Risposta rapida
Per vendere casa a Napoli devi prima di tutto conoscere il valore reale della tua zona. A ottobre 2026 un appartamento vale in media 2.898 €/m², ma il prezzo va da circa 1.500 €/m² a San Giovanni a Teduccio a oltre 5.300 €/m² a Chiaia. A Napoli la verifica più delicata riguarda la regolarità edilizia: se l’immobile ha un condono non ancora definito, l’atto deve riportare gli estremi della domanda, altrimenti è nullo. Al Sud lo sconto medio sul prezzo richiesto è del 9%: tienine conto quando fissi il prezzo di partenza.
Sintesi
- Prezzo: la mediana degli appartamenti è di 2.898 €/m² (RealAdvisor, ottobre 2026), +1% in 12 mesi e +11,8% in 3 anni.
- Trattativa: nel Sud e nelle Isole lo sconto medio sul prezzo richiesto è del 9%, contro il 7,1% della media nazionale (Banca d’Italia, 2° trimestre 2026).
- Condono: per vendere un immobile con una domanda di sanatoria ancora aperta servono gli estremi della domanda e la prova del pagamento delle prime due rate dell’oblazione (art. 40, L. 47/1985).
- Campi Flegrei: a Bagnoli e Agnano l’acquirente chiederà informazioni sullo stato dell’edificio. Una verifica tecnica fatta prima dell’annuncio ti mette in vantaggio.
- Tasse: non paghi la plusvalenza se vendi dopo 5 anni dall’acquisto o se la casa è stata la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo.
Questa guida segue l’ordine in cui conviene procedere per vendere casa a Napoli: prima il valore della tua zona, poi le verifiche su condoni e documenti, quindi la scelta dell’agente, i costi e i tempi fino al rogito.
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Vendere casa a Napoli: il percorso in 6 tappe
Quanto vale la tua casa a Napoli? Prezzi al m² per quartiere
A ottobre 2026 il prezzo mediano degli appartamenti a Napoli è di 2.898 €/m². Secondo i dati RealAdvisor l’80% degli immobili si colloca tra 902 e 8.113 €/m². Un appartamento costa in media 260.791 €, un trilocale circa 240.000 €.
Negli ultimi 12 mesi i prezzi sono saliti dell’1%, in 3 anni dell’11,8%.
| CAP | Quartiere (indicativo) | Prezzo mediano appartamenti |
|---|---|---|
| 80121 | Chiaia, Riviera di Chiaia | 5.356 €/m² |
| 80122 | Chiaia, Mergellina | 5.298 €/m² |
| 80123 | Posillipo | 5.231 €/m² |
| 80127 | Vomero | 5.006 €/m² |
| 80129 | Vomero, Arenella | 4.893 €/m² |
| 80124 | Bagnoli | 3.148 €/m² |
| 80125 | Fuorigrotta | 2.861 €/m² |
| 80126 | Pianura, Soccavo | 2.105 €/m² |
| 80145 | Scampia, Piscinola | 1.879 €/m² |
| 80147 | Ponticelli, Barra | 1.600 €/m² |
| 80144 | Secondigliano, San Pietro a Patierno | 1.548 €/m² |
| 80146 | San Giovanni a Teduccio | 1.508 €/m² |
Fonte: RealAdvisor, prezzi mediani di ottobre 2026, aggiornati ogni mese. Il valore della singola casa dipende da piano, stato, esposizione e pertinenze.
A livello di singola via, il valore più alto è in via Francesco Petrarca (7.255 €/m²), seguita da via Posillipo (7.148 €/m²) e via Raffaele Morghen al Vomero (6.768 €/m²). A Napoli la vista mare e il piano alto spostano il prezzo più che in altre città.
Come passare dal prezzo al m² a una cifra da annuncio
Il prezzo al m² di zona è solo una base di partenza. Per arrivare a una cifra da annuncio incrocia tre fonti:
- Valutazione online: la valutazione gratuita di RealAdvisor confronta la tua casa con transazioni e annunci comparabili e ti restituisce una forbice di prezzo.
