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La vendita all’asta immobiliare è una procedura (di norma giudiziaria) con cui un immobile viene venduto pubblicamente, secondo regole fissate dal giudice, per trasformarlo in liquidità e soddisfare i creditori quando il debitore non paga.
Sintesi
In questo articolo offriamo una guida che spiega in cosa consiste la vendita all'asta immobiliare e quali sono i casi in cui si ricorre a questa forma.
Con la vendita all’asta un giudice dispone la vendita forzata di un bene appartenente a un privato o a una società su cui gravano pesanti debiti.
L’asta giudiziaria viene indetta per mettere forzatamente in vendita un bene a seguito di pignoramento immobiliare, nell’ambito di una procedura esecutiva avviata dal creditore in presenza di un titolo esecutivo e dopo la notifica dell’atto di precetto.
Il pignoramento è l’atto con cui inizia il procedimento di espropriazione forzata di un bene a tutela di un creditore, quando il debitore è insolvente. Una volta assegnato il bene messo in vendita all’asta, il pignoramento può considerarsi estinto.
Oltre che in presenza (quando previsto), molte aste si svolgono in modalità telematica: gli avvisi sono pubblicati sul Portale delle Vendite Pubbliche e la gara si svolge tramite una piattaforma di un gestore della vendita telematica autorizzato. Alcuni gestori operano su infrastrutture notarili (es. Notartel), ma non è l’unico canale possibile.
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In pratica, una vendita all’asta segue un percorso “a fasi”, stabilito dal giudice dell’esecuzione (o dal professionista delegato), con regole e scadenze indicate nell’ordinanza e nell’avviso di vendita.
Di solito il procedimento prevede:
La vendita all’asta non è “decisa” liberamente dal proprietario: è in genere l’esito di una procedura pubblica regolata dall’autorità competente.
In concreto, l’immobile può essere messo all’asta:
L’articolo 579 del codice di procedura civile prevede che qualsiasi persona, fisica o giuridica, possa partecipare a un’asta giudiziaria personalmente o tramite un mandatario in possesso di procura speciale.
Per prendere parte alla vendita occorre versare una cauzione nella misura indicata nell’avviso di vendita (di regola intorno al 10%, calcolata secondo quanto previsto dalla procedura, spesso sul prezzo offerto o sul prezzo base). La cauzione viene restituita se non ci si aggiudica l’immobile.
Il debitore esecutato non può partecipare a un’asta che abbia a oggetto i suoi beni pignorati e messi in vendita, neanche qualora si facesse rappresentare da terzi.
L’articolo 1471 del codice civile stabilisce, inoltre, che non possano partecipare a un’asta:
Non possono partecipare all’asta e concorrere all’aggiudicazione del bene anche il custode giudiziario e il professionista delegato alla vendita dell'immobile in questione.
Per comprare all’asta, il punto di partenza è sempre l’avviso ufficiale e la documentazione della procedura:
Per vendere (se sei debitore o interessato nella procedura), in genere ci si muove tramite:
In pratica, la banca non “mette all’asta” direttamente: avvia (o prosegue) un’azione di recupero crediti che può sfociare nell’esecuzione e quindi nella vendita forzata dell’immobile.
Le situazioni tipiche sono:
Illustriamo approfonditamente di seguito i passaggi obbligati di una vendita all’asta.
Dopo la ricezione della perizia immobiliare da parte del giudice, viene stabilito se la vendita debba essere eseguita con o senza incanto. Esaminiamo queste due tipologie di vendita immobiliare all'asta nel paragrafo seguente.
La vendita all’asta può avvenire:
Cosa significa vendita all'asta senza incanto? Nelle vendite senza incanto l’offerta si presenta con le modalità indicate nell’avviso di vendita: può essere telematica (tramite il gestore della vendita telematica) oppure, nei casi ancora previsti, con deposito cartaceo secondo le istruzioni della procedura.
Nell’offerta, oltre ai propri dati personali, l’offerente dovrà indicare:
In caso di vendita all'asta senza incanto l'aggiudicazione è sempre definitiva. In altre parole, se c'è una sola offerta, l'offerente è dichiarato aggiudicatario.
Nel caso in cui pervengano più offerte, il giudice (o il professionista delegato) può disporre una gara tra gli offerenti con rilanci, secondo le regole indicate nell’avviso di vendita. La vendita con incanto è oggi una modalità residuale e viene adottata solo nei casi e alle condizioni previste dal codice di procedura civile.
