Valutazione Immobili per Uffici: il Calcolo del Valore Immobiliare

Vuoi effettuare una valutazione di immobili per uffici, ovvero scoprire il valore immobiliare di un immobile predisposto per ospitare un ufficio o più uffici? Vuoi conoscere gli elementi da considerare per effettuare la stima di questo tipo di bene immobiliare?

In questo articolo scoprirai i parametri che determinano il valore di un immobile destinato ad uso uffici e come effettuare una stima in modo del tutto gratuito.

Cosa determina il valore di un ufficio

Per determinare il valore commerciale di un ufficio vanno presi in considerazione diversi fattori:

1. Ubicazione e accessibilità: la posizione è uno dei fattori più importanti. Gli uffici situati in aree centrali o in quartieri d'affari ben sviluppati tendono ad avere un valore maggiore. L'accessibilità ai trasporti pubblici, la vicinanza a servizi come ristoranti, banche, e negozi, e la facilità di accesso per dipendenti e clienti sono elementi cruciali;
2. Dimensioni e layout: la metratura e la disposizione degli spazi interni influiscono sul valore. Uffici più grandi e con layout flessibili o modulari che possono adattarsi a diverse esigenze di business sono generalmente più richiesti;
3. Qualità e condizioni dell'edificio: la modernità delle strutture, la presenza di impianti tecnologici avanzati, la qualità dei materiali di costruzione e lo stato di manutenzione dell'edificio influenzano il valore. Gli uffici in edifici nuovi o ben mantenuti con buone infrastrutture sono più preziosi;
4. Servizi e amenities: la presenza di servizi aggiuntivi come parcheggio, sicurezza, reception, aree comuni, spazi verdi e sale riunioni può aumentare il valore di un ufficio;
5. Domanda e offerta nel mercato locale: il valore di un ufficio dipende anche dalle dinamiche di mercato locali. In aree con alta domanda e scarsità di spazi ufficio di qualità, i prezzi tendono a salire;
6. Sostenibilità e efficienza energetica: gli uffici che adottano pratiche sostenibili e hanno una buona efficienza energetica possono avere un valore maggiore, sia per l'impatto ridotto sui costi operativi sia per l'attrattiva crescente verso la sostenibilità;
7. Potenziale di crescita dell'area: le previsioni di sviluppo di un'area, come piani di rinnovamento urbano o l'arrivo di nuove imprese, possono influenzare positivamente il valore futuro di un ufficio.

In sintesi, il valore di un ufficio è determinato da una combinazione di fattori intrinseci, come dimensioni, qualità e servizi, e da fattori esterni, come la posizione e le condizioni del mercato immobiliare locale.

I coefficienti di merito

Il valore di un ufficio è determinato dai coefficienti di merito, che nell’ambito direzionale sono legati alla posizione dell’immobile e sono, nello specifico: +10% in caso di posizioni di elevato interesse (e.g. vie principali), 0% nel caso di posizioni intermedie e -5% in caso di posizioni secondarie.

Valutazione di immobili per uffici non ancora allestiti

Valutare immobili ad uso ufficio che non sono ancora stati allestiti come tali richiede un approccio leggermente diverso rispetto alla valutazione di uffici già operativi. Ecco alcuni passaggi chiave da considerare:

1. Potenziale di conversione: valutare il potenziale dell'immobile a diventare un ufficio funzionale è fondamentale. Questo include l'analisi della struttura esistente per determinare quanto sia fattibile e economicamente sostenibile convertirla in spazi ufficiali;
2. Ubicazione e accessibilità: come con qualsiasi proprietà immobiliare, la posizione è cruciale. La vicinanza ai servizi, la facilità di accesso ai trasporti e la desiderabilità dell'area influenzano significativamente il valore;
3. Dimensioni e layout: le dimensioni totali dell'immobile e la sua capacità di essere suddiviso o riconfigurato in uffici efficienti sono importanti. Un layout che può essere facilmente adattato a varie configurazioni di ufficio è un vantaggio;
4. Costi di ristrutturazione e aggiornamento: bisogna stimare i costi necessari per trasformare l'immobile in uffici. Questo include modifiche strutturali, installazione di sistemi tecnologici, adeguamenti per la sicurezza e la conformità alle normative vigenti;
5. Normative e zonizzazione: verificare che l'immobile sia zonizzato per uso ufficio e sia conforme alle normative locali in materia di edilizia, sicurezza e accessibilità;
6. Domanda e offerta nel mercato locale: analizzare il mercato immobiliare locale per comprendere la domanda di spazi ufficiali e il livello di concorrenza;
7. Potenziale di rendimento: considerare il potenziale reddito che l'immobile può generare una volta convertito in spazio per uffici. Questo include valutare i tassi di locazione nella zona e il potenziale di apprezzamento a lungo termine;
8. Sostenibilità ed efficienza energetica: valutare la possibilità e il costo di implementare pratiche sostenibili e sistemi di efficienza energetica, che possono aumentare il valore e l'attrattività dell'immobile.

