Valutazione edifici industriali: consigli per il calcolo del valore immobiliare

Gli immobili ed edifici industriali sono talvolta chiamati in modo più familiare immobili commerciali, termine che, peraltro, ha un’accezione differente. In questo articolo vedremo innanzitutto cosa significano questi due termini e scopriremo poi come svolgere la valutazione di edifici industriali, qual è il valore degli edifici industriali e, al contempo, come formulare la valutazione degli immobili commerciali. In questo modo, sia che desideriate vendere una proprietà sia che siate potenziali acquirenti, avrete a disposizione una guida dettagliata con tutti gli aspetti da considerare.

Cosa si intende per immobile industriale?

Un immobile industriale è un immobile il cui utilizzo previsto è per la produzione, lavorazione o trasformazione di beni. Per esempio, una fabbrica dove si producono manufatti in acciaio è un immobile industriale.

È doveroso fare una piccola distinzione tra immobile industriale e immobile commerciale, dato che è molto importante anche nell’ambito della valutazione degli immobili commerciali. Un immobile commerciale si distingue dall’immobile industriale per il fatto che non viene adoperato per la produzione o trasformazione di beni. Sono, pertanto, definibili immobili commerciali i negozi, i magazzini, i depositi e gli uffici. 

Cosa si indica con il termine edificio industriale?

Se con immobile industriale si possono inglobare anche eventuali terreni privi di edifici veri e propri. Il termine edificio industriale è più specifico e riguarda specificatamente il fabbricato entro il quale vengono svolte le attività di lavorazione, produzione e trasformazione dei beni. 

Come si calcola il valore di un immobile industriale: stima di un fabbricato industriale

Vediamo come eseguire la valutazione di edifici industriali. Innanzitutto, il proprietario che vuole vendere un immobile industriale deve raccogliere una serie di dati fondamentali per poter elaborare la stima. In particolare è necessario considerare: 

• metratura complessiva dell’immobile, incluso il terreno circostante; 
• numero di locali o reparti in cui è suddiviso l’immobile, includendo aree di carico e scarico, aree di sosta e via discorrendo;
• anno di costruzione, ampliamento o ammodernamento; 
• accessibilità ai trasporti e collegamenti, per esempio la vicinanza ad autostrade, tangenziali o strade statali dove possono circolare automezzi di grandi dimensioni.

Questi dettagli consentiranno di calcolare il valore degli edifici industriali con precisione.

Esempio del calcolo del valore di un immobile commerciale

Illustriamo di seguito i vari step della valutazione di immobili commerciali, ipotizzando di dover valutare un ufficio di 70 metri quadri di un’agenzia di comunicazione:

1. Si raccolgono i dati fondamentali dell’immobile commerciale, come il numero di locali, la località in cui si trova, l’accessibilità da parte dell’utenza e via discorrendo.
2. Si elabora il calcolo tramite appositi strumenti online. 
3. Si calcola il valore al metro quadro in base alle stime del comune in cui si trova l’immobile. 

A partire dai valori raccolti, otteniamo una stima di 100.000 euro. Dopodiché sarebbe opportuno rivolgersi a uno specialista del settore per perfezionare la valutazione e affinare il calcolo del prezzo. Supponiamo di farlo e il valore finale proposto è pari a 120.000 euro. 

Esempio di valutazione di un fabbricato industriale

Per un fabbricato industriale si segue la stessa procedura del precedente caso, valutando però fattori diversi. Per esempio, nel caso di un fabbricato di 300 metri quadri, valutiamo la dimensione complessiva del terreno attorno all’edificio principale, su cui è possibile edificare ancora. Questo fattore inciderà in modo non indifferente al prezzo. Allo stesso modo, il fabbricato si trova in una zona industriale nelle immediate vicinanze di un’uscita autostradale. Anche questo contribuirà a far aumentare il prezzo.

Esempio di valutazione di un capannone industriale

Anche per i capannoni industriali si seguono gli stessi meccanismi illustrati per i casi precedenti, con l’unica differenza che in questo caso si svolgono i calcoli soltanto in base all’edificio in sé. Facciamo un esempio pratico per chiarire il concetto. Supponiamo di avere un capannone industriale con una metratura totale di 140 metri quadri. La valutazione del capannone parte dal numero di reparti, dai macchinari inseriti al suo interno, dalla presenza di uffici e così via.

Calcolare il valore di un immobile industriale gratis online

È possibile effettuare la valutazione di edifici industriali e la valutazione di immobili commerciali gratuitamente online, tramite il servizio di RealAdvisor. 

RealAdvisor mette a disposizione uno strumento che consente di calcolare il valore di un immobile industriale in meno di tre minuti, sfruttando l’Intelligenza Artificiale, e di comparare in tempo reale i prezzi sul mercato.

Differenza tra valore commerciale e valore catastale di un immobile industriale

In un immobile industriale il valore commerciale, detto anche valore di mercato, è il valore di riferimento per la compravendita immobiliare, il riferimento da cui acquirente e venditore troveranno un accordo. Il valore catastale invece è il valore fiscale, ossia la base imponibile a partire dalla quale si applicano le corrispettive imposte sugli immobili considerati.

Per il calcolo del valore catastale si considera la rendita catastale dell’immobile in questione e si aggiunge il 5%, come sancito dall’articolo 3 della legge numero 662 del 23 dicembre 1996. L’importo ottenuto deve essere a sua volta moltiplicato per il coefficiente catastale relativo alla tipologia di immobile, stabilito dal decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991. 

Fonti

• Normattiva: https://www.normattiva.it      
• Gazzetta Ufficiale: https://www.gazzettaufficiale.it