagato più rate del mutuo non modifica automaticamente le quote di proprietà dell’immobile. Chi ha sostenuto un esborso maggiore può eventualmente chiedere il rimborso di quanto pagato in eccedenza nei rapporti interni con l’altro cointestatario, ma non diventa per questo proprietario di una quota maggiore della casa, salvo diverso accordo formalizzato tra le parti.
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In caso di acquisto pro indiviso di un bene immobile effettuato da due conviventi more uxorio, nel momento in cui la relazione termina è opportuno che la casa in comproprietà venga divisa. In assenza di figli, sono essenzialmente quattro le vie percorribili dagli ex partner a tal scopo. Le illustriamo di seguito.
In caso di difficoltà a trovare un accordo su come gestire la casa familiare dopo la fine della convivenza con casa e mutuo cointestati, non resta che ricorrere al tribunale per richiedere la divisione giudiziale dell’immobile.
In questo caso, è previsto che un consulente tecnico d’ufficio nominato dal giudice effettui un sopralluogo, esegua una stima di valore dell’immobile in questione, ispezioni attentamente la proprietà e ne valuti le condizioni strutturali, impiantistiche e manutentive per stabilirne il valore ai fini della divisione per quote. Vengono altresì eseguite le dovute indagini catastali e verifiche sull’immobile al fine di rilevarne la conformità alla normativa urbanistica.
Se l’immobile cointestato non risulta agevolmente divisibile o frazionabile, la vendita all’asta non è necessariamente automatica. Il giudice può valutare l’attribuzione dell’intero immobile a uno dei condividenti, con obbligo di versare all’altro il relativo conguaglio. La vendita all’asta diventa la soluzione residuale quando non sia possibile o non venga richiesta l’attribuzione del bene a uno dei comproprietari.
Per sciogliere la cointestazione dell’immobile adibito ad abitazione principale, uno dei cointestatari può acquistare la quota di proprietà dell’altro, ottenendo, quindi, la titolarità dell’immobile al 100% e diventandone proprietario esclusivo. Illustriamo di seguito i vari step di questa operazione.
Di norma si fa valutare l’immobile cointestato da un professionista dell’estimo affinché ne determini il valore in base alla posizione geografica, all’anno di costruzione, alla classe energetica e alle condizioni strutturali, manutentive, architettoniche e impiantistiche.
In base alla stima di valore effettuata dal professionista dell’estimo, gli ex conviventi si accordano sulla somma da corrispondere e sulle modalità di pagamento, che possono essere concordate anche con versamenti rateali.
Con un formale atto di vendita stipulato dinanzi a un notaio viene ufficializzata la cessione da parte del comproprietario della sua quota alla controparte. L’atto sancisce il trasferimento della proprietà integrale del bene in capo a un solo soggetto che, da quel momento, ne sarà l’esclusivo titolare. Il notaio provvede altresì alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari.
In presenza di figli minori o di figli maggiorenni non economicamente autosufficienti conviventi, il godimento della casa familiare può essere attribuito dal giudice al genitore presso cui i figli vivono stabilmente, tenendo prioritariamente conto del loro interesse, anche se quel genitore non è proprietario dell’immobile. L’assegnazione non si estingue automaticamente con la maggiore età dei figli: può permanere finché il figlio maggiorenne non sia economicamente autosufficiente e mantenga un collegamento stabile con l’abitazione familiare. Tale diritto personale di godimento non modifica le quote di proprietà dell’immobile.
Con il raggiungimento della maggiore età dei figli, il diritto di assegnazione della casa familiare viene meno. Quindi, indipendentemente da chi dei due partner detenga la titolarità dell’immobile, il godimento della casa familiare spetta solitamente al genitore affidatario, almeno fintanto che i figli non siano economicamente indipendenti. Tale diritto personale di godimento non pregiudica le quote di rispettiva proprietà sull’immobile.
Analogamente a quanto accade in caso di separazione tra coniugi, la fine di una convivenza non inficia il rapporto instaurato con la banca mutuante. L’alterazione degli equilibri familiari derivante dalla cessazione della convivenza more uxorio non ha alcuna ripercussione sul rapporto di mutuo in essere, che resta immutato. Approfondiamo insieme.
