Valutazione di immobili ed edifici industriale: consigli per il calcolo del valore immobiliare

È un termine che spesso sentiamo nominare nel mercato della compravendita immobiliare: si tratta degli immobili ed edifici industriali, talvolta chiamati in modo più familiare immobili commerciali, termine che peraltro ha un’accezione differente. In questo articolo vedremo anzitutto cosa significano questi due termini, ma soprattutto andremo ad analizzare come svolgere la valutazione di edifici industriali, qual è il valore degli edifici industriali e, in modo parallelo, come elaborare la valutazione degli immobili commerciali.

In questo modo, sia che voi vogliate vendere il vostro bene immobiliare, sia che siate potenziali acquirenti, avrete a disposizione una guida dettagliata con tutti gli aspetti da comprendere.

Cosa si intende per immobile industriale?

Un immobile industriale è un immobile il cui utilizzo previsto è per la produzione o trasformazione di beni. Un esempio pratico è anche il più classico: una fabbrica dove si producono manufatti in acciaio è un immobile industriale.

Dobbiamo fare una piccola distinzione tra immobile industriale e immobile commerciale, dato che è molto importante anche nell’ambito della valutazione degli immobili commerciali. Un immobile commerciale si discosta dall’immobile industriale per il fatto che non viene adoperato per la produzione o trasformazione di beni: in tal senso rientrano ad esempio negozi, uffici (agenzie, commercialisti, ecc), ma anche depositi o magazzini.

Cosa si indica con il termine edificio industriale?

Se con immobile industriale si possono inglobare anche eventuali terreni privi di edifici veri e propri, il termine edificio industriale è più specifico e riguarda esattamente l’edificio entro il quale vengono svolte le attività di lavorazione, produzione e trasformazione dei beni. La definizione però è sfumata e spesso si utilizza il termine più generico “immobile” per definire ogni struttura rientrante in queste categorie.

Come si calcola il valore di un immobile industriale: stima di un fabbricato industriale

Vediamo quindi come fare la valutazione di edifici industriali. Partiamo dal principio: il proprietario che vuole vendere un immobile industriale deve raccogliere tutta una serie di dati fondamentali per poter elaborare la stima. In particolare:

1. Sarà necessario conoscere la metratura (metri quadri) complessiva dell’immobile, incluso il terreno circostante l’eventuale edificio del fabbricato industriale;
2. Si devono specificare il numero di stanze o reparti con cui è suddiviso l’immobile, includendo aree di carico/scarico, parcheggi e così via;
3. Si devono specificare l’anno di costruzione o di ammodernamento, ma anche l’accessibilità verso l’esterno, ad esempio descrivendo la vicinanza ad autostrade o a strade statali dove circolano automezzi di grandi dimensioni;

Tutti questi dettagli consentiranno di avviare un calcolo del valore degli edifici industriali che sia vicino alla realtà.

Esempio del calcolo del valore di un immobile commerciale

 Un immobile commerciale può essere ad esempio un piccolo ufficio per un’agenzia di comunicazione, di 20 mq (metri quadri). Supponiamo di svolgere la valutazione di immobili commerciali per questo caso:

1. Si raccolgono i dati fondamentali dell’edificio: il numero di stanze, l’accessibilità da parte dell’utenza, il luogo in cui si trova e così via;
2. Si svolge un calcolo tramite strumenti online e, in seguito, si calcola il valore al metro quadro in base alle stime del proprio Comune;
3. A partire dai valori finora raccolti, supponiamo un massimo di 70.000€, si può convocare un esperto per affinare il prezzo: supponiamo di farlo, e il valore finale proposto è pari a 80.000€.

Esempio per la valutazione di fabbricato industriale

Per un fabbricato industriale si seguono praticamente gli stessi step del precedente caso, valutando però fattori diversi.

Ad esempio, nel caso di un fabbricato di 300 mq, valutiamo la dimensione complessiva del terreno attorno all’edificio principale, su cui è possibile edificare ancora: questo contribuirà in modo non indifferente al prezzo. Allo stesso modo, il nostro fabbricato si trova in una zona industriale vicina ad un’uscita autostradale, e anche questo farà lievitare notevolmente il prezzo.

Esempio del calcolo della valutazione di capannone industriale

Anche per un capannone industriale si seguono i medesimi suggerimenti già considerati finora, con l’eccezione che qui si svolgono i calcoli soltanto in base all’edificio in sé: supponiamo una metratura totale di 140 mq, qui si calcola la valutazione del capannone a partire dal numero di eventuali stanze, dai macchinari inseriti al suo interno, dalla presenza di uffici e così via.

Calcolare il valore di un immobile industriale gratis online

È possibile effettuare la valutazione edifici industriali oppure la valutazione immobili commerciali in maniera del tutto gratuita e online, tramite il servizio di RealAdvisor. 

RealAdvisor mette a disposizione uno strumento che consente di calcolare il valore di un immobile industriale velocemente (in meno di tre minuti), sfruttando una IA, la regressione statistica, in grado di stimare il prezzo in maniera rapida e senza intervento umano.

Oltre a questo, il punto forte è rappresentato dalla sua capacità di comparare in tempo reale i prezzi sul mercato e limare il prezzo finale del proprio immobile, in maniera veloce ed efficiente.

Differenza tra valore commerciale e valore catastale di un un immobile industriale

In un immobile industriale il valore commerciale, detto anche valore di mercato, è il valore di riferimento per la compravendita immobiliare, il riferimento da cui acquirente e venditore troveranno un accordo. Il valore catastale invece è il valore fiscale, ossia la base imponibile a partire dalla quale si applicano le corrispettive imposte sugli immobili considerati.