L'acquisto di una casa è sempre un passo importante e sono diverse le motivazioni che possono portare a tale scelta. C'è chi acquista la prima casa per andarci a vivere, c'è chi acquista una seconda casa in località turistiche o per farci un b&b, o più in generale come investimento immobiliare. Oltre alla motivazione, conta sempre il momento giusto, poiché i prezzi delle case possono variare di molto, così come i tassi d'interesse applicati dalle banche.
In questo articolo offriamo una panoramica sulla situazione attuale per rispondere alla domanda "conviene comprare casa nel 2024?".
La convenienza dell'acquisto di una casa, in un qualsiasi momento dell'anno e in qualsiasi anno, dipende da diversi fattori tra cui il tasso di mutuo, a prescindere dal fatto che si preferisca quello fisso, variabile o misto (o cap).
Il mutuo riveste una grande importanza perché:
Stando alle statistiche dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, nel primo trimestre del 2024, le compravendite di abitazioni hanno continuato a mostrare un calo in tutte le aree del paese, con una diminuzione che, su base annua, supera il 7% a livello nazionale rispetto allo stesso periodo del 2023. Questo trend interessa tutte le regioni e le grandi città, sebbene con variazioni di intensità. La percentuale di persone fisiche che hanno acquistato abitazioni attraverso un mutuo ipotecario rimane sotto il 40%, anche se con un leggero aumento rispetto al trimestre precedente.
Cresce la quota di acquisti di prime case, che rappresenta quasi il 70% delle transazioni nel primo trimestre del 2024, mentre solo poco più del 6% delle compravendite ha riguardato abitazioni di nuova costruzione. Sul fronte delle locazioni residenziali, si registra una lieve diminuzione del numero di nuovi contratti stipulati, con un calo dell'1,8% rispetto allo stesso trimestre del 2023. Tuttavia, all'interno del mercato delle locazioni, sono in crescita sia i contratti transitori (+2,2%), sia quelli agevolati per studenti, con un aumento dell'1,2% per abitazioni locate interamente e del 13,7% per porzioni di abitazione. Complessivamente, il canone totale aumenta su base annua in tutti i segmenti, raggiungendo quasi 1,5 miliardi di euro in questo trimestre.
Nel primo trimestre del 2024, il mercato immobiliare nazionale ha registrato la compravendita di quasi 155 mila abitazioni, circa 12 mila in meno rispetto allo stesso periodo del 2023, segnando una flessione del 7,2%. Questo calo è evidente in tutte le aree geografiche del paese e si è ulteriormente accentuato rispetto all’ultima rilevazione, che mostrava una diminuzione del 3,3% nel quarto trimestre del 2023. La contrazione degli acquisti è particolarmente pronunciata nel Nord e nel Centro Italia, con differenze trascurabili tra capoluoghi e comuni minori. Anche le superfici delle abitazioni scambiate hanno subito una riduzione simile a quella delle unità vendute, con un impatto maggiore sugli immobili di dimensioni più grandi. L’analisi mensile delle variazioni tendenziali rivela una significativa riduzione delle compravendite nell’ultimo mese del trimestre, con un calo del 14,1% a livello nazionale, che nei capoluoghi raggiunge il 15%.
Nel primo trimestre del 2024, la quota di abitazioni acquistate da persone fisiche usufruendo dell’agevolazione fiscale “prima casa” (indicativa degli acquisti di abitazioni principali) ha raggiunto quasi il 70%, con un incremento di quasi 5 punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2023. Gli acquisti effettuati da persone fisiche mediante mutuo ipotecario rimangono sotto il 40%, come nel semestre precedente, nonostante il tasso di interesse medio iniziale sia sceso al di sotto del 4%, con una riduzione di 53 punti base rispetto al trimestre precedente. Il capitale complessivamente impiegato per finanziare gli acquisti di abitazioni ammonta a circa 7,2 miliardi di euro, 1,5 miliardi in meno rispetto al primo trimestre del 2023.
Nel 2024 i protagonisti del mercato immobiliare sono i tassi. In particolar modo, l'Euribor, l'indice che si segue per i tassi variabili.
