Valutazione Immobili per Uffici: il Calcolo del Valore Immobiliare
Salvatore
•
02.02.2026
•
9 min
Risposta rapida
Per valutare un immobile destinato a uffici si parte dalle quotazioni OMI (terziario) e si applica la formula Superficie commerciale × quotazione €/mq × coefficienti di merito, correggendo poi il risultato in base a posizione, stato dell’immobile/impianti, servizi e domanda locale.
Sintesi
Le quotazioni OMI per uffici si consultano selezionando la destinazione “Terziario”.
La stima “realistica” richiede correzioni per location, accessibilità, layout, qualità edificio e amenities.
Se ti serve una valutazione con valore “spendibile” (banca, contenzioso, successione), conviene affidarsi a un tecnico abilitato o a una perizia.
Il valore catastale non è il valore di mercato: è un valore “fiscale” calcolato dalla rendita catastale con specifici moltiplicatori.
In questo articolo scoprirai i parametri che determinano il valore di un immobile destinato ad uso uffici e come effettuare una stima in modo del tutto gratuito.
Ubicazione e accessibilità: la posizione è uno dei fattori più importanti. Gli uffici situati in aree centrali o in quartieri d'affari ben sviluppati tendono ad avere un valore maggiore. L'accessibilità ai trasporti pubblici, la vicinanza a servizi come ristoranti, banche, e negozi, e la facilità di accesso per dipendenti e clienti sono elementi cruciali;
Dimensioni e layout: la metratura e la disposizione degli spazi interni influiscono sul valore. Uffici più grandi e con layout flessibili o modulari che possono adattarsi a diverse esigenze di business sono generalmente più richiesti;
Qualità e condizioni dell'edificio: la modernità delle strutture, la presenza di impianti tecnologici avanzati, la qualità dei materiali di costruzione e lo stato di manutenzione dell'edificio influenzano il valore. Gli uffici in edifici nuovi o ben mantenuti con buone infrastrutture sono più preziosi;
Servizi e amenities: la presenza di servizi aggiuntivi come parcheggio, sicurezza, reception, aree comuni, spazi verdi e sale riunioni può aumentare il valore di un ufficio;
Domanda e offerta nel mercato locale: il valore di un ufficio dipende anche dalle dinamiche di mercato locali. In aree con alta domanda e scarsità di spazi ufficio di qualità, i prezzi tendono a salire;
Sostenibilità e efficienza energetica: gli uffici che adottano pratiche sostenibili e hanno una buona efficienza energetica possono avere un valore maggiore, sia per l'impatto ridotto sui costi operativi sia per l'attrattiva crescente verso la sostenibilità;
Potenziale di crescita dell'area: le previsioni di sviluppo di un'area, come piani di rinnovamento urbano o l'arrivo di nuove imprese, possono influenzare positivamente il valore futuro di un ufficio.
In sintesi, il valore di un ufficio è determinato da una combinazione di fattori intrinseci, come dimensioni, qualità e servizi, e da fattori esterni, come la posizione e le condizioni del mercato immobiliare locale.
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I coefficienti di merito per la stima degli uffici
Il valore di un ufficio non è determinato da un set “standard” e univoco di coefficienti di merito (es. +10% / 0% / -5%). Nella pratica, i correttivi (in aumento o diminuzione) dipendono dalle caratteristiche specifiche del singolo immobile e del micro-mercato: posizione e visibilità, accessibilità/trasporti, qualità e dotazioni dell’edificio (impianti, ascensori, sicurezza), efficienza energetica, layout e frazionabilità, servizi e parcheggi, stato conservativo e domanda locale. Le quotazioni OMI forniscono un intervallo min/max di riferimento per zona e tipologia, ma l’aggiustamento “di merito” richiede comparabili e valutazione tecnica.
Valutazione di immobili per uffici non ancora allestiti
Valutare immobili ad uso ufficio che non sono ancora stati allestiti come tali richiede un approccio leggermente diverso rispetto alla valutazione di uffici già operativi. Ecco alcuni passaggi chiave da considerare:
Potenziale di conversione: valutare il potenziale dell'immobile a diventare un ufficio funzionale è fondamentale. Questo include l'analisi della struttura esistente per determinare quanto sia fattibile e economicamente sostenibile convertirla in spazi ufficiali;
Ubicazione e accessibilità: come con qualsiasi proprietà immobiliare, la posizione è cruciale. La vicinanza ai servizi, la facilità di accesso ai trasporti e la desiderabilità dell'area influenzano significativamente il valore;
Dimensioni e layout: le dimensioni totali dell'immobile e la sua capacità di essere suddiviso o riconfigurato in uffici efficienti sono importanti. Un layout che può essere facilmente adattato a varie configurazioni di ufficio è un vantaggio;
Costi di ristrutturazione e aggiornamento: bisogna stimare i costi necessari per trasformare l'immobile in uffici. Questo include modifiche strutturali, installazione di sistemi tecnologici, adeguamenti per la sicurezza e la conformità alle normative vigenti;
Normative e zonizzazione: verificare che l'immobile sia zonizzato per uso ufficio e sia conforme alle normative locali in materia di edilizia, sicurezza e accessibilità;
Domanda e offerta nel mercato locale: analizzare il mercato immobiliare locale per comprendere la domanda di spazi ufficiali e il livello di concorrenza;
Potenziale di rendimento: considerare il potenziale reddito che l'immobile può generare una volta convertito in spazio per uffici. Questo include valutare i tassi di locazione nella zona e il potenziale di apprezzamento a lungo termine;
Sostenibilità ed efficienza energetica: valutare la possibilità e il costo di implementare pratiche sostenibili e sistemi di efficienza energetica, che possono aumentare il valore e l'attrattività dell'immobile.
