Valutazione di un Appartamento Ristrutturato: Come Procedere

Gli appartamenti ristrutturati sono tra gli immobili più ricercati. Il loro punto di forza è senz’altro l’eliminazione di tutti i costi di ristrutturazione che, altrimenti, andrebbero sostenuti nel caso dell’acquisto di un immobile datato. Se sei in possesso di un appartamento di questo tipo, e se vuoi venderlo, di sicuro sarai nella posizione di dover compiere una valutazione di un appartamento ristrutturato.

In questo articolo potrai trovare suggerimenti e procedure su come valutare un appartamento ristrutturato nel modo più corretto, attraverso le metodologie più classiche e anche attraverso il Web in modo autonomo e gratuito. Inoltre, spiegheremo anche come effettuare la valutazione di un appartamento da ristrutturare, un'operazione molto utile sia per chi desidera acquistare ma anche per chi vuol vendere casa.

Cosa si intende per appartamento ristrutturato?

Per rispondere a questa domanda, occorre prima chiarire cosa significa "ristrutturare" una casa o un appartamento. La ristrutturazione è un insieme di interventi volti al miglioramento o all'aggiornamento dell'abitazione. Questi interventi possono variare in ampiezza e profondità, ma solitamente includono alcuni o tutti i seguenti aspetti:

1. Rinnovamento delle superfici: questo include la pittura delle pareti, il rifacimento dei pavimenti, la sostituzione di piastrelle in bagni e cucine, e talvolta l'aggiornamento dei soffitti;
2. Aggiornamento degli impianti: ristrutturare un appartamento può comportare la modernizzazione degli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento. questo può includere anche l'installazione di sistemi di aria condizionata o il miglioramento dell'isolamento termico e acustico;
3. Rinnovo di bagni e cucina: spesso i bagni e la cucina sono le stanze che richiedono più attenzione in una ristrutturazione. Ciò può significare nuovi sanitari, armadi, controsoffitti, elettrodomestici e rifacimenti estetici;
4. Cambiamenti nella disposizione degli spazi: in alcuni casi, la ristrutturazione può includere la modifica della disposizione degli spazi interni, come la rimozione o l'aggiunta di pareti per creare un layout più aperto o per aggiungere stanze;
5. Miglioramento energetico: le ristrutturazioni moderne spesso si concentrano anche sull'efficienza energetica, attraverso l'installazione di finestre a risparmio energetico, l'isolamento migliorato e l'utilizzo di apparecchiature e materiali eco-compatibili;
6. Rifiniture e dettagli estetici: oltre ai cambiamenti strutturali e funzionali, una ristrutturazione può anche includere l'aggiornamento di dettagli estetici come illuminazione, ferramenta, e finiture di superfici;
7. Rispetto delle normative vigenti: importante è anche l'adeguamento dell'appartamento alle normative edilizie e di sicurezza attualmente in vigore.

Chiarito ciò, occorre evidenziare che molto spesso si fa confusione sul termine "ristrutturato". Per "appartamento ristrutturato", infatti, non si intende necessariamente che sia stato oggetto di una ristrutturazione totale: la ristrutturazione potrebbe essere stata applicata anche soltanto ad una parte dell’immobile o ad una sua componente.

Ai fini della valutazione, quindi, per la ristrutturazione occorre un'analisi di approfondimento, diversamente da quanto accade con gli immobili di nuova costruzione. Può essere valutato come "appartamento ristrutturato" sia un appartamento in cui sono stati rinnovati solo pavimenti e pareti, sia un appartamento che ha ricevuto interventi più ampi.

Come effettuare la valutazione di un appartamento ristrutturato

La valutazione di un appartamento ristrutturato comprende tutti i passaggi necessari per la valutazione di qualsiasi immobile, con l'aggiunta di valutazioni specifiche riguardanti gli interventi di ristrutturazione. Va da sé che tali interventi aggiungono valore all'abitazione, qualora fossero funzionali per il miglioramento della qualità della vita al suo interno.

Ad esempio, vi potrebbero essere appartamenti con delle ristrutturazioni semplicemente accessorie, per soli fini estetici, e l'aumento di valore potrebbe essere dato dall'utilizzo di determinate materie prime pregiate o prodotti edilizi di marca. Un altro esempio potrebbe essere quello di un appartamento ristrutturato in modo essenziale ma assolutamente funzionale (efficientamento energetico, tubature, integrità pareti e pavimenti ecc.).

Per saperne di più sulla valutazione invitiamo a consultare il nostro articolo pensato per chi desidera effettuare la valutazione di un immobile senza registrazione, in autonomia, online, gratuitamente. Per procedere subito, puoi valutare la tua casa utilizzando il pulsante qui in basso (la valutazione tiene conto anche dell'eventuale ristrutturazione).

Coefficienti di merito per la valutazione di un immobile ristrutturato

Qui di seguito è possibile consultare la tabella dei coefficienti di merito del mercato immobiliare in relazione allo stato di conservazione di una casa. Come si può vedere, un immobile ristrutturato guadagna un +5% nella valutazione ma tale percentuale può salire fino al 10% (ma anche oltre, in alcuni casi) se si tratta di un immobile "finemente" ristrutturato.

