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Vendere la nuda proprietà può essere vantaggioso per chi desidera ottenere liquidità immediata dalla propria casa senza lasciarla. Il venditore mantiene infatti il diritto di abitarla, di solito per tutta la vita, mentre l’acquirente compra l’immobile a un prezzo inferiore rispetto alla piena proprietà, accettando di poterne disporre solo alla fine dell’usufrutto.
Sintesi
Capita spesso di imbattersi in annunci immobiliari che pubblicizzano la vendita di case in nuda proprietà. Di cosa si tratta all'atto pratico? Cosa vuol dire vendere la nuda proprietà? È una soluzione vantaggiosa? Scopriamolo.
Vendere la nuda proprietà significa trasferire la proprietà dell’immobile, riservandosi normalmente l’usufrutto o, in alcuni casi, un diverso diritto reale di godimento, come il diritto di abitazione. Quando il venditore conserva l’usufrutto, mantiene il diritto di utilizzare l’immobile e di trarne utilità secondo quanto previsto dagli articoli 978 e seguenti del Codice civile.
Così facendo, il proprietario prende il nome di usufruttuario e, procedendo con la vendita della nuda proprietà, conserva il diritto di fruire dell’immobile per l’intera durata della propria vita o fino a una data concordata ed espressamente specificata nel contratto di compravendita.
La vendita della nuda proprietà, per la cui formalizzazione occorre rivolgersi a un notaio, rappresenta una valida alternativa al prestito ipotecario vitalizio riservato agli over 60, che prevede l’ottenimento di un finanziamento ipotecando la proprietà di residenza, senza dover provvedere al pagamento delle rate del piano di ammortamento.
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Per la compravendita di una nuda proprietà è quanto mai essenziale avvalersi del supporto di una valida agenzia immobiliare che si premuri di condurre l’operazione nel pieno rispetto della legge, prestando attenzione anche a dettagli che, magari, potrebbero sfuggire a chi non è del settore.
La corretta stima del prezzo di vendita richiede necessariamente il sopralluogo di un agente immobiliare che ispezioni attentamente l’immobile e svolga un’accurata, approfondita e dettagliata valutazione immobiliare. Per determinare il prezzo dell’immobile, in caso di vendita in nuda proprietà, come vedremo nel prossimo paragrafo, occorre tenere conto di:
È altresì necessario rivolgersi a un notaio che si occupi della stesura del contratto di compravendita, della voltura catastale e della trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
Acquistare la nuda proprietà significa comprare un immobile senza poterne disporre immediatamente, poiché il diritto di utilizzo resta in capo all’usufruttuario. L’acquirente diventa quindi proprietario del bene, ma potrà abitarlo, venderlo come piena proprietà o utilizzarlo liberamente solo quando l’usufrutto si sarà estinto.
Questa formula può risultare interessante per chi non ha necessità di entrare subito in possesso dell’immobile e desidera effettuare un investimento di lungo periodo. Il prezzo di acquisto, infatti, è generalmente più basso rispetto a quello della piena proprietà, proprio perché viene sottratto il valore dell’usufrutto.
Prima di procedere, però, è opportuno valutare con attenzione alcuni aspetti:
| Aspetto da valutare | Perché è importante |
|---|---|
| Età dell’usufruttuario | Incide direttamente sul valore della nuda proprietà e sui tempi stimati per ottenere la piena disponibilità dell’immobile. |
| Stato dell’immobile | Serve a capire se potrebbero essere necessarie spese straordinarie future. |
| Spese a carico delle parti | In linea generale, le spese ordinarie spettano all’usufruttuario, mentre quelle straordinarie sono a carico del nudo proprietario. |
| Vincoli contrattuali | L’atto può prevedere condizioni specifiche, come limiti alla cessione dell’usufrutto o durata determinata del diritto. |
| Finalità dell’acquisto | È una soluzione più adatta a chi investe nel medio-lungo periodo che a chi cerca una casa da abitare subito. |
È consigliabile farsi assistere da un professionista immobiliare e da un notaio, così da verificare la correttezza della valutazione, la regolarità dell’immobile, l’esatta ripartizione dei diritti e degli obblighi e la presenza di eventuali clausole particolari.