Quando l'Euribor si alza, i tassi di interesse variabili sui mutui tendono a seguire lo stesso andamento, rendendo più costosi i prestiti ipotecari. Questo significa che, se si opta per un mutuo a tasso variabile, il costo del finanziamento per l'acquisto di una casa potrebbe aumentare, rendendo meno conveniente l'acquisto in termini di rate mensili e interessi complessivi pagati nel tempo.
Tuttavia, se il mercato immobiliare sta rallentando o i prezzi delle case stanno diminuendo, potrebbero esserci opportunità di acquistare a un prezzo inferiore, il che potrebbe compensare l'aumento dei costi del mutuo. Inoltre, se si opta per un mutuo a tasso fisso, si può bloccare il tasso di interesse attuale, proteggendosi da ulteriori aumenti dell'Euribor.
Quindi, se l'Euribor si alza, la convenienza nell'acquistare una casa dipende da diversi fattori, tra cui il tipo di tasso di mutuo scelto (fisso o variabile), le condizioni del mercato immobiliare e la propria capacità finanziaria di sostenere eventuali aumenti delle rate. In un contesto di rialzo dell'Euribor, potrebbe essere consigliabile valutare attentamente il tipo di mutuo da scegliere e considerare l'andamento dei prezzi immobiliari prima di prendere una decisione.
Considerando l'attuale andamento dell'Euribor, attualmente conviene il tasso fisso. Nel caso in cui l'Euribor dovesse tornare a scendere, potrebbe tornare la convenienza nella comparazione. L'andamento dell'Euribor può offrire momenti di forte convenienza, ma anche sconvenienza. Perciò la legge prevede che si possano effettuare cambiamenti nella scelta dei tassi anche durante il periodo di pagamento del mutuo.
Se la propria banca non accetta di rinegoziare il tasso, si può cercare una nuova banca che offra condizioni più favorevoli, compreso il passaggio da tasso fisso a variabile o viceversa. Il nuovo istituto di credito estinguerà il vecchio mutuo e ne aprirà uno nuovo con le condizioni richieste.
Paradossalmente, come descritto in precedenza, quando i tassi si alzano (in questo caso quelli variabili) e la richiesta di mutui tende a scendere, i prezzi delle case tendono ad abbassarsi.
Questo ovviamente dipende da mercato a mercato, perciò ogni città fa storia a sé, tuttavia, nel complesso, è proprio questo ciò che avviene. Essendoci meno domanda (per via dei mutui più costosi) i prezzi delle case tendono a scendere.
Acquistare casa a 60 anni prevede una condizione che per molti acquirenti potrebbe essere difficile da affrontare: i mutui di minor durata. Infatti, un conto è se la casa l'acquista un soggetto fino ai 36-45 anni, che potrà fare un mutuo a 30 anni, un altro è se l'acquista un soggetto di 60 anni.
Questo perchè la banca non considera solo la produttività, ma anche la prospettiva di vita (e anche la vita produttiva). Per questo, generalmente i mutui per i soggetti over 60 arrivano massimo a 15 anni. Ciò significa che la rata del mutuo sarà ben più alta rispetto a quella possibile in un mutuo a 30 anni.
Decidere tra acquistare e affittare una casa è una scelta complessa che dipende da vari fattori personali e contestuali.
Dal punto di vista economico, l'acquisto di una casa può essere vantaggioso a lungo termine, poiché consente di costruire un patrimonio immobiliare e di evitare i continui aumenti dell'affitto, ma richiede un significativo impegno finanziario iniziale e costi accessori, come la manutenzione e le tasse.
L'affitto, d'altra parte, offre maggiore flessibilità e un impegno finanziario minore, ma non permette di accumulare capitale nel tempo. Dal punto di vista geografico, se ci si trova in una zona con un mercato immobiliare in crescita o si prevede di restare nello stesso luogo per molti anni, l'acquisto può essere una scelta saggia. Tuttavia, se si vive in una città con alta mobilità o prezzi immobiliari elevati, affittare potrebbe essere più conveniente.
La condizione famigliare è un altro fattore determinante: le famiglie con figli o piani di stabilità a lungo termine possono preferire l'acquisto per creare un ambiente stabile, mentre i single o le giovani coppie senza figli potrebbero trovare più vantaggioso affittare per mantenere flessibilità.
