È un termine che spesso sentiamo nominare nel mercato della compravendita immobiliare: si tratta degli immobili ed edifici industriali, talvolta chiamati in modo più familiare immobili commerciali, termine che peraltro ha un’accezione differente. In questo articolo vedremo anzitutto cosa significano questi due termini, ma soprattutto andremo ad analizzare come svolgere la valutazione di edifici industriali, qual è il valore degli edifici industriali e, in modo parallelo, come elaborare la valutazione degli immobili commerciali.
In questo modo, sia che voi vogliate vendere il vostro bene immobiliare, sia che siate potenziali acquirenti, avrete a disposizione una guida dettagliata con tutti gli aspetti da comprendere.
Un immobile industriale è un immobile il cui utilizzo previsto è per la produzione o trasformazione di beni. Un esempio pratico è anche il più classico: una fabbrica dove si producono manufatti in acciaio è un immobile industriale.
Dobbiamo fare una piccola distinzione tra immobile industriale e immobile commerciale, dato che è molto importante anche nell’ambito della valutazione degli immobili commerciali. Un immobile commerciale si discosta dall’immobile industriale per il fatto che non viene adoperato per la produzione o trasformazione di beni: in tal senso rientrano ad esempio negozi, uffici (agenzie, commercialisti, ecc), ma anche depositi o magazzini.
Se con immobile industriale si possono inglobare anche eventuali terreni privi di edifici veri e propri, il termine edificio industriale è più specifico e riguarda esattamente l’edificio entro il quale vengono svolte le attività di lavorazione, produzione e trasformazione dei beni. La definizione però è sfumata e spesso si utilizza il termine più generico “immobile” per definire ogni struttura rientrante in queste categorie.
Vediamo quindi come fare la valutazione di edifici industriali. Partiamo dal principio: il proprietario che vuole vendere un immobile industriale deve raccogliere tutta una serie di dati fondamentali per poter elaborare la stima. In particolare:
Tutti questi dettagli consentiranno di avviare un calcolo del valore degli edifici industriali che sia vicino alla realtà.
Un immobile commerciale può essere ad esempio un piccolo ufficio per un’agenzia di comunicazione, di 20 mq (metri quadri). Supponiamo di svolgere la valutazione di immobili commerciali per questo caso:
Per un fabbricato industriale si seguono praticamente gli stessi step del precedente caso, valutando però fattori diversi.
Ad esempio, nel caso di un fabbricato di 300 mq, valutiamo la dimensione complessiva del terreno attorno all’edificio principale, su cui è possibile edificare ancora: questo contribuirà in modo non indifferente al prezzo. Allo stesso modo, il nostro fabbricato si trova in una zona industriale vicina ad un’uscita autostradale, e anche questo farà lievitare notevolmente il prezzo.
Anche per un capannone industriale si seguono i medesimi suggerimenti già considerati finora, con l’eccezione che qui si svolgono i calcoli soltanto in base all’edificio in sé: supponiamo una metratura totale di 140 mq, qui si calcola la valutazione del capannone a partire dal numero di eventuali stanze, dai macchinari inseriti al suo interno, dalla presenza di uffici e così via.
È possibile effettuare la valutazione edifici industriali oppure la valutazione immobili commerciali in maniera del tutto gratuita e online, tramite il servizio di RealAdvisor.
RealAdvisor mette a disposizione uno strumento che consente di calcolare il valore di un immobile industriale velocemente (in meno di tre minuti), sfruttando una IA, la regressione statistica, in grado di stimare il prezzo in maniera rapida e senza intervento umano.
Oltre a questo, il punto forte è rappresentato dalla sua capacità di comparare in tempo reale i prezzi sul mercato e limare il prezzo finale del proprio immobile, in maniera veloce ed efficiente.
In un immobile industriale il valore commerciale, detto anche valore di mercato, è il valore di riferimento per la compravendita immobiliare, il riferimento da cui acquirente e venditore troveranno un accordo. Il valore catastale invece è il valore fiscale, ossia la base imponibile a partire dalla quale si applicano le corrispettive imposte sugli immobili considerati.
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