Risposta rapida
Sì, si può vendere l’usufrutto di un immobile. L’usufruttuario può cedere il proprio diritto, per un determinato periodo o per tutta la sua durata residua, a condizione che la cessione non sia vietata dal titolo con cui l’usufrutto è stato costituito. La vendita non prolunga però la durata originaria dell’usufrutto: il diritto acquistato dal nuovo usufruttuario si estinguerà alla scadenza già prevista.
Sintesi
- L’usufrutto può essere ceduto a titolo oneroso, salvo un eventuale divieto contenuto nel titolo costitutivo.
- Il nuovo usufruttuario subentra nel diritto per la sua durata residua, senza poterla estendere.
- Per la cessione di un usufrutto immobiliare è necessaria la forma scritta prevista dalla legge e l’atto deve essere trascritto nei registri immobiliari.
- La cessione deve essere notificata al proprietario; fino alla notifica, il cedente resta solidalmente obbligato con il cessionario verso il proprietario.
- Il valore economico dell’usufrutto dipende, tra gli altri elementi, dalla durata del diritto e, nell’usufrutto vitalizio, dall’età della persona sulla cui vita è commisurato.
Un immobile può celare diversi diritti e doveri, tra i quali uno piuttosto comune è il diritto di usufrutto. In questo articolo spieghiamo brevemente cos’è e rispondiamo una volta per tutte alla domanda che in tanti si pongono: si può vendere l’usufrutto di un immobile?
Si può vendere l’usufrutto di un immobile?
La risposta è sì, ma a determinate condizioni.
Secondo quanto dettato dal Codice Civile della Repubblica Italiana, il diritto di usufrutto di un immobile può essere ceduto o venduto, salvo differenti disposizioni presenti sullo stesso contratto di usufrutto.
Nel caso di cessione dell’usufrutto immobiliare, l’atto deve essere redatto in forma scritta. Per procedere alla trascrizione nei registri immobiliari è necessario un atto pubblico oppure una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate assolve invece agli adempimenti fiscali, mentre è la trascrizione nei registri immobiliari a rendere la cessione opponibile ai terzi.
Un aspetto importante da considerare quando si decide di vendere l’usufrutto di un immobile, è la scadenza dell’usufrutto, che resta la stessa del contratto di usufrutto iniziale. Se ad esempio è legato alla vita dell’usufruttuario originale, l’usufrutto scadrà comunque alla sua morte. Se l’usufrutto presenta una scadenza specifica, questa resterà la stessa del contratto originale, senza possibilità di modifica.
Il nudo proprietario deve essere informato della cessione, che ai sensi dell’art. 980 del Codice civile deve essergli notificata. La legge, tuttavia, non gli attribuisce in via generale un diritto di prelazione sull’acquisto dell’usufrutto, salvo che tale diritto derivi da una specifica pattuizione o da una particolare disposizione applicabile al caso concreto.
La compravendita dell’usufrutto rappresenta comunque una quota limitata del mercato immobiliare. Secondo i Dati Statistici Notarili del Consiglio Nazionale del Notariato, nel 2025 sono state registrate 13.483 compravendite aventi a oggetto l’usufrutto di fabbricati, pari allo 0,93% delle 1.456.433 compravendite di beni immobili rilevate nell’anno. Nel 2024 le compravendite di usufrutto di fabbricati erano state 14.794: si registra quindi una diminuzione di circa l’8,9%, mentre nello stesso periodo il numero complessivo delle compravendite immobiliari è aumentato di circa il 5,2%.
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Come si calcola il valore dell’usufrutto da vendere?
Prima di vendere l’usufrutto è necessario stabilire quanto vale economicamente il diritto. In linea generale, il valore dell’usufrutto dipende dal valore della piena proprietà dell’immobile e dalla durata residua del diritto.
Nel caso di usufrutto vitalizio, assume particolare importanza l’età della persona sulla cui vita è commisurato l’usufrutto: più questa è giovane, maggiore sarà normalmente il valore attribuito all’usufrutto e minore quello della nuda proprietà. Al contrario, con l’aumentare dell’età cresce proporzionalmente il valore della nuda proprietà.
Ai fini fiscali vengono utilizzati specifici coefficienti stabiliti dalla normativa, mentre il prezzo effettivo al quale l’usufrutto viene venduto può essere concordato liberamente tra venditore e acquirente tenendo conto anche delle caratteristiche dell’immobile, della sua redditività e della durata presumibile del diritto.
Nel caso di usufrutto a termine, invece, il valore viene determinato principalmente considerando il numero di anni per i quali il diritto continuerà a produrre effetti.
Per il 2026, il decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 24 dicembre 2025 stabilisce che, ai fini fiscali, il prospetto dei coefficienti utilizzati per determinare il valore dell’usufrutto vitalizio deve essere calcolato assumendo un saggio di riferimento del 2,5%. Il dato è particolarmente importante perché dal 1° gennaio 2026 il tasso di interesse legale è invece pari all’1,60%: per il calcolo fiscale dell’usufrutto opera infatti il limite minimo del 2,5% previsto dalla normativa.
Vendere l’usufrutto, la nuda proprietà o l’intero immobile: quali sono le differenze?
È importante distinguere la vendita dell’usufrutto dalla vendita della nuda proprietà o della piena proprietà dell'immobile.
L’usufruttuario può vendere esclusivamente il proprio diritto di usufrutto: il nudo proprietario rimane quindi proprietario dell’immobile e cambia soltanto il soggetto che può utilizzarlo e goderne i frutti.
