Valore terreno industriale al mq: il calcolo del valore immobiliare

Vuoi calcolare il valore di un terreno industriale al mq? Ecco una guida completa di cosa si intende, come si svolge il calcolo e quali sono gli elementi da tenere in considerazione

Nel mondo del mercato immobiliare i terreni industriali ricoprono una particolare rilevanza per le potenzialità che li caratterizzano relativamente alla destinazione d’uso. Le aziende, le industrie e altre attività commerciali basano tutta la propria “esistenza” proprio su questi terreni, che sono le fondamenta su cui vengono costruiti capannoni, fabbriche e altre tipologie di edifici industriali.

La compravendita di terreni industriali è un’attività che richiede un calcolo approfondito del valore corrispettivo, alla pari di quanto avviene nel caso di abitazioni, appartamenti e palazzine. Per questo motivo, potrebbe essere necessario calcolare il valore del terreno industriale in mq per poterlo mettere in vendita o per poterlo acquisire, qualora si sia interessati. Vediamo come procedere.

Cosa si intende per terreno industriale?

Prima di vedere come si svolge il calcolo del valore di un terreno industriale in mq, dobbiamo spiegare cosa si intende con il termine “terreno industriale”. Capire la definizione è molto importante per non incappare in errori gravi, come purtroppo spesso accade.

Un terreno industriale è un appezzamento di terra dove è possibile costruire solo ed esclusivamente edifici ad utilizzo produttivo. Tale terreno potrebbe essere inserito ad esempio in un piano di governo del territorio e sopra ad esso possono essere costruite soltanto fabbriche, aziende o altra forma di attività purché sia a scopo produttivo. Il nome stesso, quindi, suggerisce la natura di questi terreni, che possono essere destinati ad utilizzi per l’appunto industriali e produttivi.

Una piccola precisazione: sul terreno industriale è comunque possibile edificare a scopo residenziale e abitativo, tuttavia dovrà essere una minima parte e in particolare dovrà essere destinata al custode.

Come si fa a calcolare il valore di un terreno industriale o fabbricabile?

Il calcolo del valore di un terreno industriale in Italia si basa su diversi fattori chiave. Questo processo può essere complesso, poiché il valore di un terreno industriale dipende non solo dalla sua dimensione e posizione, ma anche da altri aspetti come l'accessibilità, le infrastrutture disponibili e la compatibilità con le normative di zonizzazione e urbanistiche. 

Ecco i fattori principali da considerare per la valutazione di un terreno industriale:

• Dimensione e posizione del terreno: il primo fattore da considerare è la dimensione del terreno, misurata in metri quadrati o ettari. La posizione è altrettanto cruciale: terreni situati vicino a grandi città o vicino a importanti vie di comunicazione (autostrade, ferrovie, porti) hanno generalmente un valore maggiore.
• Zonizzazione e normative urbanistiche: è importante verificare la zonizzazione del terreno, ovvero la destinazione d'uso prevista dalle normative comunali o regionali. Alcuni terreni possono avere restrizioni o regolamenti specifici che possono influenzare il loro valore e il potenziale uso industriale.
• Accessibilità e infrastrutture: la facilità di accesso al terreno e la presenza di infrastrutture essenziali (come acqua, elettricità, gas e connessioni internet) sono fattori che aumentano il valore di un terreno industriale.
• Stato del mercato immobiliare locale: il valore del terreno è influenzato anche dalle condizioni del mercato immobiliare locale. La domanda e l'offerta di terreni industriali nell'area, così come i prezzi recenti di vendita di terreni simili, forniscono importanti indicazioni sul valore.
• Analisi comparativa di mercato: un metodo comune per valutare il terreno è attraverso un'analisi comparativa di mercato, che confronta il terreno in questione con altri terreni simili recentemente venduti nella stessa area.

