Sono numerosi i proprietari immobiliari in Italia che hanno approfittato del superbonus 110%, la misura di incentivazione edilizia che offerto agevolazioni, detrazioni e rimborsi per interventi di natura edilizia, con l’obiettivo di migliorare l’efficienza energetica di costruzioni e infrastrutture. Dopo aver usufruito del bonus, in tanti si pongono la domanda “posso vendere casa dopo il 110?”. In questo articolo risponderemo in modo dettagliato a questa importante quanto frequente domanda.
Nota: si tratta di un argomento piuttosto complesso, che necessita di particolare attenzione soprattutto per ciò che riguarda il calcolo dell’imponibile e le eccezioni alla norma.
Vendere casa dopo il superbonus 110 è possibile, tuttavia sarà obbligatorio pagare le tasse nel caso in cui la cessione avvenga entro 10 anni dalla fine dei lavori.
Più precisamente, a partire dal 1° gennaio 2024 è obbligatorio versare un’imposta del 26%:
Questa imposta tuttavia non interessa le spese agevolate dal superbonus in forma di detrazione IRPEF, che invece resteranno deducibili dalla plusvalenza anche nel caso in cui la vendita avvenga entro 5 anni dalla fine dei lavori.
Questa nuova norma è contenuta nella Legge di Bilancio 2024, che si posta l’obiettivo di contrastare le speculazioni di coloro che stanno approfittando del valore aggiunto ottenuto (quasi gratuitamente) dallo Stato, per ottenere dei benefici sul proprio tornaconto.
Nella Legge di Bilancio 2024 viene specificato quanto segue:
[...] Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei cinque anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a cinque anni, per la maggior parte di tale periodo [...].
Come si può vedere, viene evidenziato l’arco temporale dei 5 anni. In pratica, per calcolare l’importo sul quale calcolare l’imposta del 26% vi sono due casi possibili:
Il nuovo quadro normativo prevede delle eccezioni:
Per approfondire il primo punto, rimandiamo al nostro articolo sulla valutazione degli immobili ottenuti per successione.
Si consideri un immobile acquistato nel 2022 al prezzo di 200.000€ che abbia sostenuto costi di sismabonus per un ammontare di 180.000€ (agevolati al 110%), ecobonus di 60.000€ (al 110%) e altri 50.000€ (non agevolati).
Le spese agevolate sono state scontate integralmente in fattura.
La spesa totale è stata di 200.000€ + 180.000€ + 60.000€ + 50.000€ = 490.000€
L’immobile viene venduto al prezzo di 600.000€ e non è mai stato adibito ad abitazione principale da parte del cedente né dai suoi familiari.
Secondo la nuova legge occorre tassare del 26% la plusvalenza quindi avremo:
Imposta da pagare = (600.000€ - 250.000€) x 26% = 350.000€ x 26% = 91.000€
Ricordiamo che questa imposta viene applicata proprio in virtù della presenza dei costi sostenuti con l’agevolazione del superbonus.
Nota: La somma di 250.000€ è data dal prezzo di acquisto (200.000€) più costi non agevolati (50.000€).
Si consideri un immobile acquistato nel gennaio del 2001 al prezzo di 160.000€. Nel 2021 ha sostenuto costi agevolati 110% con sismabonus pari a 60.000€, ecobonus per 30.000€ (sempre al 110%), e spese di ristrutturazione di 20.000€ (agevolate al 50%).
Le spese agevolate sono state oggetto di cessione di credito. L’immobile è stato sempre dato in locazione.
La spesa totale è stata di 160.000€ + 60.000€ + 30.000€ + 20.000€ = 270.000€
L’immobile viene venduto a marzo 2024 al prezzo di 350.000€. Il prezzo di acquisto, considerando l’età, deve essere rivalutato del 1,541% quindi passa da 160.000€ a 246.560€.
L’imponibile sarà pari a (350.000€ - 246.560€) - 20.000€ = 83.440€
Secondo la nuova legge occorre tassare del 26% la plusvalenza quindi avremo:
Imposta da pagare = 83.440€ x 26% = 21.694€
Anche in questo caso ricordiamo che questa imposta è applicata in virtù della presenza dei costi sostenuti con l’agevolazione del superbonus.
No, il Superbonus 110% non è stato prorogato nella forma originale per il 2024. La legge di bilancio prevede modifiche significative, concentrandosi su specifici interventi e fasce di reddito.
Sì, le nuove disposizioni del 2024 limitano l'applicabilità del Superbonus principalmente a edifici unifamiliari, condomini e specifiche categorie di edilizia popolare, con particolare attenzione alle zone sismiche e a basso reddito.
Le plusvalenze realizzate dalla vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus entro cinque anni dalla fine dei lavori sono soggette a un'imposta del 26%, calcolata sulla differenza tra il prezzo di vendita e i costi sostenuti per l'acquisto e la ristrutturazione.
