Desideri ottenere la valutazione di un terreno? Ecco come puoi fare:
In questo articolo, spieghiamo in modo dettagliato tutti i passaggi che devi attuare per effettuare la valutazione del terreno.
Individuare e definire le varie tipologie di terreno può essere utile per il calcolo del valore immobiliare. Le elenchiamo di seguito.
Il valore di un terreno può variare di molto a seconda che questo sia edificabile o meno.
Se non è edificabile, si può procedere consultando le quotazioni VAM. Il VAM è un valore stabilito dalle commissioni provinciali presso le Camere di Commercio (CCIAA), e in un certo è il corrispettivo agricolo dei valori OMI che invece si usano per i beni immobiliari. Il Valore Agricolo Medio viene distinto per zona agricola omogenea e per il tipo di coltura. Pur non rappresentando direttamente il prezzo di mercato, costituisce un valido punto di riferimento, che viene utilizzato principalmente per espropri (indennità di espropriazione), successioni, donazioni e stime patrimoniali ufficiali.
Se invece è edificabile, per valutare un terreno sfruttando le risorse disponibili online puoi procedere in questo modo:
Ad esempio, se la volumetria realizzabile è di 2.000 mc e il valore al mc del costruito è di 1.200.000€, il valore del terreno sarà di 360.000€.
Qui di seguito, spieghiamo come puoi procedere in autonomia, punto per punto.
La prima cosa che devi fare è calcolare la volumetria realizzabile che si ottiene moltiplicando l'indice fondiario per la superficie del lotto.
La superficie del lotto è un dato che già conosci. Vediamo come recuperare l'Indice Fondiario
L'Indice Fondiario stabilisce quanti metri cubi di costruzione puoi realizzare per ogni mq di terreno. Sul sito ufficiale del Comune in cui è situato il terreno, nella sezione Urbanistica o Edilizia, puoi trovare:
Cerca la zona urbanistica dove ricade il terreno (ad esempio zona B2, C1, D industriale, ecc.). All’interno delle NTA è indicato l’Indice Fondiario o di edificabilità (es. 1 mc/mq, 2 mc/mq).
È bene evidenziare che molti Comuni offrono una mappa interattiva GIS (Geoportale) dove basta inserire la particella catastale per riuscire a visualizzare la destinazione d'uso e l'indice fondiario.
Per calcolare la volumetria realizzabile, moltiplica l'indice fondiario per la superficie del lotto. Salva questo dato e procedi col punto 2.
Il valore del costruito si ottiene moltiplicando la volumetria realizzabile per il valore dell'immobile (quando sarà finito) al metro cubo.
La volumetria realizzabile l'hai calcolata con il procedimento del punto 1. Ora vediamo come calcolare il valore dell'immobile.
Si può partire da una valutazione di un immobile situato nella stessa zona. Per farlo, ti basta usare il nostro strumento di valutazione gratuito.
Per calcolare il valore del costruito, moltiplica la volumetria (che hai calcolato nel punto 1) per il valore dell'immobile, che hai trovato ora. Salva questo dato e procedi col punto 3.
In alternativa, per trovare il valore dell'immobile puoi utilizzare altri metodi, così come descritto qui di seguito.
Vai sul sito dell'Agenzia delle Entrate nella sezione dedicata alle quotazioni OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare). Inserisci regione, provincia, comune, zona, tipologia (es. residenziale, commerciale). Troverai un valore espresso in €/mq commerciale (superficie).
A questo punto, trova l'altezza media del fabbricato, che può essere reperita da regolamenti edilizi comunali, oppure si può stimare in base agli standard edilizi della zona. Generalmente è di 2,70 - 3 metri per il residenziale (per singolo piano) e 3,50 - 4,50 metri per il commerciale (per singolo piano).
| Fonte | Affidabilità | Aggiornamento | Pro | Contro |
|---|---|---|---|---|
| OMI | Alta (ufficiale) | Semestrale | Riconosciuto legalmente | Prudenziale, spesso inferiore ai prezzi reali |
| Portali immobiliari | Media-alta | Quotidiano | Prezzi reali di mercato | Prezzi richiesti, non sempre corrispondono a vendita |
| Borsino Immobiliare / Nomisma | Alta | Trimestrale | Dati professionali, vicini alla realtà | Alcuni dati a pagamento |
| Agenzie immobiliari locali | Alta | Costante | Basati su trattative reali e conoscenza locale | Necessita contatto diretto |
| Periti, geometri, architetti | Alta | Costante | Precisione elevata per zona specifica | Servono incarico e costo |
| CCIAA / Ordini notarili | Media | Variabile | Dati neutri basati su atti notarili | Disponibilità limitata in alcune province |
A questo punto, puoi finalmente calcolare il valore del terreno al mc e quindi al mq. Per farlo, dovrai moltiplicare il valore del costruito per l'incidenza.
Il valore del costruito già lo hai (ci siamo arrivati col punto 2). Ora hai bisogno dell'incidenza.
