Risposta rapida
A ottobre 2026 il valore mediano delle case a Roma è di 3.411 €/m²: 3.535 €/m² per gli appartamenti e 2.959 €/m² per le case indipendenti (dati RealAdvisor). Un appartamento vale in mediana 293.441 €, ma il prezzo al m² va da circa 1.860 € a Borghesiana-Lunghezza a oltre 9.500 € nel centro storico.
Sintesi:
- Divario tra zone: tra il CAP più caro e quello più economico il valore al m² cambia di oltre 5 volte.
- Andamento: +1,3% in 12 mesi per gli appartamenti (RealAdvisor); +6,4% annuo secondo l'indice Istat del II trimestre 2026.
- Dato ufficiale: quotazione media OMI 2025 di 3.062 €/m² (+3,9%), con 37.293 compravendite in città.
- La tua casa: superficie commerciale × prezzo al m² della zona × coefficienti di merito.
Sapere quanto vale una casa a Roma è il primo passo per vendere, comprare o rinegoziare un mutuo senza sbagliare prezzo. In una città così grande, però, la media cittadina dice poco: conta il CAP, spesso anche la singola via.
In questa guida trovi i valori aggiornati per zona, i dati ufficiali dell'Agenzia delle Entrate e un metodo pratico per stimare il valore della tua casa.
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Quanto valgono le case a Roma oggi?
Secondo i dati RealAdvisor di ottobre 2026, il prezzo mediano degli immobili a Roma è di 3.411 €/m². Gli appartamenti valgono più delle case indipendenti al m², perché si concentrano nelle zone centrali e semicentrali.
| Tipologia | Prezzo mediano al m² | Fascia di prezzo al m² | Prezzo mediano dell'immobile | 80% degli immobili tra |
|---|---|---|---|---|
| Tutti gli immobili | 3.411 € | – | – | – |
| Appartamenti | 3.535 € | 1.120 € – 9.678 € | 293.441 € | 92.993 € – 803.275 € |
| Case indipendenti | 2.959 € | 868 € – 7.876 € | 473.370 € | 138.855 € – 1.260.216 € |
Fonte: RealAdvisor, mercato immobiliare di Roma, ottobre 2026.
La forbice è ampia: un appartamento su dieci costa meno di 93.000 €, uno su dieci più di 800.000 €. Per questo ha senso ragionare per zona e per taglio, non sulla media.
Da sapere: i dati RealAdvisor derivano da un modello che combina annunci, vendite storiche, perizie professionali e dati geospaziali, aggiornato ogni mese. Trovi tutti i valori nella pagina del mercato immobiliare di Roma.
Quanto costa un appartamento a Roma in base al numero di locali?
Il numero di locali incide sul prezzo totale meno di quanto si pensi: un monolocale e un bilocale hanno fasce di prezzo che si sovrappongono quasi del tutto. Il motivo è che i piccoli tagli si concentrano nelle zone centrali, dove il prezzo al m² è più alto.
| Taglio | Fascia di prezzo indicativa | Valore centrale |
|---|---|---|
| Monolocale | 188.000 € – 282.000 € | circa 235.000 € |
| Bilocale | 208.000 € – 313.000 € | circa 260.000 € |
| Trilocale | 250.000 € – 375.000 € | circa 313.000 € |
| Quadrilocale | 304.000 € – 455.000 € | circa 379.000 € |
| 5 locali | 362.000 € – 544.000 € | circa 453.000 € |
Fonte: RealAdvisor, ottobre 2026. Valori medi cittadini: la zona può spostarli molto, in su o in giù.
Valore delle case a Roma per zona: dove costano di più e dove di meno
Il fattore che pesa di più sul valore di una casa a Roma è la posizione. Nel centro storico (CAP 00186) un appartamento vale in mediana 9.509 €/m²; a Borghesiana-Lunghezza (00132) 1.864 €/m², oltre cinque volte meno.
