I genitori possono procedere con la vendita della casa senza il consenso dei propri figli? La questione può apparire piuttosto semplice ed in effetti per la maggior parte dei casi lo è. In questo articolo, approfondiremo il discorso e faremo luce sulle poche eccezioni possibili.
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Il diritto di vendita di una casa spetta agli intestatari dell'immobile, perciò, per rispondere subito alla domanda che ci si pone nell'articolo, se uno o entrambi i genitori sono gli unici intestatari di una casa, essi possono agire in piena libertà, senza il "consenso" dei propri figli.
Si badi bene, ovviamente, che quando parliamo di "consenso" non intendiamo il semplice "permesso", ma parliamo di aspetti legali ed eventuali leggi che potrebbero richiedere un consenso ai propri figli, ad esempio maggiorenni.
Ebbene, se gli intestatari sono i genitori, i figli non hanno parola sull'operazione. Tuttavia, potrebbero esservi alcune eccezioni, di cui parleremo tra poco.
I rapporti tra i figli e genitori sono molto ben disciplinati dal nostro ordinamento, anche per tutto ciò che riguarda le questioni patrimoniali. Ad esempio, in un altro articolo abbiamo visto quando sia possibile vendere una casa intestata a un figlio minorenne, ma per l'appunto in quel caso si aprono questioni diverse poiché di fatto la casa non appartiene ai genitori, ma potrebbero venderla in quanto tutori, nell'interesse del figlio. La situazione di cui trattiamo in questo articolo, invece, riguarda quella in cui i figli non hanno alcun diritto di possesso sul bene, poiché intestato solo a uno o entrambi i genitori. In questo caso, quindi, la decisione sull'eventuale vendita spetterà solo ai genitori.
A definire questo concetto è l'articolo 832 del Codice Civile: "Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico."
Andiamo perciò a scoprire se e quando vi siano dei limiti a tale diritto.
Nel caso in cui la casa sia stata inserita in un fondo patrimoniale (della famiglia), la situazione cambia, soprattutto se i figli sono minorenni.
Infatti, l'art. 167 del Codice Civile consente di destinare un patrimonio per il soddisfacimento dei bisogni familiari. Il fondo patrimoniale rappresenta una convenzione con la quale i coniugi decidono di destinare certi beni per le necessità della famiglia. Se la casa è stata inserita tra i beni facenti parte del fondo patrimoniale, in quel caso per poterla vendere servirà l'autorizzazione del giudice, che la potrà concedere solo nei casi di necessità o utilità evidente.
Una sentenza della Cassazione (n.220690/2020) tuttavia ha stabilito che "Pur in presenza di figli minori, infatti, si deve ritenere che la disciplina legale sancita dall'art. 169 cod. civ. - e quindi la preventiva autorizzazione del giudice alla alienazione di beni del fondo - si renda applicabile solo in mancanza di deroga prevista nell'atto di costituzione del fondo patrimoniale."
Un'altra sentenza (n. 22069/2019) invece si è occupata del caso in cui vi siano dei figli maggiorenni. Stabilisce che "Il riconoscimento dell'efficacia ultrattiva del fondo, qualora vi siano figli minori, fino al raggiungimento della maggiore età di questi (…) costituisce un'altra fattispecie di tutela rafforzata a favore del soggetto debole che, per la sua specificità, non consente affatto di dedurre, al contrario che il raggiungimento della maggiore età del figlio determini, nel diverso ed ordinario caso in cui il fondo patrimoniale sia in essere, la sua sostanziale estromissione, di guisa che permane inalterato l'interesse a che i beni restino vincolati ai bisogni della famiglia."
I figli, se maggiorenni, possono agire in giudizio se pensano che l'operazione di vendita sia lesiva dei propri interessi in quanto beneficiari del fondo patrimoniale. L'operazione di vendita non è un'operazione di ordinaria amministrazione relativa al fondo, perciò dà diritto ad un'azione in giudizio.
Nel caso in cui i genitori intestatari di una casa, senza alcun fondo patrimoniale di mezzo e senza altre problematiche, decidessero di donare casa, la situazione cambierebbe. Infatti, essi potrebbero ledere la cosiddetta "quota di legittima" che spetta ai figli dopo la morte dei genitori, per legge.
La legittima non è di poco conto, poiché ad esempio, in presenza di un figlio unico, essa è pari alla metà del patrimonio ereditato.
Nel caso in cui, invece, con la donazione non venga compromessa la legittima dei figli, allora il problema non si pone. Se invece questa andasse a intaccare la quota di legittima spettante ai figli, può essere impugnata e dare il via ad un'azione specifica chiamata "azione di riduzione", che va ad agire proprio sulle donazioni fatte in vita dai genitori che hanno leso la quota di legittima dei figli.
L'idea di vendere una casa senza lasciare nulla a un figlio può suscitare preoccupazioni riguardo ai diritti ereditari. In Italia, il principio della "quota di legittima" garantisce ai figli una parte del patrimonio, quindi un genitore, anche vendendo casa, non può ignorare questi diritti.
Se la casa è venduta prima della morte, il figlio potrebbe non ricevere nulla direttamente dall'immobile, ma potrebbe comunque richiedere la sua quota di legittima. Questa quota è una parte del patrimonio totale che spetta per legge al figlio, indipendentemente dalle decisioni del genitore.
In pratica, qualora un figlio ritenga che la vendita abbia compromesso il suo diritto, potrebbe intraprendere un'azione legale per rivendicare il proprio diritto alla quota.
Esempio: se un genitore vende la casa e spende tutto il ricavato, il figlio può ancora fare affidamento sulla quota di legittima per ricevere parte dell'eredità.
Sì, se la casa è intestata esclusivamente ai genitori, essi possono venderla senza l'approvazione dei figli, salvo casi particolari di donazione o eredità già avvenuta.
No, finché i genitori sono proprietari, i figli non hanno diritti diretti sulla casa, a meno che non siano co-proprietari o ci siano clausole specifiche.
Se la casa è stata donata, diventa proprietà dei figli, e i genitori non possono venderla senza il loro consenso.