Come calcolare il valore di un immobile di recente costruzione

In primo luogo, dobbiamo chiarire come si calcola il valore di un immobile sul quale sono state apportate opere di ristrutturazione recentemente e allo stesso tempo come si compie la valutazione di un appartamento ristrutturato. In tal senso ci affidiamo alle metodologie utilizzabili con tutti gli altri tipi di immobili, che prevedono diversi “step”. Proviamo a riassumerli qui di seguito:

1. Prima di tutto, occorre raccogliere tutte le info utili sull'immobile. Nel caso di un appartamento, ad esempio, è possibile compilare un documento contenente la metratura totale, il numero di stanze e ciò che è incluso nell’abitazione (come un garage), ma anche la vicinanza a servizi o scuole, certificati di sicurezza e così via;
2. Fatto questo, ci si può affidare a diverse metodologie di calcolo del valore dell'immobile. Si possono sfruttare strumenti per la valutazione di un immobile online gratuita, oppure svolgere una semplice indagine comparativa con altre strutture simili alla propria, nella zona in cui è situato l'immobile o in zone assimilabili. Ancora, si potrebbe optare per la richiesta di un intervento diretto da parte di un professionista immobiliare;
3. Giungete all’elaborazione di un prezzo facendo un sunto di tutto ciò che avete raccolto finora.

Stiamo parlando di un appartamento di recente ristrutturazione, perciò occorre focalizzare l'attenzione soprattutto sulla qualità strutturale complessiva, sul periodo in cui è stata completata la costruzione, su eventuali infrastrutture moderne (come ad esempio i pannelli solari) e così via.

In ogni caso, va anche tenuto a mente che la valutazione dell’immobile passa dall’Agenzia delle Entrate, la quale compie il calcolo del valore partendo dall’OMI. L’OMI è l’Osservatorio del Mercato Immobiliare e possiede una banca dati delle quotazioni immobiliari da cui, per l’appunto, l’Agenzia delle Entrate attinge tutti i dati utili per la valutazione ai fini fiscali.

Ne abbiamo parlato più approfonditamente nell'articolo sulla valutazione immobiliare OMI.

Come effettuare una valutazione di un appartamento ristrutturato online gratuitamente

Abbiamo appena menzionato il poter valutare un appartamento ristrutturato in maniera gratuita online. Come? Grazie al servizio di RealAdvisor, società che mette a disposizione di tutti un potente strumento di stima del valore di immobili. Questo strumento, accessibile in modo totalmente gratuito, ti consentirà di calcolare il prezzo dell’appartamento ristrutturato sfruttando la regressione statistica.

Si tratta di una Intelligenza Artificiale in grado di calcolare, in meno di tre minuti, il valore dell’appartamento in modo accurato, a partire dall’inserimento di alcuni dati (tra i quali quelli esplicitati nel paragrafo precedente). Non richiede alcun intervento umano e corregge eventuali errori in autonomia, sfruttando diversi modelli di comparazione.

Come calcolare il valore di un appartamento ristrutturato da solo

RealAdvisor.it vi consente di effettuare la valutazione di un appartamento ristrutturato da soli, senza il bisogno effettivo di un intervento umano. A tal proposito, ecco in linea generica come si deve procedere.

1. Dopo aver raccolto tutti i dati fondamentali dell’appartamento, basta entrare nel sito di RealAdvisor, accedere alla pagina di valutazione online dell'immobile e compilare il form di valutazione con i dati richiesti;
2. Nel giro di tre minuti si riceve tramite email un report dettagliato sulla valutazione, che può essere ulteriormente affinata, tramite altri strumenti messi a disposizione da RealAdvisor.it e indicati nel report;
3. Per completare la ricerca personale si può calcolare il prezzo al metro quadro nella propria zona, tramite la pagina di valutazione online del mercato immobiliare.

Esempio pratico di valutazione appartamento ristrutturato

Un appartamento ristrutturato nella periferia di una piccola cittadina ha una metratura complessiva pari a 35 mq. Si procede così:

1. Su RealAdvisor si inseriscono tutti i dati dell’appartamento: vicinanza a servizi, metratura, numero di stanze, garage, anno di ristrutturazione e così via. Si riceve una stima pari a circa 50.000€;
2. Si svolge il calcolo del valore per metro quadro nella propria zona: il prezzo risultante è pari a 30.000€ e dunque siamo in linea con il valore finale;
3. Si completa il tutto con il possibile confronto con un esperto immobiliare, il quale darà l’opinione finale sul prezzo di vendita.

Valutazione di un appartamento da ristrutturare

Cosa succede quando ai fini della valutazione occorre considerare la volontà di ristrutturare un appartamento? Se l'appartamento non è stato ancora ristrutturato, eventuali comunicazioni circa il suo futuro aumento di valore non hanno alcuna valenza. Per poter essere considerate ai fini di una valutazione, le ristrutturazioni devono essere state già effettuate.

Ciò detto, non è raro fornire o ottenere una stima di quanto possa valere un immobile successivamente alla ristrutturazione.

Se ti interessa conoscere quali variazioni di valore potrebbe apportare una generica ristrutturazione, puoi usare il nostro strumento di valutazione immobiliare online e, al momento in cui ti viene richiesto se l'immobile è stato ristrutturato o meno, potresti rispondere in modo affermativo e confrontare l'esito della valutazione con quello senza ristrutturazione.

Ne abbiamo parlato più approfonditamente nell'articolo dedicato alla valutazione di un appartamento da ristrutturare.

Fonti

• Valore casa a seguito della ristrutturazione: https://www.ilsole24ore.com/
• Razionalizzazione estimativa e coefficienti: https://www.agenziaentrate.gov.it/