I CAP più cari di Roma
| CAP | Zona indicativa | Appartamenti €/m² | Case €/m² |
|---|---|---|---|
| 00186 | Centro storico (Pantheon, Navona, Campo de' Fiori) | 9.509 | 6.977 |
| 00187 | Tridente, Trevi, Via Veneto | 9.189 | 5.510 |
| 00193 | Prati (Cola di Rienzo, Piazza Cavour) | 7.965 | 5.563 |
| 00184 | Monti, Celio, Colosseo | 7.665 | 6.282 |
| 00192 | Prati-Borgo (Risorgimento) | 6.757 | 5.268 |
| 00153 | Trastevere, Testaccio, Aventino | 6.550 | 8.051 |
| 00198 | Salario, Coppedè | 6.524 | 6.886 |
| 00197 | Parioli | 6.466 | 6.849 |
| 00161 | Nomentano, Piazza Bologna | 6.244 | 6.509 |
| 00195 | Prati-Mazzini, Delle Vittorie | 6.180 | 5.023 |
Alcuni dei CAP più accessibili
| CAP | Zona indicativa | Appartamenti €/m² | Case €/m² |
|---|---|---|---|
| 00132 | Borghesiana, Lunghezza, Castelverde | 1.864 | 1.864 |
| 00133 | Torre Angela, Tor Bella Monaca, Tor Vergata | 2.167 | 2.293 |
| 00123 | La Storta, Cesano, Osteria Nuova | 2.264 | 2.121 |
| 00188 | Prima Porta, Labaro, Saxa Rubra | 2.279 | 2.192 |
| 00131 | Settecamini, Case Rosse | 2.408 | 1.986 |
| 00169 | Torre Maura, Torrenova, Giardinetti | 2.515 | 3.156 |
| 00125 | Acilia | 2.730 | 2.498 |
| 00155 | Tor Sapienza, Colli Aniene, La Rustica | 2.735 | 2.634 |
| 00166 | Casalotti, Selva Candida | 2.746 | 2.463 |
| 00148 | Magliana, Trullo | 2.834 | 2.830 |
Fonte: RealAdvisor, prezzi mediani per CAP, ottobre 2026. Un CAP può coprire più quartieri: la zona indicata è orientativa.
Vuoi i dati del tuo quartiere? Ogni CAP ha una pagina dedicata, ad esempio Trastevere-Testaccio (00153) o Parioli (00197).
Quali sono le vie più care di Roma?
Tra le vie monitorate, il valore più alto si registra in Via Garigliano (8.883 €/m²), nel quartiere Coppedè. Seguono Viale Giulio Cesare (7.016 €/m²), Via degli Scipioni (6.745 €/m²), Via Archimede (6.620 €/m²), Via Nemorense (6.512 €/m²) e Via del Corso (6.051 €/m²).
Quanto valgono le case lungo le grandi vie radiali?
Le grandi vie che escono dal centro attraversano zone molto diverse, ma il loro valore mediano racconta bene la geografia dei prezzi romani: più alto a nord-est, più basso a est.
| Via | Prezzo mediano €/m² |
|---|---|
| Via Nomentana | 5.145 |
| Via Latina | 4.946 |
| Via Appia Nuova | 4.936 |
| Via Portuense | 4.357 |
| Via Cassia | 3.978 |
| Via Tiburtina | 3.888 |
| Via di Boccea | 3.833 |
| Via Tuscolana | 3.769 |
| Via Prenestina | 3.395 |
| Via Casilina | 3.155 |
Fonte: RealAdvisor, prezzi mediani per via, ottobre 2026. Il dato è mediano sull'intera via: il tratto vicino al centro vale di più.
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Cosa compri a Roma con 300.000 euro?