Anche nel caso in cui la relazione finisse, le rate residue del mutuo devono comunque essere pagate in solido da ambo i condebitori. Entrambe le parti sono solidalmente obbligate al rimborso della somma erogata dalla banca mutuante, a meno che, optando per l’accollo del mutuo, uno dei cointestatari si faccia interamente carico del rimborso del debito residuo. Vediamo nello specifico come funziona.
L’accollo del mutuo prevede che uno dei due condebitori acquisti la quota di proprietà della casa dell’altro, diventandone, quindi, proprietario esclusivo e unico titolare del mutuo. Per svincolarsi dall’obbligazione solidale, l’accollo del mutuo rappresenta, quindi, la soluzione più confacente.
È doveroso precisare che tale operazione può essere effettuata solo con l’autorizzazione e il benestare della banca mutuante. Se la richiesta viene accettata, il contratto di mutuo viene rinegoziato e l’intero debito viene attribuito al partner acquirente, che provvederà al pagamento delle rate residue del mutuo fino alla sua naturale scadenza.
Se, invece, l’istituto di credito nega il proprio consenso, magari perché non sussistono idonee garanzie del credito, occorre trovare un’altra soluzione.
Quando si parla di accollo del mutuo è essenziale distinguere tra accollo liberatorio e accollo non liberatorio. Con l’accollo liberatorio, la banca accetta espressamente di liberare il cointestatario uscente dall’obbligo di pagamento delle rate residue. Da quel momento, il debito resta a carico del solo soggetto che ha acquistato la quota dell’altro e che si è assunto il mutuo.
Diverso è il caso dell’accollo non liberatorio, detto anche cumulativo. In questa ipotesi, anche se uno dei due ex conviventi si impegna a pagare il mutuo, l’altro può restare obbligato verso la banca. Questo significa che, in caso di mancato pagamento delle rate, l’istituto di credito potrebbe continuare a rivolgersi anche al cointestatario originario non formalmente liberato. Per questo motivo, chi vuole uscire definitivamente dal mutuo deve verificare che la banca rilasci una liberatoria espressa.
In seguito alla fine della relazione affettiva non matrimoniale, occorre innanzitutto verificare chi dei due componenti della coppia more uxorio abbia effettivamente provveduto a versare le rate del mutuo. Ebbene, se analizzando la contabilità bancaria si rileva una sproporzione e si desume che uno dei due partner abbia sostenuto un esborso maggiore dell’altro, è previsto il rimborso delle rate versate in eccedenza da un soggetto rispetto all’altro.
Nei rapporti esterni con la banca, i cointestatari restano obbligati in solido: ciascuno può essere chiamato a pagare l’intero debito. Nei rapporti interni, invece, salvo diverso accordo o diversa ripartizione risultante dal titolo, l’obbligazione solidale si divide tra i condebitori e le quote si presumono uguali ai sensi dell’articolo 1298 del codice civile. Il condebitore che abbia pagato più della propria quota può agire in regresso nei confronti dell’altro nei limiti dell’eccedenza, secondo l’articolo 1299 del codice civile.
Nel caso di ex conviventi, tuttavia, il rimborso non va presentato come automatico: occorre verificare eventuali accordi, la prova di una liberalità e, per i pagamenti effettuati durante la convivenza, la possibile qualificazione come adempimento di un’obbligazione naturale, se proporzionato alle condizioni economiche e sociali della coppia
Tra le possibili soluzioni c’è l'accollo del mutuo, che prevede che la controparte acquisisca la titolarità dell’immobile al 100% e si faccia interamente carico del pagamento delle rate residue del mutuo. Qualora non fosse una soluzione attuabile, conviene valutare di vendere l'immobile.
Se hai provveduto con risorse finanziarie personali al pagamento della maggior parte delle rate del mutuo per la casa cointestata, puoi richiedere il rimborso di quanto versato in eccedenza rispetto alla controparte.
La legge non impone un vincolo temporale per diventare una coppia di fatto, o more uxorio. Nella pratica, costituiscono una coppia di fatto due persone unite da uno stabile legame affettivo e dalla volontà di assistersi reciprocamente.
