A chi conviene il contratto di affitto cointestato?

Con il contratto di affitto o locazione un soggetto detto locatore, cede l’utilizzo del bene immobiliare ad un altro soggetto, detto locatario, in cambio di un determinato corrispettivo (il canone di locazione). Per “cointestazione” del contratto di affitto s’intende la condivisione dello stesso contratto tra più locatari. Detto ciò: conviene il contratto di affitto cointestato? In questo articolo illustriamo i vantaggi e gli svantaggi di tale pratica, per capire se convenga o meno, e a chi.

Come funziona un contratto d’affitto cointestato

“Il Codice civile definisce la locazione all’art. 1571 c.c.; nulla vieta che la parte conduttrice/locataria sia composta da più persone: il contratto può quindi essere sottoscritto da più conduttori (co-conduttori), che diventano tutti titolari dei diritti e degli obblighi previsti dal contratto.” 

Un contratto di locazione cointestato funziona come un contratto “ordinario”, ma con più conduttori. La ripartizione del canone (50/50, 1/3, ecc.) è di norma un accordo interno tra coinquilini; verso il locatore, salvo diversa pattuizione nel contratto, i co-conduttori possono essere tenuti in solido all’adempimento delle obbligazioni (canone di locazione, oneri accessori, ecc.).

Questo aspetto è cruciale: se uno dei co-conduttori è inadempiente (ad esempio non paga), il locatore può rivalersi anche sugli altri co-conduttori nei limiti previsti dal contratto e dalle regole sulla solidarietà; chi ha pagato più del dovuto potrà poi rivalersi internamente sul co-conduttore inadempiente.

Come funziona la voltura delle utenze con l'affitto cointestato?

La cointestazione del contratto di locazione non obbliga a cointestare anche le utenze: luce, gas e acqua sono contratti separati e, nella pratica, vengono quasi sempre intestati a un solo soggetto (uno degli inquilini), anche se gli inquilini sono più di uno.

Quando entrate in casa, il primo passo è capire se le forniture sono attive oppure cessate. Se il contatore è attivo e l’utenza è già in erogazione, di solito si fa una voltura, cioè il cambio intestatario del contratto senza interrompere la fornitura. La lettura (o autolettura) del contatore al momento del passaggio serve per separare i consumi del vecchio intestatario da quelli del nuovo. 

Se invece il precedente intestatario ha chiuso il contratto e il contatore è stato disattivato, serve un subentro: si riattiva la fornitura con un nuovo intestatario. 

Nota utile (ARERA): in caso di voltura o subentro, la società di vendita/fornitore non può addebitare al nuovo intestatario le morosità del precedente, salvo i casi in cui chi richiede voltura/subentro non è estraneo al debito (ad esempio erede o convivente del precedente intestatario). Per questo motivo può essere richiesta un’autocertificazione di estraneità.

Quando conviene il contratto di affitto cointestato

Qui di seguito, elenchiamo i casi in cui il contratto di affitto cointestato può rivelarsi conveniente, anche per il proprietario dell’immobile:

• Condivisione spese di affitto e utenze: generalmente conviene, per ciò che riguarda i locatari, a studenti e lavoratori;
• Garanzie per il proprietario: dal punto di vista del proprietario, avere più cointestatari del contratto può ridurre il rischio di mancato pagamento del canone, poiché ci sono più persone legalmente responsabili per l'affitto. I locatari potrebbero proporre al proprietario di un immobile la possibilità di un contratto di locazione cointestato proprio per offrire maggiori garanzie per il pagamento dell’affitto e delle utenze.
• Ripartizione equa delle spese: in un contratto di affitto cointestato, le spese relative alla casa, come il canone mensile, le bollette e le spese condominiali, possono essere suddivise equamente tra tutti gli inquilini. Questo è particolarmente vantaggioso per gruppi di amici o coppie che vogliono dividere i costi.
• Cambio inquilini (subentro/cessione): l’ingresso o l’uscita di un co-conduttore non è automatico; di regola serve il consenso del locatore e una scrittura di cessione/subentro (o un nuovo contratto/integrazione). La cointestazione può semplificare la gestione pratica solo se resta almeno un conduttore già presente e il locatore accetta la modifica.
• Durata del contratto: un contratto cointestato può permettere di stabilire una durata concordata tra tutti gli inquilini, riducendo l'incertezza e garantendo una maggiore stabilità abitativa.
• Flessibilità per la convivenza: se più persone vogliono vivere insieme, un contratto di affitto cointestato offre una struttura legale chiara che regola i diritti e i doveri di ciascun inquilino. Questo può ridurre i conflitti e facilitare la convivenza.
• Benefici fiscali: in alcuni casi, la cointestazione del contratto può offrire vantaggi fiscali, come la possibilità di detrarre parte dell'affitto dalle tasse per ciascun cointestatario, secondo le normative vigenti.
• Partner: se due persone stanno insieme e preferiscono avere un contratto unico anziché contratti separati (sempre che uno dei due non desideri stipularlo singolarmente)
• Decesso del conduttore: la continuità del rapporto è già tutelata dalla legge; in caso di morte del conduttore, possono succedergli nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti/affini abitualmente conviventi (art. 6 L. 392/1978). La cointestazione può essere utile tra conviventi già presenti, ma non è una condizione necessaria per la prosecuzione del contratto da parte dei soggetti tutelati

Conviene l'affitto cointestato per la locazione delle utenze intestate al proprietario?

