Valutazione venale, catastale e valore di mercato di un edificio: differenza tra queste tipologie di valutazione immobiliare

Ogni edificio ha un relativo valore di mercato, cioè il prezzo che può valere se il proprietario sceglie di venderlo o se un ipotetico acquirente, interessato, decide di presentare un'offerta di acquisto.

Le dimensioni dell’immobile, la sua posizione in relazione al contesto urbano o suburbano, la sua funzione sociale, l’anno di costruzione e i relativi lavori di ammodernamento sono alcune delle caratteristiche che possono determinare il valore di mercato di un edificio. Approfondiamo l’argomento e facciamo luce sulle differenze tra le varie tipologie di valutazione immobiliare.

Valore di mercato di un edificio: cos’è? 

Con valore di mercato di un edificio si intende il prezzo che ha il bene stesso quando viene immesso sul mercato immobiliare.

Per vendere un immobile occorre innanzitutto fare una valutazione del suo valore e poi stabilire un prezzo di vendita equo e in linea con il mercato.

È consigliabile eseguire una stima comparativa, consultando gli annunci di vendita e valutando i prezzi di immobili simili nella stessa zona. Può altresì essere utile controllare le borse immobiliari delle Camere di Commercio, regolamentate dalla legge numero 580 del 29 dicembre 1993.

Per calcolare il valore di un immobile bisogna fare una valutazione dettagliata in modo da capire quali funzioni saranno soddisfatte. Ad esempio un edificio che verrà ristrutturato per creare delle nuove abitazioni sarà stimato con una determinata cifra, mentre se verranno costruiti negozi o uffici cambierà il suo valore.

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Come calcolare il valore di mercato di un edificio

Il metodo più semplice per calcolare il valore di mercato di un edificio consiste nel moltiplicare la metratura dell'unità immobiliare per il prezzo al metro quadro fissato nella zona in cui si trova. 

La formula è la seguente:

Prezzo al metro quadro x numero metri quadri superficie totale = valore di mercato edificio

Per avere una valutazione più dettagliata è opportuno considerare anche altre variabili, tra cui la posizione geografica dell’edificio e la sua destinazione d’uso.

Cos’è il valore venale di un edificio

Nel settore immobiliare, con il termine valore venale si intende il prezzo che viene offerto da un potenziale acquirente per comprare un immobile. È determinato da una valutazione immobiliare e corrisponde alla somma del valore fondiario e il valore dell’edificio stesso. 

Il valore venale consente di definire il prezzo di vendita di una casa. Calcolarlo, quindi, è utile nel momento in cui si decide di mettere in vendita un immobile, per scongiurare il rischio di proporre un prezzo eccessivamente basso o alto.

Come calcolare il valore venale di un edificio

Per calcolare il valore venale di un edificio bisogna considerare il rapporto tra domanda e offerta. Se la domanda è maggiore rispetto all’offerta, il valore venale riferito a un edificio sarà minore. Se, invece, l’offerta è maggiore rispetto alla domanda, il valore venale crescerà, determinando un prezzo di vendita più alto.

Il contesto in cui si trova l’edificio è un fattore decisivo. La zona influenza la richiesta. Si pensi, per esempio, alla differenza che intercorre tra un immobile che si trova in un’area di grande valore artistico o paesaggistico o, al contrario, in una zona industriale trafficata, congestionata e rumorosa.

Anche garage, cantine, posti auto, balconi, verande e ascensori sono elementi che condizionano il valore venale di un edificio.

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Cos’è il valore catastale di un edificio

Il valore catastale di un immobile è il suo valore fiscale. Si tratta di un importante dato che viene utilizzato per determinare l’importo delle imposte legate agli atti di compravendita immobiliare e a operazioni relative al trasferimento della proprietà dei beni che il proprietario dovrà versare allo Stato.

Come vedremo nel prossimo paragrafo, la funzione dell’edificio ne determina il valore catastale.

Come calcolare il valore catastale di un edificio

Per sapere il valore catastale di un edificio bisogna avere a disposizione due elementi essenziali:

• rendita catastale rivalutata del 5%, in base a quanto sancito dall’articolo 3 della legge numero 662 del 23 dicembre 1996; 
• coefficienti catastali variabili a seconda della destinazione d’uso dell’edificio (commerciale, abitativa, industriale ecc.), stabiliti dal decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991.

Per conoscere la rendita catastale di un edificio occorre moltiplicare l’estensione in metri quadri per la tariffa d’estimo, decisa autonomamente da ogni comune. Per conoscere questi dati è necessario fare richiesta all’ufficio del catasto o recuperarli tramite la dichiarazione dei redditi o dopo aver fatto una richiesta, anche online, all’ente predisposto.

Tariffa d’estimo per il calcolo del valore catastale di un edificio

La tariffa d’estimo, come accennato, cambia in base alla categoria a cui appartiene l’immobile in questione. Le categorie sono le seguenti, con i relativi coefficienti:

• immobili con funzione abitativa legata alla prima casa: coefficiente di 115,5;
• fabbricati appartenenti alla categoria catastale A, come per esempio ville unifamiliari (esclusi gli A7/10): coefficiente di 126;
• fabbricati appartenenti alla categoria catastale B, come caserme, collegi, convitti e seminari: coefficiente di 176,4; 
• immobili appartenenti alla categoria C, come per esempio i magazzini (esclusi i C/1): coefficiente di 126;
• uffici appartenenti alla categoria A/10: coefficiente di 63;
• negozi appartenenti alla categoria C/1: coefficiente di 42,84;
• immobili appartenenti alla categoria D, come per esempio cinema, fabbriche, ospedali e banche: coefficiente di 63;
• immobili appartenenti alla categoria E, costruzioni a uso pubblico o d’interesse collettivo: coefficiente di 42,84. 

Per quanto riguarda i terreni agricoli, il valore catastale si calcola a partire dal reddito dominicale legato al tipo di coltura praticata, che va rivalutato al 25%. In questo caso si moltiplica il reddito dominicale rivalutato al 25% per il coefficiente di riferimento, pari a 112,5.

Fonti 

• Gazzetta Ufficiale: https://www.gazzettaufficiale.it

• Normattiva: https://www.normattiva.it