Capita spesso di imbattersi in annunci immobiliari che pubblicizzano la vendita di case in nuda proprietà. Di cosa si tratta all'atto pratico? Cosa vuol dire vendere la nuda proprietà? È una soluzione vantaggiosa? Scopriamolo.
Vendere la nuda proprietà significa mettere in vendita il proprio immobile conservando il diritto di abitazione. La vendita della nuda proprietà implica, quindi, la cessione dell'immobile, mantenendo vita natural durante o per un determinato periodo il diritto di abitazione in usufrutto, regolamentato dall’articolo 978 del codice civile e successivi.
Così facendo, il proprietario prende il nome di usufruttuario e, procedendo con la vendita della nuda proprietà, conserva il diritto di fruire dell’immobile per l’intera durata della propria vita o fino a una data concordata ed espressamente specificata nel contratto di compravendita.
La vendita della nuda proprietà, per la cui formalizzazione occorre rivolgersi a un notaio, rappresenta una valida alternativa al prestito ipotecario vitalizio riservato agli over 60, che prevede l’ottenimento di un finanziamento ipotecando la proprietà di residenza, senza dover provvedere al pagamento delle rate del piano di ammortamento.
La nuda proprietà è una particolare opzione che il mercato immobiliare offre a chi desidera vendere casa. Con questa soluzione, come accennato, il possessore può vendere la proprietà del suo immobile, senza privarsi della possibilità di risiedervi.
Il concetto di nuda proprietà riguarda, pertanto, un diritto diverso rispetto a quello della piena proprietà, illustrato dall’articolo 832 del codice civile. Nella nuda proprietà un bene immobile viene occupato, abitato e utilizzato da un soggetto diverso rispetto a chi, di fatto, lo ha acquistato. Chi acquista prende il nome di nudo proprietario e detiene il diritto di proprietà dell’immobile ma non quello di usufruirne.
L’acquirente/nudo proprietario non può avanzare diritti relativi all’utilizzo dell’immobile fino a quando, scaduto il diritto di usufrutto, ne diventi pieno proprietario. Il nudo proprietario potrà, quindi, disporre liberamente del bene solo alla scadenza dell’usufrutto, ovvero:
In ogni caso, secondo quanto indicato dall’articolo 979 del codice civile, la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario e la validità del diritto non può superare i 30 anni.
Chi detiene la nuda proprietà di un immobile può decidere di vendere il bene a terzi, senza che ciò determini l'estinzione del contratto di usufrutto.
Vendere un immobile in nuda proprietà è una scelta che può rivelarsi vantaggiosa sia per il venditore/usufruttuario che per l’acquirente/nudo proprietario. Approfondiamo insieme.
Vendere la nuda proprietà è una soluzione particolarmente vantaggiosa per i soggetti più in là con gli anni che, così facendo, possono continuare ad abitare nella loro casa ottenendo dalla vendita un immediato, sostanzioso capitale che li aiuti a trascorrere agiatamente la parte finale della loro vita e risollevare eventuali situazioni di emergenza economica.
L’usufruttuario può altresì scegliere di locare l’immobile o cedere a terzi il diritto di usufrutto, nei limiti previsti nel contratto relativo alla vendita della nuda proprietà.
Vendendo la nuda proprietà, inoltre, la responsabilità di provvedere alle spese straordinarie strutturali della casa passa al nudo proprietario.
Chi acquista ha l’indubbio vantaggio di beneficiare, innanzitutto, di un prezzo agevolato rispetto ai valori medi di mercato, poiché, come vedremo nei prossimi paragrafi, viene sottratto il valore dell’usufrutto da quello della proprietà.
Un altro vantaggio per l’acquirente riguarda il fatto che il computo delle tasse sulla vendita sia dato dal valore della nuda proprietà, non dal valore commerciale dell’immobile. Inoltre, le tasse comunali e le spese di manutenzione ordinaria rimangono a carico dell’usufruttuario.
Acquistando in nuda proprietà ci si può regolarmente avvalere delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa, qualora si trattasse dell’immobile che si compra per primo, a fronte di eventuali ulteriori acquisti successivi.
In linea generale, l’acquisto della nuda proprietà può rivelarsi un’opzione vantaggiosa per chi cerca un immobile da acquistare senza avere esigenza o fretta di occuparlo, come, per esempio, un genitore che compra a un prezzo vantaggioso un'abitazione per il figlio di minore età, in attesa che cresca e ci abiti in futuro. Si tratta di un astuto investimento a lungo termine.
Per la compravendita di una nuda proprietà è quanto mai essenziale avvalersi del supporto di una valida agenzia immobiliare che si premuri di condurre l’operazione nel pieno rispetto della legge, prestando attenzione anche a dettagli che, magari, potrebbero sfuggire a chi non è del settore.
La corretta stima del prezzo di vendita richiede necessariamente il sopralluogo di un agente immobiliare che ispezioni attentamente l’immobile e svolga un’accurata, approfondita e dettagliata valutazione immobiliare. Per determinare il prezzo dell’immobile, in caso di vendita in nuda proprietà, come vedremo nel prossimo paragrafo, occorre tenere conto di:
È altresì necessario rivolgersi a un notaio che si occupi della stesura del contratto di compravendita, della voltura catastale e della trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.
Il valore della nuda proprietà si ottiene sottraendo il valore dell’usufrutto dal valore di mercato dell’immobile. A meno che si tratti di un usufrutto a termine, per eseguire il calcolo si considera la durata stimata dell’utilizzo del bene, che dipende dall’età dell’usufruttuario.
Al valore della piena proprietà occorre sottrarre il valore dell’usufrutto, che si calcola moltiplicando la rendita annua per un coefficiente che dipende dall’età dell’usufruttuario.
Per sommi capi, più questi sarà anziano più alto sarà il prezzo dell’immobile, poiché più breve sarà il periodo durante il quale l’acquirente dovrà attendere per ottenere la piena proprietà. Il valore dell’usufrutto diminuisce e, di conseguenza, cresce il valore della nuda proprietà. Più è avanzata l’età del venditore che mantiene l'usufrutto, più alta sarà anche la tassazione applicata all’atto di vendita.
Sì, è possibile vendere la nuda proprietà a un figlio, conservando il diritto di risiedere nell’abitazione vita natural durante. In questo caso, al figlio viene assegnata la nuda proprietà e al genitore l'usufrutto.
Al valore della proprietà viene sottratto il valore dell’usufrutto.
Sì, il nudo proprietario ha la facoltà di vendere a terzi una casa con usufrutto.
Durante il periodo di usufrutto, l’usufruttuario può concedere in locazione l’immobile o vendere il diritto di usufrutto a terzi. Tuttavia, non può vendere la nuda proprietà, operazione che solo il nudo proprietario ha la facoltà di fare.
No, non si può vendere la nuda proprietà di un altro. La vendita della nuda proprietà può essere effettuata solo dal nudo proprietario. Qualora l’usufruttuario senza autorizzazione volesse vendere la nuda proprietà di un bene che, di fatto, non gli appartiene, commetterebbe un illecito.