Tradurre il budget in metri quadri è il modo più rapido per capire il valore delle case a Roma. Con 300.000 € compri circa 32 m² in centro storico oppure oltre 160 m² a Borghesiana.
| Zona (CAP) | Appartamenti €/m² | Metri quadri con 300.000 € |
|---|---|---|
| Centro storico (00186) | 9.509 | circa 32 m² |
| Prati (00193) | 7.965 | circa 38 m² |
| Trastevere-Testaccio (00153) | 6.550 | circa 46 m² |
| Parioli (00197) | 6.466 | circa 46 m² |
| Nomentano-Piazza Bologna (00161) | 6.244 | circa 48 m² |
| Monteverde Vecchio (00152) | 4.739 | circa 63 m² |
| EUR (00144) | 4.475 | circa 67 m² |
| Tuscolano-Cinecittà (00174) | 3.865 | circa 78 m² |
| Marconi (00146) | 3.593 | circa 83 m² |
| Centocelle (00172) | 2.860 | circa 105 m² |
| Ostia (00122) | 2.867 | circa 105 m² |
| Torre Angela-Tor Bella Monaca (00133) | 2.167 | circa 138 m² |
| Borghesiana-Lunghezza (00132) | 1.864 | circa 161 m² |
Elaborazione RealAdvisor su prezzi mediani di ottobre 2026. Esclusi imposte, notaio e provvigioni.
Consiglio dell'esperto: a parità di budget, spostarsi di un CAP verso l'esterno può valere 15–25 m² in più. Prima di decidere, confronta anche tempi di percorrenza e vicinanza alle linee della metropolitana: incidono sulla rivendibilità futura.
Cosa dicono i valori ufficiali OMI dell'Agenzia delle Entrate?
Le Statistiche regionali 2026 dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) indicano per Roma una quotazione media di 3.062 €/m² nel 2025, in aumento del 3,9% rispetto al 2024. Nello stesso anno in città sono state compravendute 37.293 abitazioni, il 6,2% in più.
| Macroarea urbana OMI | Quotazione media 2025 | Variazione 2025/2024 |
|---|---|---|
| Centro Storico | 6.096 €/m² | +4,9% |
| Semicentrale Parioli-Flaminio | 5.644 €/m² | +7,5% |
| Semicentrale Prati-Trionfale | 4.656 €/m² | +5,9% |
| Salaria-Trieste-Nomentana | 4.521 €/m² | +4,8% |
| Fuori GRA Est | 1.812 €/m² | +2,5% |
| Fuori GRA Nord-Ovest | 1.805 €/m² | −0,8% |
| Roma (media comunale) | 3.062 €/m² | +3,9% |
Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI, Statistiche regionali Lazio 2026 (dati 2025).
Parioli-Flaminio è la macroarea cresciuta di più, mentre l'area fuori GRA a nord-ovest è l'unica con quotazioni in lieve calo.
Da sapere: le quotazioni OMI si riferiscono a immobili in stato conservativo normale e servono come riferimento, non come prezzo di vendita. Un appartamento ristrutturato o di pregio può superare anche di molto il valore massimo OMI della sua zona.
I prezzi delle case a Roma stanno salendo o scendendo?
Il trend di medio periodo è positivo, ma negli ultimi mesi la crescita ha rallentato. Secondo RealAdvisor, gli appartamenti romani valgono l'1,3% in più rispetto a un anno fa e l'8,6% in più rispetto a tre anni fa. Le case indipendenti sono cresciute dell'1,9% in 12 mesi.
| Periodo | Variazione del prezzo degli appartamenti |
|---|---|
| Ultimi 3 mesi | −1,1% |
| Ultimi 6 mesi | +0,9% |
| Ultimo anno | +1,3% |
| Ultimi 2 anni | +6,7% |
| Ultimi 3 anni | +8,6% |
Fonte: RealAdvisor, ottobre 2026.
L'Istat, che misura l'andamento dei prezzi delle compravendite effettive, ha rilevato a Roma un +6,4% su base annua nel II trimestre 2026 (dal +5,5% del trimestre precedente), contro il +4,0% della media italiana.
Perché fonti diverse danno valori diversi?