- Quotazioni OMI: i valori OMI indicano un minimo e un massimo al m² per zona e stato conservativo.
- Vendite recenti: sui profili degli agenti immobiliari di Napoli trovi gli immobili venduti nel tuo quartiere.
Un esempio concreto: quanto incassi davvero
Prendiamo un appartamento di 80 m² in linea con la mediana cittadina, venduto con agenzia.
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Valore stimato | 80 m² × 2.898 €/m² | 231.840 € |
| Prezzo in annuncio | circa +7% sul valore | 248.000 € |
| Prezzo di chiusura | sconto medio del 9% nel Sud e Isole (Banca d’Italia) | 225.680 € |
| Provvigione ipotetica al 3% + IVA 22% | 6.770,40 € + 1.489,49 € | 8.259,89 € |
| Ricavo prima di APE, tecnico ed eventuale mutuo residuo | 225.680 € − 8.259,89 € | 217.420,11 € |
Con una provvigione concordata al 2% + IVA (5.506,59 €), il ricavo sale a 220.173,41 €. Lo sconto del 9% è una media del Sud e delle Isole, non un dato della sola Napoli.
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Com’è il mercato immobiliare di Napoli oggi
Napoli cresce nel medio periodo, ma nell’ultimo anno i prezzi si sono quasi fermati.
- Prezzi: +11,8% in 3 anni per gli appartamenti, ma solo +1% negli ultimi 12 mesi (RealAdvisor, ottobre 2026).
- Trattativa: nel Sud e nelle Isole lo sconto medio è del 9%, il più alto d’Italia (Banca d’Italia, 2° trimestre 2026).
- Tempi: in Italia la vendita richiede in media 5,2 mesi dall’incarico, un valore vicino ai minimi storici.
Per chi vende, il messaggio è chiaro: puntare su ulteriori rialzi a breve è rischioso. A fare la differenza sono un prezzo allineato alle vendite recenti e un fascicolo documentale senza sorprese.
Casa con condono a Napoli: si può vendere?
Sì, ma solo con i documenti giusti. Un immobile con un abuso condonato, o con una domanda di condono ancora aperta, si può vendere. La legge però chiede che nell’atto compaiano dati precisi, altrimenti la vendita è nulla.
| Situazione | Cosa serve per il rogito | Riferimento |
|---|---|---|
| Condono già rilasciato | Estremi della concessione in sanatoria | Art. 40, L. 47/1985 |
| Domanda di condono non ancora definita | Copia della domanda e prova del pagamento delle prime due rate dell’oblazione | Art. 40, L. 47/1985 |
| Abuso mai sanato | Prima della vendita va regolarizzato con un tecnico, se la legge lo consente | DPR 380/2001 |
Come verificare la storia edilizia del tuo immobile
Prima di pubblicare l’annuncio, affida a un tecnico la ricostruzione della storia edilizia. Il tecnico chiede al Servizio Edilizia privata del Comune di Napoli l’accesso agli atti (licenze, varianti, pratiche di condono) e confronta il risultato con la planimetria catastale e con lo stato reale della casa.
Da sapere: dal 6 luglio 2026 le nuove pratiche edilizie a Napoli (CILA, SCIA, permessi, agibilità) si presentano solo online sulla piattaforma “Impresa in un giorno”, con accesso tramite SPID, CIE o CNS. Se devi regolarizzare qualcosa prima della vendita, il tuo tecnico dovrà passare da lì.
Vendere casa a Bagnoli e nell’area dei Campi Flegrei
Bagnoli e Agnano rientrano nell’area interessata dal bradisismo dei Campi Flegrei. Il Comune di Napoli vi ha svolto rilievi sugli edifici nell’ambito del Piano straordinario di analisi della vulnerabilità previsto dal DL 140/2023.
Per chi vende in questa zona contano tre cose:
- Trasparenza: l’acquirente farà domande sulla stabilità dell’edificio. Rispondere con documenti, e non solo con rassicurazioni, accorcia la trattativa.
