Sì. Puoi vendere in qualsiasi momento. L’eventuale imposta sulla plusvalenza (“b-bis”, art. 67 TUIR) scatta solo alla prima cessione effettuata entro 10 anni dalla fine lavori. Sono esclusi i casi di abitazione principale (per la maggior parte dei 10 anni) e di immobile pervenuto per successione. Al rogito puoi scegliere tra IRPEF ordinaria e imposta sostitutiva 26%.
Sintesi dell’articolo in pochi punti
Sono numerosi i proprietari immobiliari in Italia che hanno approfittato del superbonus 110%, la misura di incentivazione edilizia che offerto agevolazioni, detrazioni e rimborsi per interventi di natura edilizia, con l’obiettivo di migliorare l’efficienza energetica di costruzioni e infrastrutture. Dopo aver usufruito del bonus, in tanti si pongono la domanda “posso vendere casa dopo il 110?”. In questo articolo risponderemo in modo dettagliato a questa importante quanto frequente domanda.
| Voce | Importo |
|---|
La vendita è consentita. Dal 1° gennaio 2024, la prima cessione effettuata entro dieci anni dalla data di fine lavori agevolati può generare una plusvalenza tassabile ai sensi della nuova lettera b-bis dell’art. 67 TUIR. Sono esclusi i casi di immobile adibito ad abitazione principale del venditore (o dei familiari) per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita e gli immobili pervenuti per successione; la regola vale anche se gli interventi hanno riguardato solo parti comuni condominiali. Si parla sempre e solo della prima cessione successiva ai lavori.
Il prelievo non è automaticamente del 26%. La plusvalenza si tassa in IRPEF; in alternativa, al momento del rogito si può scegliere l’imposta sostitutiva del 26% applicata dal notaio.
La base imponibile è data dal corrispettivo di vendita meno il costo di acquisto (o costruzione) aumentato dei costi inerenti documentati.
Nota di contesto: la disciplina è stata introdotta con la Legge di Bilancio 2024 per presidiare le rivendite successive a interventi agevolati.
Per i dati appena forniti sono stati utilizzati i seguenti riferimenti ufficiali:
| Voce | Data |
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Nella Legge di Bilancio 2024 viene specificato quanto segue:
[...] Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo [...].
Come si può vedere, viene evidenziato l’arco temporale dei 5 anni. In pratica, per calcolare l’importo sul quale calcolare l’imposta del 26% vi sono due casi possibili:
Il nuovo quadro normativo prevede delle eccezioni:
Per approfondire il primo punto, rimandiamo al nostro articolo sulla valutazione degli immobili ottenuti per successione.
| Situazione | Quando scatta | Aliquota / imposta | Base imponibile (come si calcola) | Eccezioni / Note operative |
|---|---|---|---|---|
| Plusvalenza “post-Superbonus” (art. 67, co. 1, lett. b-bis TUIR) | Prima cessione a titolo oneroso entro 10 anni dalla fine lavori agevolati (anche se i lavori hanno riguardato solo parti comuni) | IRPEF ordinaria (aliquote progressive + addizionali) oppure imposta sostitutiva 26% su opzione in atto | Prezzo di vendita − (prezzo/costo di acquisto + costi inerenti documentati: imposte d’acquisto, notaio, agenzia, progettazione, direzione lavori, ecc.). Se interventi 110% con cessione del credito/sconto in fattura: se vendi entro 5 anni dalla fine lavori quei costi non incrementano il costo; se vendi oltre 5 e fino a 10 anni, rileva il 50% di tali costi | Esclusa se l’immobile è stato abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti la vendita oppure se l’immobile è stato acquisito per successione. Valida solo per la prima vendita successiva ai lavori |
| Plusvalenza “ordinaria” (art. 67, co. 1, lett. b TUIR) | Vendita entro 5 anni dall’acquisto/costruzione, se l’immobile non è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo | IRPEF ordinaria oppure imposta sostitutiva 26% su opzione | Prezzo di vendita − (costo d’acquisto + spese e lavori incrementativi documentati) | Esclusa se abitazione principale per la maggior parte del periodo o se immobile pervenuto per successione |
