Il vitalizio immobiliare è un contratto che spesso viene proposto ai propri familiari da chi possiede un bene immobiliare e pensa al futuro. In questo articolo presentiamo un’analisi approfondita sul vitalizio immobiliare in cui spieghiamo in modo dettagliato come funziona, come stipularlo, quali aspetti legali presenta e risponderemo a tutte le domande più frequenti sull’argomento.
Il contratto di vitalizio immobiliare, noto anche come contratto di usufrutto vitalizio, è un contratto con il quale un soggetto può utilizzare un determinato bene immobiliare in cambio di una rendita da corrispondere al proprietario fin quando esso è in vita. Per lo stesso contratto, alla morte del proprietario il bene diviene di proprietà del soggetto usufruttuario.
Il vitalizio immobiliare quindi si può considerare a tutti gli effetti come una forma di rendita vitalizia, che rappresenta un contratto che conferisce al beneficiario il diritto di esigere per tutta la durata della propria vita delle somme di denaro (o di altre cose fungibili) in cambio di un immobile o della cessione di un capitale.
È importante evidenziare che l'usufruttuario, ovvero colui che riceve l’immobile, dispone di tutti i diritti reali sull’immobile, ne ha piena disponibilità e può affittarlo a soggetti terzi. Al titolare dell’immobile quindi resta la cosiddetta “nuda proprietà”, poiché sulla carta è proprietario del bene, ma nei fatti non dispone dei suoi diritti reali.
Il contratto di vitalizio immobiliare si può stipulare per diversi motivi, legati perlopiù alla famiglia, al bisogno di assicurarsi un’entrata finanziaria in determinate condizioni, oppure per la necessità di ricevere assistenza. Qui di seguito ne illustriamo i principali:
Ogni contratto di vitalizio immobiliare presenta delle specifiche caratteristiche specifiche che dipendono dalle esigenze e dalle condizioni delle parti coinvolte. Per ciascuno di essi è necessario valutare attentamente tutti gli aspetti legali, finanziari e fiscali prima di procedere con la stipula del contratto.
Il contratto di vitalizio immobiliare va stipulato in forma scritta, con scrittura privata o con atto pubblico, in presenza di un notaio e due testimoni (così come previsto dalla legge notarile). La rendita vitalizia potrebbe essere costituita anche tramite testamento, con cui si attribuisce al beneficiario (vitaliziato) il diritto a ricevere una prestazione periodica da parte del soggetto onerato (vitaliziante).
Nello specifico, per il testamento si farà uso del legato, una particolare disposizione testamentaria con cui il testatore attribuisce ad uno o più beneficiari determinati, i legatari, beni o diritti a carico dell’eredità.
La presenza di un notaio è consigliata soprattutto per la tutela delle parti, poiché vi potrebbe essere una sproporzione nella richiesta di una parte e quindi il rischio che il contratto venga rescisso per lesione. Con l’intermediazione di professionisti esperti, come ad esempio un valutatore immobiliare e un notaio esperto, questo problema si riesce ad evitare.
Se desideri far valutare un immobile da un esperto, trova le migliori agenzie immobiliari della zona di tuo interesse per ottenere una consulenza professionale.
In Italia, il diritto di abitazione per un figlio erede, nel contesto di una successione, consente al figlio di abitare la casa familiare dopo il decesso del genitore, anche se non ne è l’unico proprietario. Tuttavia, a differenza del coniuge superstite, il figlio non ha automaticamente questo diritto di abitazione. Il diritto di abitazione può derivare in due modi principali:
Il diritto di abitazione comporta alcuni limiti:
Il vitalizio immobiliare consente al vitaliziante di disporre dei diritti reali del bene, che includono sia l’utilizzo che l’affitto dell’immobile. Ciò significa che con il vitalizio immobiliare il diritto di abitazione è garantito per legge, perciò il vitaliziante può abitare l’immobile sin dal primo momento.
Il diritto di abitazione, disciplinato dall’art. 1022 del Codice Civile, attribuisce al titolare del diritto il godimento del bene immobile conferitogli, per utilizzarlo entro i limiti dei bisogni personali e di quelli della propria famiglia.
Il vitalizio immobiliare con diritto di abitazione quindi prevede che il vitaliziante possa godere il bene immobiliare a fini esclusivamente abitativi.