Esempio di calcolo del valore di un terreno industriale

Valutare il valore di un terreno industriale in Italia richiede di considerare diversi fattori chiave. Ecco tre esempi ipotetici che illustrano come questi fattori possano influenzare la valutazione:

Esempio 1: Terreno Industriale in Prossimità di una Grande Città

Caratteristiche del Terreno:

• Dimensione: 15.000 m²
• Posizione: vicino a Milano, a 5 km da un'importante autostrada
• Infrastrutture: accesso diretto a strade principali, disponibilità di tutti i servizi (elettricità, acqua, gas, internet)
• Normative: nessuna restrizione significativa, zonizzazione compatibile con un'ampia gamma di attività industriali

Calcolo del Valore:

Partiamo dal prezzo di mercato nella zona: i dati di mercato indicano che terreni simili sono stati venduti a circa 150 €/m².
Il valore stimato sarà pari a: 15.000 m² x 150 €/m²  = 2.250.000€

Esempio 2: Terreno Industriale in Zona Periferica

Caratteristiche del Terreno:

• Dimensione: 20.000 m²
• Posizione: in una zona periferica a 30 km da una città di medie dimensioni
• Infrastrutture: accessibilità limitata, i servizi essenziali sono presenti ma non all'avanguardia
• Normative: zonizzazione specifica per attività industriali leggere

Calcolo del Valore:

Partiamo dal prezzo di mercato nella zona. Un’analisi di mercato mostra che terreni simili sono stati venduti a circa 80 €/m².
Il valore stimato sarà pari a: 20.000 m² x 80 €/m² = 1.600.000€

Esempio 3: Terreno Industriale in Zona Logistica Strategica

Caratteristiche del Terreno:

• Dimensione: 10.000 m²
• Posizione: In un hub logistico vicino a un porto e a un aeroporto internazionale
• Infrastrutture: Eccellenti, con accesso diretto a strade principali e tutti i servizi avanzati
• Normative: Adatto a varie attività industriali, incluso lo stoccaggio e la logistica

Calcolo del Valore:

Partiamo dal prezzo di mercato nella zona: I dati di mercato indicano un prezzo di 200 €/m² per la posizione strategica e le infrastrutture avanzate.
Il valore stimato sarà pari a: 10.000 m² x 200 €/m² = 2.000.000€

In ogni caso, occorre sempre ricordarsi che la valutazione del terreno industriale varia in base a una combinazione di dimensione, posizione, infrastrutture disponibili, normative di zonizzazione e condizioni del mercato locale. È sempre consigliato consultare un esperto in valutazioni immobiliari per ottenere una stima accurata e aggiornata.

Prezzo e valore terreno industriale al mq in Italia

Il prezzo e il valore terreno industriale al mq in Italia variano molto da zona a zona. Si possono trovare prezzi che variano dai 40€ ai 90-100€ al mq. Come già detto, tutto dipende dalla zona in cui si trova il terreno, nonché da altri fattori che abbiamo menzionato in precedenza.

Il prezzo al metro quadro di un terreno industriale in Italia varia significativamente a seconda di diversi fattori cruciali, che includono principalmente la posizione geografica del terreno, la sua vicinanza a centri urbani o nodi logistici importanti (come autostrade, porti e aeroporti), e la disponibilità di infrastrutture essenziali. In genere, i terreni situati in prossimità di grandi città o in aree con forte attività industriale e commerciale tendono ad avere un prezzo al metro quadro più elevato rispetto a quelli in zone periferiche o rurali.

Ad esempio, un terreno industriale nei pressi di grandi città come Milano, Roma o Torino può avere un prezzo al metro quadro nettamente superiore a quello di un terreno in regioni meno densamente popolate o in aree con minore attività economica. Questo è dovuto alla maggiore domanda di spazi per attività industriali e commerciali e alla migliore accessibilità e visibilità che queste aree offrono.

Inoltre, il prezzo può essere influenzato dalle specifiche caratteristiche del terreno stesso, come la sua estensione, la planarità, la presenza di eventuali costruzioni esistenti e la compatibilità con le normative di zonizzazione e urbanistiche. Le infrastrutture disponibili, come collegamenti stradali, accesso all'energia elettrica, all'acqua e ai servizi di telecomunicazione, sono altrettanto importanti nella determinazione del prezzo.

Va notato che i prezzi possono variare ampiamente anche all'interno della stessa regione o provincia, riflettendo le dinamiche locali del mercato immobiliare. Pertanto, per ottenere una valutazione del terreno industriale accurata e aggiornata del prezzo al metro quadro in Italia, è essenziale considerare tutti questi aspetti e, idealmente, consultare esperti del settore immobiliare o valutatori professionali.