In caso di separazione o divorzio, la presenza di un mutuo cointestato può diventare terreno di scontro tra i coniugi e richiedere talvolta l'intervento di un giudice per riuscire a trovare un accordo tra le parti. Qui di seguito illustriamo le possibili soluzioni da valutare in caso di separazione o divorzio con casa e mutuo cointestati.
Un mutuo cointestato è un finanziamento sottoscritto da più mutuatari che si impegnano a contribuire congiuntamente al rimborso della somma mutuata provvedendo insieme al pagamento delle rate mensili.
Si tratta, in altre parole, di una formula di accensione in cui più soggetti sono obbligati al pagamento della totalità del debito. Quando il mutuo è cointestato tutti i sottoscrittori sono obbligati in solido nei confronti dell’istituto di credito al pagamento del debito contratto.
La banca riceve, quindi, una garanzia di pagamento da ambo le parti contraenti e proprio per questo è in genere più propensa a concedere il finanziamento. In caso di insolvenza, l'istituto bancario può rivalersi su entrambi i cointestatari per recuperare il credito. In situazioni che richiedono maggiore garanzia, molto spesso è la banca stessa a porre come condizione che il mutuo abbia più intestatari.
Ebbene, quando una coppia di coniugi accende un mutuo per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, è molto frequente la cointestazione del finanziamento per offrire maggiori garanzie alla banca.
Se una coppia di coniugi decide di cointestare l’immobile che costituirà la casa coniugale, ne conseguono la pari proprietà e titolarità di diritti sul bene. Ognuno dei due cointestatari sarà proprietario di una quota pari al 50% della proprietà dell’immobile.
Per la cointestazione dell’unità immobiliare è richiesto l’intervento del notaio al momento del rogito dell’atto di compravendita.
Entrambi i sottoscrittori del contratto di mutuo rimangono responsabili nei confronti della banca anche in seguito a separazione o divorzio.
Quando due coniugi si separano, gli effetti di tale decisione si producono unicamente nei confronti delle parti, non verso soggetti terzi, tra cui la banca che ha concesso il mutuo per l’acquisto della casa coniugale. Le vicende private dei coniugi cointestatari del mutuo, quindi, non incidono in alcun modo sul rapporto instaurato con l’istituto bancario mutuante.
In caso di separazione, pertanto, la norma di massima prevede che il mutuo debba comunque essere rimborsato in solido da entrambi i coniugi, poiché si tratta di un debito assunto liberamente dalle parti. Ne consegue che, qualora uno dei due ex coniugi smettesse di pagare le rate del mutuo, la banca sarebbe legittimata ad agire legalmente contro entrambi i condebitori.
Il rapporto coniugale, anche in presenza di una sentenza di separazione o divorzio, non incide sul rapporto instaurato con la banca che ha concesso il mutuo. Per quanto riguarda il pagamento delle rate, occorre svincolarsi dalla cointestazione del mutuo, come vedremo nei prossimi paragrafi, per interrompere la responsabilità solidale.
Nell'accordo di separazione è opportuno disciplinare la questione della comproprietà dell’abitazione di cui i due coniugi stanno ancora pagando il mutuo.
In caso di separazione conflittuale si rende necessario l'intervento di un giudice per trovare un accordo circa il pagamento delle rate del mutuo sulla base di:
A fronte di una precaria situazione finanziaria di uno dei due coniuge, il giudice potrebbe stabilire che l’altro provveda al pagamento delle rate residue del mutuo come forma di mantenimento. In questo caso nulla cambia, anche a livello di detrazioni.
In presenza di figli minorenni o non autosufficienti, la Corte di Cassazione ha stabilito con l’ordinanza numero 20139 del 3 settembre 2013 che il giudice possa legittimamente imporre a un genitore il pagamento delle rate del mutuo come modalità di adempimento dell’obbligo di contribuire al mantenimento dei figli.
Se i coniugi hanno figli di minore età o non autosufficienti, sarà il giudice a valutare a chi assegnare quella che era la casa coniugale.