| Vendita dopo 10 anni dalla fine lavori Superbonus | Trascorso il decennio, la lett. b-bis art. 67 TUIR non si applica; resta solo la regola del quinquennio dall’acquisto | In genere nessuna imposta sulla plusvalenza (salvo vendita entro 5 anni dall’acquisto) | — | — |
| Immobile pervenuto per successione | Qualsiasi vendita (anche entro 10 anni dalla fine lavori) | Esclusa sia la b-bis sia, in via ordinaria, la tassazione della plusvalenza | — | Se vendi quote: l’eventuale tassazione riguarda solo la parte non proveniente da successione |
| Immobile ricevuto per donazione | Prima cessione infra-decennale dopo i lavori | b-bis potenzialmente applicabile | Si “eredita” il costo storico e l’anzianità di possesso del donante; valgono i limiti sui costi in caso di 110% con cessione/sconto | La donazione non è tra le cause di esclusione: valutare la residenza effettiva e le date |
| Lavori su parti comuni condominiali | L’unità è stata interessata da interventi agevolati solo su parti comuni | Come b-bis | Come b-bis | La vendita dell’unità può generare la plusvalenza b-bis anche senza lavori interni |
| “Sisma-bonus acquisti” (versione Superbonus) | Rivendita dell’unità acquistata con questa formula | La b-bis non si applica; resta la regola ordinaria dei 5 anni | — | Verifica sempre le date di acquisto e di eventuale utilizzo come abitazione principale |
| Opzione per l’imposta sostitutiva | Se c’è plusvalenza (b-bis o ordinaria) | 26% applicata dal notaio al rogito in luogo dell’IRPEF | Si applica sulla plusvalenza netta determinata come da regole sopra | Utile per chiudere la posizione fiscale in atto; con IRPEF, invece, operano anche addizionali regionali/comunali |
Per la creazione di questa tabella sono stati utilizzati i riferimenti normativi presenti tra le fonti menzionate alla fine dell'articolo.
Si consideri un immobile acquistato nel 2022 al prezzo di 200.000€ che abbia sostenuto costi di sismabonus per un ammontare di 180.000€ (agevolati al 110%), ecobonus di 60.000€ (al 110%) e altri 50.000€ (non agevolati).
Le spese agevolate sono state scontate integralmente in fattura.
La spesa totale è stata di 200.000€ + 180.000€ + 60.000€ + 50.000€ = 490.000€
L’immobile viene venduto al prezzo di 600.000€ e non è mai stato adibito ad abitazione principale da parte del cedente né dai suoi familiari.
Secondo la nuova legge occorre tassare del 26% la plusvalenza quindi avremo:
Imposta da pagare = (600.000€ - 250.000€) x 26% = 350.000€ x 26% = 91.000€
Ricordiamo che questa imposta viene applicata proprio in virtù della presenza dei costi sostenuti con l’agevolazione del superbonus.
Nota: La somma di 250.000€ è data dal prezzo di acquisto (200.000€) più costi non agevolati (50.000€).
Puoi vendere in qualsiasi momento. Se però è la prima cessione entro dieci anni dalla fine lavori, può formarsi una plusvalenza tassabile, esclusa quando l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo o proviene da successione. Dopo dieci anni la nuova regola non si applica; resta la disciplina ordinaria dei cinque anni dall’acquisto.
Sì. La vendita è sempre consentita: cambia il trattamento fiscale dell’eventuale plusvalenza. Entro dieci anni conta anche come hai fruito del superbonus 110: con cessione del credito/sconto in fattura, le spese 110% non incrementano il costo se vendi entro cinque anni (e solo al 50% tra cinque e dieci); con detrazione IRPEF rilevano per intero. Esclusioni: abitazione principale e successione. La disciplina riguarda solo la prima cessione successiva ai lavori.
Non c’è una cifra uguale per tutti: si paga solo se c’è un guadagno e se è la prima vendita entro dieci anni dalla fine dei lavori. L’importo varia in base al prezzo di vendita, ai costi documentati e a come hai utilizzato il 110% (detrazione, cessione del credito o sconto in fattura). Al rogito puoi scegliere tra un’imposta fissa del 26% o la tassazione IRPEF ordinaria. Non si paga se l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo o se è arrivato per successione; dopo dieci anni la nuova disciplina non si applica più.