- Verifica tecnica: una valutazione dello stato strutturale fatta prima dell’annuncio ti consente di presentare il dato e di prezzare correttamente.
- Mutuo dell’acquirente: la banca fa la propria perizia, quindi prevedi tempi che possono essere più lunghi del solito.
Nel CAP 80124 (Bagnoli) il prezzo mediano è comunque di 3.148 €/m², sopra la media cittadina.
Quali documenti servono per vendere casa a Napoli
Raccogli tutti i documenti prima dell’annuncio. A Napoli, più che altrove, una difformità scoperta dopo la proposta può far saltare la vendita.
| Documento | Perché serve | Dove si ottiene a Napoli |
|---|---|---|
| Atto di provenienza (rogito, donazione, successione) | Dimostra la proprietà | Tua copia, notaio, Servizio di pubblicità immobiliare dell’Agenzia delle Entrate |
| Visura e planimetria catastale | I dati catastali devono corrispondere allo stato di fatto, altrimenti l’atto è nullo | Servizi catastali dell’Agenzia delle Entrate |
| Titoli edilizi ed eventuale condono | Senza estremi del condono o della domanda l’atto è nullo | Comune di Napoli, Servizio Edilizia privata (accesso agli atti) |
| APE (Attestato di Prestazione Energetica) | Obbligatorio nella vendita; classe e indice vanno nell’annuncio | Certificatore abilitato |
| Documenti condominiali | Spese, lavori deliberati, regolamento | Amministratore di condominio |
| Conteggio del mutuo residuo | Per estinguerlo al rogito | La tua banca |
Da sapere: se l’annuncio non riporta gli indici energetici, chi lo ha pubblicato rischia una sanzione da 500 a 3.000 €. Se vendi senza APE, la sanzione va da 3.000 a 18.000 € (art. 15, D.Lgs. 192/2005).
Vendere casa a Napoli da privato o con un agente immobiliare?
Da privato risparmi la provvigione ma gestisci tutto da solo, compresa la verifica dei condoni. Con un agente paghi un compenso e deleghi annunci, visite e trattativa.
| Aspetto | Da privato | Con agente immobiliare |
|---|---|---|
| Costo | Nessuna provvigione; paghi foto, annunci e il tuo tempo | Provvigione concordata per iscritto, più IVA |
| Prezzo e visibilità | Ti basi su dati pubblici e portali | Accesso alle vendite recenti di zona e a una rete di acquirenti |
| Visite e trattativa | Le gestisci tu, curiosi compresi | Filtra i contatti e conduce la trattativa come terzo |
| Documenti | Responsabilità tutta tua | Deve riferirti ciò che sa; le verifiche tecniche solo se incluse nell’incarico |
Puoi confrontare i profili degli agenti immobiliari a Napoli per vendite concluse e recensioni, oppure partire dall’elenco delle agenzie di Napoli.
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Scopri le migliori agenzie nella tua zonaQuanto prende un’agenzia immobiliare a Napoli?
La provvigione è libera e si concorda per iscritto nell’incarico. Solo in mancanza di accordo valgono gli usi raccolti dalla Camera di commercio di Napoli (raccolta 2005). Quella raccolta però ha più di vent’anni: considerala un riferimento, non una tariffa, e chiedi a più agenti percentuale e servizi inclusi.
Cinque controlli prima di firmare l’incarico
- Iscrizione: il mediatore deve essere iscritto al Registro delle imprese, altrimenti non ha diritto alla provvigione (L. 39/1989).
- Clausole squilibrate: se agisci come consumatore, esclusiva, irrevocabilità con penale e rinnovo automatico possono essere considerate vessatorie.
- Recesso: se firmi a casa tua o a distanza, hai 14 giorni per recedere senza dare motivazioni.
- Quando si paga: salvo patti diversi, la provvigione matura già con il preliminare. Se la vendita è condizionata, ad esempio al mutuo, matura solo quando la condizione si avvera.
- Verifiche incluse: se vuoi che l’agente controlli condoni e conformità, scrivilo nell’incarico. Altrimenti non è tenuto a farlo.