In generale conviene poco (sia al proprietario sia agli inquilini) tenere le utenze intestate al locatore quando l’immobile è dato in affitto “classico” (4+4, 3+2, transitorio): il proprietario resta l’interlocutore contrattuale del fornitore e rischia complicazioni in caso di ritardi, contestazioni, rimborsi o consumi anomali.

Ha senso soprattutto in casi specifici:

• affitti brevi/transitori o camere in cui il proprietario preferisce “utenze incluse” e ribalta un forfait;
• situazioni in cui il proprietario vuole mantenere un controllo operativo (es. casa spesso vuota, necessità di riattivazioni rapide);
• contratti dove è previsto espressamente che le utenze restino al locatore e gli inquilini rimborsino.

Se si sceglie questa strada, è fondamentale regolare bene come vengono calcolati e rimborsati i consumi (forfait vs letture reali, scadenze, conguagli), per evitare conflitti.

Conviene avere le utenze intestate a una persona diversa dal proprietario? 

Sì, nella maggior parte dei casi è la scelta più lineare: le utenze vengono intestate a uno degli inquilini (anche se il contratto di affitto è cointestato) e poi i coinquilini si accordano per dividere le spese. Questo riduce ambiguità: chi è intestatario riceve bollette, gestisce comunicazioni, eventuali reclami e (se serve) cambio tariffa o fornitore.

Il punto delicato è interno tra coinquilini: se l’utenza è intestata a uno solo, quella persona si assume l’onere pratico (e spesso anche il rischio di anticipare i pagamenti). Per questo conviene:

• usare un conto comune o una domiciliazione su conto condiviso;
• fissare un giorno mensile di rimborso e una “cassa” per conguagli;
• mettere per iscritto (anche in modo informale) le quote e cosa succede se qualcuno va via.

Sul fronte tutele, ARERA chiarisce che, in caso di voltura o subentro, il venditore non può addebitare al nuovo intestatario la morosità del precedente, salvo eccezioni (ad esempio erede o convivente non estraneo al debito). Questo aiuta molto quando si entra in una casa dove prima viveva qualcun altro.

Detrazione d’imposta nel contratto d’affitto cointestato

Tra i vantaggi elencati abbiamo inserito anche “benefici fiscali”. Le detrazioni per canoni di locazione sono previste dal TUIR (art. 16) e dipendono da requisiti (ad esempio reddito, tipologia contrattuale e condizioni previste dalla norma). Se il contratto è cointestato e più intestatari hanno i requisiti, la detrazione va ripartita tra gli aventi diritto in base alla quota di intestazione e al periodo dell’anno in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale (spesso, in pratica, 50/50 se gli intestatari sono due al 50%).

Inoltre, vi potrebbero essere ulteriori detrazioni in base allo status del locatario (es. età, status di studente, status di lavoratore ecc.).

Esempio di contratto di affitto cointestato e punto sulla convenienza

Poniamo l'esempio di avere un contratto di affitto 4+4 cointestato in cui vogliamo avere la residenza. Ecco cosa succede a livello legale, cosa si fa con le utenze e perché potrebbe essere conveniente o sconveniente.

Immaginiamo un 4+4 cointestato tra due persone (A e B) che vogliono trasferire la residenza nell’immobile. A livello legale, entrambi risultano conduttori: entrambi hanno titolo per chiedere la residenza e per far valere i diritti previsti dal contratto (es. durata, rinnovi, disdetta), ma entrambi assumono anche gli obblighi (canone, oneri accessori, rispetto dell’immobile).

Utenze: di solito luce e gas vengono intestate a uno solo (poniamo A). Se i contatori sono attivi si procede con voltura; se sono disattivi, subentro. Nel frattempo A e B possono accordarsi per dividere bollette e spese condominiali 50/50 (o altra quota) e creare un sistema pratico di rimborsi.

Perché può essere conveniente:

• A e B “mettono il nome” entrambi: più tutela per chi vive davvero in casa (residenza, stabilità, prova dell’occupazione legittima).
• Il proprietario spesso percepisce più garanzie (due soggetti obbligati).

Perché può essere sconveniente:

• Se B smette di pagare, il proprietario potrebbe pretendere l’intero da A se nel contratto è prevista (come spesso accade) la responsabilità solidale. In altre parole: la cointestazione funziona bene quando i rapporti sono solidi e i pagamenti sono tracciati e regolari.

Fonti

• definizione di contratto di locazione (norma), Codice Civile
• Voltura (definizione e letture di chiusura/apertura), ARERA
• Chiarezza su morosità pregresse nelle procedure, AGCM 
• Nozione di contratto di locazione (norma primaria), Gazzetta Ufficiale 
• Detrazioni per canoni di locazione (norma primaria), Normattiva