In questo articolo illustreremo le procedure preliminari e gli elementi utili per eseguire la valutazione di un appartamento con giardino o terrazzo. Vedremo anche cosa cambia rispetto alla valutazione dei valori immobiliari di altre tipologie di proprietà con scopo abitativo, corredate anch’esse di giardini e terrazzi.
Qui di seguito mostriamo una tabella con i coefficienti usati di frequente in stime/professionali e guide tecniche. Non sono “legge”, ma prassi consolidate e ampiamente adottate.
| Pertinenza | Incidenza entro 25 m² | Incidenza oltre soglia | Note operative |
|---|---|---|---|
| Balconi / lastrici solari | 25% | 10% | Se ampi e panoramici, valutare + |
| Terrazzi / logge | 35% | 10% | Logge spesso più “utili” dei balconi |
| Terrazzi di attici | 40% | 10% | Premi possibili per vista/privacy |
| Portici / patii | 35% | 10% | Se realmente fruibili |
| Corti / cortili interni | 10% | 2% | Di solito meno appetibili |
| Giardino pertinenziale di un appartamento | 15% | 5% | Valuta esposizione, manutenzione |
| Giardino pertinenziale di una villa | 10% | 2% | Grandi superfici: costi di cura |
| Box in autorimessa collettiva | 45% | – | Se non collegato internamente |
| Box non collegato ai vani principali | 50% | – | |
| Box collegato ai vani principali | 60% | – | |
| Posti auto coperti in autorimessa collettiva | 35% | – | |
| Posti auto scoperti | 20% | – |
Come misurare le pertinenze:
Calcolatore: stima rapida dell’immobile con giardino/pertinenze
Inserisci i dati. Il calcolo usa le prassi di mercato: giardino appartamento 15% (entro 25 m²) e 5% (eccedenza), giardino villa 10% e 2%; terrazzi/logge 35% (poi 10%); balconi/lastrici 25% (poi 10%); attico 40% (poi 10%); portico/patio 35% (poi 10%); cortile 10% (poi 2%); box/posti auto con coefficienti unici.
Risultati
Dettaglio superfici ponderate
Nota: i coefficienti sono prassi operative diffuse, non valori di legge. La stima va sempre letta alla luce dei comparabili di microzona e delle specifiche dell’immobile.
Una volta ottenuto il risultato della valutazione, vanno applicati dei fattori correttivi, quali:
| Fattore | Range suggerito | Indicazioni pratiche |
|---|---|---|
| Piano e contesto | da −5% a +10% | Attici con grandi terrazzi e vista → verso il +; piani bassi esposti su strada o in contesti rumorosi → verso il − |
| Privacy e affacci | da −3% a +7% | Schermature verdi, assenza di affacci diretti, vista gradevole → +; spazi “in vetrina” o esposti ai passaggi → − |
| Qualità d’uso | da −2% a +6% | Accesso dalla zona giorno, superficie pianeggiante e drenata, punti acqua/luce → +; accesso scomodo o pendenze → − |
| Stato e costi | da −10% a +5% | Impianti efficienti, arredi e verde curati → +; lavori necessari o costi prevedibili importanti → − |
| Domanda locale | da −5% a +5% | Microzone dove lo spazio esterno è molto richiesto → +; aree con bassa sensibilità a giardini/terrazzi → − |
Applicazione pratica: Valore finale = Valore base × (1 + somma/molt. dei correttivi). Se usi correttivi separati, applicali in modo moltiplicativo (es. ×1,05 ×0,98 …) per evitare distorsioni.
| Città | €/m² appartamenti | Giardino entro 25 m² (15%) | Giardino oltre (5%) |
|---|---|---|---|
| Milano | 5.167 | 775 | 258 |
| Roma | 3.355 | 503 | 168 |
| Torino | 1.997 | 300 | 100 |
| Bologna | 3.611 | 542 | 181 |
| Firenze | 4.562 | 684 | 228 |
| Napoli | 2.769 | 415 | 138 |
| Bari | 2.059 | 309 | 103 |
| Genova | 1.791 | 269 | 90 |
| Palermo | 1.672 | 251 | 84 |
| Verona | 2.643 | 396 | 132 |
| Venezia | 4.817 | 723 | 241 |
Un giardino è un’area a terra, verde e fruibile, che non copre locali sottostanti; può essere di proprietà esclusiva o parte comune con uso esclusivo.
Un lastrico solare è invece la copertura piana dell’edificio: può essere praticabile/terrazza, ma resta un “tetto”, con responsabilità e spese tipicamente diverse in caso di infiltrazioni.
In valutazione incidono in modo diverso sulla superficie commerciale: in prassi, il giardino di un appartamento pesa circa 15% fino a 25 m² (poi 5%), mentre lastrico/terrazzo contano spesso 25% fino a 25 m² (poi 10%).
Anche la fruibilità cambia: il giardino richiede manutenzione del verde e offre privacy/uso outdoor a quota terreno; il lastrico privilegia vista ed esposizione ma ha esigenze di impermeabilizzazione e sicurezza. Misure: balconi/terrazze/lastrici fino al contorno esterno; giardini fino al confine (o mezzeria se confine in comunione).
Nelle stime di mercato si applicano coefficienti di prassi che trasformano gli spazi esterni in metri quadrati “commerciali”. Per gli appartamenti il giardino incide di norma al 15% fino a 25 m² e al 5% sulla parte eccedente; per le ville l’incidenza è più prudente, 10% fino a 25 m² e 2% oltre. Sono valori operativi, non rigidi: il risultato finale dipende poi da fattori come privacy, esposizione, facilità d’uso e richiesta nella microzona.
Si parte dalle quotazioni OMI della microzona, utili come forchetta iniziale, e si affinano con i comparabili recenti davvero simili per posizione, metratura, stato, piano e pertinenze. Il confronto con vendite concluse o annunci verificati permette di calibrare l’euro/m² in modo realistico, evitando di basarsi su prezzi di richiesta non rappresentativi.
Per balconi e terrazze la superficie si considera fino al contorno esterno. Per giardini e aree scoperte ad uso esclusivo si misura fino al confine di proprietà; se il confine è costituito da un muro in comunione o da un manufatto condiviso, si assume la mezzeria. È sempre opportuno verificare planimetrie e rilievi, così da stimare le superfici di partenza con precisione.
