Per vendere un immobile in condominio serve l’attestazione dell’amministratore (detta “liberatoria”) che certifica la situazione dei pagamenti: non è obbligatoria per legge ma il notaio la richiede quasi sempre al rogito. Il documento fotografa i conti alla data del rilascio ed è normalmente “salvo conguaglio”. Se ci sono insoluti, acquirente e venditore rispondono in solido per l’esercizio condominiale in corso e quello precedente. Per liberare il venditore è fondamentale comunicare la vendita all’amministratore e trasmettere copia autentica del titolo. Richiedila con anticipo per evitare ritardi.
Sintesi
Quando si decide di vendere un immobile situato in un condominio, ci sono diversi aspetti burocratici da tenere in considerazione. Tra questi, uno dei documenti fondamentali è la liberatoria condominiale, che attesta la regolarità dei pagamenti relativi alle spese condominiali. In questo articolo spieghiamo di cosa si tratta, perché è necessaria e come ottenerla.
La liberatoria condominiale è un documento ufficiale rilasciato dall'amministratore del condominio, il quale certifica che il proprietario dell'immobile è in regola con i pagamenti delle spese condominiali, ovvero che non ci sono arretrati relativi alle spese ordinarie e straordinarie del condominio.
Inoltre, la liberatoria condominiale per la vendita di un immobile può contenere informazioni su eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora eseguite, che possono riguardare futuri lavori o migliorie da effettuare nel condominio. Queste talvolta sono temute dagli acquirenti di una casa all'interno di un condominio, perciò la liberatoria, se vendete la vostra casa, vi consentirà di far sentire più al sicuro l'acquirente.
Nota bene: sebbene il termine "liberatoria" sia ampiamente usato nella prassi, nel linguaggio del Codice si parla di attestazione (art. 1130 n. 9 c.c.). Essa viene rilasciata ‘salvo conguaglio’ e non esclude futuri aggiustamenti.
Quando un immobile viene venduto, la legge italiana (art. 63, comma 4, delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile) stabilisce che il nuovo acquirente sia responsabile, insieme al venditore, per il pagamento delle spese condominiali relative all'anno in corso e all'anno precedente alla vendita. Questo significa che se il venditore non ha pagato tutte le spese condominiali, il nuovo proprietario potrebbe essere chiamato a saldare i debiti residui.
La liberatoria condominiale tutela dunque sia il venditore che l’acquirente:
Nonostante il suo peso pratico, va chiarito che la liberatoria non ha valore legale assoluto nel senso che, sebbene offra garanzie sulle spese ordinarie e straordinarie pregresse, non esclude possibili conguagli futuri o spese straordinarie che potrebbero emergere dopo il rilascio del documento. In caso di errori, tuttavia, chi ha redatto il documento sarà ritenuto responsabile delle eventuali problematiche di comunicazione.
Per ottenere la liberatoria, il proprietario dell'immobile deve rivolgersi all'amministratore del condominio. È consigliabile richiedere il documento con un certo anticipo rispetto alla data del rogito, per evitare ritardi nella conclusione della compravendita. L'amministratore, dopo aver verificato i pagamenti, rilascia un certificato scritto che sarà poi presentato al notaio.
La liberatoria dell’amministratore del condominio è rilasciata appunto dall'amministratore, che è la figura incaricata di gestire tutte le questioni condominiali. Spetta a lui verificare lo stato dei pagamenti delle spese condominiali per l'immobile oggetto della vendita. Il documento deve riportare l’attestazione che tutte le spese ordinarie e straordinarie siano state regolarmente saldate o, in alternativa, che vi siano somme in sospeso.
La liberatoria può includere anche dettagli su spese future deliberate, come lavori straordinari (rifacimento della facciata, sostituzione dell’ascensore, ecc.), che potrebbero ricadere sul nuovo proprietario. È dunque un passaggio essenziale per garantire trasparenza e chiarezza nella compravendita immobiliare.
La liberatoria condominiale deve contenere le seguenti informazioni:
Dopo la conclusione di una compravendita immobiliare in condominio, è fondamentale informare l'amministratore del condominio del cambio di proprietà. Ma chi ha l'obbligo di comunicare la vendita di un immobile?
In base alla normativa vigente, la comunicazione della vendita di un immobile spetta al venditore, ovvero all'ormai ex proprietario. Questo deve avvenire attraverso una comunicazione formale all'amministratore del condominio, che di solito include una copia del rogito o un certificato notarile che attesti il passaggio di proprietà.
La comunicazione è necessaria per permettere all'amministratore di aggiornare i registri condominiali e per attribuire correttamente le spese condominiali al nuovo proprietario a partire dalla data della vendita. Se la comunicazione non viene effettuata tempestivamente, il condominio potrebbe continuare a richiedere i contributi al vecchio proprietario, creando potenziali controversie.
È bene ricordare che, oltre all'obbligo del venditore, anche il nuovo proprietario ha interesse a comunicare prontamente il suo subentro, per evitare di essere considerato responsabile per eventuali debiti condominiali accumulati dal precedente proprietario.
In sintesi, è compito del venditore notificare l’avvenuta vendita, ma una collaborazione tempestiva tra le parti assicura un passaggio di consegne più fluido e privo di problematiche.