Non è un errore: ogni fonte misura una cosa diversa, in un periodo diverso.
| Fonte | Cosa misura | Dato su Roma |
|---|---|---|
| RealAdvisor | Valore mediano stimato da un modello, aggiornato ogni mese | 3.411 €/m² (ottobre 2026) |
| OMI – Agenzia delle Entrate | Quotazioni medie per zona di immobili in stato normale | 3.062 €/m² (2025) |
| Istat (indice IPAB) | Variazione dei prezzi delle compravendite, nuove ed esistenti | +6,4% annuo (II trimestre 2026) |
| Portali di annunci | Prezzi richiesti dai venditori, prima della trattativa | Più alti dei prezzi effettivi di chiusura |
Il dato Istat fotografa il secondo trimestre e include il nuovo; quello RealAdvisor arriva a ottobre e riguarda lo stock esistente. Il −1,1% degli ultimi tre mesi suggerisce che la spinta della prima metà del 2026 si stia attenuando.
Come calcolare il valore della tua casa a Roma
Il metodo più usato da agenti e periti si basa su una formula semplice:
Valore = superficie commerciale × prezzo al m² della zona × coefficienti di merito
1. Calcola la superficie commerciale
La superficie non è quella calpestabile: balconi, cantine e giardini contano solo in parte. Il riferimento è l'Allegato C del DPR 138/1998, lo stesso criterio adottato dall'OMI.
| Elemento | Quota conteggiata |
|---|---|
| Vani principali e accessori diretti (cucina, bagni, corridoi) | 100% |
| Muri interni e perimetrali | 100% (fino a 50 cm di spessore) |
| Muri in comune con altre unità | 50% (fino a 25 cm) |
| Cantine e soffitte comunicanti | 50% |
| Cantine e soffitte non comunicanti | 25% |
| Balconi e terrazzi comunicanti | 30% fino a 25 m², 10% per la parte eccedente |
| Balconi e terrazzi non comunicanti | 15% fino a 25 m², 5% per la parte eccedente |
| Giardino o area scoperta | 10% fino alla superficie dei vani, 2% oltre |
Approfondisci nella guida alla superficie catastale.
2. Applica il prezzo al m² della tua zona
Usa il valore del tuo CAP o, meglio ancora, della tua via: a Roma due strade vicine possono differire di centinaia di euro al m². Trovi i valori nelle pagine del mercato immobiliare di Roma.
3. Correggi con i coefficienti di merito
Stato di conservazione, piano, esposizione e affaccio spostano il valore in più o in meno. Sono coefficienti di prassi estimativa, non fissati per legge. Trovi le percentuali più usate nella guida ai coefficienti di merito degli immobili.
Esempio pratico: un trilocale a Marconi
Prendiamo un appartamento a Marconi (CAP 00146) con 78 m² lordi, un balcone di 12 m² e una cantina non comunicante di 8 m².
- Superficie commerciale: 78 + (12 × 30%) + (8 × 25%) = 83,6 m², arrotondati a 84 m²
- Valore base: 84 m² × 3.593 €/m² = 301.812 €
- Se ristrutturato (+5%): circa 316.900 €
- Se da ristrutturare (−10%): circa 271.600 €
Lo stesso immobile, a seconda delle condizioni, può quindi valere oltre 45.000 € di differenza. Per i metodi alternativi, leggi la guida al calcolo del valore di una casa.
Cosa fa aumentare o diminuire il valore di una casa a Roma?
- Vicinanza alla metropolitana: a Roma la rete su ferro è limitata, quindi una fermata delle linee A, B o C a pochi minuti a piedi rende la casa più facile da rivendere.
- Piano e ascensore: nei palazzi d'epoca del centro e del semicentro i piani alti senza ascensore perdono appeal, mentre attici e superattici con terrazzo hanno un mercato a sé.
- Spazi esterni: terrazzi e balconi vivibili sono molto richiesti, anche se nella superficie commerciale pesano solo in parte.