Il nudo proprietario, a sua volta, può vendere la propria nuda proprietà. Chi la acquista subentra nella posizione del precedente proprietario, mentre l’usufrutto continua normalmente a gravare sull’immobile fino alla sua estinzione.
Se invece si vuole vendere la piena proprietà libera dall’usufrutto, devono essere trasferiti sia il diritto del nudo proprietario sia quello dell’usufruttuario. Le due parti possono quindi intervenire nello stesso atto di compravendita, attribuendo a ciascuna la quota del prezzo concordata per il diritto ceduto.
Come vendere l’usufrutto di un immobile (esempio)
Qui di seguito presentiamo un esempio di vendita di usufrutto. Per il nostro esempio, supponiamo che una donna anziana, ad un certo punto della sua vita, decida di andare in una pensione e decida di vendere l’usufrutto dell’immobile in cui vive attualmente.
Per prima cosa la signora dovrà controllare che non vi siano clausole di inalienabilità nel contratto di usufrutto, ovvero clausole che ne proibiscano la vendita. Una volta verificato che non vi siano tali tipologie di clausole dovrà far valutare l’appartamento per calcolare il valore dell’usufrutto, che dipende anche dall’età e dalla durata prevista dell'usufrutto ( vitalizio in questo caso).
Supponiamo che trovi un acquirente, che sia disposto a comprare l’usufrutto che durerà tutto il tempo in cui l’anziana signora resterà in vita.
A questo punto è l’ora di formalizzare la vendita da un notaio, ovvero tramite un atto notarile. Una volta che viene formalizzato, viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate, dove vanno pagate le imposte.
Il notaio procede anche alla trascrizione dell’atto di cessione dell’usufrutto nei registri immobiliari. La trascrizione consente di rendere il trasferimento del diritto opponibile ai terzi.
A questo punto l’acquirente diviene il nuovo usufruttuario e può godere dell’appartamento, ad esempio abitandolo o concedendolo in locazione, nei limiti del diritto acquistato. Non può vendere la piena proprietà dell’immobile, ma può in linea generale cedere a sua volta il diritto di usufrutto, salvo che ciò sia vietato dal titolo costitutivo. Nel caso di usufrutto vitalizio ceduto dalla signora, il diritto si estinguerà comunque alla morte dell’usufruttuaria originaria.
Il legame tra usufrutto ed età emerge anche dai dati notarili. Nel 2025, tra i venditori persone fisiche coinvolti in compravendite dell’usufrutto di fabbricati, il 66,7% aveva almeno 56 anni e circa il 40,5% almeno 66 anni. Anche tra gli acquirenti l’incidenza delle fasce più mature è elevata: circa il 69,4% aveva almeno 56 anni e il 44% almeno 66 anni.
Quali obblighi assume chi compra l’usufrutto?
Chi acquista l’usufrutto non acquisisce soltanto il diritto di abitare l'immobile, utilizzarlo o concederlo in locazione, ma subentra anche nei principali obblighi previsti per l’usufruttuario.
In particolare, sono generalmente a carico dell’usufruttuario le spese relative alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria dell’immobile. Le riparazioni straordinarie spettano invece, di regola, al nudo proprietario, salvo quelle rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di manutenzione ordinaria dell’usufruttuario.
Anche sotto il profilo fiscale, il titolare dell’usufrutto assume normalmente gli obblighi collegati al possesso dell’immobile previsti dalla normativa applicabile. Per questo motivo, prima dell’acquisto è opportuno valutare non soltanto il prezzo del diritto, ma anche i costi che il nuovo usufruttuario dovrà sostenere durante la sua durata.
Fonti
- Cessione dell’usufrutto e obbligo di notifica al proprietario, Documentazione Economica e Finanziaria del MEF
- Durata dell’usufrutto, Normattiva
- Forma scritta richiesta per il trasferimento dell’usufrutto immobiliare, art. 1350 del Codice civile
- Trascrizione della cessione dell’usufrutto nei registri immobiliari, art. 2643 del Codice civile
- Pubblicità immobiliare e trascrizione dei diritti reali di godimento,Agenzia delle Entrate
- Trattamento fiscale degli atti relativi a usufrutto e altri diritti reali parziali, Agenzia delle Entrate
Domande frequenti
È possibile vendere l'usufrutto di un immobile se questo è stato originariamente concesso con la clausola di inalienabilità?
La vendita dell’usufrutto è soggetta alle imposte previste per il trasferimento del diritto, tra cui, a seconda del caso, imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale. Il trattamento ai fini delle imposte sui redditi dipende invece dalle caratteristiche dell’operazione: il corrispettivo può essere qualificato come reddito diverso oppure, in determinate circostanze, come plusvalenza immobiliare. Non è quindi corretto definirlo genericamente come reddito di capitale.
Quali sono le implicazioni fiscali della vendita di un usufrutto di un immobile in Italia?
La vendita dell’usufrutto è soggetta alle imposte previste per il trasferimento del diritto, che possono comprendere, a seconda del caso, imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale. Il trattamento ai fini delle imposte sui redditi dipende invece dalle caratteristiche dell’operazione e dalle condizioni previste dal TUIR: l’eventuale reddito imponibile non deve essere qualificato genericamente come reddito di capitale.
Cosa accade all'usufrutto di un immobile se l'usufruttuario originale muore dopo averlo venduto?
Se è stato ceduto un usufrutto vitalizio, la morte dell’usufruttuario originario determina l’estinzione del diritto anche nei confronti del nuovo usufruttuario. La cessione, infatti, non può prolungare la durata originaria dell’usufrutto: chi lo acquista può goderne soltanto entro i limiti temporali del diritto che gli è stato ceduto.
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