Valutazione di un Appartamento Ristrutturato: Come Procedere

Gli appartamenti ristrutturati sono tra gli immobili più ricercati. Il loro punto di forza è senz’altro l’eliminazione di tutti i costi di ristrutturazione che, altrimenti, andrebbero sostenuti nel caso dell’acquisto di un immobile datato. Se sei in possesso di un appartamento di questo tipo, e se vuoi venderlo, di sicuro sarai nella posizione di dover compiere una valutazione di un appartamento ristrutturato.

In questo articolo potrai trovare suggerimenti e procedure su come valutare un appartamento ristrutturato nel modo più corretto, attraverso le metodologie più classiche e anche attraverso il Web in modo autonomo e gratuito. Inoltre, spiegheremo anche come effettuare la valutazione di un appartamento da ristrutturare, un'operazione molto utile sia per chi desidera acquistare ma anche per chi vuol vendere casa.

Cosa si intende per appartamento ristrutturato?

Per rispondere a questa domanda, occorre prima chiarire cosa significa "ristrutturare" una casa o un appartamento. La ristrutturazione è un insieme di interventi volti al miglioramento o all'aggiornamento dell'abitazione. Questi interventi possono variare in ampiezza e profondità, ma solitamente includono alcuni o tutti i seguenti aspetti:

1. Rinnovamento delle superfici: questo include la pittura delle pareti, il rifacimento dei pavimenti, la sostituzione di piastrelle in bagni e cucine, e talvolta l'aggiornamento dei soffitti;
2. Aggiornamento degli impianti: ristrutturare un appartamento può comportare la modernizzazione degli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento. questo può includere anche l'installazione di sistemi di aria condizionata o il miglioramento dell'isolamento termico e acustico;
3. Rinnovo di bagni e cucina: spesso i bagni e la cucina sono le stanze che richiedono più attenzione in una ristrutturazione. Ciò può significare nuovi sanitari, armadi, controsoffitti, elettrodomestici e rifacimenti estetici;
4. Cambiamenti nella disposizione degli spazi: in alcuni casi, la ristrutturazione può includere la modifica della disposizione degli spazi interni, come la rimozione o l'aggiunta di pareti per creare un layout più aperto o per aggiungere stanze;
5. Miglioramento energetico: le ristrutturazioni moderne spesso si concentrano anche sull'efficienza energetica, attraverso l'installazione di finestre a risparmio energetico, l'isolamento migliorato e l'utilizzo di apparecchiature e materiali eco-compatibili;
6. Rifiniture e dettagli estetici: oltre ai cambiamenti strutturali e funzionali, una ristrutturazione può anche includere l'aggiornamento di dettagli estetici come illuminazione, ferramenta, e finiture di superfici;
7. Rispetto delle normative vigenti: importante è anche l'adeguamento dell'appartamento alle normative edilizie e di sicurezza attualmente in vigore.

Chiarito ciò, occorre evidenziare che molto spesso si fa confusione sul termine "ristrutturato". Per "appartamento ristrutturato", infatti, non si intende necessariamente che sia stato oggetto di una ristrutturazione totale: la ristrutturazione potrebbe essere stata applicata anche soltanto ad una parte dell’immobile o ad una sua componente.

Ai fini della valutazione, quindi, per la ristrutturazione occorre un'analisi di approfondimento, diversamente da quanto accade con gli immobili di nuova costruzione. Può essere valutato come "appartamento ristrutturato" sia un appartamento in cui sono stati rinnovati solo pavimenti e pareti, sia un appartamento che ha ricevuto interventi più ampi.

Quanto aumenta il valore di un immobile ristrutturato?

In linea con le prassi estimative, lo stato di conservazione incide attraverso coefficienti di merito: un immobile “ristrutturato” ottiene tipicamente +5%, mentre “finemente ristrutturato / nuova costruzione” arriva a +10%. In mercati molto richiesti e per interventi di qualità (cucina e bagni nuovi, impianti rifatti, infissi performanti e miglioramento della classe energetica) il premio può estendersi fino a +12–15% sul valore “buono stato”. In termini assoluti, ciò si traduce in maggiorazioni €/m² tanto più rilevanti quanto più alto è il prezzo base della zona.

Come effettuare una valutazione di un appartamento ristrutturato online gratuitamente

Abbiamo appena menzionato il poter valutare un appartamento ristrutturato in maniera gratuita online. Come? Grazie al servizio di RealAdvisor, società che mette a disposizione di tutti un potente strumento di stima del valore di immobili. Questo strumento, accessibile in modo totalmente gratuito, ti consentirà di calcolare il prezzo dell’appartamento ristrutturato sfruttando la regressione statistica.