Calcolo del valore immobiliare di un ufficio

Per gli uffici, come per gli edifici residenziali, vale la formula seguente:

Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito

La superficie commerciale si calcola sommando tutti gli ambienti che compongono l’immobile, compresi muri esterni, spazi aperti, locali tecnici ed accessori, ognuno preso in considerazione secondo specifiche percentuali. La quotazione al mq viene data dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e varia a seconda della posizione dell’immobile, che è anche il coefficiente di merito da associare agli uffici. Ne abbiamo parlato nell'articolo dedicato alla valutazione immobiliare OMI.

Se ti interessa scoprire il valore per mq di una proprietà immobiliare puoi farlo tramite la nostra pagina dedicata al mercato immobiliare.

Valore uffici: esempio di calcolo per una valutazione

Per trovare online le quotazioni immobiliari degli uffici occorre  andare alla pagina del sito dell’Agenzia del Territorio da cui si accede alla banca dati del catasto ed  è possibile  consultare  gratuitamente  le  valutazioni  degli edifici civili destinati ad uffici, presenti nelle zone omogenee degli 8100 comuni italiani. Le quotazioni immobiliari degli uffici sono riportate  per unità di superficie, con un intervallo di valori compreso tra un minimo ed un massimo e sono relative ad immobili destinati ad uffici che presentano caratteristiche ordinarie (quindi non troppo degradati e neanche troppo di pregio, si tratta di un valore medio). La consultazione delle quotazioni degli uffici è molto semplice ed occorre  in sequenza indicare : Provincia, Comune, Fascia o zona, A questo punto è importante selezionare correttamente il "Tipo di destinazione" e scegliere "terziario".

Per fare un esempio concreto:

Ricerca sul sito dell'Agenzia delle Entrate:

• Provincia: Milano;
• Comune: Milano;
• Fascia/Zona: Centrale/Porta Romana, Porta Vigentina;
• Codice zona: B20;
• Microzona: 0;
• Tipologia prevalente: Abitazioni civili;
• Destinazione: Terziario.

Il risultato di tale ricerca sarà simile a quello visibile nella figura qui in basso, che abbiamo ottenuto da una ricerca di esempio.

Questi valori, che tengono in considerazione lo stato conservativo degli immobili individuati (in questo caso ottimo) e qui riportati per individuare il valore minimo/massimo sia per la vendita €/mq che per la locazione €/mq, dovranno essere moltiplicati per i mq (L simboleggia che quel valore è riconducibile alla la superficie Lorda dell’immobile).

Al valore ottenuto si dovrà successivamente aggiungere il coefficiente relativo agli uffici, come abbiamo già indicato: +10% in caso di posizioni di elevato interesse (e.g. vie principali), 0% nel caso di posizioni intermedie e -5% in caso di posizioni secondarie.

Valore immobiliare uffici in Italia

Nel 2021 c’è stata una ripresa consistente del mercato immobiliare non residenziale, nel caso degli uffici, sono aumentate le compravendite del +30,7%. Con riferimento agli uffici, sono 12.419 le unità scambiate nel 2021, con un rialzo del 30,7% in confronto al 2020 e del 17,8% sul 2019. Si tratta del dato più alto registrato nell’ultimo decennio. La distribuzione per comune delle transazioni evidenzia una maggior diffusione di compravendite nei comuni del Centro e nel Nord-Est. Quanto alle quotazioni, per acquistare un ufficio si spendono, in media, 1.329 €/mq (-0,4% rispetto al 2020). La Liguria resta la regione con la quotazione media più elevata (1.969 €/mq, -0,6%), seguita dal Lazio (1.792 €/mq, -2,9%).

Fonti

• Banca dati delle quotazioni immobiliari: https://www1.agenziaentrate.gov.it/
• Manuale della banca dati OMI: https://www.agenziaentrate.gov.it/