Il valore della nuda proprietà si ottiene sottraendo il valore dell’usufrutto dal valore di mercato dell’immobile. A meno che si tratti di un usufrutto a termine, per eseguire il calcolo si considera la durata stimata dell’utilizzo del bene, che dipende dall’età dell’usufruttuario.
Al valore della piena proprietà occorre sottrarre il valore dell’usufrutto, che si calcola moltiplicando la rendita annua per un coefficiente che dipende dall’età dell’usufruttuario.
Per sommi capi, più questi sarà anziano più alto sarà il prezzo dell’immobile, poiché più breve sarà il periodo durante il quale l’acquirente dovrà attendere per ottenere la piena proprietà. Il valore dell’usufrutto diminuisce e, di conseguenza, cresce il valore della nuda proprietà. Più è avanzata l’età del venditore che mantiene l’usufrutto, maggiore tende a essere il valore della nuda proprietà. Di conseguenza, anche la base imponibile su cui si calcolano le imposte dell’atto può risultare più elevata, pur restando ferme le aliquote applicabili secondo il caso concreto.
In caso di vendita della nuda proprietà, all’usufruttuario spetta il prezzo concordato per la cessione della sola nuda proprietà, non l’intero valore di mercato dell’immobile. Questo perché l’acquirente non compra la piena disponibilità del bene, ma una proprietà “limitata” dalla presenza dell’usufrutto.
Il valore che resta idealmente in capo all’usufruttuario è quello dell’usufrutto, cioè il diritto di continuare a utilizzare l’immobile, abitarlo o, se non diversamente previsto, concederlo in locazione. Di conseguenza, il prezzo incassato dal venditore dipende dal valore della nuda proprietà, calcolato sottraendo dal valore della piena proprietà il valore dell’usufrutto.
Per esempio, se un immobile vale 250.000 euro e il valore dell’usufrutto viene stimato nel 40%, la nuda proprietà avrà un valore indicativo pari al 60%, quindi 150.000 euro. In questo caso, salvo diversa trattativa tra le parti, il venditore incasserà il prezzo riferito alla nuda proprietà e conserverà il diritto di usufrutto.
La quota spettante all’usufruttuario varia soprattutto in base all’età: più l’usufruttuario è giovane, maggiore sarà il valore dell’usufrutto e minore quello della nuda proprietà; più è anziano, minore sarà il valore dell’usufrutto e maggiore il prezzo ottenibile dalla vendita.
La nuda proprietà è una particolare opzione che il mercato immobiliare offre a chi desidera vendere casa. Con questa soluzione, come accennato, il possessore può vendere la proprietà del suo immobile, senza privarsi della possibilità di risiedervi.
Il concetto di nuda proprietà riguarda, pertanto, un diritto diverso rispetto a quello della piena proprietà, illustrato dall’articolo 832 del codice civile. Nella nuda proprietà un bene immobile viene occupato, abitato e utilizzato da un soggetto diverso rispetto a chi, di fatto, lo ha acquistato. Chi acquista prende il nome di nudo proprietario e detiene il diritto di proprietà dell’immobile ma non quello di usufruirne.
L’acquirente/nudo proprietario non può avanzare diritti relativi all’utilizzo dell’immobile fino a quando, scaduto il diritto di usufrutto, ne diventi pieno proprietario. Il nudo proprietario potrà, quindi, disporre liberamente del bene solo alla scadenza dell’usufrutto, ovvero:
In ogni caso, secondo quanto indicato dall’articolo 979 del Codice civile, la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario. Il limite massimo di 30 anni riguarda invece l’usufrutto costituito a favore di una persona giuridica.
Chi detiene la nuda proprietà di un immobile può decidere di vendere il bene a terzi, senza che ciò determini l'estinzione del contratto di usufrutto.
Vendere un immobile in nuda proprietà è una scelta che può rivelarsi vantaggiosa sia per il venditore/usufruttuario che per l’acquirente/nudo proprietario. Approfondiamo insieme.
Vendere la nuda proprietà è una soluzione particolarmente vantaggiosa per i soggetti più in là con gli anni che, così facendo, possono continuare ad abitare nella loro casa ottenendo dalla vendita un immediato, sostanzioso capitale che li aiuti a trascorrere agiatamente la parte finale della loro vita e risollevare eventuali situazioni di emergenza economica.