Si tratta di una Intelligenza Artificiale in grado di calcolare, in meno di tre minuti, il valore dell’appartamento in modo accurato, a partire dall’inserimento di alcuni dati (tra i quali quelli esplicitati nel paragrafo precedente). Non richiede alcun intervento umano e corregge eventuali errori in autonomia, sfruttando diversi modelli di comparazione.

Esempio pratico di valutazione appartamento ristrutturato

Un appartamento ristrutturato nella periferia di una piccola cittadina ha una metratura complessiva pari a 35 mq. Si procede così:

1. Su RealAdvisor si inseriscono tutti i dati dell’appartamento: vicinanza a servizi, metratura, numero di stanze, garage, anno di ristrutturazione e così via. Si riceve una stima pari a circa 50.000€;
2. Si svolge il calcolo del valore per metro quadro nella propria zona: il prezzo risultante è pari a è pari a ~1.300 €/m² (esempio didattico, coerente con piccola città/periferia);
3. Si completa il tutto con il possibile confronto con un esperto immobiliare, il quale darà l’opinione finale sul prezzo di vendita.

Coefficienti di merito per la valutazione di un immobile ristrutturato

Qui di seguito è possibile consultare la tabella dei coefficienti di merito del mercato immobiliare in relazione allo stato di conservazione di una casa. Come si può vedere, un immobile ristrutturato guadagna un +5% nella valutazione ma tale percentuale può salire fino al 10% (ma anche oltre, in alcuni casi) se si tratta di un immobile "finemente" ristrutturato.

Quali sono i costi di ristrutturazione di un appartamento che possono influire sul suo valore?

I costi (e il valore percepito) dipendono da portata lavori e qualità finiture:

• Impianti: elettrico e idrico-sanitario (spesso i driver principali del valore; impianto elettrico 100 m² ≈ 8.000–12.000 €; rifacimento bagni e rete idrica incide in modo analogo).
• Bagni e cucina: locali “critici” per l’acquirente; nuovi sanitari, rivestimenti, arredi/elettrodomestici e corpi illuminanti hanno forte impatto sul prezzo richiesto.
• Superfici: pavimenti, porte interne, tinteggiature.
• Involucro e serramenti: infissi performanti, isolamento (cappotto interno/esterno dove applicabile) e schermature migliorano comfort e classe energetica.
• Domotica e climatizzazione: pompe di calore, VMC, termostati smart aumentano l’appeal.
• Spese tecniche: progettazione, direzione lavori, sicurezza, pratiche edilizie e conformità impianti (DICO/DI.RI.).
  Range indicativi complessivi: 400–800 €/m² per ristrutturazione “leggera/medio-leggera”; 700–1.200 €/m² se si rifanno anche impianti e bagni; casi premium oltre 1.200 €/m².

L'importanza di un preventivo per la ristrutturazione

Per evitare derive di costo e contestazioni servono due documenti:

• Computo metrico estimativo: elenca lavorazioni e quantità (misure), su cui le imprese prezzano in modo comparabile.
• Capitolato prestazionale: definisce materiali, marchi, pose, prestazioni e tolleranze.
  Con questi, puoi:

1. confrontare offerte “a parità di oggetto”; 2) inserire tempi, SAL, penali e garanzie; 3) legare pagamenti a avanzamento lavori e collaudi.

Esempio dei costi di ristrutturazione per un appartamento da 100 mq

Stima didattica (range IVA e oneri esclusi/inclusi a seconda dei casi locali):

• Demolizioni e smaltimenti: 3.000–6.000 €
• Tramezzi e intonaci/rasature: 4.000–7.000 €
• Impianto elettrico (nuovo, 80–100 punti): 8.000–12.000 €
• Impianto idrico/riscaldamento (2 bagni + cucina): 9.000–15.000 €
• Bagni (2 completi): 8.000–16.000 €
• Cucina (arredi+pose base, esclusi elettrodomestici premium): 6.000–12.000 €
• Pavimenti e rivestimenti (fornitura+posa): 10.000–18.000 €
• Infissi interni/esterni: 6.000–14.000 €
• Tinteggiature e finiture: 3.000–6.000 €
• Spese tecniche e pratiche: 4.000–9.000 €

Totale tipico: 60.000–85.000 € per ristrutturazione “media”; 80.000–120.000 € per ristrutturazione completa con upgrade energetici.

Valutazione di un appartamento da ristrutturare

Cosa succede quando ai fini della valutazione occorre considerare la volontà di ristrutturare un appartamento? Se l'appartamento non è stato ancora ristrutturato, eventuali comunicazioni circa il suo futuro aumento di valore non hanno alcuna valenza. Per poter essere considerate ai fini di una valutazione, le ristrutturazioni devono essere state già effettuate.