In assenza di figli, invece, le parti possono optare per:
Se le parti faticano a trovare un accordo sulla proprietà della casa, possono, anche in questo caso, rimettere al giudice la determinazione delle quote di proprietà.
Illustriamo di seguito le possibili soluzioni in caso di mutuo cointestato.
Uno dei cointestatari si fa interamente carico del rimborso del debito residuo. In altre parole, solo uno dei due coniugi continua a pagare il mutuo. Se si opta per l’accollo interno del mutuo cointestato, tale scelta deve essere espressamente dichiarata nell’accordo di separazione. In questo caso non occorrono né il permesso né il benestare della banca mutuante, poiché il mutuo rimane cointestato ad ambedue le parti. In caso di inadempimento, la banca continua, pertanto, ad avere il diritto di rivalersi su entrambi i coniugi.
Se gli ex coniugi faticano a trovare un accordo, si profila l’ipotesi dell’accollo esterno, opzione, questa, che necessita del consenso della banca in quanto prevede concretamente l’uscita di uno dei due cointestatari dal contratto di mutuo.
In sostanza, il coniuge che si defila dal contratto cede alla controparte la propria quota. Uno dei due coniugi acquista dall'altro la parte della sua proprietà dell’immobile cointestato e si accolla il pagamento del mutuo. Decade, così, la cointestazione del mutuo e un solo coniuge avrà il dovere di provvedere al versamento delle rate al fine di saldare il debito. Il coniuge che acquista la quota dell'immobile della controparte diventa proprietario dell'intero immobile.
In questo caso è essenziale che il mutuatario che si assume la responsabilità di pagare il mutuo disponga di risorse economiche e reddituali sufficienti per poter sostenere tale impegno. In questo caso può essere utile rinegoziare le condizioni del mutuo, per esempio, con un’estensione del piano di ammortamento che consenta rate di importo più contenuto.
Il tutto deve essere formalizzato nei confronti della banca mutuante e registrato tramite atto notarile.
Qualora la banca mutuante non accettasse la rinegoziazione, si può considerare la surrogazione del mutuo, introdotta dalla legge Bersani numero 40 del 2 aprile 2007, che consente di trasferire il debito residuo presso un altro istituto bancario senza penali o costi di attivazione.
La nuova banca determina un piano di ammortamento calcolato sulla cifra ancora da versare, considerando la situazione economica dell'unico mutuatario obbligato a pagare le rate. Solitamente l’importo della rata mensile viene ridotto rispetto a quanto previsto in precedenza.
Un’altra soluzione da valutare è l’estinzione anticipata del mutuo, ossia il rimborso alla banca dell’intero debito prima della scadenza contrattuale. Si tratta di una soluzione sensata nel caso in cui non rimangano molte rate da pagare e si disponga di adeguata liquidità.
La soluzione più drastica consiste nella cessione dell'immobile a terzi. Si esegue, innanzitutto, un’accurata valutazione del bene e si stabilisce un idoneo prezzo di vendita.
Una volta effettuata la transazione, con gli importi ricavati si estingue il mutuo e l'eccedenza viene divisa tra gli ex coniugi. Ciò che avanza può essere ripartito equamente tra le parti o in base al contributo effettivamente apportato nel corso del tempo.
Qualora le parti non trovassero un accordo, il giudice stabilirà le quote per la divisione degli importi ricavati dalla vendita.
Le modalità ammesse dalla legge sono l’accollo del mutuo, la vendita dell’immobile, la sostituzione di garanzia e la divisione giudiziale della casa.
La legge non pone un limite al numero di intestatari che possa avere un mutuo. In linea generale, raramente sono più di due. Si tratta solitamente di una coppia di coniugi o conviventi e talvolta un genitore e un figlio.
In caso di mutuo cointestato, la detrazione spetta a entrambi i condebitori al 50%.
È possibile cointestare l’abitazione ma intestare il mutuo a uno solo dei comproprietari e, viceversa, cointestare il mutuo ma lasciare la proprietà del bene in capo a un solo coniuge.