L'incidenza rappresenta la percentuale del valore complessivo che il terreno ha rispetto al valore finale dell'immobile costruito (terreno + fabbricato). Per trovarla, ti basta consultare il listino OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate, e inserire il comune e la zona. Qui troverai i valori al mq di immobili (residenziali, commerciali, ecc.). È possibile anche usare dei riferimenti standard (20-30% nelle zone centrali, 30-40% in periferia). Alcuni studi tecnici e agenzie immobiliari pubblicano report standard con incidenze medie per zona, spesso oscillano tra 20% e 40%.
Per calcolare il valore del terreno, moltiplica il valore del costruito per l'incidenza. Puoi usare questo valore per le tue contrattazioni.
Un terreno agricolo è un bene immobile destinato ad attività agro-silvo-pastorali, come la coltivazione, l’allevamento o la silvicoltura. La sua classificazione è regolata dagli strumenti urbanistici comunali. Non è edificabile, salvo specifiche eccezioni legate all’attività agricola (es. costruzione di fabbricati rurali strumentali).
La rendita catastale è attribuita in base alla qualità e alla classe del suolo, ed è utilizzata per il calcolo delle imposte (IMU, successione, donazione). Il valore catastale si determina rivalutando la rendita del 25% e moltiplicandola per un coefficiente fisso (es. 112,5 per i privati).
Un terreno edificabile è un’area che, secondo gli strumenti urbanistici vigenti, può essere oggetto di interventi edilizi, previa concessione o permesso a costruire. Il valore di mercato dipende da vari fattori come la cubatura disponibile, la destinazione urbanistica, l’indice di edificabilità, la posizione e l'accessibilità.
Non ha una rendita catastale, ma il suo valore imponibile ai fini IMU e imposte indirette è determinato sulla base del valore venale in comune commercio, cioè il presumibile prezzo di vendita sul libero mercato.
Un terreno non edificabile è un’area priva di potenzialità edificatoria, in quanto destinata a usi diversi dalla costruzione, come la tutela ambientale, la viabilità, la fascia di rispetto o l’uso agricolo senza possibilità edificatoria.
È soggetto a vincoli urbanistici o normativi e non ha rendita catastale autonoma, se non censito come terreno agricolo. Il valore di mercato è generalmente inferiore rispetto a quello dei terreni edificabili e viene valutato in base alla destinazione d’uso, alla posizione e all’accessibilità.
Il prezzo di un terreno edificabile in Italia si aggira intorno ai 603 euro al metro quadro. Il Centro Italia è la zona più cara, dato che si può superare i 670 euro al metro quadro. Al Sud il prezzo è decisamente più conveniente, con 490 euro per metro quadro.
L'indice fondiario è un parametro fornito dalle autorità locali che indica quanti metri cubi possono essere costruiti su una data area di terreno. Questo indice può influenzare significativamente il valore del terreno, in quanto determina il suo potenziale di sviluppo.
Un esperto del settore, un valutatore immobiliare certificati e un agente immobiliare senior, con ampia esperienza nel ruolo, possono fornire valutazioni accurate del valore di un terreno.
Valutare correttamente un terreno richiede esperienza, conoscenza del mercato e strumenti specifici. È possibile ottenere informazioni di base. Per una valutazione completa è richiesto l’intervento di un professionista del settore.
Per ottenere una stima professionale del valore di un terreno, il costo varia dai 300 ai 600 euro, a seconda della complessità della valutazione e delle dimensioni dell'area. Il perito considererà diversi fattori come l'indice di fabbricabilità, il valore di mercato della zona, la superficie totale del terreno e la presenza di corsi d'acqua o collegamenti fognari per fornire una valutazione accurata del valore immobiliare.
Per stimare il valore di un terreno, considera la tipologia (agricolo, edificabile o non edificabile), la posizione, l'accessibilità e l'eventuale presenza di vincoli. Puoi consultare i valori di mercato nella zona, rivolgendoti a un tecnico abilitato, oppure verificare i valori catastali e i dati OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate.
Per una corretta valutazione servono la visura catastale aggiornata, l'estratto di mappa, il certificato di destinazione urbanistica e la planimetria dell'area. Vanno inoltre presentati l'atto di provenienza, eventuali documenti su vincoli o servitù esistenti e, nel caso di terreni agricoli, il certificato del reddito dominicale. La documentazione deve attestare anche la presenza di pozzi, sorgenti o allacciamenti alle reti pubbliche.
La posizione strategica di un terreno ne determina significativamente il valore attraverso molteplici aspetti: la vicinanza a centri urbani e servizi essenziali come scuole e ospedali, l'accessibilità tramite strade e mezzi pubblici, la presenza di infrastrutture commerciali nelle vicinanze. Un terreno situato in zone ben collegate e dotate di servizi può valere fino al doppio rispetto a uno equivalente in aree più isolate.
La presenza di vincoli ambientali riduce notevolmente il valore di un terreno, insieme a problemi di inquinamento del suolo, erosione geologica e instabilità idrogeologica. L'assenza di collegamenti stradali adeguati, la lontananza dalle reti idriche ed elettriche, la mancanza di un piano regolatore definito e la presenza di servitù di passaggio rappresentano ulteriori elementi che abbassano la valutazione immobiliare.
