Gli immobili ed edifici industriali sono talvolta chiamati in modo più familiare immobili commerciali, termine che, peraltro, ha un’accezione differente. In questo articolo vedremo innanzitutto cosa significano questi due termini e scopriremo poi come svolgere la valutazione di immobili ed edifici industriali, qual è il valore degli edifici industriali e, al contempo, come formulare la valutazione degli immobili commerciali. In questo modo, sia che desideriate vendere una proprietà sia che siate potenziali acquirenti, avrete a disposizione una guida dettagliata con tutti gli aspetti da considerare.
Un immobile industriale è un immobile il cui utilizzo previsto è per la produzione, lavorazione o trasformazione di beni. Per esempio, una fabbrica dove si producono manufatti in acciaio è un immobile industriale.
È doveroso fare una piccola distinzione tra immobile industriale e immobile commerciale, dato che è molto importante anche nell’ambito della valutazione di immobili commerciali. Un immobile commerciale si distingue dall’immobile industriale per il fatto che non viene adoperato per la produzione o trasformazione di beni. Sono, pertanto, definibili immobili commerciali i negozi, i magazzini, i depositi e gli uffici.
Se con immobile industriale si possono inglobare anche eventuali terreni privi di edifici veri e propri. Il termine edificio industriale è più specifico e riguarda specificatamente il fabbricato entro il quale vengono svolte le attività di lavorazione, produzione e trasformazione dei beni.
Vediamo come eseguire la valutazione di edifici industriali. Innanzitutto, il proprietario che vuole vendere un immobile industriale deve raccogliere una serie di dati fondamentali per poter elaborare la stima. In particolare è necessario considerare:
Questi dettagli consentiranno di calcolare il valore degli edifici industriali con precisione.
Illustriamo di seguito i vari step della valutazione di immobili commerciali, ipotizzando di dover valutare un ufficio di 70 metri quadri di un’agenzia di comunicazione:
A partire dai valori raccolti, otteniamo una stima di 100.000 euro. Dopodiché sarebbe opportuno rivolgersi a uno specialista del settore per perfezionare la valutazione e affinare il calcolo del prezzo. Supponiamo di farlo e il valore finale proposto è pari a 120.000 euro.
Per un fabbricato industriale si segue la stessa procedura del precedente caso, valutando però fattori diversi. Per esempio, nel caso di un fabbricato di 300 metri quadri, valutiamo la dimensione complessiva del terreno attorno all’edificio principale, su cui è possibile edificare ancora. Questo fattore inciderà in modo non indifferente al prezzo. Allo stesso modo, il fabbricato si trova in una zona industriale nelle immediate vicinanze di un’uscita autostradale. Anche questo contribuirà a far aumentare il prezzo.
Anche per i capannoni industriali si seguono gli stessi meccanismi illustrati per i casi precedenti, con l’unica differenza che in questo caso si svolgono i calcoli soltanto in base all’edificio in sé. Facciamo un esempio pratico per chiarire il concetto. Supponiamo di avere un capannone industriale con una metratura totale di 140 metri quadri. La valutazione del capannone parte dal numero di reparti, dai macchinari inseriti al suo interno, dalla presenza di uffici e così via.
È possibile effettuare la valutazione di edifici industriali e la valutazione di immobili commerciali gratuitamente online, tramite il servizio di RealAdvisor.
RealAdvisor mette a disposizione uno strumento che consente di calcolare il valore di un immobile industriale in meno di tre minuti, sfruttando l’Intelligenza Artificiale, e di comparare in tempo reale i prezzi sul mercato.
In un immobile industriale il valore commerciale, detto anche valore di mercato, è il valore di riferimento per la compravendita immobiliare, il riferimento da cui acquirente e venditore troveranno un accordo. Il valore catastale invece è il valore fiscale, ossia la base imponibile a partire dalla quale si applicano le corrispettive imposte sugli immobili considerati.
Per il calcolo del valore catastale si considera la rendita catastale dell’immobile in questione e si aggiunge il 5%, come sancito dall’articolo 3 della legge numero 662 del 23 dicembre 1996. L’importo ottenuto deve essere a sua volta moltiplicato per il coefficiente catastale relativo alla tipologia di immobile, stabilito dal decreto del ministero delle finanze del 14 dicembre 1991.
Le valutazioni di edifici industriali possono essere necessarie per vari motivi, tra cui l'acquisizione o la cessione di un'attività produttiva, la richiesta di un finanziamento e la determinazione del valore per finalità fiscali o assicurative. Può anche servire in caso di pianificazione patrimoniale o divisione di beni in caso di eredità.
La stima del valore che è possibile eseguire in autonomia online è gratuita e consente di ottenere in pochi istanti una valutazione dell’immobile. Per una valutazione più approfondita occorre rivolgersi a uno specialista del settore. Il costo in questo caso può variare in base alla complessità della valutazione e alle dimensioni dell’edificio.
Occorre semplicemente moltiplicare il valore al metro quadro fornito dall’OMI per la superficie totale dell’immobile in esame. Le quotazioni sono comodamente ottenibili dal sito dell’Agenzia delle Entrate.
Occorre moltiplicare la superficie dell’immobile in esame per la quotazione al metro quadro e, ancora, per i coefficienti di merito.