Come accennato, gli interventi normativi degli ultimi anni hanno contribuito alla semplificazione delle vendite all'asta. Nello specifico, con la legge numero 132 del 6 agosto 2015 sono state favorite le vendite all'asta senza incanto, che oggi rappresentano la stragrande maggioranza. Si ricorre all’asta con incanto, ovvero con gare al rialzo tra gli offerenti, se l’immobile non viene assegnato nella prima fase.
Dopo l’aggiudicazione, il giudice emette il decreto di trasferimento dell’immobile, come sancito dall’articolo 586 del codice di procedura civile, che cancella pignoramenti e iscrizioni ipotecarie e impone al debitore di consegnare l’immobile. L’aggiudicatario dovrà versare, nei termini e nelle modalità indicati nell’ordinanza di vendita, il saldo prezzo.
Il decreto di trasferimento è oggetto di trascrizione immobiliare e produce i medesimi effetti di una tradizionale compravendita eseguita per atto notarile.
Qualora l’immobile non venisse venduto, i debiti del debitore non vengono cancellati. Il creditore, pertanto, può decidere di tentare nuovamente la vendita all'asta.
Se viene indetta un’asta per vendere un immobile e questa va deserta, il giudice ne indice una nuova. Per aumentare le probabilità di vendita, il giudice (o il delegato) può disporre nuovi esperimenti con ribassi del prezzo base nei limiti e con le percentuali indicate nell’ordinanza di vendita (spesso fino al 25% rispetto al tentativo precedente). Dopo più tentativi andati deserti, la procedura può prevedere ribassi più incisivi, fino anche al 50% nei casi stabiliti dal giudice.
Non è detto che, vendendo un immobile all’asta, con il ricavato si riesca a coprire il debito nella sua interezza. Come abbiamo appena visto, può capitare che, a causa dei prezzi fortemente ribassati, le vendite immobiliari all'asta non siano sufficienti a coprire i debiti accumulati.
Il debito residuo è la parte eccedente risultante dalla differenza tra la vendita all’asta dell’immobile e il debito totale, a cui vanno aggiunte le seguenti spese:
Se il ricavato non è sufficiente a ripagare interamente il debito, la parte ancora da saldare resta a carico dell’esecutato. Non è l’aggiudicatario a pagare il debito o a risponderne in giudizio.
Pertanto, se, nonostante il pignoramento, l’esecuzione forzata e la vendita all’asta, resta ancora una somma scoperta da pagare, l’articolo 2740 del codice civile autorizza il creditore ad attingere da altri beni del debitore, come per esempio il conto corrente, per soddisfare coattivamente il proprio credito.
| Operazione | Pro | Contro |
|---|---|---|
| Acquistare all’asta | Prezzi spesso inferiori al mercato; procedura pubblica e tracciata; documentazione tecnica disponibile (perizia) | Tempi e regole rigide; rischio immobile occupato o con criticità (abusi/difformità, spese condominiali arretrate, manutenzione); necessità di liquidità/finanziamento nei termini; costi accessori (imposte, compensi, spese) |
| Vendere tramite asta (lato debitore/procedura) | Trasformazione del bene in liquidità per soddisfare i creditori; chiusura della fase esecutiva dopo trasferimento e riparto (nei limiti del ricavato) | Prezzo spesso ribassato e possibili aste deserte con ulteriori ribassi; perdita del controllo sui tempi e sulle condizioni di vendita; possibili conseguenze se il ricavato non copre il debito residuo |
Le case pignorate e messe in vendita si possono visitare su appuntamento prima dell'asta rivolgendosi al custode giudiziario a cui ne è affidata la gestione. Il recapito del custode è indicato nell’ordinanza di vendita emessa dal giudice.
Per sapere se un immobile andato in asta sia stato effettivamente venduto occorre controllare l’esito della vendita sul sito del tribunale o del gestore dell’asta. In linea di massima il risultato è disponibile dal giorno successivo all’asta. In alternativa, suggeriamo di consultare la sezione dedicata alle Vendite Pubbliche sul sito del Ministero della Giustizia, dove sono indicati anche gli immobili pignorati e le case in vendita all'asta.
La vendita di immobili comprati all'asta è soggetta agli stessi vincoli della compravendita di una casa venduta a libero mercato. Un immobile può essere venduto in qualunque momento. Tuttavia, se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione, l’eventuale plusvalenza può essere tassata, salvo i casi di esclusione previsti dalla legge (ad esempio immobili acquisiti per successione o unità immobiliare adibita ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita).
Se l’immobile è stato acquistato usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, la vendita (o donazione) prima di 5 anni comporta in genere la decadenza dai benefici, a meno che entro un anno si proceda al riacquisto di un altro immobile da destinare ad abitazione principale, secondo le condizioni previste dalla normativa.
