Un immobile può celare diversi diritti e doveri, tra i quali uno piuttosto comune è il diritto di usufrutto. In questo articolo spieghiamo brevemente cos’è e rispondiamo una volta per tutte alla domanda che in tanti si pongono: si può vendere l’usufrutto di un immobile?
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L’usufrutto di un immobile è un diritto reale che consente ad un soggetto (usufruttuario) di godere di un immobile di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario). Con l’usufrutto si può godere di tutti i frutti dell’immobile, che comprendono anche i benefici economici che può generare. L’usufruttuario ha infatti il diritto di usare l’immobile e percepirne i redditi, ad esempio tramite l’affitto, fermo restando l’obbligo di conservarne la sostanza e la destinazione, e di sostenere le spese ordinarie per la sua manutenzione.
L’usufrutto non consente di vendere l’immobile e solitamente ha una durata limitata, legata alla vita dell’usufruttuario o a un periodo di tempo specifico. Alla fine dell’usufrutto, i diritti sull’immobile tornano al proprietario.
Per approfondire rimandiamo al nostro glossario sull’usufrutto immobiliare.
Ora che abbiamo chiarito cos’è l’usufrutto immobiliare, possiamo rispondere alla domanda: si può vendere l’usufrutto di un immobile? La risposta è sì, ma a determinate condizioni.
Secondo quanto dettato dal Codice Civile della Repubblica Italiana, il diritto di usufrutto di un immobile può essere ceduto o venduto, salvo differenti disposizioni presenti sullo stesso contratto di usufrutto.
Nel caso dovesse avvenire la cessione dell’usufrutto, questa dovrebbe essere formalizzata tramite una scrittura privata autenticata o, in alternativa, con atto pubblico (opzione preferibile). In ogni caso, la cessione va registrata presso l'Agenzia delle Entrate al fine di essere efficace nei confronti di terzi.
Un aspetto importante da considerare quando si decide di vendere l’usufrutto di un immobile, è la scadenza dell’usufrutto, che resta la stessa del contratto di usufrutto iniziale. Se ad esempio è legato alla vita dell’usufruttuario originale, l’usufrutto scadrà comunque alla sua morte. Se l’usufrutto presenta una scadenza specifica, questa resterà la stessa del contratto originale, senza possibilità di modifica.
Altrettanto importante è che il nudo proprietario deve essere sempre informato sulle eventuali operazioni di vendita. Inoltre, lo stesso gode del diritto di prelazione, cioè può acquistare l’usufrutto prima che questo venga ceduto a terzi.
Qui di seguito presentiamo un esempio di vendita di usufrutto. Per il nostro esempio, supponiamo che una donna anziana, ad un certo punto della sua vita, decida di andare in una pensione e decida di vendere l’usufrutto dell’immobile in cui vive attualmente.
Per prima cosa la signora dovrà controllare che non vi siano clausole di inalienabilità nel contratto di usufrutto, ovvero clausole che ne proibiscano la vendita. Una volta verificato che non vi siano tali tipologie di clausole dovrà far valutare l’appartamento per calcolare il valore dell’usufrutto, che dipende anche dall’età e dalla durata prevista dell'usufrutto (vitalizio in questo caso).
Supponiamo che trovi un acquirente, che sia disposto a comprare l’usufrutto che durerà tutto il tempo in cui l’anziana signora resterà in vita.
A questo punto è l’ora di formalizzare la vendita da un notaio, ovvero tramite un atto notarile. Una volta che viene formalizzato, viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate, dove vanno pagate le imposte.
Il notaio procede anche alla registrazione dell’atto di vendita di usufrutto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. In questo modo, il diritto del nuovo usufruttuario verrà garantito legalmente.
A questo punto l’acquirente dell’usufrutto diviene il nuovo usufruttuario e ha il diritto di disporre dell’appartamento (viverci o affittarlo, ma non venderlo) fin quando la signora che gli ha venduto l’usufrutto sarà in vita.
No, se nel contratto originario di usufrutto è stata inserita una clausola di inalienabilità, l'usufruttuario non può vendere o cedere il suo diritto a terzi. Questo tipo di clausola viene talvolta utilizzata per proteggere interessi specifici del nudo proprietario, garantendo che l'usufrutto rimanga in mano a una persona fidata o scelta specificamente.
La vendita dell'usufrutto è soggetta a imposte in Italia. Specificamente, l'atto di vendita deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate e comporta il pagamento di imposte di registro, ipotecarie e catastali. Le tariffe possono variare a seconda che le parti siano privati o aziende. Inoltre, se l'usufruttuario realizza un guadagno dalla vendita dell'usufrutto, questo potrebbe essere soggetto a tassazione come reddito di capitale.
Se l'usufrutto è stato venduto a un'altra persona, la morte dell'usufruttuario originale non influisce sulla validità dell'usufrutto ceduto. Il nuovo usufruttuario continua a godere del diritto di usufrutto per il resto della durata stabilita originariamente, a meno che l'usufrutto non fosse stato concesso espressamente per la durata della vita dell'usufruttuario originale, al qual caso si estinguerebbe con la sua morte.