Quanto costa vendere casa a Napoli
| Voce | Chi paga | Importo | Riferimento |
|---|---|---|---|
| Provvigione dell’agente | Venditore e acquirente | Concordata per iscritto, più IVA | Art. 1755 c.c. |
| APE | Venditore | Preventivo del certificatore | D.Lgs. 192/2005 |
| Ricostruzione della storia edilizia ed eventuali regolarizzazioni | Venditore | Preventivo del tecnico | L. 47/1985; DPR 380/2001 |
| Estinzione del mutuo | Venditore | Debito residuo; cancellazione dell’ipoteca gratuita | Art. 40-bis TUB |
| Plusvalenza | Venditore | Solo se tassabile: IRPEF o imposta sostitutiva del 26% | Art. 67 TUIR |
| Notaio e imposte dell’atto | Acquirente, salvo patto diverso | — | Art. 1475 c.c. |
Quando si paga la plusvalenza
La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo d’acquisto, aumentato delle spese documentate. Non paghi nulla se:
- vendi dopo 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione;
- hai ricevuto la casa in eredità;
- per la maggior parte del tempo è stata abitazione principale tua o dei tuoi familiari.
Negli altri casi scegli tra la tassazione IRPEF e l’imposta sostitutiva del 26%, che il notaio versa al rogito. Approfondisci: cos’è la plusvalenza immobiliare.
Quanto tempo ci vuole per vendere casa a Napoli?
Non esiste un dato ufficiale sui tempi di vendita della sola Napoli. Il riferimento più solido è Banca d’Italia: in Italia passano in media 5,2 mesi tra l’incarico all’agenzia e la vendita (2° trimestre 2026). Per una casa con un condono da ricostruire, considera tempi più lunghi.
- Storia edilizia e documenti: prima dell’annuncio. È la fase che a Napoli conviene anticipare di più.
- Annuncio, visite e trattativa: è la fase più variabile e dipende dal prezzo di partenza.
- Proposta d’acquisto e preliminare: si fissano prezzo, caparra, data del rogito ed eventuale condizione legata al mutuo. Il preliminare va registrato all’Agenzia delle Entrate.
- Rogito dal notaio: in Italia il 63,1% degli acquisti è finanziato con un mutuo (Banca d’Italia), quindi i tempi dipendono anche dalla banca dell’acquirente.
- Consegna delle chiavi e volture: utenze, comunicazione all’amministratore, disdetta dell’assicurazione.
Per accelerare ogni fase leggi la guida su come vendere casa velocemente. Per la trattativa vedi come negoziare il prezzo di una casa.
Quanto vale la mia casa?
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Fonti
- Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, 2° trimestre 2026 – Banca d’Italia, Tecnoborsa, Agenzia delle Entrate – bancaditalia.it
- Bradisismo: attività di verifica e analisi delle vulnerabilità – Comune di Napoli – comune.napoli.it
- Nullità degli atti su immobili abusivi (L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40) – Normattiva – normattiva.it
- Plusvalenze immobiliari (DPR 22 dicembre 1986, n. 917, art. 67) – Normattiva – normattiva.it
Domande frequenti
Vivi al Nord: posso vendere la casa di Napoli senza tornare?
Sì. Puoi rilasciare una procura speciale a vendere a una persona di fiducia. La procura deve avere la stessa forma dell’atto, quindi serve un notaio (art. 1392 c.c.). Dall’estero puoi firmarla al consolato italiano oppure davanti a un notaio locale; in questo secondo caso servono apostille o legalizzazione e l’eventuale traduzione.
Chi paga i lavori condominiali già deliberati, ad esempio il rifacimento della facciata?
Nei palazzi storici napoletani capita spesso di vendere con lavori straordinari appena approvati. Salvo accordi diversi, l’orientamento della Cassazione li pone a carico di chi era proprietario al momento della delibera. L’acquirente risponde comunque in solido dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Scrivi chiaramente nel preliminare chi paga cosa.
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