Il valore di una casa da ristrutturare si stima partendo dal prezzo di mercato di immobili simili “in buone condizioni” nella stessa zona e sottraendo il costo complessivo della ristrutturazione (lavori + spese tecniche + imprevisti), con eventuali aggiustamenti per rischi e appetibilità.
Sintesi:
In questo articolo ti forniremo esempi di stima del valore di un immobile da ristrutturare e ti daremo indicazioni su come stabilire il prezzo di una casa da ristrutturare, in modo da essere allineato con il valore di mercato e non rischiare di puntare troppo in alto o troppo in basso con le aspettative.
La proposta di acquisto per una casa da ristrutturare si deve basare innanzitutto sul valore dell'immobile, poiché solo dopo un'attenta valutazione delle sue condizioni e del costo dei lavori di ristrutturazione, si potrà effettuare un'offerta ragionata.
Oltre a questi due fattori, condizioni dell'immobile e costi dei lavori, per la compravendita immobiliare vanno considerati anche altri fattori tra cui la potenzialità di crescita di valore a seguito della ristrutturazione. Si pensi al classico caso di una casa "abbandonata" in centro, che necessita di ristrutturazione ma che a seguito di questa potrebbe risultare un ottimo investimento per affitti a lungo termine o per locazioni brevi, ricezione turistica ecc.
Quando si parla di “casa vecchia” al mq, in realtà si parla di due cose diverse: l’età dell’immobile e (soprattutto) lo stato di conservazione. Un appartamento di 50 anni ma ben mantenuto può valere più di uno “più giovane” ma trascurato.
In generale, conviene acquistare una casa da ristrutturare quando:
Di contro, spesso non conviene quando:
| Stato dell’immobile | Interventi tipici | Prezzo al mq rispetto a un “buono stato” (stima pratica) | Quando è coerente |
|---|---|---|---|
| Da rinfrescare | tinteggi, piccoli ripristini, pochi lavori | -5% / -15% | impianti ok, bagni/cucina non urgenti |
| Da ristrutturare “standard” | rifacimento bagni/cucina, pavimenti, impianti parziali | -15% / -30% | lavori prevedibili, nessuna sorpresa strutturale |
| Da ristrutturare “integrale” | impianti completi, massetti, infissi, redistribuzione | -25% / -40% | lavori importanti ma tecnicamente lineari |
| Da ristrutturare con criticità | umidità importante, adeguamenti complessi, condominio problematico | -35% / -55% (o più) | rischio alto: serve perizia + computo dettagliato |
Nota: più che un numero assoluto, è utile ragionare per sconto rispetto ai comparabili “in buone condizioni” nella stessa micro-zona (OMI + annunci reali). Le quotazioni OMI sono pubblicate come intervalli per zona e destinazione.
In una valutazione, occorre sempre considerare i costi della ristrutturazione effettuata.
In una valutazione realistica, i “costi di ristrutturazione” non sono solo materiali e manodopera: includono anche spese tecniche, pratiche, oneri e un margine per imprevisti.
Di solito conviene ragionare per “pacchetti” di costo:
Per stimare in modo credibile (e difendibile in trattativa), il riferimento operativo sono i prezzari regionali (opere pubbliche) e/o un computo metrico redatto da un tecnico. Ad esempio, in Puglia esiste il prezzario regionale aggiornato e pubblicato dalla Regione.
| Tipologia ristrutturazione | Cosa include (in sintesi) | Range indicativo €/mq |
|---|---|---|
| Leggera / refresh | tinteggi + piccoli ripristini + alcuni elementi | 150 – 350 |
| Parziale | 1 bagno/cucina + pavimenti parziali + impianti limitati | 350 – 700 |
| Completa “standard” | impianti completi + pavimenti + bagni + cucina + porte | 700 – 1.200 |
| Completa “alto livello” | finiture premium, layout più complesso, dettagli | 1.200 – 1.800 |
| Con interventi complessi | rinforzi, umidità importante, opere straordinarie | 1.800 – 2.800+ |
Nota: in questa tabella i Range sono indicativi (variano per città, accessibilità del cantiere, livello finiture, impianti, e complessità). Per prezzi “di riferimento” usa prezzari regionali e computo metrico.
Immaginiamo una ristrutturazione completa standard su 200 mq, con costo medio lavori 900 €/mq.
Lavori principali (diretti)
Spese tecniche e pratiche (ordine di grandezza)
Imprevisti (prudenziale)
Totale stimato operazione (molto semplificato): 180.000 + 18.000 + 18.000 = 216.000 €
Da qui puoi affinare: infissi, clima, cappotto, arredi fissi, e differenze di IVA/regimi (che cambiano molto il totale).
Rispetto alla valutazione di una casa ristrutturata, la stima del valore di una casa che necessita di opere di ristrutturazione deve tenere conto dei costi necessari per i lavori di rifacimento, inoltre, anche il primo impatto con l’immobile non proprio curato potrebbe essere motivo di svalutazione dello stesso.
Iniziamo dalla base del nostro calcolo. La formula per calcolare il valore di una casa da ristrutturare è la seguente:
Valore di una casa da ristrutturare = (€/mq dei comparabili “in buone condizioni” × superficie commerciale) – (lavori + spese tecniche/pratiche + imprevisti) – eventuale aggiustamento per rischio/tempi (se rilevante)
Supponiamo che tu voglia valutare una casa di 100 mq in una zona dove il prezzo medio del mercato per immobili in buone condizioni è di 2.000 € al mq.