Calcolo del valore immobiliare di un ufficio (con quotazione OMI online)
Per gli uffici, come per gli edifici residenziali, vale la formula seguente:
Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito
La superficie commerciale si calcola sommando tutti gli ambienti che compongono l’immobile, compresi muri esterni, spazi aperti, locali tecnici ed accessori, ognuno preso in considerazione secondo specifiche percentuali.
La quotazione al mq OMI è pubblicata per zone OMI e tipologie, e fornisce un intervallo minimo/massimo dei valori di mercato (e di locazione) per unità di superficie. La “posizione” incide perché determina la zona OMI, ma non coincide con un “coefficiente di merito” automatico: eventuali correttivi vanno stimati a parte sulla base delle caratteristiche del bene e dei comparabili di mercato.Ne abbiamo parlato nell'articolo dedicato alla valutazione immobiliare OMI.
Esempio di calcolo del valore immobiliare con l'agenzia delle Entrate
Per trovare online le quotazioni immobiliari degli uffici occorre utilizzare il servizio “Banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI)” dell’Agenzia delle Entrate. Le quotazioni OMI, pubblicate con cadenza semestrale, individuano per ciascuna zona OMI un intervallo minimo/massimo dei valori di mercato e di locazione per unità di superficie.
Le quotazioni immobiliari degli uffici sono riportate per unità di superficie, con un intervallo di valori compreso tra un minimo ed un massimo e sono relative ad immobili destinati ad uffici che presentano caratteristiche ordinarie (quindi non troppo degradati e neanche troppo di pregio, si tratta di un valore medio). La consultazione delle quotazioni degli uffici è molto semplice ed occorre in sequenza indicare : Provincia, Comune, Fascia o zona, A questo punto è importante selezionare correttamente il "Tipo di destinazione" e scegliere "terziario".
Facciamo un esempio concreto con una ricerca sul sito dell'Agenzia delle Entrate:
Provincia: Milano;
Comune: Milano;
Fascia/Zona: Centrale/Porta Romana, Porta Vigentina;
Codice zona: B20;
Microzona: 0;
Tipologia prevalente: Abitazioni civili;
Destinazione: Terziario.
Il risultato di tale ricerca sarà simile a quello visibile nella figura qui in basso, che abbiamo ottenuto da una ricerca di esempio.
Questi valori, che tengono in considerazione lo stato conservativo degli immobili individuati (in questo caso ottimo) e qui riportati per individuare il valore minimo/massimo sia per la vendita €/mq che per la locazione €/mq, dovranno essere moltiplicati per i mq, facendo attenzione al riferimento di superficie indicato in output: i valori OMI sono espressi in €/mq riferiti alla superficie Netta (N) oppure Lorda (L). Devi quindi usare la stessa definizione di superficie (N o L) del dato OMI che stai applicando.
Al valore ottenuto si dovrà successivamente aggiungere il coefficiente relativo agli uffici, come abbiamo già indicato: +10% in caso di posizioni di elevato interesse (e.g. vie principali), 0% nel caso di posizioni intermedie e -5% in caso di posizioni secondarie.
A chi rivolgersi per far valutare un immobile ad uso ufficio?
Dipende dallo scopo della valutazione (vendita/locazione, mutuo, fiscalità, divisioni, contenzioso):
Agente immobiliare specializzato nel terziario: utile per una stima orientata al mercato “reale” (comparabili, tempi medi di assorbimento, domanda di zona, canoni di locazione e rendimento atteso). È la scelta tipica se devi vendere o affittare e vuoi un prezzo coerente con il mercato locale.
Tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) / perito estimatore: consigliato se vuoi una relazione tecnica con metodo e criteri di stima, soprattutto quando entrano in gioco conformità, superfici, stato edilizio, impianti, eventuali lavori, ecc. Utile anche se devi documentare la stima per motivi amministrativi o contrattuali.
Perizia bancaria: se la stima serve per mutuo o operazioni di credito. La banca incarica un proprio perito, che può usare anche basi dati e metodi interni oltre alle quotazioni di riferimento.
CTU/Perito in ambito giudiziario: se la valutazione serve in un contesto di contenzioso (divisioni, esecuzioni, controversie). In genere viene nominato dal giudice, oppure puoi incaricare un tuo CTP.