La liberatoria non è un documento obbligatorio per legge, ma nella pratica è richiesta dal notaio al momento della stipula del rogito. Il suo scopo è garantire che l'immobile non sia gravato da debiti condominiali, elemento che potrebbe influire sulla trattativa di vendita e sulla serenità dell'acquirente.
Nel contesto della compravendita di un immobile in condominio, la liberatoria delle spese condominiali è strettamente collegata al rogito , ovvero l’atto finale che ufficializza il trasferimento di proprietà. Prima della firma del rogito, il notaio richiede al venditore la presentazione della liberatoria per assicurarsi che tutte le spese condominiali siano state regolarmente pagate.
Il mancato saldo delle spese condominiali potrebbe bloccare o rallentare la vendita, causando problemi sia per il venditore sia per l'acquirente. Pertanto, è consigliabile richiedere la liberatoria con sufficiente anticipo, in modo da garantire una procedura di rogito snella e senza intoppi. Oltre a confermare che non ci siano debiti, la liberatoria mette in chiaro anche eventuali spese straordinarie future che potrebbero impattare l’acquirente.
Uno degli interrogativi più comuni quando si parla di compravendita di un immobile situato in condominio riguarda i costi legati alla richiesta della liberatoria delle spese condominiali. In linea generale, il costo della liberatoria dipende principalmente dall'amministratore del condominio e dalle prassi condominiali.
Di norma, il rilascio della liberatoria può avere un costo che varia tra i 50 e i 200 euro, ma in alcuni casi particolari, come nei grandi condomini con gestione più complessa, potrebbe essere richiesto un importo maggiore. Questo costo copre le spese amministrative sostenute dall'amministratore per verificare i conti del condominio, controllare eventuali arretrati e preparare la documentazione necessaria.
Tuttavia, non esiste una tariffa standard fissata dalla legge per il rilascio della liberatoria. È importante quindi chiedere all'amministratore del condominio il costo specifico al momento della richiesta.
Infine, il pagamento della liberatoria è generalmente a carico del venditore, ma le parti coinvolte (venditore e acquirente) possono accordarsi diversamente durante la trattativa di compravendita, decidendo eventualmente di suddividere il costo.
Per facilitare la comprensione del documento, vediamo un fac simile di liberatoria condominiale. Questo esempio illustra come potrebbe essere strutturata la richiesta all'amministratore.
Oggetto: Richiesta liberatoria condominiale
Spett.le Amministratore,
Il sottoscritto [Nome Cognome], proprietario dell’immobile sito in [indirizzo completo], desidera richiedere la liberatoria condominiale in vista della vendita dell’immobile. Si richiede che il documento certifichi la regolarità dei pagamenti delle spese condominiali ordinarie e straordinarie, nonché l’eventuale presenza di somme a conguaglio o future spese deliberate.
In attesa di un vostro riscontro, porgo cordiali saluti.
[Firma]
Questo fac simile serve come base per inviare una richiesta ufficiale all'amministratore e velocizzare il processo di rilascio della liberatoria. È buona pratica includere nel testo tutti i dettagli utili per identificare chiaramente l’immobile e le eventuali spese.
Quando nella liberatoria condominiale si trova la dicitura "salvo conguaglio", significa che i pagamenti relativi alle spese condominiali sono stati effettuati regolarmente, ma potrebbero essere soggetti a successivi aggiustamenti o conguagli. Questo accade perché le spese condominiali sono spesso calcolate su stime annuali che, alla fine dell’esercizio, devono essere confrontate con i costi effettivi sostenuti dal condominio.
Nel caso ci sia una differenza tra quanto preventivato e quanto effettivamente speso, potrebbe essere richiesto un conguaglio. Di conseguenza, chi acquista l’immobile dovrà essere consapevole che potrebbero esserci delle somme da saldare in futuro, anche se l’immobile risulta in regola al momento della vendita.
In assenza della liberatoria, il rogito può subire ritardi, poiché il notaio potrebbe rifiutare di concludere la vendita senza la garanzia che tutte le spese condominiali siano state saldate. È importante richiederla con sufficiente anticipo.
Le spese straordinarie deliberate prima della vendita spettano generalmente al venditore, a meno che le parti non si accordino diversamente. La liberatoria permette di conoscere queste spese in anticipo.
Sì, l'acquirente è responsabile per le spese condominiali non pagate relative all'anno in corso e all'anno precedente la vendita, come stabilito dall'art. 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile. La liberatoria aiuta a evitare questa responsabilità.
La cosiddetta “liberatoria” è, in termini giuridici, un’attestazione rilasciata dall’amministratore che fotografa lo stato dei pagamenti condominiali alla data del rilascio. Ha valore dichiarativo, non “liberatorio” in senso assoluto: normalmente è emessa salvo conguaglio e non esclude che possano emergere successivi adeguamenti contabili o spese straordinarie deliberate dopo. Se contiene errori od omissioni, l’amministratore può doverne rispondere e la dichiarazione può essere rettificata. In sintesi: è una garanzia informativa per acquirente e notaio, ma non è uno scudo totale contro futuri conguagli o spese.
Non è obbligatoria per legge, ma nella pratica i notai la richiedono quasi sempre per chiudere l’atto con certezza sulla posizione contributiva dell’unità. In assenza dell’attestazione, il rogito può subire rinvii o richiedere soluzioni alternative meno tutelanti (es. dichiarazioni sostitutive o accantonamenti). Per questo è consigliabile richiederla con anticipo e consegnarla al notaio prima della data fissata per la stipula.