- Regolarità urbanistica e catastale: difformità tra planimetria e stato reale rallentano la vendita e spingono gli acquirenti a chiedere uno sconto.
- Classe energetica: impianti datati e infissi vecchi abbassano il valore percepito, soprattutto nelle palazzine degli anni '60 e '70.
Quanto rende una casa in affitto a Roma?
L'affitto medio di un appartamento a Roma è di 1.402 € al mese, pari a circa 16,9 €/m² al mese (203 €/m² all'anno). Per le case indipendenti l'affitto medio sale a 2.503 € al mese.
| Taglio | Affitto mensile indicativo |
|---|---|
| Monolocale | 733 € – 1.099 € |
| Bilocale | 908 € – 1.362 € |
| Trilocale | 967 € – 1.451 € |
| Quadrilocale | 981 € – 1.471 € |
Fonte: RealAdvisor, ottobre 2026.
Confrontando affitto annuo e prezzo al m², il rendimento lordo medio di un appartamento a Roma è di circa il 5,7%. Al netto di IMU, tasse sul canone, spese condominiali non ripetibili e mesi di sfitto, il rendimento reale è sensibilmente più basso.
Esempi di valutazioni recenti a Roma
Ecco alcune valutazioni effettuate con lo strumento RealAdvisor il 12 novembre 2026, utili per capire come varia il valore da una via all'altra.
| Immobile | Indirizzo | Valore stimato al m² |
|---|---|---|
| Bilocale | Piazza Irnerio (00165) | 4.625 € |
| Quadrilocale | Via Enrico Mancini (00135) | 4.353 € |
| Quadrilocale | Via Giovanni Alfredo Cesareo (00137) | 3.891 € |
| Bilocale | Via Cassia (00189) | 3.873 € |
| Casa, 3 locali | Via dei Casali di Torrevecchia (00168) | 2.578 € |
Se stai pensando di vendere, trovi tempi, costi e passaggi nella guida su come vendere casa a Roma. Per una stima sul posto puoi confrontare le agenzie immobiliari di Roma in base alle vendite concluse e alle recensioni.
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Scopri le migliori agenzie nella tua zonaFonti
- Prezzi, affitti e andamento del mercato a Roma (ottobre 2026) – RealAdvisor, Mercato immobiliare a Roma – realadvisor.it
- Quotazioni medie e compravendite per macroarea urbana di Roma (2025) – Agenzia delle Entrate, OMI, Statistiche regionali Lazio 2026 – agenziaentrate.gov.it
- Prezzi delle abitazioni, II trimestre 2026 – Istat, comunicato stampa del 17 settembre 2026 – istat.it
- Criteri di calcolo della superficie catastale (1998) – Normattiva, DPR 23 marzo 1998, n. 138, Allegato C – normattiva.it
- Consultazione delle quotazioni OMI per zona – Agenzia delle Entrate, servizio GEOPOI – agenziaentrate.gov.it
Domande frequenti
In quale municipio di Roma le case costano meno?
I valori più bassi si trovano nei quadranti orientali esterni al GRA. In particolare il Municipio VI, che comprende Torre Angela, Tor Bella Monaca, Borghesiana e Lunghezza, è l'area dove si registrano i prezzi al m² più bassi della città, sotto i 2.200 €/m².
Ostia fa parte del comune di Roma? Quanto vale una casa sul litorale?
Sì, Ostia appartiene a Roma Capitale e rientra nel Municipio X. Nel CAP 00122 un appartamento vale in mediana 2.867 €/m², meno della media cittadina, mentre ad Acilia (00125) si scende a 2.730 €/m².
Dove posso consultare le quotazioni OMI ufficiali della mia zona?
Puoi farlo gratuitamente con il servizio GEOPOI dell'Agenzia delle Entrate: cerchi l'indirizzo sulla mappa, individui la zona OMI e leggi i valori minimi e massimi al m² per tipologia e stato conservativo, aggiornati ogni semestre.
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