Wie bewertet man ein Bürogebäude?

Vuoi valutare il valore immobiliare di un immobile predisposto pero ospitare un ufficio o più uffici e vuoi conoscere gli elementi da considerare per effettuare la stima di questo tipo di bene immobiliare?

In questo articolo troverai le risposte ai tuoi quesiti riguardanti il calcolo per la valutazione del valore immobiliare di edifici per la creazione di uffici. 

Scopriamo insieme quali sono i parametri per determinare il valore di un immobile a destinazione uffici e come possiamo effettuare una stima del valore degli uffici.

Cosa determina il valore di un ufficio

Il valore di un ufficio, è determinato appunto dai coefficienti di merito, che nell’ambito direzionale sono legati alla posizione dell’immobile e sono, nello specifico: +10% in caso di posizioni di elevato interesse (e.g. vie principali), 0% nel caso di posizioni intermedie e -5% in caso di posizioni secondarie. Ovviamente la posizione per un ufficio è determinante per individuare il suo valore, così come la presenza di parcheggi e servizi nelle vicinanze, che possono agevolare la permanenza quotidiana dei dipendenti all’interno dell’edificio.

Come viene valutato un ufficio

Per gli uffici, come per gli edifici residenziali, vale la formula ricorrente.

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

Dove la superficie commerciale si calcola sommando tutti gli ambienti che compongono l’immobile, compresi muri esterni, spazi aperti, locali tecnici ed accessori, ognuno preso in considerazione secondo specifiche percentuali. La quotazione al mq viene data dall’Osservatorio Immobiliare (OMI) e varia a seconda della posizione dell’immobile, che è anche il coefficiente di merito da associare agli uffici.

 

Valore uffici: esempio calcolo valutazione

Per trovare online le quotazioni immobiliari degli uffici occorre  andare alla pagina del sito dell’Agenzia del Territorio da cui si accede alla banca dati del catasto ed  è possibile   consultare  gratuitamente  le  valutazioni  degli edifici civili destinati ad uffici, presenti nelle zone omogenee degli 8100 comuni italiani. Le quotazioni immobiliari degli uffici sono riportate  per unità di superficie, con un intervallo di valori compreso tra un minimo ed un massimo e sono relative ad immobili destinati ad uffici che presentano caratteristiche ordinarie (quindi non troppo degradati e neanche troppo di pregio, si tratta di un valore medio). La consultazione delle quotazioni degli uffici è molto semplice ed occorre  in sequenza indicare : Provincia, Comune, Fascia o zona, Tipo di destinazione : terziario.

Per fare un esempio concreto:

Interrogazione Agenzia delle Entrate:

  • Provincia: Milano
  • Comune: Milano
  • Fascia/Zona: Centrale/Porta Romana, Porta Vigentina
  • Codice zona: B20
  • Microzona: 0
  • Tipologia prevalente: Abitazioni civili
  • Destinazione: Terziario

Questo sarà un output generato dalla consultazione del sito dell’Agenzia delle Entrate, questi valori, che tengono in considerazione lo stato conservativo degli immobili individuati (in questo caso ottimo) e qui riportati per individuare il valore minimo/massimo sia per la vendita €/mq che per la locazione €/mq, dovranno essere moltiplicati per i mq (L simboleggia che quel valore è riconducibile alla la superficie Lorda dell’immobile) e si dovrà poi aggiungere il coefficiente relativo agli uffici, come abbiamo già esplicitato: +10% in caso di posizioni di elevato interesse (e.g. vie principali), 0% nel caso di posizioni intermedie e -5% in caso di posizioni secondarie.

Valore immobiliare uffici in Italia

Nel 2021 c’è stata una ripresa consistente del mercato immobiliare non residenziale, nel caso degli uffici, sono aumentate le compravendite del +30,7%. Con riferimento agli uffici, sono 12.419 le unità scambiate nel 2021, con un rialzo del 30,7% in confronto al 2020 e del 17,8% sul 2019. Si tratta del dato più alto registrato nell’ultimo decennio. La distribuzione per comune delle transazioni evidenzia una maggior diffusione di compravendite nei comuni del Centro e nel Nord-Est. Quanto alle quotazioni, per acquistare un ufficio si spendono, in media, 1.329 €/mq (-0,4% rispetto al 2020). La Liguria resta la regione con la quotazione media più elevata (1.969 €/mq, -0,6%), seguita dal Lazio (1.792 €/mq, -2,9%).

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