L’usufruttuario può altresì scegliere di locare l’immobile o cedere a terzi il diritto di usufrutto, nei limiti previsti nel contratto relativo alla vendita della nuda proprietà.
Vendendo la nuda proprietà, inoltre, la responsabilità di provvedere alle spese straordinarie strutturali della casa passa al nudo proprietario.
Chi acquista ha l’indubbio vantaggio di beneficiare, innanzitutto, di un prezzo agevolato rispetto ai valori medi di mercato, poiché, come vedremo nei prossimi paragrafi, viene sottratto il valore dell’usufrutto da quello della proprietà.
Un altro vantaggio per l’acquirente riguarda il fatto che il computo delle tasse sulla vendita sia dato dal valore della nuda proprietà, non dal valore commerciale dell’immobile. Inoltre, le tasse comunali e le spese di manutenzione ordinaria rimangono a carico dell’usufruttuario.
Acquistando la nuda proprietà è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa, purché siano rispettati tutti i requisiti richiesti dalla normativa, tra cui quelli relativi alla categoria catastale dell’immobile, alla residenza e alla titolarità di altri diritti reali su abitazioni.
In linea generale, l’acquisto della nuda proprietà può rivelarsi un’opzione vantaggiosa per chi cerca un immobile da acquistare senza avere esigenza o fretta di occuparlo, come, per esempio, un genitore che compra a un prezzo vantaggioso un'abitazione per il figlio di minore età, in attesa che cresca e ci abiti in futuro. Si tratta di un astuto investimento a lungo termine.
La vendita con usufrutto funziona attraverso la separazione tra proprietà dell’immobile e diritto di utilizzo. Il venditore trasferisce all’acquirente la nuda proprietà della casa, ma conserva l’usufrutto, cioè il diritto di continuare a usare l’immobile per tutta la vita o per il periodo stabilito nel contratto.
L’operazione viene formalizzata con un atto notarile, nel quale sono indicati il prezzo, la durata dell’usufrutto, i diritti e gli obblighi delle parti, eventuali limitazioni e la ripartizione delle spese. Dopo la firma, il contratto viene trascritto nei registri immobiliari, rendendo opponibile a terzi la nuova situazione giuridica.
In pratica, dopo la vendita:
| Soggetto | Diritti principali | Obblighi principali |
|---|---|---|
| Usufruttuario | Può abitare e utilizzare l’immobile, concederlo in locazione e cedere il proprio diritto di usufrutto, salvo che il titolo costitutivo preveda specifici divieti o limitazioni. | Deve conservare il bene, sostenere le spese ordinarie e rispettarne la destinazione economica. |
| Nudo proprietario | È proprietario dell’immobile e diventerà pieno proprietario alla fine dell’usufrutto. | Deve attendere l’estinzione dell’usufrutto e sostenere, in linea generale, le spese straordinarie. |
L’usufrutto si estingue normalmente con la morte dell’usufruttuario, se è vitalizio, oppure alla scadenza del termine pattuito. A quel punto il nudo proprietario acquista automaticamente la piena proprietà dell’immobile, senza dover stipulare un nuovo atto di compravendita.
Sì, è possibile vendere la nuda proprietà a un figlio, conservando il diritto di risiedere nell’abitazione vita natural durante. In questo caso, al figlio viene assegnata la nuda proprietà e al genitore l'usufrutto.
Al valore della proprietà viene sottratto il valore dell’usufrutto.
Sì, il nudo proprietario ha la facoltà di vendere a terzi una casa con usufrutto.
Durante il periodo di usufrutto, l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile o vendere il diritto di usufrutto a terzi. Tuttavia, non può vendere la nuda proprietà, operazione che solo il nudo proprietario ha la facoltà di fare.
No, non si può vendere la nuda proprietà di un altro. La vendita della nuda proprietà può essere effettuata solo dal nudo proprietario. Qualora l’usufruttuario senza autorizzazione volesse vendere la nuda proprietà di un bene che, di fatto, non gli appartiene, commetterebbe un illecito.