Passo 1: Valutazione di Base
Passo 2: Stima dei Costi di Ristrutturazione
Passo 3: Calcolo del Valore dell'Immobile da Ristrutturare
Il valore stimato dell'immobile da ristrutturare sarebbe quindi di circa 150.000 €, tenendo conto dei costi di ristrutturazione.
Tieni presente che questo è solo un esempio semplificato. Nella realtà, dovresti considerare altri fattori come la posizione dell'immobile, la domanda del mercato locale, eventuali permessi necessari per la ristrutturazione, e la qualità dei materiali e del lavoro. Inoltre, è sempre consigliabile consultare un esperto del settore immobiliare o un valutatore professionista per una stima più accurata.
Inizia il tuo progetto di valutazione di una casa da ristrutturare con il nostro strumento gratuito di valutazione immobiliare: in 3 minuti otterrai una stima affidabile ma anche un report tramite email in cui otterrai tutti i dettagli della valutazione ma anche preziosi consigli per procedere in modo efficace, grazie ai nostri esperti.
Se desideri effettuare la valutazione di una casa da ristrutturare, potresti procedere ripetendo la valutazione due volte:
Per una stima più accurata, sarebbe comunque sempre meglio rivolgersi ad un esperto di zona. Leggi il report che ti invieremo per email alla fine della valutazione per ottenere una valutazione dettagliata e la possibilità di contattare i nostri esperti.
Per calcolare il valore di una casa da ristrutturare, bisogna tenere conto di diversi parametri che esponiamo qui di seguito.
La superficie commerciale (o convenzionale): è una superficie ponderata usata nelle compravendite, ottenuta applicando coefficienti alle superfici principali e accessorie (balconi/terrazzi/giardini/box, ecc.) secondo criteri di prassi (es. UNI 10750 e riferimenti come DPR 138/98).
La quotazione al metro quadro: un intervallo minimo/massimo pubblicato dall’OMI per zona OMI, destinazione/tipologia e stato di conservazione. Serve come riferimento di massima e controllo di coerenza, ma non sostituisce la stima puntuale del singolo immobile.
I coefficienti di merito: il prezzo sale o scende in base ad alcuni coefficienti di merito che comprendono:
Nel momento in cui vorrai effettuare una valutazione di una casa da ristrutturare, quindi, dovrai quindi avere sotto mano tutti questi dati. Nel momento in cui ti verrà comunicato un valore o un range di valori, potrai confrontarlo con il prezzo di altri immobili in vendita nella tua zona. Tuttavia, ricorda che la tua casa è da ristrutturare, quindi potrai compararla solamente ad immobili con uno stato comparabile.
Non esiste una “regola fissa” basata solo sull’età: nel mercato reale incidono di più manutenzione, impianti, efficienza energetica, taglio e contesto. Nelle valutazioni professionali si parla infatti di deprezzamento legato a deterioramento fisico e obsolescenze (funzionale/esterna), non solo di “anni”.
Come orientamento pratico:
Una trattativa sensata si basa su una logica semplice:
Prezzo massimo sostenibile ≈ Valore di mercato da ristrutturata – (lavori + spese tecniche/pratiche + imprevisti + “costo del tempo/rischio”)
In pratica, per motivare lo sconto:
Una volta che avrai deciso se valga la pena o meno acquistare la proprietà, una valutazione delle condizioni strutturali della casa diviene essenziale, non solo per capire quanto lavoro sarà richiesto o se si tratta di un progetto realizzabile, ma anche per chiarirsi le idee sul bilancio dell’intera operazione.
Sebbene sia utile studiare al fine di riconoscere i difetti strutturali di un immobile da ristrutturare, tuttavia è sempre consigliabile affidarsi ad una perizia immobiliare professionale. Ricorda che questo tipo di valutazione è molto importante (anche in termini di sicurezza!) e perciò deve essere compiuta da professionisti del settore.
Sì, è possibile richiedere mutui specifici per acquisto e ristrutturazione.
Dipende dalla polizza, ma generalmente i danni da ristrutturazione richiedono una copertura specifica.
Dipende dal tipo di intervento: alcuni lavori rientrano in edilizia libera (nessun titolo/nessuna comunicazione), molti interventi di manutenzione straordinaria non strutturale richiedono CILA, mentre interventi più “pesanti” (es. strutturali o con effetti urbanistico-edilizi rilevanti) possono richiedere SCIA o Permesso di costruire. Verifica sempre col tecnico e il regolamento comunale.
Il prezzo al mq di una casa da ristrutturare varia in base a diversi fattori, come la posizione geografica, l'entità dei lavori necessari, e le condizioni del mercato immobiliare locale. Generalmente, il prezzo è inferiore rispetto a un immobile in buone condizioni nella stessa zona, per riflettere i costi di ristrutturazione. È importante considerare una valutazione specifica dell'immobile per determinare il prezzo esatto, che può essere svolta da un esperto in loco.
Per calcolare il valore di una casa da ristrutturare si parte dal valore di mercato di un immobile simile in buone condizioni nella stessa zona e poi si sottraggono i costi stimati per i lavori di ristrutturazione. Questi costi includono le spese per materiali, manodopera, eventuali permessi e altre spese accessorie. È importante considerare anche il tempo necessario per la ristrutturazione e l'impatto che potrebbe avere sul valore.
La perdita di valore di una casa dipende da molti fattori, come l'età dell'immobile, la manutenzione, le modifiche al mercato immobiliare locale e i cambiamenti nell'ambiente circostante. Tuttavia, la manutenzione regolare e gli aggiornamenti possono aiutare a mantenere o addirittura aumentare il valore nel tempo.