Notaio / commercialista: non “stimano” il valore di mercato, ma sono riferimenti fondamentali per capire imposte, base imponibile, alternative IVA/registro e ricadute fiscali dell’operazione.
Come si calcola il valore catastale di un ufficio?
Il valore catastale è un valore fiscale, diverso dal valore di mercato: si ottiene partendo dalla rendita catastale (che trovi in visura) e applicando rivalutazioni/moltiplicatori previsti dalla normativa.
1) Valore catastale “classico” (successioni/donazioni e alcune basi fiscali)
Nelle compravendite di immobili non abitativi (es. A/10) la tassazione può dipendere dal regime IVA/registro e, di norma, non si applica il meccanismo “prezzo-valore” tipico dell’abitativo: per questo il valore catastale va usato nel contesto corretto (successione/donazione o basi specifiche).
Per un ufficio censito in categoria A/10 (uffici e studi privati), in modo pratico si usa:
Valore catastale = Rendita catastale × 1,05 × 60
Dove:
1,05 è la rivalutazione del 5% della rendita;
60 è il moltiplicatore normalmente utilizzato per A/10 (in ambito imposte di registro/ipocatastali in molte casistiche).
2) Base imponibile IMU (attenzione: moltiplicatore diverso)
Per l’IMU, il calcolo della base imponibile usa un moltiplicatore diverso: per A/10 è comunemente 80.
Base IMU = Rendita catastale × 1,05 × 80
Nota pratica: i dettagli IMU dipendono sempre da aliquote e regolamenti del Comune (variano localmente).
Cosa comporta acquistare un immobile per uso ufficio?
Acquistare un ufficio non è “uguale” ad acquistare una casa: cambiano destinazione d’uso, fiscalità e spesso requisiti tecnici/operativi.
Aspetti urbanistici e tecnici
Destinazione d’uso: verifica che l’unità sia legittimamente destinata a direzionale/uffici (o che sia possibile il cambio d’uso). Il mutamento di destinazione d’uso è regolato dal Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001) e dalle norme comunali.
Conformità urbanistica e catastale: controlli su planimetrie, eventuali difformità, titoli edilizi, agibilità.
Impianti e sicurezza: per uffici contano molto impianti (elettrico/dati/clima), requisiti di sicurezza e, in certi casi, adempimenti specifici (ad es. prevenzione incendi in determinate condizioni dimensionali/uso).
Aspetti fiscali (in sintesi)
Se compri da privato (operazione normalmente fuori IVA): in generale si applica imposta di registro proporzionale (di norma 9%) e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (50 € + 50 €). Per gli uffici (A/10) non si applicano le agevolazioni “prima casa” e la disciplina va valutata in base al caso concreto.
Se compri da soggetto IVA / con opzione IVA su immobile strumentale: spesso trovi registro fisso e ipocatastali in misura proporzionale (3% ipotecaria + 1% catastale), oltre all’IVA nei casi previsti.
(La casistica è ampia: conviene sempre una verifica “operazione per operazione” con notaio/commercialista, soprattutto se acquista una società o se l’immobile è “strumentale”.)
Che differenza c'è tra borsino immobiliare e osservatorio del mercato immobiliare per gli uffici?
OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare – Agenzia delle Entrate): è una banca dati istituzionale che pubblica intervalli min/max €/mq per zone OMI e tipologie (tra cui terziario/uffici). È molto utile come riferimento di massima e per inquadrare una zona, ma non sostituisce da sola una valutazione puntuale (non “vede” le specifiche del singolo immobile).
Borsino immobiliare: in genere indica listini/rapporti privati (portali, operatori, network di agenzie) basati su annunci, transazioni rilevate, campioni di mercato o database proprietari. Può essere più “rapido” nell’aggiornarsi su micro-aree o segmenti specifici, ma la qualità dipende da metodo e copertura del soggetto che lo produce.
In pratica: OMI è ottimo come “cornice” oggettiva e replicabile; il borsino può aiutare a tarare meglio il prezzo se la fonte è solida e ben spiegata, ma va sempre verificato con comparabili reali.
Sì. Le banche dati OMI coprono anche gli immobili con tipologia di destinazione denominata "Terziario" che comprende per l'appunto quelli per uffici.
Per la valutazione di un immobile ad uso uffici, vale più la posizione o lo stato di conservazione?
Nella valutazione immobiliare degli uffici, la posizione incide maggiormente rispetto allo stato conservativo, sempre che lo stato di conservazione sia almeno di livello "buono".
Come si vendono gli uffici?
Per vendere gli immobili per uffici si procede in modo molto simile a quanto avviene per le case, con la sola differenza dell'uso di differenti parametri di valutazione e la ricerca di potenziali acquirenti interessati a mantenere lo spazio per il settore dei servizi.
Salvatore
Salvatore D. scrive articoli sul settore immobiliare da 8 anni. È specializzato in finanza, assicurazioni e mercato immobiliare. Si è laureato all’Università di Catania in Italia, con un doppio Master in Economia e Marketing
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