Infine, anche la situazione professionale gioca un ruolo cruciale: chi ha un lavoro stabile e sicuro potrebbe sentirsi più tranquillo nell'impegnarsi con un mutuo, mentre chi ha un'occupazione precaria o prevede cambiamenti professionali potrebbe preferire affittare per evitare il rischio di dover vendere rapidamente in caso di trasferimento o cambiamenti economici.
Nel primo trimestre del 2024, sono state affittate quasi 230 mila abitazioni, registrando un calo dell'1,8% rispetto allo stesso periodo del 2023. Di queste, il 64% si trova in comuni ad alta tensione abitativa (a.t.a.), dove la flessione è stata del 2,4%. Il canone annuale totale per le locazioni residenziali registrate in questo periodo ammonta a poco meno di 1,5 miliardi di euro, con un aumento del 3,5% rispetto all'anno precedente.
Analizzando i diversi segmenti di mercato, i contratti ordinari di lungo periodo (ORD_L) stipulati per l'affitto di abitazioni per intero rappresentano circa il 50% del totale, con circa 111 mila contratti, ma sono in calo del 4,1% rispetto al primo trimestre del 2023. Il canone annuo complessivo per questo segmento è di circa 718 milioni di euro, con un incremento dell'1,6% rispetto all'anno precedente. Nei comuni a.t.a., la riduzione è stata più marcata, pari al 5,6%, mentre il canone ha superato i 450 milioni di euro, con un aumento dell'1,2%.
Le abitazioni locate nel primo trimestre del 2024 con contratti ordinari transitori, della durata di 1-3 anni, hanno registrato un aumento del 2,2% (+2,4% nei comuni a.t.a.), con quasi 44 mila unità affittate e un canone annuo complessivo di 287 milioni di euro, in crescita del 9,1% (+10% nei comuni a.t.a.). Nel mercato delle locazioni con canone concordato, i nuovi contratti sono diminuiti leggermente dello 0,7%, mentre il canone annuo totale si avvicina ai 420 milioni di euro, con un incremento del 2,8%.
Il segmento delle locazioni con canone agevolato per studenti ha mostrato una crescita sia nel numero di unità affittate sia nel canone annuo. In particolare, le abitazioni affittate a studenti in porzione sono aumentate di quasi il 14%, con un incremento del canone annuo di quasi il 19%.
Gli investimenti immobiliari più popolari nel 2024 si concentrano su diverse tipologie di proprietà, ciascuna con le sue specifiche opportunità e rischi.
Tra le opzioni più gettonate ci sono gli alloggi multifamiliari, particolarmente richiesti nelle grandi città come Roma e Milano. La crescente domanda di affitti ha reso queste proprietà un investimento sicuro e redditizio.
Un'altra strategia emergente riguarda gli investimenti in immobili destinati a uso turistico. Le città d'arte e le località turistiche registrano un aumento delle locazioni brevi, offrendo rendimenti interessanti.
Gli immobili green stanno guadagnando popolarità grazie agli incentivi fiscali e al crescente interesse per la sostenibilità. Investire in edifici efficienti dal punto di vista energetico può ridurre i costi operativi e aumentare il valore della proprietà.
Infine, gli investimenti in proprietà da ristrutturare rappresentano un'opzione valida. Aggiungendo valore attraverso miglioramenti strutturali, è possibile ottenere notevoli ritorni economici.
Vendere casa oggi nel 2024 può essere una scelta interessante per diversi motivi. Prima di tutto, il mercato immobiliare sta vivendo una fase di stabilità con una leggera tendenza al ribasso dei prezzi. Questo potrebbe significare che, sebbene i prezzi non siano in aumento, c'è ancora una domanda costante che può facilitare la vendita.
Inoltre, le grandi città come Milano, Roma e Firenze continuano a registrare una forte domanda di immobili. Questo è particolarmente vero per le zone centrali e turistiche, dove gli immobili tendono a mantenere o addirittura aumentare il loro valore.
Ecco alcuni elementi da considerare se si decide di vendere casa nel 2024:
Questi fattori possono aiutare a prendere una decisione più informata e vantaggiosa.
A fronte di un tasso variabile ancora alto e la minor richiesta di mutui, il prezzo delle case può essere in diversi contesti più basso rispetto a periodi con tassi più convenienti.
Attualmente una strategia molto popolare è quella dell'investimento in immobili per uso turistico in città d'arte o in località turistiche, per locazioni brevi con rendimenti interessanti.