Per uso di abitazione si intende il diritto di una persona di utilizzare un immobile (come un appartamento o una casa) esclusivamente per soddisfare le proprie esigenze abitative e di quelle della sua famiglia. Questo diritto implica che l'occupante possa viverci senza dover pagare un affitto, ma non ha la possibilità di cedere o subaffittare l’immobile, né può usarlo per scopi commerciali o professionali.
L'uso di abitazione è previsto dal Codice Civile italiano e, di solito, è un diritto che si applica in ambiti come le successioni, ad esempio quando viene lasciata una casa a un familiare o coniuge per garantirgli una residenza anche in assenza della proprietà dell'immobile.
Il rogito con diritto di abitazione si verifica quando si stipula un atto notarile (rogito) di compravendita o trasferimento di proprietà di un immobile, ma con la clausola che una persona (come il venditore o un'altra parte designata) mantiene il diritto di abitare l’immobile per tutta la vita o per un periodo stabilito.
Ecco i passaggi fondamentali per il rogito con diritto di abitazione:
Quali sono i vantaggi e le finalità del rogito con diritto di abitazione?
In pratica, il rogito con diritto di abitazione è una soluzione flessibile e tutelante che consente di separare la proprietà dell’immobile dal diritto di uso abitativo, a beneficio di una o più parti.
Nell’arco di tempo in cui il vitalizio casa è attivo, vi possono essere alcune problematiche comuni che andiamo qui ad analizzare.
Nel caso in cui il vitaliziante si trovasse in una condizione tale da dover essere soggetto al pignoramento dei beni, la questione si potrà risolvere in diversi modi, a seconda del caso.
L’articolo 1881 del Codice Civile stabilisce che quando la rendita vitalizia è costituita a titolo gratuito, si può disporre che essa NON sia soggetta a pignoramento o sequestro entro i limiti del bisogno alimentare del creditore.
Negli altri casi, l’usufrutto può essere oggetto di pignoramento, restando ferma la caratteristica della temporaneità del diritto, coincidente con la vita del titolare.
Il contratto del vitalizio immobiliare è molto chiaro, perciò nel caso in cui il vitaliziante non dovesse rispettare il suo obbligo di corrispondere le rate del vitalizio, vi sarebbero delle gravi conseguenze. Il beneficiario (vitaliziato) infatti può rivolgersi al giudice per richiedere il sequestro e la vendita dei beni dell’obbligato al fine di coprire i proventi non ricevuti e ottenere garanzie per i pagamenti futuri.
Oltre a questo, resta possibile anche la richiesta della risoluzione del contratto, riottenendo così l’immobile ceduto in cambio del vitalizio immobiliare. La risoluzione tuttavia non è richiedibile nel caso in cui il vitalizio sia nato da una donazione.
Chi ha il diritto di abitazione su una casa, anche nel contesto di un vitalizio immobiliare, non può vendere l’immobile. Il diritto di abitazione è un diritto reale limitato, che concede solo l’uso dell’immobile per vivere e soddisfare i bisogni abitativi personali o della propria famiglia. Tuttavia, non include la piena proprietà né la possibilità di cedere o vendere l’immobile a terzi.
Nella seguente tabella, evidenziamo brevemente le differenze tra diritto di usufrutto e diritto di abitazione.
| Aspetto | Usufrutto | Diritto di Abitazione |
|---|---|---|
| Uso economico | Può affittare o trarre profitti | Non può affittare o trarre profitti |
| Estensione | Pieno uso e godimento | Solo abitazione per sé e la famiglia |
| Spese | Sostenimento spese ordinarie | Spese ordinarie di residenza |
| Durata | Definita o a vita dell’usufruttuario | Definita o a vita del titolare |
Sì, ma solo in casi specifici, come l’inadempimento da parte del beneficiario (chi deve pagare la rendita). Se il beneficiario non rispetta i termini pattuiti, l’ex proprietario può richiedere la revoca del contratto per ottenere nuovamente la proprietà.
In genere, le spese ordinarie sono a carico dell'ex proprietario (che spesso mantiene il diritto di abitazione), mentre le spese straordinarie spettano al beneficiario, poiché acquista la proprietà dell'immobile.
Sì, il beneficiario può vendere l’immobile, ma l’acquirente dovrà rispettare il vitalizio e i diritti di abitazione dell’ex proprietario, che restano validi anche in caso di trasferimento della proprietà.