Ciò detto, non è raro fornire o ottenere una stima di quanto possa valere un immobile successivamente alla ristrutturazione.

Se ti interessa conoscere quali variazioni di valore potrebbe apportare una generica ristrutturazione, puoi usare il nostro strumento di valutazione immobiliare online (al quale puoi accedere cliccando sul banner qui sotto) e, al momento in cui ti viene richiesto se l'immobile è stato ristrutturato o meno, potresti rispondere in modo affermativo e confrontare l'esito della valutazione con quello senza ristrutturazione.

Ne abbiamo parlato più approfonditamente nell'articolo dedicato alla valutazione di un appartamento da ristrutturare.

Cosa cambia per la vendita tra un appartamento e una casa ristrutturata?

• Domanda/target: l’appartamento ristrutturato intercetta più acquirenti urbani (tempi di vendita spesso più rapidi); la casa/villetta ristrutturata valorizza spazi esterni, autonomia impianti e assenza di spese condominiali.
• Valore €/m²: in città dense l’appartamento ristrutturato beneficia di €/m² più alti; in periferia la villetta ristrutturata può avere premi per giardino/box.
• Costi ricorrenti: condominio vs. manutenzione aree esterne/impianti autonomi.
• Efficientamento: la casa indipendente permette interventi sull’involucro (cappotto, tetto, fotovoltaico) con impatti significativi su bollette e classe energetica, tema molto percepito dagli acquirenti.
• Documentazione: in entrambi i casi conta portare certificazioni impianti, pratiche edilizie chiuse e attestazione lavori (capitolato, fatture, garanzie).

Quanto valore aggiungono ristrutturazioni a Roma, Milano e Bologna?

Prendiamo come esempio queste tre città per capire quanto valore possano aggiungere delle ristrutturazioni a degli appartamenti. Cerchiamo di definirlo con l'ausilio di una tabella di confronto.

Stima indicativa dell’incremento €/m² applicando i coefficienti (+5% / +10%) ai prezzi medi cittadini aggiornati. Coefficienti: prassi estimative (+5% / +10%)

A quanto si può vendere un appartamento ristrutturato in Italia?

Qui di seguito vediamo a quanto può essere venduto un appartamento ristrutturato in varie città d'Italia. Nota: si tratta di intervalli indicativi; per la quotazione puntuale usa OMI per micro-zone e un confronto di comparabili attuali.

Roma

Prezzo medio 3.225 €/m²; un ristrutturato “ben fatto” può posizionarsi a 3.400–3.550 €/m² in aree semicentrali, mentre nei quartieri top (Prati, Trieste) i valori di zona superano comunque 5.500–7.000 €/m², con premi ulteriori se l’unità è rifinita e in classe energetica alta.

Milano

Prezzo medio 5.140 €/m²; ristrutturato 5.400–5.700 €/m² in comparti medi; in Centro storico e prime cerchie si superano agevolmente 10.000 €/m² per stock di qualità.

Bologna

Prezzo medio appartamenti 3.680 €/m²; un ristrutturato ben eseguito può collocarsi 3.900–4.050 €/m² in aree centrali/semi-centrali, con punte superiori nelle zone più richieste (Colli/Centro).

Verona

Prezzo medio 2.540 €/m²; ristrutturato in quartieri ricercati 2.700–2.800 €/m² (valori medi cittadini; le micro-zone possono variare sensibilmente).

Palermo

Prezzi medi ≈1.280–1.410 €/m²; ristrutturato 1.400–1.550 €/m² in aree con domanda vivace (Centro Storico/Mondello).

Taranto

Prezzo medio ≈915 €/m²; ristrutturato 950–1.020 €/m² in quartieri meglio serviti.

Fonti

• Valore casa a seguito della ristrutturazione: https://www.ilsole24ore.com/
• Caratteristiche quotazioni OMI: https://www.agenziaentrate.gov.it
• OMI (quotazioni ufficiali per micro-zone), Agenzia delle Entrate — Quotazioni immobiliari
• Quanto aumenta dopo ristrutturazione (panoramica), Corriere Economia — “Quanto aumenta il valore di una casa ristrutturata?”
• Bonus e impatto economico della ristrutturazione (contesto), Sky TG24 — “Quanto aumenta il valore dopo la ristrutturazione”
• Costi ristrutturazione 2025 — panoramica €/m², ProgettazioneDesign — “Quanto costa ristrutturare casa nel 2025”
• Impianto elettrico 100 m² — ordine di grandezza, Spazio-Ristrutturazioni — “Quanto costa ristrutturare casa nel 2025?”
• Preventivo, computo metrico e capitolato (metodo), LSarch — “Computo metrico: come valutare un preventivo”, BibLus — “Capitolato per ristrutturazione di appartamento”