Barometro Immobiliare Italiano — T2 - 2026

Andrea Lazzo·Aggiornato il 22.07.2026·5 min di lettura

T2 2026: Evoluzione trimestrale dei prezzi immobiliari al 30 giugno 2026

Prezzo medio al m² di case e appartamenti

T2 2026: Evoluzione dei prezzi nelle 15 città più grandi

l Nord accelera, i prezzi tornano a correre

Il mercato italiano accelera: le case segnano +4,7% su base annua (+2,1% nel trimestre) e gli appartamenti +4,6% (+1,3%). In tre anni la rivalutazione raggiunge +16,0% per le case e +16,8% per gli appartamenti. Il riscontro ufficiale conferma la tendenza: l’indice ISTAT dei prezzi delle abitazioni cresce del +5,2% nel primo trimestre 2026, il ritmo più alto del ciclo.

La geografia è netta: guida il Nord-Est, con Verona (+11,9% in un anno negli appartamenti), Padova (+9,5%) e Trieste (+8,4%), insieme a Torino (+16,6% nelle case), in pieno recupero da valori ancora accessibili. Milano resta la piazza più cara (5.220 €/m²) ma negli appartamenti cresce ormai a ritmo moderato (+3,2%), mentre Firenze (+1,7%), Napoli (+1,3%) e Messina (-2,0%) chiudono la classifica.

T2 2026: il ciclo si allarga oltre Milano

Il secondo trimestre 2026 conferma la fase espansiva del mercato residenziale italiano: +4,7% le case e +4,6% gli appartamenti su base annua, con un’accelerazione trimestrale (+2,1% e +1,3%) che non si vedeva dall’inizio del ciclo. A differenza del biennio 2022-2023, la crescita non è più trainata dalla sola Milano: il testimone è passato alle città del Nord-Est, a Torino e alle regioni turistiche.

Tra le regioni, la Sardegna (+10,6% case, +8,7% appartamenti) e la Valle d’Aosta (+9,3% appartamenti) guidano la classifica, entrambe mercati a forte vocazione turistica; seguono Veneto (+7,9%) e Friuli-Venezia Giulia (+7,4%). In coda restano Basilicata (0,0%), Campania (+0,6%) e Calabria (+2,1%): il divario Nord-Sud si allarga anche nel mattone.

Il riscontro incrociato con le fonti ufficiali e i portali è coerente: ISTAT IPAB +5,2% nel primo trimestre (nuovo +6,7%, esistente +4,8%), immobiliare.it +4,4% sui prezzi richiesti a maggio, idealista +4,1% sull’usato nel secondo trimestre, ai massimi storici di 1.903 €/m² di media nazionale.

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Milano è l’eccezione che raffredda: resta la piazza più cara d’Italia ma negli appartamenti cresce ormai a ritmo moderato (+3,2%), e sui portali mostra i primi segnali di pausa. All’estremo opposto, Verona (+11,9%) e Padova (+9,5%) guidano la crescita degli appartamenti in dodici mesi: il ciclo premia le città con valori d’ingresso ancora accessibili.

L’Italia nel contesto europeo: con prezzi in crescita del 4-5% annuo, l’Italia si colloca ormai in linea con la media UE (~5% secondo Eurostat) dopo un decennio di sottoperformance. Resta però l’unico grande mercato europeo con valori reali ancora sotto i livelli del 2010.

Il credito sostiene la domanda: nel primo trimestre 2026 quasi un acquisto su due (47,8%) è assistito da mutuo, con 11,5 miliardi di capitale erogato (+11% annuo). Il tasso medio sulla prima rata sale però al 3,6% (quinto rialzo trimestrale consecutivo) e la quota di compravendite di nuova costruzione accelera (+14,6%), premiando l’efficienza energetica.

L’efficienza energetica vale sempre di più: la Banca d’Italia stima un premio di circa il 25% per le abitazioni in classe A rispetto alla classe G a parità di caratteristiche, e i mutui green godono di condizioni migliori. La riqualificazione è ormai una variabile di prezzo, non un dettaglio.

Compravendite: il secondo miglior trimestre del decennio

Il mercato delle compravendite consolida la ripresa avviata nel 2024: nel 2025 sono state scambiate 766.757 abitazioni (NTN, +6,4% sul 2024) e il primo trimestre 2026 segna 179.654 transazioni, +4,4%: il secondo miglior primo trimestre degli ultimi dieci anni.

La crescita interessa tutte le aree del Paese, con Nord-Ovest e Sud a +5,1%. Tra le grandi città spiccano Torino (+9,2%), Genova (+8,7%) e Milano (+7,1%); Firenze (-2,9%) è l’unica grande città in territorio negativo.

La domanda è tutt’altro che esaurita: la quota di famiglie che progetta un acquisto entro dodici mesi è salita dal 2,5% all’8,5% in un anno (Nomisma), mentre l’offerta in vendita si contrae (-2,2% annuo). È questa forbice (più intenzioni d’acquisto, meno immobili disponibili) a sostenere i prezzi più dei volumi.

Le previsioni per il 2026 restano costruttive ma si differenziano: il Centro Studi IPI indica 780-800 mila compravendite, mentre Nomisma, dopo il rialzo BCE di giugno, ha rivisto la stima verso quota 770 mila (circa +0,4% sul 2025). In entrambi gli scenari i volumi restano strutturalmente superiori al decennio 2012-2019.

Cosa osservare: la tenuta della domanda con tassi in risalita, l’effetto della riqualificazione energetica sui valori (gli immobili efficienti si rivalutano, gli energivori si deprezzano) e la scarsità di offerta nei centri urbani.

Il quadro normativo aiuta: il Piano Casa (legge 116/2026, convertita a luglio) stanzia quasi un miliardo per l’edilizia sociale e amplia il fondo di garanzia prima casa, mentre la stretta sugli affitti brevi (CIN obbligatorio, regime fiscale più oneroso dal secondo immobile) sposta parte dell’offerta verso locazione lunga e vendita.

Evoluzione del volume annuale di compravendite, dal 2012 a oggi

Prezzi e inflazione: il mattone torna a battere il carovita

Con l’inflazione risalita al +3,0% annuo a giugno 2026 (media 2025: +1,5%), spinta dai prezzi dell’energia dopo la crisi mediorientale, e prezzi immobiliari in crescita del 4,6-4,7%, il residenziale italiano continua a generare rivalutazione reale positiva, dopo il biennio 2022-2023 in cui un’inflazione ben più alta (8,1% e 5,7%) aveva eroso i valori reali.

La serie dal 2022 racconta il riequilibrio: nel 2022 l’inflazione all’8,1% sovrastava prezzi fermi (case -0,1%, appartamenti -3,1%); dal 2024 il rapporto si è invertito, con il mattone stabilmente sopra il carovita. L’inflazione di fondo resta peraltro contenuta (+1,6%), segno che la fiammata è energetica, non strutturale.

Il costo del denaro risale: il TAEG sui nuovi mutui casa ha toccato il 3,96% a maggio (Banca d’Italia), massimo da agosto 2024, e oltre l’80% delle nuove erogazioni è a tasso fisso. In un contesto di PIL atteso a +0,5/+0,7% nel 2026, il mattone si conferma il rifugio preferito del risparmio delle famiglie.

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